原告李**被告杨**、张*、刘**、王**、张家**有限公司、第三人兴和县飞雨房地**任公司拍卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*被告杨*、张*、刘*、王*、张家*有限公司、第三人兴和县飞雨房地*任公司拍卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员王*独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。第三人兴和县飞雨房地*任公司（以下简称飞雨公司）经本院传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2010年5月10日，原告通过公开竞买的方式获得位于尚义县滨河南路滨河小区的土地使用权。借用第三人的资质与被告杨*、张*、刘*、王*四人合伙开发尚义县滨河小区住宅楼。因合伙人内部发生矛盾，导致该工程一直未能完工。2014年6月4日，被告杨*、张*、刘*、王*四人未经合伙人全体一致同意，与被告张*有*（以下简称拍卖行）恶意串通，擅自违法拍卖合伙财产，严重的损害了原告的合法权益。一、被告拍卖行违法接受委托，擅自拍卖委托人杨*、张*、刘*、王*四人无权处分的财产，严重违反法律规定。1、该土地使用权及地上建筑物属于合伙人共同财产，该委托未经合伙人一致同意。2、李*与谢*因该土地纠纷尚在诉讼过程中，属于所有权有争议，未经司法机关确认的禁止拍卖物。3、拍卖的财产，登记备案单位为第三人飞雨公司，只有该单位有权委托。二、被告拍卖行违法允许被告杨*、张*、刘*、王*参与竞买，与委托人私下定成交价，并最终将合伙财产拍卖给委托人，违反法律规定。1、拍卖法第三十条规定，委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。2、五被告签订的补充协议保留价为13000000元。按照法律规定，最高应价未达到保留价时应停止拍卖。但五被告恶意串通，私下约定成交价12000000元。当场以12000000元的价格拍卖给杨*。三、五被告的其他违法行为。1、杨*、张*、刘*、王*在拍卖前没有办理审批手续。2、杨*、张*、刘*、王*未交纳1500000元保证金。3、杨*至今未缴纳拍卖款，反而将拍卖物据为己有，私自卖售楼房。请求判令五被告对位于尚义县滨河南路滨河小区的土地使用权及地上建筑物等合伙财产所进行的委托及拍卖行为无效，被告拍卖行与被告杨*签订的《拍卖成交确认书》无效。本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告杨*、张*、刘*、王*辩称：1、关于委托情况及本案诉讼标的物的归属及发生事情的情况。2010年5月，四被告和李*共同投资开发位于河北省尚义县滨河小区。四被告和原告系该小区的共同合伙人。就诉状的标的物，双方在内蒙古兴和县人民法院、乌兰察布市人民法院就标的物归属问题提起诉讼。二级法院作出判决，判决认定滨河小区土地及土地开发物属于原告及四答辩人。由于几合伙人在开发中发生矛盾，多次提起诉讼，实际已经无法继续共同经营下去。在此之前，李*将该标的物在未征得其他四合伙人同意情况下，以10000000元价格出售给第三人谢*。四合伙人不同意，要求和李*共同商议如何处置该共有财产的事宜。在商量之前通知李*，其不同意进行协商。四被告通知李*，并且委托乌兰察布市公证处对通知事宜进行公证。通知开会商议处置共同财产的事宜。通知送达后，李*在接到通知后没有参加他们召开的会议。其他合伙人在李*没有参加会议的情况下，委托张家口市拍卖行进行拍卖，处置了位于滨河小区土地及地上建筑物。2、由于李*和谢*达成了一个对上述标的物的买卖协议，杨*在获得了本案标的物的拍卖成交确认书后，和谢*协商，其主动退出了对上述标的物的占有。谢*向*和县人民法院提出诉讼，要求李*返还其已经交付的上述标的物的购买资金。法院已经作出判决，李*不服判决已经提起上诉，现在乌兰察布市人民法院开庭审理。3、本案的原、被告在获得滨河小区土地使用权后，挂靠了兴和县飞雨建筑公司。以该公司名义对滨河小区进行开发建设，而实际建设人是本案原、被告，飞雨公司只是挂靠公司。以上事实及委托是按照法律有关规定，在大多数合伙人同意的前提下，对共有财产作出的处分决定。该行为符合法律规定，所以希望法院驳回原告起诉，维护被告的合法权利和法律公正性。

