无锡市**有限公司与钱建融债权人代位权纠纷一审民事判决书

审理经过

原告无锡市*有限公司（下称置换中心）与被告钱建融、第三人无锡*发展公司（下称锦*司）代位权纠纷一案，本院于2014年10月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告置换中心的委托代理人贺*、葛*，被告钱建融的委托代理人丁*，第三人锦*司的委托代理人王*到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告诉称

原告置换中心诉称：第三人锦*司因开发房地产项目资金周转困难，于2012年6月18日与原告签订借款协议，向原告借款2000万元，并约定了相应的借款利息及期限。但锦*司并未能按约履行还款义务。后双方再次签订续借协议，借款额度、利息及支付方式均按原协议执行，但至今锦*司仍分文未还。2013年1月18日，被告钱建融与锦*司签订商品房买卖合同，合同经网上备案，约定钱建融向锦*司购买嘉荫苑154号房屋一套，建筑面积2610.89平方，总价为27414345元，付款方式为一次性付款。但钱建融至今仍分文未付。由于钱建融怠于履行付款义务，而锦*司怠于行使其到期债权的行为，又导致原告无法实现对锦*司的到期债权。现其行使代位权，请求判令：钱建融立即向其支付购房款本金2000万元及相应利息（以2000万元为基数，自2012年6月18日起依照年利率15%计算至实际支付之日止）。

被告辩称

被告钱建融辩称：1、其向锦*司购买嘉荫园154号商业用房属实，该房屋现已交付；2、被告已经向锦*司支付购房款1600万元；3、剩余房款1141.4345万元付款条件尚未成就，因涉案房屋无法办理土地证及房产证，根据其与锦*司所作协议，待办证条件完成后再行付款，故该债务尚未到期；4、截至2014年11月20日，第三人应向被告支付违约金479.20万元，该款及之后的违约金应充抵被告应付房款；5、只要锦*司办妥两证给其，其愿意支付剩余房款。

第三人锦*司述称：其对置换中心存在2000万元借款债务；房屋卖给钱建融是事实，其公司认可收到钱建融向其所支付的712万元购房款，除此以外，钱建融未有任何房款支付；其公司与钱建融签订过相关补充协议，之所以没有为钱建融办理涉案房屋土地证及房产证，系因办理过户登记时应当提交全款已付发票，而钱建融未能支付剩余房款，故其公司并未为钱建融办理涉案房屋的土地证及房产证。

本院查明

经审理查明：2012年6月18日，锦*司（甲方）与置换中心（乙方）签订《借款协议》，约定：因甲方开发“嘉荫苑”项目资金周转困难，向乙方借款2000万元，借款期限为2012年6月18日至2012年12月17日，借款利息按照年利率15%计算，每季度结算一次。置换中心于2012年6月27日通过现金支票方式将2000万元交付锦*司。但锦*司并未归还借款本金亦未能按约支付利息。锦*司与置换中心于2012年12月19日签订《续借协议》，约定置换中心向锦*司所出借的2000万元于2013年1月31日前归还本金并支付利息，借款利率及利息支付方式与原协议一致。续借期满后，锦*司仍未能按约履行还款义务。

另查明：2013年1月18日，锦*司与钱建融签订《商品房买卖合同》，约定：钱建融向锦*司购买嘉荫园154号1-2层房屋，建筑面积为2610.89平方米，每平方米10500元，总价为27414345元；该房屋用途为商业用房；付款方式为在签订合同时一次性付清房款；如钱建融逾期付款，若逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2010年12月30日前，将验收合格的商品房交付钱建融。

2013年1月21日，钱建融向锦*司交付700万元银行本票，锦*司向钱建融出具收款收据。2013年2月6日，钱建融向无锡市*限公司（下称京*司）交付900万元银行本票，京*司向其出具收款票据，确认收到钱建融预付房款900万元。

2013年3月6日，锦*司法定代表人王*（甲方）同钱*（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：锦*司同钱*所签订的《商品房买卖合同》已经完成网上备案，钱*于2013年1月21日、2013年3月6日向锦*司所指定的账户支付购房款1600万元，尚余1141.4345元房款没有支付，由于锦*司的原因，锦*司目前不能保证钱*在付清房款后及时取得两证。锦*司保证于2013年3月31日前，为钱*办妥两证，相应税费由锦*司垫付；剩余房款1141.4345万元及所缴纳的税费，待锦*司满足上述内容后，钱*在五日内一次性给付锦*司；如锦*司违约，锦*司应自2013年4月1日起，以钱*已付房款1600万元为基数，按每日万分之五向钱*支付违约金，直至办妥两证为止；如钱*违约，钱*应自违约次日起，以未付房款1141.4345万元为基数，按每日万分之八向锦*司支付违约金，直至付清剩余房款为止；本协议是对双方于2013年1月18日的《商品房买卖合同》内容的有效补充，若有不一致之处，以本补充协议约定的条款为准。

还查明：涉案房屋于2011年6月7日完成初始登记，于2014年9月交付钱建融，后由钱建融对外进行出租使用。

再查明：嘉荫园小区系由锦*司与京*司共同投资开发，京*司法定代表人也为王*。

以上事实，有《借款协议》、《续借协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、调查笔录、收据、当事人陈述和庭审笔录等证据在卷佐证。

庭审中，各方就以下事实存在争议：

关于《补充协议》中所载明的：因锦*司原因，不能在钱建融付清房款后办理两证的“原因”具体指向，钱建融陈述，锦*司对涉案房屋土地出让金尚未付清，故不能办理房产证和土地证；锦*司则称该《补充协议》系其公司同钱建融所签，之所以没有按约向钱建融办理涉案房屋的产权证及土地证，系因钱建融并未向其公司交付剩余房款；房屋置换中心对钱建融的陈述不予认可，并向本院提交了涉案房屋初始登记证，证明钱建融所述的不能办证理由不成立。

本院认为

本案的争议焦点是置换中心向钱*融所主张的代位权能否成立。

本院认为：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。因债权人代位权制度是对合同相对性的突破，并赋予债权人直接要求次债务人向其清偿债务的权利。因此，债权人应当严格按照法律、司法解释规定的要件行使代位权，不得再有突破。提起代位权诉讼，应当符合下列条件：（一）债权人对债务人的债权合法；（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；（三）债务人的债权已到期；（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。2013年3月6日锦*司与钱建融签订的《补充协议》是双方当事人真实意思表示，对双方均有法律约束力。双方在《补充协议》中约定，锦*司于2013年3月31日前为钱建融办妥涉案房屋土地证及房产证，垫付办证税费，剩余房款在钱建融取得涉案房屋土地证及房产证后再予支付，还约定了锦*司逾期办证的违约金。现锦*司至今未按约办妥两证，钱建融付款条件尚未成就，故置换中心所主张的代位权无法成立。对置换中心的诉请，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条，《最*法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十一条、第十八条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告无锡市*有限公司的诉讼请求。

案件受理费176731元，保全费5000元，合计181731元，由原告无*心有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省*民法院。

裁判日期

二〇一五年八月三日