原告袁*鸣诉被告柘荣县**居民委员会、被告福**限公司拍卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告袁*鸣诉被告柘荣县**居民委员会（以下简称城**居委会）、被告福**限公司（方圆拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告袁*鸣及其委托代理人毛坤强、被告城**居委会的委托代理人林**、杨**、方圆拍卖公司的委托代理人刘**、高**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告袁*鸣诉称，2013年6月，城**居委会委托方圆拍卖公司公开拍卖其位于柘荣县双城镇柳城北路122号城北社区综合服务大楼一至三层商业网点5年租赁权。2013年6月18日、2013年7月12日方圆拍卖公司在《闽东日报》上发布讼争物业租赁权的拍卖公告。袁*鸣看到公告后与方圆拍卖公司联系，按拍卖规则办理竞买手续，并于2013年7月31日交纳竞买保证金35万元（后拍卖成交后该款30万元被转为拍卖款、5万元被转为拍卖佣金），2013年8月1日袁*鸣参与竞买并以530.4606万元的价格竞得讼争物业租赁权，由方圆拍卖公司向袁*鸣出具《成交缴款通知书》及《佣金缴款通知书》，2013年8月21日、2013年8月28日袁*鸣分别向方圆拍卖公司支付佣金10万元和5万元，余下款项依合同约定给付。2013年9月方圆拍卖公司、城**居委会向袁*鸣交付讼争物业，袁*鸣基于交易目的系从事KTV行业，便投入资金进行设计、装修，在装修过程中，袁*鸣被消防部门告知该讼争物业无任何消防安全验收，不能从事任何商业经营活动，同时该讼争物业不仅没有任何权属证明，甚至无任何建设许可报备及竣工验收手续，应属违章建筑，不能使用。基于合同目的无法实现，袁*鸣向城**居委会、方圆拍卖公司进行交涉无果。本案拍卖物系法律强制性不得处分的物品或者财产权利，拍卖合同当属无效，城**居委会、方圆拍卖公司对拍卖物的瑕疵是明知的，依法应当承担全部责任和连带责任。该拍卖无效给袁*鸣造成了重大损失，经估算装修涉及等各项损失超30万元，为此特提起诉讼。请求依法判令：1、确认袁*鸣与方圆拍卖公司在2013年8月1日签订的《拍卖合同》无效；2、城**居委会、方圆拍卖公司连带返还拍卖款30万元、拍卖佣金20万元及该二笔款项自付款之日起至清偿之日止的利息（利息分别以35万元为本金从2013年8月1日起、10万元为本金从2013年8月22日起、5万元为本金从2013年8月29日起至实际还款之日止，按中**银行同期同类贷款利率计算）；3、城**居委会、方圆拍卖公司连带赔偿袁*鸣财产损失30万元。

被告辩称

被告**居委会辩称，本案拍卖租赁的房屋是经过合法验收合格的建筑物，非违章建筑。袁**主张本案拍卖合同无效，依据不足，请求依法驳回袁**的诉讼请求。

本院查明

被告方圆拍卖公司辩称，1、袁**以本案所涉及的拍卖物系法律强制性不得处分之物或者财产权利为由，请求法院确认本案的拍卖合同无效，没有依据。根据《中华人民共和国拍卖法》第七条规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的，本案拍卖标的物为房屋的租赁权，不属于上述禁止买卖的物品或财产权利。2、本案通过拍卖竞价订立房屋租赁合同，袁**主张的实际上为房屋租赁合同无效，《最**法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条只规定了“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，房屋租赁合同无效的一种情形即所涉房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证而建设，本案租赁物不属于上述合同无效的情形，租赁合同应为有效。3、本案拍卖过程合法，2013年7月31日袁**签字确认的拍卖规则第五条第2点已经明确拍卖标的未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，袁**对涉案房屋的情况已经知悉，其拍卖后又以涉案房屋无权利证明为由主张合同无效，有违诚实信用原则。4、本案标的物未交付给袁**，其要求赔偿装修损失的主张，没有依据。综上，请求驳回袁**的诉讼请求。

