邱**与广东**限公司,佛山市**限公司拍卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邱*珍诉被告广**限公司、佛山市**限公司拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年9月10日第一次公开开庭进行了审理。原告邱*珍的委托代理人何**，两被告的委托代理人饶熠到庭参加诉讼。于2014年12月9日第二次公开开庭进行了审理。原告邱*珍的委托代理人何**，两被告的委托代理人欧**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2014年4月8日，两被告在佛山日报刊登联合拍卖公告，公告内容为于2014年4月23日上午10点30分在佛山市高明区高明大道595号二楼拍卖厅举行拍卖会，公开拍卖包括位于佛山**环城路169号1、2梯首层房产（拍卖公告标的序号2）、佛山**环城路169号22座东座（3、4）号首层房产（拍卖公告标的序号4）在内的五处房产。原告于2014年4月20日前后看到该拍卖公告，并有意向竞买佛山**环城路169号1、2梯首层房产（拍卖公告标的序号2）及佛山**环城路169号22座东座（3、4）号首层房产（拍卖公告标的序号4）其中之一，由于已经过了标的预约展示时间，原告于是自行查看了该标的，并决定参与竞买。原告按照拍卖公告的指引于2014年4月22日向被告广**限公司支付了竞买保620000元。2014年4月23日上午，拍卖会如期举行，原告也到达佛山市高明区高明大道595号二楼拍卖厅参与竞买。在拍卖前，原告要求查看拍卖标的的详细资料，被告工作人员于是展示了拍卖标的的评估报告，评估报告中有拍卖标的的详细信息，原告除查看拟竞买标的的评估报告外，也查看了其他标的物的评估报告。拍卖开始后，由于原告有意向竞买的佛山**环城路169号22座东座（3、4）号首层房产竞价激烈，参考价为3108600元，结果以7700000元成交，原告未能竞得。拍卖公告标的序号3的佛山**环城路169号首层二层（西座）房产（即本案成交房产）及拍卖序号5的标的物因为无人竞价流拍。然后，被告拍卖师继续推介拍卖公告标的序号3的佛山**环城路169号首层二（西座）房产，并表示马上会举行第二轮竞价。由于原告阅读被告提供的编号为：佛京盛评字（2013）-1139号的房地产估价报告时发现该评估报告记载该房产首层建筑面积为676.76平方米，二层面积为204.49平方米（评估报告第34页和38页）；考虑到首层面积有676.76平方米，原告产生了竞买意向，于是参与了竞价，并以8000000元竞得。当日，原、被告签订了佛山**环城路169号首层二层（西座）房产的成交确认书。2014年4月24日，原告自行对拍卖标的物进行了现场查看，发现首层铺位有两卡锁门无法查看，于是向被告提出开锁查看的要求。4月26日，被告派人到现场开门，经过现场查看，发现实地面积和676.76平方米有较大的差距，原告提出质疑；被告经过核实也确认评估报告记载面积有误。后原告自行测量，发现首层面积仅仅有300多平方米。另外，原告发现该标的物还存在房产证记载面积与现场实际面积也不相符的情形。原告认为，原告之所以以8000000元竞得本案讼争的标的物，是基于对标的物首层面积676.76平方米，二层204.49平方米的认知，而这一认知是被告提供的资料失实造成的；原告和被告的交易的订立是基于原告对标的物的重大误解，故根据《合同法》第五十四条之规定，原告有权请求人民法院撤销本案所涉成交确书。请求判令：一、撤销原、被告于2014年4月23日签订的《拍卖成交确认书》；二、被告返还保证金620000元；三、本案诉讼费用由被告承担。

原告在诉讼中举证如下：

1、原告身份证1份，证明原告诉讼主体资格；

2、被告工商登记资料1份，证明被告诉讼主体资格；

3、2014年4月8日佛山日报联合拍卖公告1份，证明被告于2014年4月8日发布的拍卖公告的内容；

4、中**银行个人业务凭证1份，证明原告按照拍卖公告要求向被告交纳了拍卖保证金；

5、被告于2014年4月23日出具的资料展示证明1份，证明被告于2014年4月23日向原告展示了编号为佛京盛评字（2013）-1139号，估价项目为高明县高明镇（现为佛山市高明区）环城路169号首层贰层（西座）商铺房地产处置价值评估的《房地产估价报告》，该资料展示只是在拍卖之前展示；