被告拍卖行辩称：鉴于四被告就委托由来，向法院进行陈述答辩，我们不再重复答辩。补充几点。关于与案外人谢*的诉讼，谢*的诉讼请求是返回转让费，而不是履行转让协议，交付转让财产。因此，该案件是否中止、审理终结，与拍卖本身没有冲突。就拍卖行所实施的拍卖行为合法性，提出以下意见：1、该出让土地使用权及地上建筑，不属于法律法规规定需要经过审批才可以转让的物品或权利；2、杨*的保证金及拍卖价款均已交付；3、拍卖行为符合委托拍卖合同及拍卖股东协议。关于拍卖价款的约定，不属于在未达到保留价的情况下继续完成拍卖的情形；4、关于原告在诉状中提出拍卖行为违反拍卖法第30条规定，委托人不得参加竞买和不得委托他人代为竞买，我们重点进行答辩。第一、关于立法的目的和宗旨。拍卖行为是国家为了确保交易行为的合法性、公开性、公平性而制定的一种特殊的交易方式，之所以规定委托人不得参与竞买，是为了防止在竞买过程中，委托人利用自身优势恶意抬高拍卖价款，损害其他合法竞买人的权益。第二、本案中，杨*的买受行为没有损害包括其他买受人、合伙人及潜在竞买人、瑕疵权利人等各方利益，也没有损害社会公共利益。其竞买行为符合《拍卖法》立法目的和精神。依照拍卖补充协议的核心内容，在没有其他拍卖人竞买的情况下，实施了协议中约定的第二拍卖方案。因此竞买行为不存在损害其他竞买人权利，恶意提高竞买价格的前提。并且在第二方案实施过程中，在事前和拍卖过程中，拍卖行均已书面及电话方式与其他有权竞买人取得联系，包括原告在内的人表示不接受或不参加12000000元的竞标价格。第三、合同法规定违反法律法规强制性规定，在《合同法》解释二中指的是效力性强制规范，而不是管理性强制规范。对于如何界定效力性规范，从司法实践中掌握标准是在法律法规条文中明确不得实施某种行为，如果实施则行为无效；第二种情形是，虽然没有明确阐明实施该种行为将导致该种行为无效，但是行为实施将损害国家、集体、社会或其他人的合法权益，也可以认为违反效力性强制规范。本案中杨*的行为，符合拍卖法立法宗旨和精神，也没有损害任何人合法权益。第四、本案委托人不能等同于竞买人，委托人是杨*、张*、刘*、王*四人作为整体所实施的行为，而竞买人是杨*个人，这种情形下，不能使用委托人参与竞买的法律规定。因此，我们认为拍卖行为没有违反法律法规规定，也没有损害包括原告在内的其他人的合法权利，依法应当认定有效，请求法院驳回原告诉求。

第三人飞雨公司未答辩。

本院查明

经审理查明：2010年5月20日，李*以出让的方式，取得尚义县南壕堑镇滨河南路1.212230公顷土地的使用权，用途为其他普通商品住房用地和商业用地。使用年限商业40年、住宅70年。2010年6月1日飞雨公司取得该地块的建设用地规划许可证，同年9月20日取得建筑施工许可证。因就该土地的土地使用证、入股资金等问题，杨*、张*、刘*、王*诉至兴和县人民法院。该院2011年6月2日作出（2011）兴民初字第343号民事判决书。确定该土地使用权属李*、杨*、张*、刘*、王*共同共有，土地使用证共同管理使用。2012年3月30日，李*、杨*、张*、刘*、王*五人签订《协议书》。其中第五项约定：“售楼股东共同协商定价，根据市场实际情况进行定价出售，遵照合理价格，少数服从多数，不得私自出售，如有私自定价出售造成损失由私自定价出售者承担赔偿后果。售楼收入支付统一由财务办理”。2014年4月21日兴和县人民法院以（2014）兴民执字第343号民事裁定书，将该土地使用权人变更为李*、杨*、张*、刘*、王*五人共同共有。因2013年6月27日李*将该土地及地上建筑物、附着物转让与谢普。2014年5月，谢普诉至兴和县人民法院，要求解除与李*的转让协议，返还现金及定金。李*为此提交1、国有建筑用地使用权出让合同1份；2、国有土地出让金专用票据1份；3、出让金税票1份；4、李*的土地使用权证1份；5、五合伙人协议书1份。杨*、张*、刘*、王*对上述事实和证据的真实性均无异议，本院予以认定。