在本案审理过程中，各方当事人对以下事实无异议，本院予以确认：

2013年6月，城**居委会委托方圆拍卖公司公开拍卖其位于柘荣县双城镇柳城北路122号城北社区综合服务大楼一至三层商业网点5年租赁权。2013年6月18日、2013年7月12日方圆拍卖公司在《闽东日报》上发布讼争物业租赁权的拍卖公告。袁**按拍卖规则办理竞买手续，签署《拍卖资料》含《竞买承诺书》、《拍卖规则》、《福建**限公司竞买注意事项》、《房屋租赁合同》，并于2013年7月31日交纳竞买保证金35万元（后拍卖成交后该款30万元被转为拍卖款、5万元被转为拍卖佣金），在2013年8月1日袁**参与并以530.4606万元的价格竞得讼争物业租赁权，由方圆拍卖公司向袁**出具《成交缴款通知书》及《佣金缴款通知书》，其后袁**依约于2013年8月21日、2013年8月28日分别向方圆拍卖公司支付佣金10万元和5万元。

本案的争议焦点为：1、本案拍卖合同的效力。2、如果拍卖合同无效，城北社区居委会、方圆拍卖公司应当承担的法律后果。对此，本院予以分析、查明并认定。

一、关于本案拍卖合同效力的问题。

袁**认为，拍卖时方圆拍卖公司未提供涉案房屋的相关手续，拍卖后袁**对涉案房屋进行装修，被消防部门告知该建筑物无任何消防验收，不能使用，经了解该建筑物未经竣工验收，所以，该拍卖合同应为无效合同。为此袁**提供以下证据：（1）《闽东日报上涉案房屋租赁权的拍卖公告》，（2）《拍卖资料》，用以证明涉案房屋在拍卖时未经竣工验收合格。

城**居委会经质证认为，对袁**提供的证据（1）（2）的真实性无异议，但上述证据只能证明拍卖时，方圆拍卖公司未提供涉案房屋建设的相关批文，不能证明涉案房屋不具备租赁权拍卖的条件。

城**居委会认为，本案拍卖合同拍卖的标的是房屋的租赁权，城**居委会就该房屋享有所有权，即具备将房屋进行出租的条件，涉案房屋非违法建筑，具备相应的建筑许可及审批文件，且房屋经竣工验收，可以安全使用，故本案不存在拍卖合同无效的情形。为此，城**居委会提供以下证据：（1）《建设用地批准书》、（2）《建筑工程施工许可证》、（3）《建设用地规划许可证》、（4）《建设工程规划许可证》、（5）《设计图》、（6）《施工单位工程质量竣工报告》、（7）《设计单位工程质量检查报告》、（8）《勘察单位工程质量检查报告》、（9）《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收质量合格文件》、（10）《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，证据（1）-（4）用以证明本案工程经证据批准建设，是合法工程，证据（5）用以证明本案建设工程总平图已经柘荣县建设局批准，并已报公安消防大队备案，正在进行验收，证据（6）-（10）用以证明本案工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。

袁**经质证认为，《建设用地批准书》的发证日期为2013年8月28日，批准的开工时间为2014年10月至2015年10月；《建筑工程施工许可证》载明合同开工时间为2013年12月16日，竣工时间为2014年12月6日；《建设工程规划许可证》发证时间为2013年11月6日；本案房屋于2013年6月份即由拍卖公司刊登拍卖公告，不能证明拍卖时涉案房屋具备相应手续，上述证据载明的各类时间混乱，对城**居委会提供的上述证据的真实性不予认可。对《设计图》的真实性无异议，虽该《设计图》经消防单位备案，但无证据证明消防验收合格；对证据（6）-（10）的真实性不予认可，该各报告除签章外无该单位负责人的签字，形式要件不合法，证据（10）的验收报告无消防单位的验收，说明本案房屋未经消防验收，不具有房屋租赁权拍卖的条件。

