富阳**有限公司与杭州**限公司拍卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告富阳**有限公司诉杭州**限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理后，依法由代理审判员章**适用简易程序于2013年12月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄念国、被告的委托代理人俞**、魏**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告起诉称：2013年1月29日，被告就位于富阳市灵桥镇灵桥村、房屋所有权证号为富灵字第513号，所有权性质为公产、所有权人为灵桥供销社汽酒厂、国有土地使用权证号为富国用（91）字第1118号、划拨工业用地、地号2-99号、用地面积约1066平方米、建筑面积约1302平方米的房地产组织拍卖。原告报名参与竞拍，并以877000元的出让价竞得上述拍卖标的，同日与被告签订拍卖成交确认书一份，后原告支付了拍卖价款877000元及拍卖佣金26310元。

上述成交确认书签订以后，原告到相关部门办理过户手续，被告知灵桥供销社汽酒厂已不存在，其权利义务由富阳**合作社承受，需要先把产权转移登记到富阳**合作社名下。原告因办理转移登记、测绘等费用共计8783元，但相关部门在进一步核实过户资料时，告知原告上述拍卖房地产的土地使用权类型为划拨土地，根据法律规定，划拨土地上的房地产转让必须经过有批准权的人民政府审批，否则禁止转让，原告即要求被告及富阳**合作社提供上述划拨土地准予转让的政府批文，但被告及富阳**合作社均未能提供，后经原告了解，上述划拨土地房地产的转让未经有批准权政府的审批批准。

原告认为，被告明知拍卖标的房产的土地性质为划拨土地，在拍卖前应当办理审批手续，但在明知委托人富阳**合作社未办理审批手续的情况下仍然予以拍卖，违反了相关法律规定，侵害了原告的合法权益。故诉请判令：1、确认原、被告于2013年1月29日签订的富阳**桥房地产拍卖会拍卖成交确认书无效；2、被告退还原告拍卖佣金26310元，赔偿原告经济损失8783元，合计35093元，并按银行同期同类贷款基准利率赔偿原告截止2013年11月6日的利息损失1340.96元，此后至款项付清日止的利息损失仍按中**银行同期同类贷款基准利率计付。3、本案受理费由被告负担。

原告富阳**有限公司为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据：

1、拍卖成交确认书及拍卖公告各一份，用以证明被告明知本案拍卖标的房产的土地使用权性质为划拨土地且未经政府审批，但仍然接受委托组织拍卖的事实。

2、国有土地使用权证、房屋所有权证、土地证情况说明各一份，用以证明本案拍卖标的房产的土地使用权性质为划拨土地的事实。

3、拍卖佣金发票一份，用以证明原告向被告支付佣金26310元的事实。

4、富阳市人民政府批复、富阳市供销合作总社出具的情况说明各一份，用以证明灵桥供销社并入大源供销社、涉案标的实际实际属于大源供销社的事实。

5、收款收据、工作联系单、房产测绘费发票、土地测绘费发票及房屋所有权登记费发票各一份，用以证明原告在试图将拍卖标的物转移登记到自己名下的过程中造成经济损失8783元的事实。

6、富阳市规划局复函一份，用以证明案涉土地经富阳市国土局和规划部门确认该地性质属于村居土地用地，不符合城市规划，无法办理规划土地转让手续的事实。

被告辩称

被告杭**限公司未提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：原、被告之间签订的合同合法有效，理由有：1、原、被告均有合法主体资格；2、被告经过竞价竞得该拍卖标的，合法有效；3、拍卖标的物是明确、唯一、排他性的；4、土地属划拨性质，在相关竞买书中已明确，而不是在买地之后才知道，被告已经提前告知原告并得到确认。综上请求驳回原告诉讼请求。

被告杭**限公司为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据：

1、拍卖公告、工商备案登记、营业执照机构代码、拍卖师资格资料12页，用以证明原告有合法拍卖资格，拍卖手续合法。

2、委托拍卖合同、供销总社营业执照、法定代表人身份证明、供销总社说明书、市政府批复资料7页，证明案涉标的物系由供销总社委托被告进行拍卖的事实。

3、供销总社文件、富**政局函、资产评估报告、保留底价共5页，用以证明案涉标的经财政局确认系集体资产，不属于行政审批的范畴。

4、报名表、笔录、拍卖成交确认书、土地权证、竞买须知、特别规定15页，用以证明竞买人已阅读竞买须知，并进行签字确认，对案涉房地产的现状、能否过户、涉及政府拆迁、规划都进行了充分了解，同意为标的物的已知、未知的瑕玼承担责任。

