李*与杨**、张*等拍卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*、张*、刘*、王*（以下简称杨*等人）因与被上诉人李*、原审被*行有**（以下简称拍卖行）、原审第三人兴和县飞雨房地*任公司（以下简称飞雨公司）拍卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2015）东商初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨*、刘*、王*及四上诉人的委托代理人李*，被上诉人李*及其委托代理人姚*，拍卖行的委托代理人任**到庭参加诉讼，上诉人张*、原审第三人兴和县飞雨房地*任公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李*在一审中起诉称：2010年5月10日，其通过公开竞买的方式获得位于尚义县滨河南路滨河小区的土地使用权。借用飞*司的资质与杨*等人合伙开发尚义县滨河小区住宅楼。因合伙人内部发生矛盾，导致该工程一直未能完工。2014年6月4日，杨*等人未经合伙人全体一致同意，与拍卖行恶意串通，擅自违法拍卖合伙财产，严重的损害了其合法权益。一、拍卖行违法接受委托，擅自拍卖委托人杨*等人无权处分的财产，严重违反法律规定。1、该土地使用权及地上建筑物属于合伙人共同财产，该委托未经合伙人一致同意。2、李*与谢*因该土地纠纷尚在诉讼过程中，属于所有权有争议，未经司法机关确认的禁止拍卖物。3、拍卖的财产，登记备案单位为飞*司，只有该单位有权委托。二、拍卖行违法允许杨*等人参与竞买，与委托人私下定成交价，并最终将合伙财产拍卖给委托人，违反法律规定。1、拍卖法第三十条规定，委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。2、杨*等人与拍卖行签订的补充协议保留价为13000000元。按照法律规定，最高应价未达到保留价时应停止拍卖。但杨*等人与拍卖行恶意串通，私下约定成交价12000000元。当场以12000000元的价格拍卖给杨*。三、杨*等人与拍卖行的其他违法行为。1、杨*等人在拍卖前没有办理审批手续。2、杨*等人未交纳1500000元保证金。3、杨*至今未缴纳拍卖款，反而将拍卖物据为己有，私自卖售楼房。请求判令杨*等人、拍卖行对位于尚义县滨河南路滨河小区的土地使用权及地上建筑物等合伙财产所进行的委托及拍卖行为无效，拍卖行与杨*签订的《拍卖成交确认书》无效。本案诉讼费由杨*等人、拍卖行承担。

一审被告辩称

杨*等人在一审中辩称：1、2010年5月，杨*等人和李*共同投资开发位于河北省尚义县滨河小区。杨*等人和李*系该小区的共同合伙人。就诉状的标的物，双方在内蒙古兴和县人民法院、乌兰察布市人民法院就标的物归属问题提起诉讼。两级法院作出判决，判决认定滨河小区土地及土地开发物属于杨*等人和李*。由于几合伙人在开发中发生矛盾，多次提起诉讼，实际已经无法继续共同经营下去。在此之前，李*将该标的物在未征得杨*等人同意情况下，以10000000元价格出售给第三人谢*。杨*等人不同意，要求和李*共同商议如何处置该共有财产的事宜。在商量之前通知李*，其不同意进行协商。杨*等人通知李*，并且委托乌兰察布市公证处对通知事宜进行公证。通知开会商议处置共同财产的事宜。通知送达后，李*在接到通知后没有参加他们召开的会议。其他合伙人在李*没有参加会议的情况下，委托张家口市拍卖行进行拍卖，处置了位于滨河小区土地及地上建筑物。2、由于李*和谢*达成了一个对上述标的物的买卖协议，杨*在获得了本案标的物的拍卖成交确认书后，和谢*协商，其主动退出了对上述标的物的占有。谢*向*和县人民法院提出诉讼，要求李*返还其已经交付的上述标的物的购买资金。法院已经作出判决，李*不服判决已经提起上诉，现在乌兰察布市人民法院开庭审理。3、本案的李*和杨*等人在获得滨河小区土地使用权后，挂靠了兴和县飞雨建筑公司。以该公司名义对滨河小区进行开发建设，而实际建设人是本案李*和杨*等人，飞雨公司只是挂靠公司。以上事实及委托是按照法律有关规定，在大多数合伙人同意的前提下，对共有财产作出的处分决定。该行为符合法律规定，所以希望法院驳回原告起诉，维护被告的合法权利和法律公正性。