方圆拍卖公司的意见与城**居委会一致。

本院认为

本院认为，袁**提供的证据（1）《闽东日报上涉案房屋租赁权的拍卖公告》、（2）《拍卖资料》，为各方无争议的事实，真实性予以确认，上述证据与本案相关联，可作为定案的依据使用。城**居委会提供的证据（1）-（10）均有原件核对，真实性应予确认，上述证据均与本案相关联，可以作为定案的依据使用。

本案袁**主张拍卖合同无效，非基于拍卖过程或拍卖程序存在违法情形，而是认为拍卖标的物存在瑕疵，即本案房屋的租赁权存在违法情形。从城**居委会提供的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》可明确，涉案房屋的建设经过有权部门的审批，该建筑物的合法性已经得到确认，虽然上述证据体现的开工时间、竣工时间与实际开工时间、竣工时间有出入，但不影响行政机关对涉案房屋合法性的认可，故袁**主张该建筑物为非法建筑进而主张本案拍卖合同无效，缺乏事实依据。另城**居委会提交的《施工单位工程质量竣工报告》、《设计单位工程质量检查报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收质量合格文件》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》足以证明涉案房屋经相关部门验收合格。本案拍卖的标的为房屋租赁权，即使用房屋的权利，前述已确认涉案房屋为合法建筑，袁**主张本案拍卖的标的不具有拍卖条件，应承担相应的举证责任，袁**就此未能举证，其以拍卖的标的不具备拍卖条件为由主张拍卖合同无效，亦缺乏相应的事实依据，不予支持。袁**签署的《拍卖规则》第2条显示，方圆拍卖公司已告知袁**拍卖标的未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，其在拍卖前已经明确涉案房屋存在相应证件上的瑕疵，其仍参与拍卖，该证件上的瑕疵又不足以影响房屋租赁权的行使，袁**以涉案标的未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》为由主张拍卖合同无效，亦缺乏依据，不予支持。袁**认为其经消防部门告知，该工程未经消防验收不能经营使用，致使其经营KTV的目的无法实现，进而主张拍卖合同无效。消防部门系具有行政管理职能单位，其对外管理行政事务，均会有书面的文件作为依据，袁**主张经消防部门通知涉案房屋不能经营使用，应提供相应的证据。城**居委会提供的《设计图》已得到柘荣消防大队的签章确认，可见涉案房屋的消防设计得到消防部门的认可。《最**法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》有关建设工程未经验收即投入使用的规定，目的是分配建筑承包方与发包方之间的某些权利义务，现有市场普遍存在工程未经验收即投入使用的情形，主要原因是竣工后的验收需要一定的时间，故本案袁**以涉案房屋未经消防验收为由，主张拍卖合同无效，没有依据，不予支持。综上分析，本案拍卖合同不存在违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同。

二、关于如果拍卖合同无效，城北社区居委会、方圆拍卖公司应当承担的法律后果。

本院认为，第一个焦点问题已经认定本案拍卖合同有效，故不存在无效情形下的法律后果，此焦点问题无分析的必要。至于袁**主张涉案房屋于2013年9月份已由城**居委会交付其使用，城**居委会对此不予认可，袁**应就城**居委会向其交付房屋承担举证责任，袁**就此无法提供证据予以证明，其关于城**居委会已向其交付房屋的主张，不予支持。

除上述各方确认的无争议事实外，经审理查明以下事实：

涉案房屋有相应的《建设用地批准书》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《设计图》、《施工单位工程质量竣工报告》、《设计单位工程质量检查报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收质量合格文件》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，是合法建筑并经建设主管部门验收合格。

综上所述，本院认为，方圆拍卖公司与袁**成立的拍卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。袁**主张拍卖合同无效，依据不足，不予支持。袁**主张的基于拍卖合同无效基础上的返还财产、赔偿损失等诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国拍卖法》第二十六条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告袁**的诉讼请求。

案件受理费48933元，由原告袁**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月十一日