6、编号为佛京盛评字（2013）-1139号《房地产估价报告》（节选）1份，证明佛京盛评字（2013）-1139号房地产估价报告记载该房产首层建筑面积为676.76平方米，二层面积为204.49平方米（评估报告第34页和38页）；

7、拍卖成交确认书1份，证明原告以8000000元竞得本案标的，并签订了拍卖成交确认书。

8、被告于2014年4月23日出具的资料展示证明1份，证明被告于2014年4月23日向原告展示了编号为佛京盛评字（2013）-1141号，估价项目为高明县高明镇（现为佛山市高明区）环城路169号22座东座（3、4）号首层商铺房地产处置价值评估的《房地产估价报告》，该资料展示只是在拍卖之前展示。

经质证，两被告对证据真实性没有异议，对证据内容有异议。对证据4，认为原告交保证金不是为了竞买涉案房产，而是临时改变了主意，在原告的诉讼中也提到，双方对此是没有争议的；对证据5、6中房地产评估报告，首先不是拍卖资料，两被告不是将此评估报告作为拍卖依据，至于要展示给原告看是因为原告的强烈要求，但声明不作为资料；对原告认为重大的误解，被告不存在过错，也没有误导原告，原告存在重大过失，不构成法律上及民法上的所谓重大误解。

