周**与石门县**有限公司、杨**、张**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告周**与被告石门县**有限公司（以下简称城**司）、杨**、张**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，因本案被告杨**涉嫌合同诈骗罪被刑事立案，本案于同月28日中止审理，本院（2013）石刑初字第36号刑事判决书于2013年10月19日生效后，本案恢复审理，于2013年11月27日、2014年4月2日、2014年4月15日、2014年5月14日四次公开开庭进行了审理。本案原告周**及其委托代理人喻**、安**、被告城**司的法定代表人刘**及其委托代理人舒**、被告杨**到庭参加诉讼。被告张**经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周*波诉称：2009年2月18日被告杨**通过竞买取得石门县原百货公司仓库（海石汽修厂）房屋及土地。被告杨**遂与被**公司达成挂靠开发协议，约定由杨**负责投资和销售所开发的房产，被**公司按工程造价2%和销售房屋总价的1%收取管理费。该项目规划、建筑、施工等手续由被告杨**以被**公司的名义办理，城**司协助并提供公司执照等相关手续。被**公司即组建了“石门县**有限公司华天居项目部”，被告杨**任项目部负责人，并设立项目部银行专户。该地块国有土地使用权变更为被**公司，同年7月7日取得规划许可，2011年9月5日取得施工许可。该项目现仍未完工，至今亦未取得商品房预售许可。2011年4月5日，被告杨**以城**司的名义与原告签订了《华天居商品房预定合同》，合同约定：原告预购华天居一幢5楼505号门面，面积为104平方米，单价为每平方米2500元，原告预交房屋价款定金25万元。合同还对其他相关内容进行了约定。合同书有杨**亲笔签名并加盖有城**司华天居项目部公章。当日，原告交付购房款25万元，被告杨**出具了有其亲笔签名及盖有城**司华天居项目部公章的收据。因被告杨**不能按期交房，且至今未取得商品房预售许可，原告就此事多次要求被**公司返还25万元购房款，被**公司以该签约及收款行为是被告杨**的个人行为，与公司无关拒绝返还，原告认为被告杨**与原告签约、收款行为属职务行为，其法律后果应由其所属的被**公司承担，即便是被告杨**有超越职权的行为，被**公司也应当承担连带责任。又因被告杨**与被告张**于1992年元月1日在石门县原夏家巷镇人民政府登记结婚，2011年10月17日在石门县民政局登记离婚。被告杨**的上述行为发生在与被告张**夫妻关系存续期间，该债务属夫妻共同债务，应由其共同偿还。故请求法院判令三被告返还购房款25万元。

原告周**为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：

1.原告周**身份证复印件1份，用以证明原告主体资格。

2.杨**身份证复印件1份、城**司工商营业执照复印件1份、张**户籍资料复印件1份，用以证明被告主体资格

3.拍卖成交确认书、拍卖会结果备案书、申请国有土地使用权出让及登记报告、建筑工程施工许可证、城**司与杨**签订的挂靠合同、城**司华天居项目工程情况的汇报复印件各1份，拟证明：2009年2月20日被告杨**通过拍卖方式取得了涉案的土地使用权，于2009年9月与被告城**司达成口头挂靠协议（2010年6月1日签订书面挂靠协议），并以被告城**司的名义开发华天居项目，被告城**司对被告杨**以其名义从事房屋销售等经营活动是明知的；

4.石门县公安局起诉意见书、报警案件登记表复印件各1份，拟证明杨**无法履行合同、按期交房的事实；

5.离婚协议书1份，拟证明：被告杨**与被告张**于1992年1月1日结婚至2011年10月17日协议离婚时止，是夫妻关系，其离婚时共同财产状况，被告张**对杨**在开发华天居项目及夫妻存续期间所负债务承担连带清偿责任；

6.原告周**与被**公司于2011年4月5日签订的《华天居商品房预定合同》1份，合同上盖有城**司项目部公章；盖有城**司华天居项目部公章、杨**私章及杨**签名的购房款收据1份。用以证明原告与被告签订购房合同的事实及2011年4月5日交购房款25万元的事实。

