原告夏**与被告清远市清新区农村信用合作联社，第三人陆师汉拍卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告夏**诉被告清远市清新区农村信用合作联社（以下简称清新联社）、第三人陆师汉拍卖合同纠纷一案，本院于2014年7月17日受理后，依法由审判员温**适用简易程序独任审判，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告夏**、被告清新联社委托代理人郭**、黄**，第三人陆师汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告夏**诉称，东莞**有限公司于2012年12月17日举行第12121725期拍卖会，公开拍卖被告清新联社委托的位于清远市范围内的11项资产，夏**与钟**和清新**有限公司共同举牌竞得，并于当天签订《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》第九条第六点买受人约定：“本资产包位于清新县太**有限公司厂房、土地、位于清新县太平镇西闸街镇政府门口房屋两项标的归钟**所有，成交价为500万元；位于清新县禾云镇新洲圩原新洲镇政府房屋归清新**有限公司所有，成交价为165万元；其余标的归夏**所有（原告），成交价为468.8万元。”《拍卖成交确认书》签订后，夏**于2012年12月12日交付拍卖款468.8万元，清新联社于2013年1月6日向夏**移交已拍卖资产的权证等资料，签署了《已拍卖资产移交清单》。在夏**举牌竞得的资产中，其中一项即为拍卖款11万元的清新国用（2007）第191455号土地使用权及地上建筑物，此土地使用权及地上建筑物原系第三人陆**抵偿给清新联社的偿债物，办理债务抵偿后清新联社又于2008年6月7日将该土地使用权及地上建筑物租赁给陆**使用，但《租赁合同》明确约定租赁为临时租用，清新联社需要收回该物业时提前30天通知第三人后，即解除租赁合同，第三人应无条件迅速搬离。2013年1月，清新联社向陆**送达一份《告知书》，将该物业已公开拍卖给夏**的事实告知陆**，并告知有关租赁事宜由陆**与夏**直接协商。1月31日，夏**也向陆**送达一份《通知书》，告知陆**自收到该通知之日起三十天期满之日，2008年6月7日陆**与清新联社签订的《租赁合同》立即解除，若继续租用讼争房屋，则每月租金将从2013年3月起从300元升至5000元。2013年4月25日和5月28日，夏**向陆**发出《催缴租金通知书》，告知若继续租用，则租金将2013年3月起每月租金从300元升至5000元，陆**若不按时每月缴交，滞纳金按每天2%计算。但至今为止，该物业仍被陆**非法占用且从未支付任何费用。夏**就拍卖受让的土地使用权过户登记事宜以及房屋交付使用问题多次与清新联社及陆**协商，清新联社没有协助办理过户登记也没有将该土地使用权以及地上建筑物实际交付给夏**。

基于上述事实，夏**认为清新联社作为卖方有义务协助将土地使用权过户至其名下并协助将土地及地上建筑物交付使用，陆**在明知该土地使用权和地上建筑物已出售给夏**且书面通知解除《租赁合同》的情况下仍非法占有，是违法的。陆**还应支付非法占用期间的费用及滞纳金（现以中**银行一年期贷款利率的四倍为滞纳金的计算标准）。为此，夏**特提起诉讼，请求：1、判令被告将清新国用（2007）第191455号土地使用权转移登记过户至原告名下；2、判令被告、第三人将清新国用（2007）号土地使用权及地上建筑物移交给原告使用；3、请求判令第三人支付非法占用物业使用费85600元（非法占用费从2013年1月开始计至2014年7月，之后从2014年7月开始非法占用费以每月5000元为标准计至第三人将清新国用（2007）第191455号土地使用权转及地上建筑物实际移交给原告使用为止）；4、判令第三人支付滞纳金约7500元（滞纳金从2013年5月开始暂计至2014年6月，之后从2014年月开始以第三人实际所欠非法占用费为基数，以中**银行一年期贷款利率的四倍计至第三人付清非法占用费为止）；5、诉讼费用由被告及第三人承担。