被告辩称

两被告辩称，一、拍卖人依法拍卖，程序合法。拍卖人是以房屋所有权证和标的实物为依据进行拍卖的。涉案的佛京盛**（2013）-1139号房地产评估报告并非拍卖资料，拍卖人并未误导原告。原告自行放弃实地勘查拍卖标的即参加拍卖并举牌应价，应对自己的竞买行为和由此产生的风险承担法律后果。1、拍卖人依法发布了拍卖公告，载明了涉案标的的房屋所有权证号、证载建筑面积、是否带租约拍卖、参考价和保证金。拍卖人还在公告中明确说明：“公告所标示的面积仅供参考，实际面积以办理产权转移时房地产管理部门核定的为准。”这说明拍卖人是以房屋所有权证和标的物实物为依据进行拍卖的，拍卖人提供的拍卖资料并不包含涉案之佛京盛**（2013）-1139号房地产评估报告。2、原告与拍卖人在《竞买协议》中确认：“拍卖人及其工作人员对拍卖标的所作的介绍与评价均为参考性意见，不构成对拍卖标的的任何担保。竞买人已完全知悉拍卖人对拍卖标的的真伪或品质不承担瑕疵担保责任。竞买人有权自行实地勘察拍卖标的和认真查阅拍卖人提供的拍卖标的相关材料，竞买人自缴纳竞买保证金或办理竞买手续后视为已完全了解和认可拍卖标的现状（数量、质量、瑕疵、包括没有发现的潜在瑕疵），对拍卖标的无异议，并对自己的竞买行为承担法律责任。”3、拍卖人依法对拍卖标的进行了展示，在《拍卖规则和注意事项》之标的展示及声明中明确说明：“①拍卖人按标的物的现状拍卖，拍卖资料仅供参考，拍卖人不承担拍卖标的物资料（包括但不限于权属登记情况、租赁情况和权益、欠费等）与现状或实际情况存在不符的责任，拍卖标的物的资料与实际情况不符的，成交价均不作调整。拍卖人及其工作人员对标的物所作的介绍、评价均为参考性意见，拍卖人对标的物的真伪或者品质不承担瑕疵担保责任。竞买人应在拍卖人公告的时间、地点查阅拍卖标的的资料，在展示期内，看物看样、实地考察，并在拍卖前自行向相关管理部门或有关权利人详细了解标的物的情况、权属登记情况、租赁情况、权益、欠缴的费用（水费、电费、仓租费、物业管理费、土地闲置费、土地出让金等）及竞买资格或限制条件，对拍卖标的物的现状、瑕疵、风险等有明确的认识后方可参与竞买。竞买人在拍卖会上报价、举牌、应价等行为即视作认可标的物的现状和已完全了解标的物情况，愿意接受本拍卖条件并承担由此引起的一切法律责任及风险。②拍卖不动产公告、证载或登记的面积仅供参考，拍卖人不承担拍卖标的公告的面积与实际面积存在差异的责任，实际面积以办理产权转移时房地产管理部门核定的面积为准。不动产拍卖公告面积与实际面积有差异的，成交价均不作调整”。因此，原告自行放弃实地勘查拍卖标的即参加拍卖并举牌应价，应对自己的竞买行为和由此产生的风险承担法律后果。4、关于佛京盛**（2013）-1139号房地产评估报告。首先，拍卖法第28条规定：“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照**务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价”。因此，评估报告的作用仅供委托人在确定拍卖标的保留价时参考。本案中，评估报告并不是拍卖资料，更不是提供给原告作为竞买的依据。其次，佛京盛**（2013）-1139号房地产评估报告的第二项“本报告使用的限制条件”的第1款声明：“本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。”其三，佛京盛**（2013）-1139号房地产评估报告中并未述及委托人等具有保密义务，因此，委托人将评估报告提供给拍卖人和拍卖人应原告要求将评估报告出示给原告的行为都不违反法律与相关合约。二、拍卖人在整个拍卖过程中无任何过错，而原告具有重大过失，本案并不构成民法上的重大误解，原告无权请求撤销拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应予继续履行。《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。《中华人民共和国合同法》第54条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但是，无论是在法理上还是在司法实践中，如果表意人具有故意或重大过失，则不能按误解处理。任何人都应当对其故意行为负责，如果表意人在订约时故意保留其真实的意志，或者故意与对方订立看似与实际不符的合同，或者明知自己已对合同发生误解而仍然与对方订立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所产生的效果，在此情况下并不存在意思表示不真实的问题，因此不能按重大误解处理。本案中，原告临时决定参与竞买涉案房地产，在拍卖人明确向原告提示注意事项和风险后，原告自行放弃实地勘查拍卖标的，并在《竞买协议》中确认对拍卖标的无异议，对自己的竞买行为承担法律责任。三、原告应对涉案房地产的实际面积（首层、二层）以及实际面积与房屋所有权证的证载面积的差异承担举证责任。以上第一、第二点答辩意见是拍卖人在假设涉案房地产的实际面积（首层、二层）如原告所述以及实际面积与房屋所有权证的证载面积存在较大差异的前提下提出的。事实上，涉案房地产的房屋所有权证上并未记载首层、二层的面积究竟各是多少，拍卖人在进行实地勘查时根本无法目测出涉案房地产的总面积和首层、二层面积究竟是多少。而涉案房地产的实际面积（首层、二层）究竟是多少以及实际面积与证载面积究竟存在多大差异，这是本案的基本事实，原告应对此承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。综上所述，拍卖人认为，原告应对涉案房地产的实际面积（首层、二层）以及实际面积与房屋所有权证的证载面积的差异承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。即使原告对涉案房地产面积差异的陈述属实，原告的主张也不成立。拍卖人依法拍卖，程序合法。拍卖人是以房屋所有权证和标的实物为依据进行拍卖的。涉案的房地产评估报告并非拍卖资料，拍卖人并未误导原告。原告自行放弃实地勘查拍卖标的即参加拍卖并举牌应价，应对自己的竞买行为和由此产生的风险承担法律后果。拍卖人在整个拍卖过程中无任何过错，而原告具有重大过失，本案并不构成民法上的重大误解，原告无权请求撤销拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应予继续履行。请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。

两被告在诉讼中举证如下：

1、组织机构代码证2份；

2、法定代表人身份证明2份；

3、黄**身份证1份；

证据1-3证明被告的诉讼主体资格。

4、房屋所有权证1份；

5、委托人组织机构代码证1份；

6、委托人事业单位法人证书1份；

7、委托人法定代表人身份证1份；

8、房地产委托拍卖合同1份；

9、广东**限公司、佛山市**限公司联合拍卖公告2份；

10、竞买协议1份；

11、广东**限公司、佛山市**限公司拍卖规则和注意事项1份；

12、广东**限公司、佛山市**限公司联合拍卖会拍卖标的清单1份；

13、广东**限公司、佛山市**限公司联合拍卖会拍卖笔录1份；

14、、拍卖成交确认书1份；

15、邱**身份证1份；

16、催交拍卖价款通知书1份；

证据4-16证明被告根据拍卖法的规定依法受托拍卖涉案标的物。被告是按涉案标的物的房屋所有权证和实物现状进行拍卖。被告不存在过错，也没有误导原告。原告存在重大过失，本案不构成民法上的所谓重大误解，原告无权撤销拍卖成交确认书。