2014年5月29日，杨*、张*、刘*向乌兰*证处申请对李*送达《通知》，通知李*2014年6月3日9点30分在张*办公室协商工程处理事宜。该公证处同日送达，并于2014年6月3日出具公证书。2014年6月3日杨*、张*、刘*、王*向该公证处申请现场监督公证，公证处派员公证了李*及其委托代理人姚*，杨*、张*、刘*、王*会议过程。会议中，杨*、张*、王*同意以13000000元底价进行拍卖，刘*同意以12000000元底价拍卖。李*不同意拍卖。2014年6月4日，杨*、张*、刘*、王*（委托方）与拍卖行签订《委托拍卖合同》。约定：拍卖行依法拍卖该土地使用权及地上建筑物；拍卖行应予2014年6月30日前在张*拍卖行举办的拍卖会上对标的物进行拍卖；拍卖成交支付现金50000元佣金及费用；该合同之外有补充协议，如不一致，以补充协议为准。同日签订的《拍卖合同补充协议》约定：“1、经委托方和拍卖行友好协商以13000000元的底价对主合同的标的物进行拍卖，如无人竞买，杨*愿意以12000000元竞买该标的物，其他合伙人与谢*有同等竞买权，但有其他竞买人超过12000000元的价款买则按照“高价者优先”的原则达成拍卖协议。竞拍人必须报名并交纳保证金1500000元。…6、拍卖成交后，买受方在三日内付委托方10000000元，尾款在过户后三日内付清，如果未按照指定期限履行付款，所转入的保证金不予退还。7、以上所有款项转入张*指定的银行账户，刘*负责保管银行账户密码…”。2014年6月5日被告拍卖行发布拍卖公告。2014年6月6日李*向拍卖行提出拍卖异议。2014年6月13日，杨*、张*、刘*、王*在张*办公室表决通过拍卖事宜。其中第二项约定：“如果以13000000元价格无人竞买，所有产权人包括瑕疵人，可降价到12000000元竞拍，加价以100000元为起点，价高者得。如果没有人竞买，则12000000元属杨*”。该过程经乌兰*证处公证。同日，拍卖行确定拍卖时间为2014年6月17日，拍卖地点在张*拍卖行。杨*、张*、刘*、王*报名竞买人。经竞拍杨*以12000000元成交，并于同日与拍卖行签订《拍卖成交确认书》。李*提交1、通知李*参加2014年6月3日会议的书面通知1份；2、2014年6月6日异议人李*给拍卖行出具的张*拍卖行拍卖异议书1份；3、拍卖行法定代表人收到李*代理人拍卖异议书1份；4、2014年6月3日公证书复印件；5、现场工作记录矫正稿1份；6、会议记录1份；7、调查笔录1份被告。拍卖行提交1、2014年6月3日公证书；2、张家口晚报拍卖公告；3、委托拍卖合同；4、拍卖异议书；5、光盘2张。李*对光盘记录的内容不认可，对其余证据的真实性均无异议。杨*、张*、刘*、王*对上述事实及证据均无异议。本院对上述事实及证据的真实性均予以认定。

杨*、张*、刘*、王*提交张*收条1张、银行回单3张，拟证明已按照成交确认书履行完全部付款义务。李*不认可。

本院认为

本院认为：尚义县南壕堑镇滨河南路1.212230公顷土地的使用权虽属于李*、杨*、张*、刘*、王*共有。该幅土地上房屋的建设单位为飞*司。该公司未到庭参加诉讼，但没有明确表示放弃对房屋享有的权利主张。原、被告虽一致陈述借用飞*司的资质施工，建筑物应归原、被告共有，但至法庭辩论结束，双方尚未取得房屋所有权证书。杨*、张*、刘*、王*与拍卖行签订《委托拍卖合同》时，既侵害了土地共同使用人李*的权利，也侵害了飞*司对房屋享有的权利。《委托拍卖合同》违反法律强制性规定，属于无效。同时杨*、张*、刘*、王*作为委托人参与竞买，违反了《中华人民共和国拍卖法》第三十条关于委托人不得参与竞买的强制性规定，《拍卖成交确认书》属于无效。被告拍卖行虽辩称该法律规定不属于效力性强制规范，但没有法律依据，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、第三十八条第（六）项，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条，第三十条、第五十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨*、张*、刘*、王*与被告张*有*签订的《委托拍卖合同》及《拍卖合同补充协议》无效；

二、被告杨*与被告张*有*签订的《拍卖成交确认书》无效。

案件受理费100元，由被告杨*、张*、刘*、王*、张家*有限公司各负担20元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省*人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十五日