被告辩称

被告清新联社答辩称，1、夏**将清新联社列为被告主体不适格，因为办理过户登记是属于国土部门的职能，信用社只是承担协助过户义务。另外，信用社一直愿意协助办理过户手续，是夏**没有来要求，所以责任应当是夏**自行承担；2、土地使用权及地上建筑物的移交，根据移交清单确认，信用社将相关资料移交给夏**之后视为全部交付，具体交接手续是按照拍卖时约定由夏**和陆**另行处理。请求法院驳回夏**对清新农信社的起诉。

第三人陆**答辩称，1、夏**要求将清新国用（2007）号土地使用权及地上建筑物移交给其使用没有事实和法律依据。陆**因做生意向禾云信用社贷款，因无能力归还至2006年12月共欠本金80000元及利息36000元合计116000元，双方达成以陆**房屋或宅基地的折价以物抵债的形式还贷。双方于2006年12月在禾云信用社签订了《以物抵债协议书》。《协议》注明的以物抵债结算价值为首层房屋66平方米，每平方800元，计款52800元。第二层及第三层共158平方米，每平方400元，计款63200元。以上二项合计116000元，从此债权债务两清。清新联社将陆**持有的“清新府国用字（1993）第特00098号”国有土地使用证扣押，说是到国土部门分割划开各自所属范围。本案关键的焦点一是陆**国土证使用权是180平方米，而以物抵债的首层房屋占地也只不过是66平方米。焦点二是陆**房屋将近有600平方米，但以物抵债的房屋只有224平方米。焦点三是清新联社在没有公示，没有分清各自所属范围，没有陆**知情签字确认，就单方办证拍卖，将不属于以物抵债的其他房屋和宅基地都非法侵占，非法拍卖。摆在面前的事实是并非陆**将土地和建筑物移交给夏**的问题，而是夏**和清新联社违法侵权必须将侵占的土地和房屋返还给陆**。2、夏**要陆**支付物业使用费85600元及滞纳金7500元没有事实和法律依据。陆**自从向清新联社以物抵债还清贷款之后，随即与其租赁关系亦告结束。陆**没有适用涉案房屋，亦没有与夏**签订租房合同，更不存在所谓“非法占用原告物业”。夏**的诉讼主张、诉讼理由不成立，其诉讼是虚假诉讼。三、陆**两年上访要求纠正错案。夏**和清新联社恃强凌弱，以势欺人，在陆**不知情的情况下，将以物抵债以外的其他房屋和土地掺入到以物抵债的物业一并拍卖，非法侵吞陆**的物业，霸占其合法财产，严重损害陆**合法权益。为此，陆**两年来多次向区、市有关部门上访投诉，通过信访答复才知道清新联社早在2007年2月就擅自办理土地变更登记手续。2013年10月23日，清远市清新区国土局作出信访答复，承认该地块变更登记存在失误，建议双方协商或通过法律途径诉讼解决。陆**与清新联社多次协商未果，土地权属争议纠纷未作出裁决，夏**就提起民事诉讼，违反了国家法律关于土地的所有权和使用权发生争议时，应先由国土部门作出裁决，然后再向人民法院提起民事诉讼的规定。所以，夏**的诉讼是违法之诉、无理之诉，请求法院驳回原告的起诉。

夏**为证实其主张，提供了下列6份证据：1、身份证、企业机读档案登记资料、核准变更通知书，拟证明夏**、清新**社的诉讼主体资格、“清新县禾*农村信用合作社”现已变更为“清远市清新区农村信用社合作**社”；2、清新县人民政府核发的清新国用（2007）第191455号国有土地使用权证，拟证明讼争标的原土地使用权人为清新**社；3、拍卖成交确认书、已拍卖资产资料移交清单、进账单，拟证明夏**竞得讼争标的物，已接手资料和付清拍卖款110000元；4、以物抵债协议书、租赁合同，拟证明讼争的土地及地上建筑物原系陆**抵偿给清新**社的偿债物，办理债务抵偿后清新**社又将土地使用权和地上建筑物租赁给陆**使用，但租赁为临时租赁，需要收回物业时提前30天通知陆**后，即解除租赁合同，陆**应无条件撤离；5、告知书、通知书，拟证明清新**社已告知陆**讼争标的物已拍卖给夏**，并告知有关租赁事宜由陆**与夏**直接协商。夏**亦向陆**送达通知书，告知陆**与清新**社签订的租赁合同立即解除，陆**也签收确认；6、催缴租金通知书，拟证明夏**向陆**发出催缴通知，告知继续租用的租金升至5000元每月，不按时缴纳租金的滞纳金按每天2%计算，陆**也签收确认。