本院查明

经质证，原告对证据1-3没有异议；对证据4，没有看到原件，因此对证据4的真实性由法院认定，同时该房屋所有权证并没有作为拍卖资料向原告方展示；对证据5-8没有异议；对证据9拍卖公告两份的真实性没有异议，证明内容有异议，认为：第一、该场拍卖会涉及五组七处房产；第二、拍卖公告要求按照公告的金额交纳对应标的物的保证金；第三、拍卖公告要求在2014年4月22日中午12时前支付保证金，并且在4月22日中午12时前到达高**明大道595号二楼办理竞拍手续，有时间及手续、保证金的限制；对证据10-12，真实性方面必须指出的是签署日期2014年4月22日，该日期是由被告方事后填写的，并且日期出现在合同的主文，拍卖规则、注意事项及清单的落款日期正常是由原告自己填写的，但却由被告事后填写，证据完成的过程是不合法的，竞买人在4月22日中午10点29分到银行交完保证金，到指定地点办理竞买手续，而现场也有其他竞买人办理手续，原告到达指定地点已经是11时多，所以被告是基于时间仓促，将证据给原告签名，并没有给时间让原告方阅读，同时也没有给原告一份，更加没有向原告方解释条款的意思，所以证据10-12的完成过程并不是按照正常的程序办理的。在证明内容方面，原告认为不具有合法性，同时所有的条款都是格式条款，此格式条款是由被告事先拟定的，重复使用的，并不是双方协商的结果，对于条款中所包含的竞买人风险，并无特别加以提示或者说明，另外条款内容加重竞买人责任，免除拍卖人责任，明显对竞买人不公平，所以原告认为证据10-12并不能证明被告向原告方尽到风险提示、竞买规则告知、条款告知的责任；对证据13真实性没有异议，对于其证明内容有异议，认为拍卖笔录过于简单，并没有全部反映拍卖的过程。其次，拍卖笔录并没有反应出被告是否对竞买人的竞买资格进行过审查，既然被告的拍卖笔录是反映过程的，因此必须具备上述的拍卖过程。被告在答辩中说原告存在重大过错，原告认为被告的拍卖是不合法的。按照被告出示的证据拍卖规则及注意事项，必须在缴纳保证金后获得竞买资格，而原告并没有缴纳保证金，因此原告不具备竞买资格，是被告临时批准所有竞买人竞拍本案所涉标的物的资格，令到本来没有竞买意向的原告参与了竞买，而原告在临时产生竞买意向及临时取得竞买资格后，并没有时间或者其他途径了解标的物的信息；对证据14-16的真实性没有异议。

案件受理后，本院调取的证据如下：

本院委托佛山市城市规划勘测设计研究院作出的《佛山市高明区环城路169号首层、二层（西座）（现为高明区荷香路451号1座）房产面积测绘成果》、测量费发票各1份。

经质证，原告对证据三性没有异议，认为此报告证明以下内容：第一、记载了首层、二层面积的分布；第二、对于首层面积417.75平方米，测量机构指出公共梯间21.1平方米不属于首层需要使用的，所以首层是不需要参与该部分的分摊，当然更加不能将21.1平方米计入首层面积，因为包括首层、二层的梯间的分摊都没有作计算；第三、测量结果证明了本案标的物首层面积为396.65平方米，所以证实了拍卖过程中出现的拍卖文件“评估报告”对于标的物的首层面积的记载出现了严重的错误而不是误差，造成了原告的重大误解；对测量费发票没有异议。

经质证，两被告对证据的三性没有异议，认为该测绘成果记载的面积与被告提供的涉案房产证上记载的面积基本上是相符的，因此，被告不存在令原告出现误解的情况；对测量费发票没有异议。

本院对原、被告所举证据及本院调取的证据认证如下：

两被告对原告所举证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告对两被告所举证据1、2、3、5、6、7、8无异议，本院予以确认。原告对两被告所举证据9、13、14、15、16的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告对两被告所举证据4有异议，因该证据是复印件，两被告没有出示原件，故本院不予确认。原告对两被告所举证据10、11、12有异议，而证据10、11、12均有原告的签字，故本院对其真实性予以确认。对本院委托佛山市城市规划勘测设计研究院作出的《佛山市高明区环城路169号首层、二层（西座）（现为高明区荷香路451号1座）房产面积测绘成果》，本院予以采信；对测量费发票，本院予以确认。