对双方当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：

原告举证2、3、4，被告没有异议，本院予以确认。原告举证1，被告对真实性、关联性、合法性没有异议，但认为对案涉标的的情况，原告也是明知的，对该证据本院予以确认。原告举证5，被告认为与本案没有关联，本院认为，所有权登记费、测绘费系原告为办理房产过户的必要支出，与本案具有关联，对所有权登记费发票、测绘费发票本院予以确认，富阳市供销社收据中，“代付费用”系原告为供销社少批多占代缴的罚款，“承担费用”系原告在未取得房屋所有权的情况下，擅自对房产进行拆除，后因无法过户而对房产所有权人的赔偿费用，该两部分费用均非原告履行合同的必要支出，因此，被告对富阳市供销社收据的异议成立，对富阳市供销社收据本院不予确认。原告举证6，被告对真实性没有异议，对关联性有异议，无法办理出让手续，原告应该清楚，责任应由竞买人承担，本院认为该证据与本案具有关联，予以确认。

被告举证1，原告对证据的形式真实性没有异议，但对被告有无拍卖涉案标的资格有异议，本院认为该组证据中，拍卖公告与本案具有关联，予以确认，其余证据与本案争议没有关联，不予确认。被告举证2，原告对供销总社有无委托拍卖的资格有异议，本院对委托拍卖合同予以确认，该组其它证据与本案争议没有关联，不予确认。被告举证3，原告认为财政局复函确认不属于财政部门审批，但并不是不要审批。本院认为该组证据与本案没有关联，不予确认。被告举证4，原告对证据形式真实性没有异议，但认为竞买须知、特别规定系格式条款，原告不了解，本院认为，原告已对竞买须知、特别规定进行了确认，应视为其了解内容，竞买须知、特别规定与本案具有关联，本院予以确认，该组其它证据与本案争议没有关联，本院不予确认。

本院查明

本院查明事实如下：

2013年1月18日，富阳市供销合作总社委托被告对富阳**销社所属的位于富阳市灵桥镇的原富阳**房地产进行拍卖，该房地产房屋所有权证号为富灵字第513号，土地使用权证为富国用（91）字第1118号，性质为划拨工业用地。2013年1月29日，被告在富阳市龙山饭店八楼会议室对涉案房地产举行拍卖，原告在确认被告“竞买须知”和“拍卖会特别规定”后参与竞买。被告“竞买须知”第七条规定：“拍卖标的物如遇有规划、拆迁等事项的，请竞买人自行向相关行政职能部门了解，一旦作出竞买决定，即视为已了解有关情况，自愿承担相应责任。”，“拍卖会特别规定”第三条第一项说明拍卖标的物土地使用性质为划拨工业用地。原告在该次拍卖会上以877000元拍得案涉房地产，双方签订拍卖成交确认书。此后原告为办理该房产转移登记支出测绘费2900元，房屋所有权登记费2200元。2013年4月17日，富阳市规划局函复富阳市国土资源局，案涉土地使用权性质属于村居住用地，富阳市国土资源局告知原告，因不符合城市规划，案涉房地产无法办理划拨土地出让手续。

本院认为

本院认为：案涉房产所在地位于城市规划区，该房地产转让应受《中华人民共和国城市房地产管理法》调整，根据该法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。现经富阳市国土资源局确认，因不符合城市规划，案涉房地产无法办理划拨土地出让手续。显然，原、被告之间的成交确认书已违反上述法律的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿另一方因此所受到的损失。因此，原告要求被告返还佣金26310元的诉讼请求本院予以支持。关于原告因该无效合同所遭受的损失，对原告办理过户支出的房屋所有权登记费2200元、房产及土地测绘费2900元，本院予以确认，对“代付费用”和“承担费用”本院不予确认，对利息损失，本院认为缺乏法律依据，不予确认，因此原告损失总计为5100元。关于损失的承担，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十一条规定：“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料”，第四十二条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人签订书面委托拍卖合同”。因此，被告在接受委托时，未对委托人是否取得对拍卖标的的处分权利进行详细审查，是造成合同无效的主要原因，应对损失承担主要责任，同时，原告在详细阅读“竞买须知”和“特别规定”后，明知该土地为划拨土地，且已被提示“拍卖标的物如遇有规划、拆迁等事项的，请竞买人自行向相关行政职能部门了解”的情况下，仍然与被告签订成交确认书，对损失亦应自负一定责任，根据双方当事人过错，本院确定被告承担原告损失的80%，原告自负20%，因此对原告要求被告赔偿损失4080元本院予以支持，超过部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告富阳**有限公司与被告杭**限公司于2013年1月29日订立的拍卖成交确认书无效；

二、被告杭**限公司返还原告富阳**有限公司佣金26310元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

三、被告杭**限公司赔偿原告富阳**有限公司损失4080元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

四、驳回原告富阳**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费711元，减半收取355.5元，由被告杭**限公司负担297元，原告富阳**有限公司负担58.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省**民法院，并向浙江省**民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交［杭州**民法院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省**民法院，帐号：1268］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一三年十二月十日