韩**与浙江**限公司、杭州**限公司拍卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告韩**为与被告浙江**限公司（以下简称为三**司）、杭州**限公司（以下简称为泵业公司）拍卖合同纠纷一案，于2013年9月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙*独任审判，于2013年12月17日、2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告韩**及其委托代理人朋志超，被告三**司的委托代理人张**，被告泵业公司的委托代理人吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告韩*根诉称，2013年5月9日，原告以1500万元的价款竞买了杭州市**术开发区市心北路271号房屋，并与被**公司签订了竞买合同。该合同约定被告泵业公司与案涉房屋的承租人浙江王**律师事务所于2019年12月31日到期的房屋租赁合同可由原告的意愿决定是否解除；还约定如果原告不愿意按租赁合同继续租赁，由由委托方负责解除该房屋租赁协议。竞买合同签订后，原告如约向被**公司支付了全额的房屋价款。尔后，原告多次要求被告解除上述房屋租赁协议，但至今被告仍未解除上述房屋租赁协议。被告的行为已经构成了违约，给原告造成了损失。为此，原告诉至本院，要求判令1、两被告赔偿原告房屋租金差价损失3472000元；2、评估费7000元由两被告负担。

被告辩称

被告三**司辩称，1、其与原告之间的拍卖合同已经履行完毕，三**司按照约定移交了标的物，结清了拍卖价款，也结清了佣金。2、原告在参与拍卖时曾表示愿意接受房屋已出租的现状，在拍卖成交后也同意自行与承租人浙江王**律师事务所协商。但是在房屋完成了过户手续后，原告就出尔反尔提出赔偿，完全违背了诚信原则。3、评估报告中的年毛租金具有不合理性，原告主张按照评估报告计算其租金损失无事实依据。

被告泵业公司辩称，1、泵业公司与原告已经办理完毕过户手续，原告已经认可并且接受了房屋现状。原告于2013年5月8日竞拍得到房屋后，按照付款条款约定，原告至少有四十五天的时间考虑是否接受竞买合同第二条标的物瑕疵声明第三点关于租赁问题的声明。泵业公司在获悉原告在5月24日发给拍卖公司的函后，就积极组织浙江**事务所与原告协商，但当时后两者提出可以自行协商，故泵业公司未进一步参与。根据泵业公司了解的情况是双方自行协商的结果为一、愿意通过适当提高租金妥善处理；二、由浙江**事务所买下标的物房屋，不造成原告任何损失。原告开始同意第2个方案，当时泵业公司也愿意配合办理相关手续，避免损失。但在事实基本谈妥后，原告又临时变卦，要求买下房屋，由泵业公司配合办理过户，并表示租赁事宜由其自行处理。因此，泵业公司有理由相信原告已接受了房屋现状，否则泵业公司也不会配合原告办理房屋过户手续。2、原告提出的赔偿经济损失无法律依据。泵业公司与浙江**事务所约定租金是不开具发票的，原租金约定是合理的，且租赁市场每年情况都在变化，近几年租赁市场低迷，出现了闲置期等情况。3、以评估报告确定的毛租金计算损失无事实依据。原告和王**律师事务所签订的合同为六年，原告若出租并不能保证没有空置期，而且原告出租的房屋租金不包含税收。

原告韩**为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、竞买合同及拍卖成交确认书各一份，拟证明竞买合同中泵业公司明确承诺在原告不同意继续出租房屋时，应负责解除租赁协议；2、收据三张、发票一份、现金缴款单及转帐凭证各一份，拟证明原告已履行了竞买合同约定的义务；3、房屋租赁合同一份，拟证明泵业公司与浙江王**律师事务所之间签订的租赁合同及约定的租期、年租金等事宜；4、邮政快递回单及通知函两份，拟证明原告两次发函给三**司，要求解除案涉房屋的租赁；5、租金估计证明一份，拟证明2013年案涉房屋的年租金为90万元；6、评估报告及评估费发票各两份，拟证明2013年6月19日至2014年12月31日的租金及评估费支出8000元的事实。

经庭审质证，两被告对于原告提供的第1、2、3、4组证据的真实性均无异议，本院亦予以确认。对于第5份证据，两被告认为无参考价值；本院认为该估价证明并非法定的证据类型，也不能证明相关事实，故本院不予确认。对于第6组证据，两被告对于评估费发票无异议，本院亦予以确认。对于评估报告，两被告存有异议，认为计算损失时，该毛租金应扣除税收及房屋的空置率等等，不应直接作为赔偿依据，本院认为该评估报告程序合法，评估结论客观、真实，本院依法予以确认。

被告三**司为证明其主张，向本院提供了竞买合同一份，拟证明泵业公司对于案涉房屋的标的物瑕疵声明予以签章确认的事实。

经庭审质证，原告韩**及被**公司对于该份证据无异议，本院亦予以确认。

被告泵业公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、房屋租金测算意见书一份，拟证明测算的房屋租金与出租房屋的租金价格相适应；2、徐*出具的证明一份，拟证明浙江王**律师事务所与原告之间曾就案涉房屋的处理进行过协商的事实。