经庭审后，本院对以下事实予以确认：

2014年4月1日，佛山市政府机关事务服务中心与被告广**限公司、佛山市**限公司签订《房地产委托拍卖合同》，约定佛山市政府机关事务服务中心委托被告广**限公司、佛山市**限公司拍卖多处房地产【包括位于佛山**环城路169号东座（3、4）号首层房产、位于佛山**环城路169号首层、二层（西座）房产】。2014年4月8日，被告广**限公司、佛山市**限公司在《佛山日报》刊登联合拍卖公告，定于2014年4月23日上午10点30分在佛山市高明区高明大道595号二楼拍卖厅举行拍卖会，公开拍卖多处房地产【包括位于佛山**环城路169号22座东座（3、4）号首层房产、位于佛山**环城路169号首层、二层（西座）房产】。2014年4月22日，原告邱**与被告广**限公司、佛山市**限公司签订《竞买协议》，约定原告作为竞买人参加两被告作为拍卖人的上述拍卖会。2014年4月22日，原告向两被告支付了保证金620000元，拟竞买上述拍卖标的中的佛山**环城路169号22座东座（3、4）号首层房产。2014年4月23日，上述拍卖会如期举行，原告参与了竞买，但未能竞得佛山**环城路169号22座东座（3、4）号首层房产。而上述拍卖标的中的佛山**环城路169号首层、二层（西座）房产流拍，两被告宣布举行第二轮竞价。两被告向原告展示了该房产编号为佛京盛评字（2013）-1139号，估价项目为高明县高明镇（现为佛山市高明区）环城路169号首层贰层（西座）商铺房地产处置价值评估的《房地产估价报告》（该《房地产估价报告》记载该房产首层建筑面积为676.76平方米，二层建筑面积为204.49平方米），并认可了原告参加该房产第二轮竞买的资格。后原告参与了竞买，并以8000000元竞得。同日，原告与两被告签订了《拍卖成交确认书》，约定原告在拍卖前已支付的竞买保证金转作履约保证金，原告在拍卖成交之日起10个工作日内付清余款7380000元。后原告到竞得的房产查看，认为该房产的实际面积与两被告拍卖时向其展示的《房地产估价报告》记载的该房产面积存在较大差距。遂引起纠纷，诉至本院。

另查，本院委托佛山市城市规划勘测设计研究院对上述拍卖成交的位于佛山市高明区环城路169号首层、二层（西座）房产的面积进行了测量，该院作出《佛山市高明区环城路169号首层、二层（西座）（现为高明区荷香路451号1座）房产面积测绘成果》，经现场测绘，总建筑面积893.21平方米，其中首层建筑面积415.75平方米（含首层不使用，二层以上使用的公共梯间21.1平方米），二层建筑面积477.46平方米（含二层和二层以上使用的公共梯间25.34平方米）。

本院认为

本院认为，《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，原告邱**与被告广**限公司、佛山市**限公司拍卖成交的位于佛山市高明区环城路169号首层、二层（西座）房产的面积经现场测绘为：首层建筑面积415.75平方米（含首层不使用，二层以上使用的公共梯间21.1平方米），二层建筑面积477.46平方米（含二层和二层以上使用的公共梯间25.34平方米）。而两被告在拍卖时向原告展示的该房产的《房地产估价报告》记载该房产首层建筑面积为676.76平方米，二层建筑面积为204.49平方米。与实际面积（现场测绘）严重不符。该《房地产估价报告》记载的该房产的错误的建筑面积导致原告对标的物的规格和数量产生错误的认识。因此，应认定为重大误解。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……。本案中，原告基于对标的物的重大误解而与两被告签订了《拍卖成交确认书》。现原告请求撤销，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。因此，原告要求被告返还保证金620000元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销原告邱**与被告广**限公司、佛山市**限公司于2014年4月23日签订的《拍卖成交确认书》；

二、被告广**限公司、佛山市**限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱**返还保证金620000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10000元，适用简易程序减半收取5000元，由被告广**限公司、佛山市**限公司承担。鉴定费10376元由被告广**限公司、佛山市**限公司承担，此款原告邱**已向鉴定机构支付，故由被告广**限公司、佛山市**限公司连同上述判决款项一并支付给原告邱**。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十二日