清新联社为证实其主张，提供了下列2份证据：1、委托拍卖协议，拟证明清新联社将相关资产带租拍卖；2、德盛拍卖公司的拍卖资料，拟证明夏**在拍卖的时候应当承担相应义务。

陆**为证实其主张，提供了下列7份证据：1、清新区国土资源局的答复，拟证明国土部门的处理意见；2、以物抵债协议书，拟证明以物抵债归还贷款；3、陆**国有土地使用权证，拟证明土地面积180平方米，建筑面积145平方米；4、清远日报刊登拍卖公告，拟证明清新联社委托他人拍卖已超过抵债范围；5、清新农村信用社告知书，拟证明被拍卖的面积四至不详，屋与地面积不详；6、陆**上访申诉书，拟证明向上级反映清新联社侵权违约、违法行为；7、陆**身份证，拟证明身份住址，诉讼主体资格。

夏**提供的证据经质证，清新联社均无异议。陆**对证据1三性无异议；证据4、5、6的真实性无异议；对证据2的真实性不予认可，只是以物抵债66平方米，但是清新联社一并办理了全套180平方米的使用权证；对证据3不清楚拍卖事宜，无法发表质证意见。

清新联社提供的证据经质证，夏**没有异议，陆**认为拍卖与其无关，拍卖标的的证件不是他的证件。

陆**提供的证据经质证，夏**没有异议。清新联社对证据2、7没有意见，对证据1真实性没有异议，对其关联性有异议，；证据3不予认可，陆**已抵债给清新联社，且此证已经注销；证据4、5真实性没有意见，对其证实的内容有异议；证据6与本案无关。

结合夏**、清**和陆**的质证意见，本院对各方当事人提供的上述证据，认证如下：夏**提供的6份证据，对证据1、4、5、6的真实性、合法性和关联性均予以采信。陆**对证据2的真实性不予认可，该权属证书由国家有权登记机构发放，陆**没有提供相反的证据推翻该权属证书，对证据2的真实性、合法性和关联性本院予以采信。证据3陆**称对拍卖不知情，并不影响该证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对清**提供的2份证据真实性、合法性和关联性均予以采信。陆**提供的7份证据，对1、2、4、5、6、7的真实性予以采信，对证据3清新府国用字（1993）第特00098号国有土地使用证，清**认为该证已经注销，不予认可。陆**未能提交证据原件，且该证登记的地块已经在2007年4月25日由国家有权登记机构发放了清新国用（2007）第191455号的使用权证，故对证据3的三性不予采信。对证据6，清**认为与本案无关，本案是买受人夏**与委托人清**因拍卖合同产生的纠纷，对证据6的关联性不予采信。

本院查明

根据上述有效证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：

2012年11月30日，清新联社与东莞**有限公司签订《委托拍卖协议书》，约定委托公开整体拍卖11宗资产（本案讼争资产属第3宗拍卖资产）。委托协议第一条约定第3宗抵债物为禾云镇沙河107国道边房屋，权证类型是国土证，抵债资产地址为清新县禾云镇北社107国道边，土地面积为180㎡，建筑面积为224㎡，带租拍卖；待拍卖资产和权益的过户办证、接收占有、税费缴交等一切责任和风险均由买受人承担，清新联社概不负责或承担。