拍卖行在一审中辩称：关于与案外人谢*的诉讼，谢*的诉讼请求是返回转让费，而不是履行转让协议，交付转让财产。因此，该案件是否中止、审理终结，与拍卖本身没有冲突。就拍卖行所实施的拍卖行为合法性，提出以下意见：1、该出让土地使用权及地上建筑，不属于法律法规规定需要经过审批才可以转让的物品或权利；2、杨*的保证金及拍卖价款均已交付；3、拍卖行为符合委托拍卖合同及拍卖股东协议。关于拍卖价款的约定，不属于在未达到保留价的情况下继续完成拍卖的情形；4、关于李*在诉状中提出拍卖行为违反拍卖法第30条规定，委托人不得参加竞买和不得委托他人代为竞买，重点进行答辩如下：第一、关于立法的目的和宗旨。拍卖行为是国家为了确保交易行为的合法性、公开性、公平性而制定的一种特殊的交易方式，之所以规定委托人不得参与竞买，是为了防止在竞买过程中，委托人利用自身优势恶意抬高拍卖价款，损害其他合法竞买人的权益。第二、本案中，杨*的买受行为没有损害包括其他买受人、合伙人及潜在竞买人、瑕疵权利人等各方利益，也没有损害社会公共利益。其竞买行为符合《拍卖法》立法目的和精神。依照拍卖补充协议的核心内容，在没有其他拍卖人竞买的情况下，实施了协议中约定的第二拍卖方案。因此竞买行为不存在损害其他竞买人权利，恶意提高竞买价格的前提。并且在第二方案实施过程中，在事前和拍卖过程中，拍卖行均已书面及电话方式与其他有权竞买人取得联系，包括李*在内的人表示不接受或不参加12000000元的竞标价格。第三、合同法规定违反法律法规强制性规定，在《合同法》解释二中指的是效力性强制规范，而不是管理性强制规范。对于如何界定效力性规范，从司法实践中掌握标准是在法律法规条文中明确不得实施某种行为，如果实施则行为无效；第二种情形是，虽然没有明确阐明实施该种行为将导致该种行为无效，但是行为实施将损害国家、集体、社会或其他人的合法权益，也可以认为违反效力性强制规范。本案中杨*的行为，符合拍卖法立法宗旨和精神，也没有损害任何人合法权益。第四、本案委托人不能等同于竞买人，委托人是杨*等人作为整体所实施的行为，而竞买人是杨*个人，这种情形下，不能使用委托人参与竞买的法律规定。因此，拍卖行为没有违反法律法规规定，也没有损害包括李*在内的其他人的合法权利，依法应当认定有效，请求法院驳回李*诉求。

飞雨公司未答辩。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2010年5月20日，李*以出让的方式，取得尚义县南壕堑镇滨河南路1.212230公顷土地的使用权，用途为其他普通商品住房用地和商业用地。使用年限商业40年、住宅70年。2010年6月1日飞雨公司取得该地块的建设用地规划许可证，同年9月20日取得建筑施工许可证。因就该土地的土地使用证、入股资金等问题，杨*等人诉至兴和县人民法院。该院2011年6月2日作出（2011）兴民初字第343号民事判决书。确定该土地使用权属李*与杨*等人共同共有，土地使用证共同管理使用。2012年3月30日，李*与杨*等人签订《协议书》。其中第五项约定：“售楼股东共同协商定价，根据市场实际情况进行定价出售，遵照合理价格，少数服从多数，不得私自出售，如有私自定价出售造成损失由私自定价出售者承担赔偿后果。售楼收入支付统一由财务办理”。2014年4月21日兴和县人民法院以（2014）兴民执字第343号民事裁定书，将该土地使用权人变更为李*与杨*等人共同共有。因2013年6月27日李*将该土地及地上建筑物、附着物转让与谢普。2014年5月，谢普诉至兴和县人民法院，要求解除与李*的转让协议，返还现金及定金。