被告辩称

被**公司辩称：一、原告的损失是被告杨**的犯罪行为造成的，石门县人民法院（2013）石邢初字第36号刑事判决书已认定被告人通过所刻公私章一房多卖，将借款转购房款，将欠款转购房款，以房和门面抵押签订抵押借款合同等多种形式，骗取原告及其他人共计1339.4万元，这些损失应由杨**承担，与城**司无关；二、杨**收取款项签订预定合同，并加盖“项目部”公章行为不属于职务行为，第一点已说明这些是杨**的个人犯罪行为和手段，城**司属房地产开发企业不需要设立“项目部”，城**司也从未允许设立项目部，是杨**的个人设立，更不允许雕刻“项目部公章”，城**司也从未授权杨**签订房屋预定销售合同，更不允许收取款项，城**司没有与原告签订合同，没有收取一分钱，且杨**个人与原告签订合同和收取款项时，“华天居”还没有办理商品房预售许可证，且至今没有办理，城**司在石门县农村信用合作社设立有房产局、公司、银行三方监管账户，原告交付款项没有一分打进该账户，杨**不是城**司职工，杨**与城**司系合作关系，按照商品房买卖程序，原告购房应先看到有没有商品房预售许可证，要找公司签订正式的商品房买卖合同，到房产局备案，将款项打进城**司账户，而原告不是按上述程序购买，所造成的损失原告自己有重大过失。三、原告的借款系杨**个人借款，且数额与杨**供述、原告在清查小组自认相矛盾，杨**在偿还不了以后才将借款转成了购房款，并与原告签订了购房合同，不能证明与城**公司成立了合同关系。综上所述，请求法院驳回原告对城**司的诉讼请求。

被**公司为支持其辩解主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：

1.石门县人民法院（2013）石刑初字第36号刑事判决书一份，证明所有原告损失是杨**诈骗行为造成，杨**采用私刻项目部公章等手段，一房多卖，原告与杨**签订合同时没有办理商品房预售许可证，城**司没有设立项目部及公章，没有允许杨**刻章以项目部收款、借款、签订购房合同或协议，以及部分起诉数额与原告在公安机关陈述数额不一致，且有些系借款，而不是购房款的事实；

2.房产局证明复印件一份，证明“华天居商住小区”至今没有办理商品房预售许可证的事实；

3.石门县农村信用合作联社城郊信用社出具的关于华天居设立预售监管账户的说明、印鉴卡复印件一份证明由房产局、公司、银行三方设立的监管账户是专门收取购房款的，所有原告购房款没有进入该账户的事实；

4.杨**承诺书复印件三份，证明杨**一房多卖后果和法律责任、债权债务由杨**个人承担的事实；

5.石门县人民政府组织华天居清产核资小组汇总表复印件1份，证明原告部分系借款，而不是购房款，原告起诉数额与清查小组自己承认的真实数额不一致的事实；

6.承诺书、公告、内部管理合同复印件各1份，证明杨**与城**司是合作关系，城**司履行了监管职责；

7.周**在清产核资小组自己认可的数额材料，证明杨**欠原告的系借款而不是购房款及其真实的借款数额。

被告杨*财辩称：一、杨*财只欠原告20万元购房款；二、杨*财是城**司任命的项目部经理，与城**司系挂靠关系。杨*财按相关规定给城**司上交了管理费，华天居项目部的融资是在城**司认可的情况下进行的，综上所述，华天居项目部所有对外民事行为均由城**司承担。

被告杨**就其辩解主张未向本院提交证据。

被告张**辩称：一、原告诉请的返还购房款，其基础法律关系是房屋预定合同，该合同中原告周**是与城**司项目部所签订的，收款由城**司项目部加盖公章而收取，这一系列的事实与行为，与被告张**没有法律上的关联，因此张**不应是本案适格的被告；二、本案中被告杨**代表城**司项目部签约、收款的行为属于典型的职务行为，其法律后果应该由公司承担，若认定被告杨**有超越职权的行为，也应是城**司与杨**本人承担连带责任；三、被告张**与被告杨**于2011年10月17日登记离婚，此前的夫妻关系存续期间，即使认定被告杨**有超越职权的行为而应当承担责任的话，也应认定是其个人债务而不能认定是其家庭共同债务，被告杨**代表城**司项目部签约、收款的行为张**完全没有参与，也不知情，所有款项均没有用于家庭财产的添置，而2011年10月17日夫妻关系解除以后所发生的事实与行为与张**无关。