东莞**卖公司在2012年12月17日公开举行拍卖会，《拍卖标的简介》备注的第二项言明全部标的的过户办证、接受占有等一切风险由买受人承担，过户手续由买受人自行办理。经拍卖，包含第3宗资产在内的9宗资产由夏**举牌竞得。拍卖会当日夏**即与东莞**卖公司签订《拍卖成交确认书》，确认书约定：一、2、3、6、7号标的带租约拍卖，详见租赁合同；二、全部标的的过户办证、接收占有等一切风险由买受人承担……四、拍卖成交后，全部标的的确权办证和过户等任何税、费，包括先办理抵债人或委托人名下的产权证件、再过户至买受人名下买卖双方应缴的一切税费（包括增值税）均由买卖人承担；六、买受人约定：本资产包中位于清新县**织有限公司厂房、土地、位于清新县太平镇西闸街镇政府门口房屋两项标的归钟灼*所有，成交价为500万元，位于清新县新洲圩原新洲镇政府房屋归清新**有限公司所有，成交价为165万元；其余标的归夏**所有，成交价为468.8万元。2013年1月6日，清新联社将夏**拍卖所得的资产权证移交给买受人夏**（何**代为接交），并签订《已拍卖资产移交清单》。禾云镇沙河107国道边房屋移交的权证为国土证原件壹本、抵债协议及租赁协议各壹份，并约定以上资料移交后，该资产即由买受人管理和维护，因以上资产所发生的一切风险及责任均由买受人承担。清新联社、何**、东莞**有限公司均在移交清单上签名用印。夏**已经支付全部拍卖价款，清新联社和夏**对东莞**有限公司的拍卖行为和拍卖结果均无异议。

禾云镇沙河107国道边土地和房屋现由陆**使用、居住。2013年1月23日清新联社向陆**发出《告知书》，告知其租赁的房屋及土地已公开拍卖，买受人为夏**，买受人自拍卖成交日起接收该资产，租赁事宜由陆**与夏**协商。夏**分别于2013年1月31日、2013年4月25日向陆**发出通知书，告知解除原租赁合同、租金上升、租金缴纳等事宜。后夏**以清新联社没有协助过户、没有将土地和地上建筑物交付使用，陆**非法占有为由诉至本院，请求判决如前诉请。

另查明：

一、2006年2月30日陆**与原清新县**合作社（以下简称禾云信用社）签订以物抵债协议书，协议书言明：至2006年12月31日止，陆**欠禾云信用社贷款本息合计119326.8元。陆**同意以自己所有的房产及国有土地使用权作为抵债物折价抵偿以上所欠的借款本金及部分利息。抵债物位于清远市清新县沙河镇北社村，一幢三层半的房屋，墙体、天花、门窗及地面完整，占地面积为66平方米及屋前空地114平方米（未办证），证号为清新府国用字（1993）第特00098号，东至107国道20米，南至陈**宅，西至崩岗旱地，北至刘*财宅。以上抵债物作如下计价：1、首层66平方米800元／平方米u003d52800元；二至三层房屋158平方米400元／平方米u003d63200元。禾云信用社同意以上抵债物作价人民币116000元，抵偿陆**拖欠贷款本金80000元及利息36000元。陆**将清新府国用字（1993）第特00098号国有土地使用权证交付禾云信用社抵押，签订以物抵债协议。2008年6月7日禾云信用社与陆**签订了《租赁合同》，约定将清新县禾云镇沙河旧107国道边面积为224平方米的住房出租给陆**居住，起租日为2008年6月1日，为临时性租赁，租金为每月三百元。签订合同后陆**一直有交租金，至得知房屋及土地已经拍卖之后就没有交付租金。

二、2007年4月25日清新县国土资源局对以物抵债的地块发放了证号为清新国用（2007）第191455号国有土地使用证，土地使用权人为清新县禾云农村信用合作社，使用权面积为壹佰捌拾点零零㎡。2013年8月20日陆**向清远市国土资源局清新分局提出申诉，要求归还土地使用权。国土资源局于2013年12月22日作出答复，称2007年2月完成了相关土地变更登记手续，陆**要求禾云信用社退还土地属于民事纠纷，可以通过双方共同提出书面更正申请办理更正登记，协商不成的建议直接向法院提起诉讼。讼争土地上的房屋至今没有办理房产证。