2014年5月29日，杨*、张*、刘*向乌兰*证处申请对李*送达《通知》，通知李*2014年6月3日9点30分在张*办公室协商工程处理事宜。该公证处同日送达，并于2014年6月3日出具公证书。2014年6月3日杨*等人向该公证处申请现场监督公证，公证处派员公证了李*及其委托代理人姚*，杨*等人会议过程。会议中，杨*、张*、王*同意以13000000元底价进行拍卖，刘*同意以12000000元底价拍卖。李*不同意拍卖。2014年6月4日，杨*等人（委托方）与拍卖行签订《委托拍卖合同》。约定：拍卖行依法拍卖该土地使用权及地上建筑物；拍卖行应于2014年6月30日前在张*拍卖行举办的拍卖会上对标的物进行拍卖；拍卖成交支付现金50000元佣金及费用；该合同之外有补充协议，如不一致，以补充协议为准。同日签订的《拍卖合同补充协议》约定：“1、经委托方和拍卖行友好协商以13000000元的底价对主合同的标的物进行拍卖，如无人竞买，杨*愿意以12000000元竞买该标的物，其他合伙人与谢*有同等竞买权，但有其他竞买人超过12000000元的价款买则按照“高价者优先”的原则达成拍卖协议。竞拍人必须报名并交纳保证金1500000元。…6、拍卖成交后，买受方在三日内付委托方10000000元，尾款在过户后三日内付清，如果未按照指定期限履行付款，所转入的保证金不予退还。7、以上所有款项转入张*指定的银行账户，刘*负责保管银行账户密码…”。2014年6月5日被告拍卖行发布拍卖公告。2014年6月6日李*向拍卖行提出拍卖异议。2014年6月13日，杨*等人在张*办公室表决通过拍卖事宜。其中第二项约定：“如果以13000000元价格无人竞买，所有产权人包括瑕疵人，可降价到12000000元竞拍，加价以100000元为起点，价高者得。如果没有人竞买，则12000000元属杨*”。该过程经乌兰*证处公证。同日，拍卖行确定拍卖时间为2014年6月17日，拍卖地点在张*拍卖行。杨*等人报名竞买人。经竞拍杨*以12000000元成交，并于同日与拍卖行签订《拍卖成交确认书》。

一审法院认为

一审法院判决认为：尚义县南壕堑镇滨河南路1.212230公顷土地的使用权虽属于李*与杨*等人共有。该幅土地上房屋的建设单位为飞*司。该公司未到庭参加诉讼，但没有明确表示放弃对房屋享有的权利主张。李*与杨*等人虽一致陈述借用飞*司的资质施工，建筑物应归其共有，但至法庭辩论结束，双方尚未取得房屋所有权证书。杨*等人与拍卖行签订《委托拍卖合同》时，既侵害了土地共同使用人李*的权利，也侵害了飞*司对房屋享有的权利。《委托拍卖合同》违反法律强制性规定，属于无效。同时杨*等人作为委托人参与竞买，违反了《中华人民共和国拍卖法》第三十条关于委托人不得参与竞买的强制性规定，《拍卖成交确认书》属于无效。拍卖行虽辩称该法律规定不属于效力性强制规范，但没有法律依据，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、第三十八条第（六）项，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条，第三十条、第五十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、杨*、张*、刘*、王*与张家*有限公司签订的《委托拍卖合同》及《拍卖合同补充协议》无效；二、杨*与张家*有限公司签订的《拍卖成交确认书》无效。案件受理费100元，由杨*、张*、刘*、王*、张家*有限公司各负担20元。

杨*等人不服一审法院判决，向本院提起上诉。

杨*等人的主要上诉理由是：一、一审人民法院认定事实是错误的。1、一审法院认为拍卖行为侵害了飞*司对房屋享有的权利是错误的。该幅土地上的房屋的建设单位是飞*司，其原因是五合伙人借用飞*司的资质施工，建筑物归李*和杨*等人共有。该处房屋正在建设的过程中，根据相关法律规定，土地与地上建筑物是同属一体的，即地上建筑物之权属与土地权属同为一个主体。所以该拍卖行为并未侵害飞*司的任何权利。2、一审法院认为拍卖行为侵害了土地共同使用人李*的权利是错误的。李*为合伙人之一，李*在合伙股份中只占有少部分股份，拍卖前其与李*进行协商，且通过合法程序召开所有合伙人会议，得到占有大多数股份合伙人同意，愿意对共有的尚义县滨河南路土地的使用权及地上建筑物进行拍卖，若拍卖无人竞买则由杨*以1200万元购买，后经拍卖行主持下经过拍卖程序无人竞买，据之前的会议决定，由杨*以1200万元购得该地产。并根据股份大小对各股份所拥有的份额进行核算，退款，但李*由于自身原因拒不接收。根据相关法律规定杨*之买卖行为有效，并未损害任何人权利。3、杨*等人委托张家口市拍卖行进行拍卖是依据全体合伙人会议做出的决定，符合法律规定。4、一审法院认为委托人参与竞买是错误的，根据之前全体合伙人召开的会议决定在公开拍卖无人竞买的情况下，在拍卖行的主持下对其他合伙人进行公平问询后，根据合伙人会议决定由杨*以1200万元购买。二、一审法院在对该案涉及买卖行为，不顾全事实及各当事人利益，断章取义，武断的套用法律，作出判决。这样的判决势必会使经济秩序更加不和谐。综上请求：1、依法撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2015）东商初字第174号民事判决并发回原审人民法院重新审理或径行改判驳回李*的诉讼请求。