被告张**就其辩解主张未向本院提交证据。

本院依职权调取了如下证据：

2013年7月2日杨**向本院的情况说明1份，拟证明本案所涉购房款是否属实的事实。

本院查明

对原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：

原告提交的证据：证据1、证据2、证据4、证据5，各被告无异议，本予以确认。证据3中的“挂靠合同”，被**公司对真实性提出异议，认为系被告杨**私刻城**司公章而伪造的，结合本院（2013）石刑初字第36号刑事判决书所认定的有关杨**私刻、伪造公章的事实，且被告杨**自述该合同系伪造，故对该合同，本院不予采信，对证据3中的其他证据，被告杨**无异议，被**公司对真实性无异议，对其关联性提出异议，认为“华天居”项目未进入销售环节、被告杨**与城**司系合作关系、杨**的行为不是职务行为，故本院对该部分证据的真实性予以确认。证据6，被**公司对该证据的合法性、关联性均有异议，认为被告杨**与原告签订《华天居商品房预定合同》系杨**的个人行为，杨**自己陈述20万元并不是25万元，周**与项目部签订合同是借款在前，因后来还不了钱才签的合同；被告杨**对所签合同和出具收条的事实无异议，但认为已偿还了周**5万元，尚欠20万元。本院认为，杨**的自认与其在2013年7月2日向本院的情况说明中的陈述，即“从2011年开始向周**借高利息，先从5万元开始，最后一次是20万元，利息是按每天500元计算，总共给他付了50万元”，前后并不一致；且鉴于被告杨**已因合同诈骗犯罪获刑，也无力退赃，并不能清偿普通借款，对本案借款事实的认定实质上涉及到因杨**诈骗而造成损失的众多被害人以及其他债权人；故本院在证据采信和事实的认定上，既不能单凭被告杨**的自认，也不能单凭原告与被告杨**所签订的合同和杨**出具的收条，从而提出了对原告补充证据以说明其给杨**借款的资金来源和向杨**给付借款的依据凭证的举证责任要求。但在本院释明后，原告未向本院提供借款或支付购房款的凭证、资金来源以及向杨**转账或其他支付凭证等相应证据；故本院认为，原告仅依据2011年4月5日的合同和收条以证明借款事实的证明力不足，不予认可。

被**公司提交的证据：证据1，系已生效的法律文书，予以确认；证据2、证据3、证据4，被告杨**均无异议，原告对其真实性无异议，对关联性有异议，认为被**公司对杨**没有履行相关监管职责，造成杨**对外借款、出售房屋而导致了原告的损失，对上述证据的真实性，予以确认；证据5，被告杨**均无异议，原告对真实性无异议，但认为应以原告与杨**的庭审陈述为准，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据及证据7中记载的“借款”金额的内容系当事人陈述，因其证明力不足已在原告提交证据6的认证中予以否认。被告提交的证据6，原告和被告杨**无异议，对证据本身的真实性予以确认，但该证据所拟证事实，已为本院（2013）石刑一初字刑事判决书所否认，对该证据的证明力本院不予认可。

对本院依职权调取的证据，原告对该证据的真实性没有异议，但对证据的关联性有异议，原告认为，有关于案件当事人的陈述应当结合全案综合认证，其他证人证言没有得到其他权力机关的确认，法庭应当结合全案来认定证据的关联性，该证据中杨**所陈述事实不真实；被告城**司质证认为，该证据体现的是杨**与原告之间的一些借款，与城**司没有任何关系；本院认为，该证据系本院出具的杨**刑事案件审理中杨**向法院出具的书面材料，各方当事人对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。

根据原、被告提交的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：

一、有关“华天居”项目及杨**刑事部分的事实：2009年2月，被告杨**挂靠被告城**司拍得石门县原百货公司仓库地块（石门**西门社区九澧路2号）进行商品房开发，面积433.7平方米，开发项目取名“华天居”。2009年7月7日取得用地许可证，2011年9月5日获得施工许可证（该许可证上载明建设单位：石门县**有限公司，工程名称：华天居商住楼，施工单位：石门**工程公司，合同开工日期：2010年4月，合同竣工日期：2011年4月），该项目实际于2010年10月动工兴建，石门**工程公司未参与施工，由杨**独立自行组织资金、拆迁、施工，至本案法庭辩论终结时止，华天居项目未取得商品房预售许可证，亦未竣工。同时查明，被告杨**与被告城**司无劳动关系，亦不是城**司股东。被告城**司与石门**工程公司法定代表人均为刘**，二公司的股东相同，实质上是两块牌子、一套人马，在华天居开发过程中，被告城**司收取了被告杨**管理费2万元，对杨**建设华天居、对外借款“预售”房屋的过程未进行监督管理，城**司为华天居设立的所谓监管帐户未开立成功，为无效帐户。另查明，华天居项目所在地块原有拆迁户15户（买断2户），规划建筑6层，共有10间门面，25套住房，其中13套住房应用于拆迁户回迁安置，实际可对外销售住房12套、门面10间。从2009年起至2012年6月止，在华天居开发过程中，被告杨**私自雕刻“石门县**有限公司华天居项目部”公章，并伪造“石门县**有限公司”及公司法定代表人刘**的公私章三套共5枚，在未取得商品房预售许可证的情况下，私自打印商品房买卖合同、商品房预定合同等文本，使用其私刻或伪造的上述公、私章多次与购房户签订华天居房屋、门面预售合同，将华天居可对外销售的12套住房、10间门面及不应对外销售的13套安置回迁户的住房中的11套，以重复预售形式预售了共120余套（间）次，并以已预售给他人的华天居住房和门面虚假抵押的方式向他人借款，共骗取购房款及借款1200万元以上，除约210万元用于华天居项目建设外，其余款项下落不明，公安机关追赃未果。据杨**供述，其赃款大部分被用于偿还高利贷。在刑事案件中，无论是检察机关对杨**的指控还是本院的刑事判决，均未涉及本案原告周**起诉的内容。2013年9月29日，本院作出（2013）石刑初字第36号刑事判决，判决杨**犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元。上述判决于2013年10月19日发生法律效力。

