MAXING与张**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告MAXING诉被告张**合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告MAXING的委托代理人苏**到庭参加了诉讼。被告张**经本院合法传唤，逾期未申明理由未到庭应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告于2014年10月下旬通过报刊刊登的转让广告得知被告有一家位于北京市东城区东直门内大街×号的餐厅转让，遂与其联系餐厅转让事宜。被告当时向原告出示了该饭店2014年7月至12月的《餐饮业房屋租赁合同》（以下简称《合同1》）和2015年1月1日至2018年1月1日的《餐饮业房屋租赁合同》（以下简称《合同2》）。当原告要求与房主林**见面将《合同2》的承租人变更为原告时，被告称林**正在住院，等其出院后再安排原告与房东签订新合同，并保证之前已得到房东允许转让房屋的许可。考虑到饭店剩余租期较长，具有一定经营价值，原告遂于2015年10月27日与被告签订了《饭店转让合同》。合同签订后，原告依约向被告支付了定金50000元，并于2015年11月6日进行饭店交接时又向其支付了剩余转让款450000元，以及对方已付房东两个月的租金和一个月房租押金111221元。交接完成后，原告即与×装**限公司签订装修合同，对饭店进行装修改造，并预付了30%的工程款148759.79元。同年11月9日，原告获知林**的女儿林**声称此前已发通知租赁合同到12月31日截止，该房屋转租未获得房东授权。经原告积极与林**协商未果，林**于2014年12月5日在公证机关见证下开锁占有控制了饭店。事实上，林**在原、被告签约前已经死亡，被告为了转嫁风险刻意隐瞒这一与缔约有关的重要事实，被告的行为属于恶意缔约。在林**收回租赁房屋后，被告也从未采取补救措施，履行其《饭店转让合同》项下的义务。被告的行为已构成根本违约，合同事实上已经无法履行，为维护原告的合法权益，现起诉要求解除双方签订的《饭店转让合同》，要求被告返还原告支付的转让款、租金、押金共计611221元，并赔偿原告的装修损失148759.79元，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告未答辩。

本院查明

经审理查明，北京市东城区东直门内大街×号房屋2间（建筑面积40平方米）原系林**承租的工商业用房。后该房有增、扩建，总面积约计230平方米。林**数年前将该房出租与被告，由被告经营餐饮业。2014年10月，原、被告洽商饭店转让事宜，被告向原告出示了其与林**签订的两份《餐饮业房屋租赁合同》，其中合同1载明租赁期限为2014年7月1日至2014年12月31日，年租金440000元；合同2载明租赁期限为2015年1月1日至2018年1月1日，年租金480000元。两份合同约定的其他内容一致，租金半年结算一次，承租方还需向出租方交纳一个月的租金作为押金，该押金在合同期满后两个月内退还。两份合同还约定：“在租赁期内，因乙方（被告）自身经营问题无法继续承租，必须通知甲方（林**）后方可将租赁的房屋转租给第三方。否则乙方应承担违约责任”。

同年10月27日，原、被告签订《饭店转让合同》，约定被告将位于北京市东城区东直门内大街×号（×餐厅）转让给原告，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；转让费为500000元，原告应于签约日向被告支付定金50000元，于2014年11月10日交付余款450000元，原告还应向被告同时支付被告已付房屋所有人的2014年11月、12月的房租以及一个月的房租押金，共计561221元。双方还约定，如（原告）未能顺利与房屋所有人签订租赁合同或由于证照不全导致不能顺利完成交易，被告应退还全部转让费用。

合同签订后，原告向被告交付了定金50000元。同年11月6日，双方办理了饭店交接，原告又将剩余转让款450000元及被告已付林×才2014年11月、12月的租金71221元和相当于一个月租金的押金40000元交付被告。

与此同时，原告与×装**限公司签订了《建设工程施工合同》，约定由该公司对涉案房屋进行装修，工期为30日，自2014年11月6日至2014年12月6日，工程款总计495865.97元，分三次支付，原告应于签约当日支付总工程款的30%，计148759.79元，余款按工程进度支付。合同还约定，甲方要求乙方暂停施工的，应在24小时内通知乙方并协商顺延工期，如非乙方原因导致工程无限期停工，乙方不退还依据本合同的付款方式所支付的相关工程款项。2014年11月6日，原告向×装**限公司支付了首期工程款148759.79元。