李*针对杨*等人的上诉答辩称：1、依据法律规定，土地使用权及建设工程项目实行登记管理制度。在主管部门的登记下，该单位应享有该土地使用权及地上建筑物的权利。飞雨公司具有法定开发资质，经审查符合开发工程项目的单位。因此其享有相关资质。2、杨*等人称委托拍卖行拍卖是经过全体合伙人会议的决定。全体合伙人是五个人，通过原审法院调查，拍卖没有经过全体合伙人一致同意。是杨*等人私自与拍卖行达成的协议，损害了李*的权利以及飞雨公司的权益。3、杨*等人违反拍卖法的强制性规定，参与竞拍是违法的。原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院予以维持。

拍卖行答辩称：1、开发手续中登记的是飞*司，土地使用证书上登记的是李*与杨*等人。且飞*司在被追加为第三人之后，经过多次合法传唤均未到庭，因此，本案审理的涉及的权利义务实质上均与飞*司无关。一审法院认定侵害其权益属于认定事实错误。对于这一点，争议双方均认识一致。2、本案争议双方五人对拍卖标的依照各自比例共同共有，依照法律规定，对合伙的内部事务在达不成一致的情况下应当适用少数服从多数的原则。诉争双方在合伙协议中也有约定。在第一次合伙人会议形成委托拍卖决议后，根据李*提出的拍卖异议，拍卖行再次要求委托人形成新的意见。杨*等人就此再次通知李*并形成了新的决议后，签订并履行了委托拍卖合同。3、关于委托人不得参与竞买的规定，拍卖法之所规定拍卖人不得参与竞买，是因为会导致恶意抬高竞交价格，损害其他竞买人的利益。但本案并不适用，因为本案的委托人是杨*等人共同作为整体进行委托。参与竞买均以个体出现。虽有竞合之处，但仍应当予以区别。其次，在拍卖活动中，没有其他竞买人的参与，也不存在恶意抬高价格损害其他竞买人利益的情形。再次，在拍卖公告和协议中均向社会公开拍卖活动分两个步骤，先由社会人参与竞买，如无人竞买则转入内部竞价，即五名产权人与瑕疵产权人特定范围内的人员参加内部竞买。内部竞买仍然适用价高者得的竞买规则。最后，拍卖的结果没有损害相关人员的权益。之前李*与谢*签订协议，以1100万的价格转让，通过竞买实现的价格是1200万，符合产权人利益。此外，对于委托人不得参与竞买不属于效力性规范。杨*等人作为委托主体是有效的，属于有权委托。拍卖活动遵循了委托人的意愿，保障了产权人的权益。

本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：内蒙古自治区兴和县人民法院于2011年6月2日作出的（2011）兴民初字第343号民事判决确认诉争的尚义县滨河南路1.212230公顷土地的使用权属李*与杨*等人共同所有。2012年3月30日李*与杨*等人签订的协议书并未就处分该幅土地及地上建筑进行明确约定，故应认定为无约定。杨*等人主张李*为合伙人之一，李*在合伙股份中只占有少部分股份，拍卖前其与李*进行协商，且通过合法程序召开所有合伙人会议，占有大多数股份合伙人同意对共有的尚义县滨河南路土地的使用权及地上建筑物进行拍卖，并未损害李*权利。本案中，李*与杨*等人对该幅土地的使用权为共同所有，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，杨*等处分该共有财产应经全体合伙一致同意，故对杨*等人的主张，不予支持。杨*等人上诉称五合伙人借用飞*司的资质施工，建筑物归李*和杨*等人共有，所以该拍卖行为并未侵害飞*司的任何权利。该幅土地上建筑登记的建设单位为飞*司，飞*司对该建筑享有权益，虽飞*司未到庭，但其并未明确表示放弃权利。故杨*等人对该幅土地及地上建筑的处分属无权处分。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”共同共有权利人李*未对该委托拍卖行为进行追认，该幅土地上建筑的建设单位飞*司亦未进行追认，故杨*等人与拍卖行签订《委托拍卖合同》无效。同时杨*等人作为委托人参与竞买，违反了《中华人民共和国拍卖法》第三十条关于委托人不得参与竞买的强制性规定，《拍卖成交确认书》属于无效。拍卖行虽辩称该法律规定不属于效力性强制规范，但没有法律依据，故不予采纳。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人杨*、张*、刘*、王*各负担25元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十五日