二、涉及本案原告的有关事实：被告杨**以城**司的名义与原告签订了《华天居商品房预定合同》，合同约定：原告预购华天居一幢5楼505号门面，面积为104平方米，单价为每平方米2500元，原告预交房屋价款定金25万元。合同还对其他相关内容进行了约定。合同和收条均有杨**签名，并加盖有杨**私刻的“石门县**有限公司华天居项目部”公章和“杨**”私章，落款日期为“2011年4月5日”。庭审中，原告陈述，与被告杨**签订合同时未交付25万元“购房款”，该款项以杨**之前的借款抵付。被告杨**在庭审中陈述已偿还原告5万元，尚欠“购房款”20万元。但原告对所称的“之前借款”和杨**所称“已偿还5万元”，除杨**出具的落款日期为“2011年4月5日”的收条外，均未有借款（付款）凭证、资金来源和向杨**转账或其他支付凭证等相应证据予以佐证。

三、关于被告杨**与张**的婚姻情况的事实：被告杨**与张**于1992年1月1日登记结婚，2011年10月17日在民政部门协议离婚，离婚时对财产分割处理约定：共同财产：石门县原火车站广场的欣园宾馆共三间六层、原石门县消防队11、12号门面、石门县楚江镇小康花园住房（三单元三楼）1套、小型汽车（马**）一辆归张**所有；华天居开发完工后，房屋一套（自选）、门面二间归张**所有，华天居全部门面由张**出售至200万元为止（以偿还杨**在开发华天居时张**向其亲戚的借款200万），余下的再由杨**出售。

本院认为

本院认为，原告向被告主张返还购房款的依据是双方所签订的《“华天居”商品房预定合同》，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”即取得商品房预售许可证是预售商品房的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。故本案中不论被告杨**是否有权代表城**司预售房屋，原告与被告杨**签订的《华天居商品房预定合同》系无效合同。无效合同处理原则是返还财产、赔偿损失，因而本案原告主张返还“购房款”能否成立，取决于原告是否支付了“购房款”。根据原、被告庭审陈述，原告和杨**签订合同时并未支付“购房款”，而是用之前的“借款”抵付，故双方借款的事实是否成立，成为本案的争议焦点。

原告虽主张被告杨**曾向其借款25万元，但原告除提供了签订合同时被告杨**出具的25万元收条外，未能提供之前借款的凭证、资金来源和向杨**转账或其他支付凭证等相应证据；被告杨**虽然自认尚欠原告20万元，但其自认与杨**于2013年7月2日向本院的情况说明前后矛盾，在证据认定时也已说明单凭被告杨**的自认和出具的收条，不足以证明原告的事实主张。再者，根据日常生活经验，普通人不会在家中囤积大量现金，大额交易也一般通过银行转账方式进行。如出现反常，则要有合理的解释和理由；金额达20万元的借款往来，原告竟然无法提供一份银行取款或转账凭证，也没有任何向杨**给付钱款的依据，这本身就不合常理。在此情况下，本院不能认定原告的事实主张。故根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，即“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，对原告诉请杨**返款购房款25万元的主张，本院不予支持。既然不存在杨**返还购房款的问题，原告主张城**司和张**承担责任亦没有事实依据，故本院驳回原告要求三被告返还25万元购房款的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告周**的诉讼请求。

本案案件受理费5050元，由原告周**负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年五月十四日