经庭审质证，原告对于被告提供的第1份证据存有异议；被告三**司无异议；本院认为，该测算报告仅可作为案涉房屋出租租金水平的参考，并不能作为最后赔偿损失的计算依据。对于第2份证据，原告认为证人与泵业公司之间具有利害关系；被告三**司无异议；本院认为，王**律师事务所与原告之间是否进行协商，只要未最终达成协议，原告均可根据竞买合同主张其权利，故该份证据与本案不具有关联性，本院不予确认。

综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：

2013年2月，泵**司与浙江**事务所签订了《房屋租赁合同》，将位于萧山区市心北路271号（康泰丰广场1-4楼）的房屋出租，合同约定租赁期限截止2019年年底，第一年租金为52万元，从2015年1月1日起按55万元计算年租金，2018年1月1日起按60万元计算。

2013年5月8日，韩**作为竞买人与三**司就萧山**开发区市心北路271号房屋签订了竞买合同，该竞买合同就标的物瑕疵声明的第3条为“该标的现承租人为浙江王**律师事务所，承租期限至2019年12月31日止，租金已付至2013年12月31日，2014年1月1日起至2014年12月31日的租金为52万元，从2015年1月1日起按55万元计算年租金，2018年1月1日起按60万元计算年租金。拍卖成交后，如韩**愿意按租赁合同的规定继续出租，相关事宜按法律规定自行衔接，租金自成交款结清之日起由韩**收取；如韩**不愿按租赁合同继续出租，则由泵业公司负责解除租赁协议。”2013年5月9日，韩**以1500万元的成交价拍定获得了上述房屋，于2013年6月19日交清了拍卖价款，现该房屋已过户至韩**名下。

2013年5月24日及2013年7月18日，韩**两次致函三**司，要求泵业公司解除与浙江王**律师事务所的租赁合同。但是，因浙江王**律师事务所要求继续承租房屋，故泵业公司与浙江王**律师事务所的租赁合同一直未解除。

本院查明

另查明，泵业公司对于竞买合同中包括标的物瑕疵声明在内的合同内容予以签章确认。

本院认为

本院认为，三**司作为拍卖人，已经按照《拍卖法》第十八条第二款规定在竞买合同中作了标的物瑕疵声明，即拍卖标的物存在出租的情形，尽到了《拍卖法》规定的义务，对此，韩**在竞买时也明知；至于在韩**不愿按租赁合同继续出租时，负责解除租赁协议的义务也系泵业公司。因此，韩**要求三**司承担租赁合同无法解除致其租金受到损失而要求赔偿的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。

泵业公司委托三**司拍卖案涉房屋时，已在竞买合同中签章，承诺在竞买人拍得房屋后若不愿意按租赁合同继续出租，则由泵业公司负责解除租赁协议。因此，在韩**表示不愿意继续将房屋出租给浙江王**律师事务所时，泵业公司即有义务负责解除租赁合同。浙江王**律师事务所不同意解除租赁合同，基于买卖不破租赁的原则，泵业公司即无法解除租赁合同，违背了其承诺，已构成违约，应向韩**承担违约责任。至于泵业公司应承担的违约责任，因竞买合同中未约定违约金，也未约定损害赔偿的计算方法，应按评估报告确定的租金差价来确定韩**的损失范围。对于韩**主张的租金差价损失，本院认为，应按不同时间段来确定泵业公司应否承担，第一、自韩**交清拍卖价款，即自2013年6月19日起至2013年12月31日该段期间的租金，因原告已在2013年5月24日即发函给三**司要求泵业公司解除与浙江王**律师事务所之间的租赁合同，已给予了泵业公司充分的时间，故租赁合同未予解除，泵业公司应赔偿韩**该时间段的租金差价损失，经计算，其金额为205658元（482753-277095）。第二、2014年的租金差价损失，同于上述理由，该期间的租金差价损失为497000元（1017000-520000）。第三、2015年1月起至2019年12月31日期间的租金差价损失。本院认为，因双方未约定不能解除租赁合同的违约金，故原告只能主张租金差价损失，而房屋租赁市场由于市场本身的原因，每年租金的变化较大，2015年之后的租金在客观上不能预先予以评估，对此，本院委托的评估公司已在评估报告中予以说明，故对于原告主张的此后的租金差价损失，可待条件成熟时另案再行主张，故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。

综上，原告自2013年6月19日起至2014年12月31日的租金差价损失为702658元，本院对于原告的该部分诉讼请求，依法予以支持。至于房屋评估费用7000元，应由被告泵业公司负担，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告同意自行与浙江王**律师事务所进行协商，也已接受房屋出租的现状，并无事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、杭州**限公司赔偿韩**租金差价损失人民币702658元，于本判决生效后十日内付清。

二、杭州**限公司支付韩**评估费人民币7000元，于本判决生效后十日内付清。

三、驳回原告韩**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为人民币17316元，由原告韩**负担11866元，被告杭州**限公司负担5450元。被告杭州**限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院，并向杭州**民法院预交上诉案件受理费人民币34632元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1268，户名浙江省**民法院）。

裁判日期

二〇一四年七月二十一日