原告接收房屋开始装修后，林**之女林**称被告转租房屋未经出租方同意，要求收回房屋。经原告与林**交涉未果，林**于2014年12月2日委托律师致函原告，称林**原将房屋出租与被告，租赁期限截止至2014年12月31日，但林**并未授权被告转租，被告的转租行为也没有通知林**一方。林**的夫人向被告发出的《腾房通知》被告已于2014年10月26日收到。林**已死亡，林**继承林**《餐饮业房屋租赁合同》的债权债务，林**不承认原被告签订的转租协议，要求原告在12月5日前将餐馆证照交还，并将原告在涉案房屋内的物品全部清除。因林**与原、被告就涉案房屋的使用问题产生争议，原告于2014年11月9日停止装修施工。2014年12月6日，林**将房屋收回。

在本次诉讼之前，原告曾起诉被告要求确认双方签订的合同无效。在该案诉讼过程中，林**曾到庭作证，其称林×才于2014年9月2日因刑事案件死亡，在其生前，其曾于2012年将涉案房屋出租与被告，之后又与被告签订了合同1。但林**从未见过合同2，而且2014年10月24日被告还与林**在商谈续租问题，故林**认为合同2根本就不存在。林**还提供了其与被告之间的短信联系记录，其中有被告自2014年10月24日起与林**商谈续租并承认收到林**之母发出的腾退通知等内容。被告在该案诉讼中对短信记录的真实性没有异议，但称这些记录只体现出其与林**协商店面的问题。被告还称林**在2014年9月中旬告知其林×才出现意外，房屋租赁事宜由其全权代理，林**向其出示过合同1、合同2的原件，其母一边表示承认这两份合同。之后，林**曾要求收回房屋自己经营，但被告没有同意，林**也就没再提出异议。对以上主张，被告在该案诉讼期间没有举证。

因在与林×子交涉期间林×子声称被告出示的合同2系伪造，原告曾于2014年11月11日向公安机关报案，公安机关遂提取合同1、合同2原件和林**签名字迹材料委托北京市公安司法鉴定中心进行了笔迹鉴定。经鉴定，确认合同1、合同2上林**的签名确系其本人书写。在原案诉讼中，原、被告对该鉴定结论均无异议。

此外，被告在原案诉讼中对原告提供的《饭店转让合同》的真实性提出异议，其称签约时其不承诺保证原告与产权人签订合同，只是协助他们签约。被告还提供了其持有的合同原件，其中“如未能顺利与房屋所有人签订租赁合同或由于证照不全导致不能顺利完成交易，被告应退还全部转让费用”一句中前半部分“如未能顺利与房屋所有人签订租赁合同或由于”被划掉，而原告提供的合同原件中此部分则保留。被告还称合同中改动的地方均有双方签名，但不清楚这一条为什么划的不一样。经核实，双方所持合同原件其他部分包括修改、添加部分基本一致，改动、添加部分均有合同当事人签名，但被告所持合同文本上上述划掉的部分，则没有当事人签名。

上述事实，有被告与林*才签订的两份《餐饮业房屋租赁合同》，原、被告签订的《饭店转让合同》，原告向被告付款的凭证，原告与×装**限公司签订的《建设工程施工合同》及原告向该公司支付首期工程款的收据，北京**鉴定中心出具的《文检鉴定书》，被告与林*子之间的短信记录，证人证言，被告在原案诉讼中的陈述，以及本案当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，未申明理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明的事实，原、被告订立的《饭店转让合同》是双方当事人真实一致的意思表示，双方均应依约履行各自的义务。按照协议约定，被告保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，并承诺如原告未能顺利与房屋所有人签订租赁合同或由于证照不全导致不能顺利完成交易，被告应退还全部转让费用。被告虽否认作出过上述承诺，但没有举证予以证实，故被告此项抗辩理由本院不予采纳。在双方签约前，被告已知出租方意欲与其解除房屋租赁合同、收回房屋，但被告却在与原告签约时隐瞒了这一重要事实。在双方签约后，原告依约向被告支付了转让款和其他费用，但被告不仅未能使原告获得涉案房屋合法的使用权，出租人的亲属反而将房屋收回，直接导致原告的合同目的不能实现。对此，被告理应承担违约责任。故原告提出的解除合同、退还转让款和租金、押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失一节，按照原告与施工方的合同约定，装修工程因非施工方的原因无限期停工，原告已付的工程款不能退还。原告此项损失的产生亦系合同不能履行所致，故被告理应承担赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，本院判决如下：

裁判结果

一、解除原告MAXING与被告张**签订的《饭店转让合同》；

二、被告张**于本判决生效后七日内返还原告MAXING转让款五十万元；

三、被告张**于本判决生效后七日内返还原告MAXING租金、押金共计十一万一千二百二十一元；

四、被告张**于本判决生效后七日内赔偿原告MAXING装修损失十四万八千七百五十九元七角九分。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11400元，由被告张**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日