三、禾云信用社是清新联社的分支机构，2008年9月9日经中国银**委员会清远监管分局批准，清新联社开业的同时，清新县农村信用合作社联合社及其辖内各农村信用合作社、分社自行终止，其债权债务专为清新联社债权债务。

本院认为

本院认为，本案是拍卖合同纠纷。清新联社委托东莞**有限公司公开拍卖讼争土地，夏**竞买成功、签订拍卖成交确认书并支付了拍卖款，清新联社移交了相关权证，双方均对拍卖行为和拍卖结果无异议，是当事人的真实意思表示，应认定拍卖成交确认书有效，拍卖合同成立。依照《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关资料，向有关行政机关办理手续”，拍卖成交后，作为委托人的清新联社应当协助买受人夏**办理过户手续，否则依法承担相应的法律责任。夏**诉请清新联社将清新国用（2007）第191455号土地使用权转移登记过户有事实依据，符合法律规定，应予以支持。

至于陆**抗辩称只是抵债66平方米土地和224平方米房屋，而讼争的土地使用权有180平方米，房屋有近600平方米，清新联社将以物抵债以外的其他房屋和土地掺入到以物抵债的物业一并拍卖，损害了其权益。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，陆**没有提交证据证明自己享有土地的物权，亦无提交证据推翻现有的国有土地使用证。清新国用（2007）第191455号国有土地使用证载明的土地使用权人是清新县禾云农村信用合作社，该社经银监会核准已经自行终止，债权债务转为清新联社债权债务，可见清新联社是讼争土地的合法所有权人，其依法委托东莞**有限公司进行拍卖没有违反《中华人民共和国拍卖法》第六条：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”的规定，委托拍卖合法有效。故本院对陆**的上述抗辩意见不予采纳，陆**认为自身物权遭受损害的，属另外一个法律关系，可另行解决。

本案的争议焦点在于：一、拍卖物的交付方式如何，清新联社有没有移交土地使用权及地上建筑物的义务；二、陆师汉有没有移交土地使用权及地上建筑物、支付物业使用费和滞纳金的义务。

关于第一个争议焦点，经夏**或其代理人何**签名确认的《拍卖标的简介》、《拍卖成交确认书》均言明了拍卖标的物的现状及存在的瑕疵，并约定：“全部标的的过户办证、接收占有等一切风险由买受人承担”；经清**和何**签名确认的《已拍卖资产资料移交清单》明确约定“以上资料移交后，该资产即由买受人管理和维护，因以上资产所发生的一切风险及责任均由买受人承担”；按照上述约定，夏**明知是带租拍卖，清**不负责拍卖标的物的移交，应由夏**自行与陆**协商交接事宜。夏**起诉清**移交土地和地上建筑物的请求没有事实依据，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，本案为拍卖合同纠纷，现状是清新联社没有将土地使用权变更登记至夏**名下，陆**实际占有使用土地和房屋，造成夏**无法实现合同目的，夏**有权依据拍卖合同及拍卖法的规定提起违约之诉。但是夏**基于拍卖成交合同同时提起侵权之诉，请求陆**移交房屋及土地，支付物业使用费和滞纳金，属另外一个法律关系，应另行解决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国拍卖法》第四十条、第五十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告清远市清新区农村信用合作联社在本判决生效之日起十日内协助原告夏**将清新国用（2007）第191455号国有土地使用证转移登记过户至原告夏**名下。

二、驳回原告夏**其他诉讼请求。

本案受理费1064（已折半），由原告夏**负担1014元，被告清远市清新区农村信用合作联社负担50元。此款原告夏**已预交1064元，本院不做退回，由被告清远市清新区农村信用合作联社在履行上述判决时迳付给原告夏**。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月十五日