刘*与石家庄**有限公司、石家庄**有限公司定金合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人石家庄**有限公司（以下简称房友经纪公司）、石家庄**有限公司（以下简称瑶**产公司）为与被上诉人刘*因定金合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2014）长民二初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员赵*担任审判长，审判员于英、陈**参加评议的合议庭进行了审理，代书记员王*担任本案记录。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2014年3月5日，瑶**产公司与房友经纪公司签订房地产代理招商与销售合同，合同约定，瑶**产公司委托房友经纪公司独家代理、策划、招商、销售瑶**产公司位于瑶晨现代城项目，销售面积4000平方米，房友经纪公司以瑶**产公司的名义组织招商与销售，结算价格：由双方确定为明细表所列价格，作为瑶**产公司向房友经纪公司结算的底价。销售价格：瑶**产公司最终与客户签订的销售底价。销售底价与结算底价之间的差价归房友经纪公司所有，作为房友经纪公司垫付的费用及佣金，瑶**产公司提供等值的正规装修、办公及代理费发票给房友经纪公司，超过销售底价之上的溢价双方分成。

上述协议签订后，房友经纪公司在2014年4月30日，与刘*签订了《定金协议》，协议约定，刘*通过房友经纪公司购买瑶**产公司现代城2-0-112商铺、2-0-202商铺、2-0-203商铺，三个商铺总面积为938.69平方米，房款合计金额13866850元。刘*现交付房友经纪公司定金30万元整。达成双方协议如下：1、甲方（房友经纪公司）承诺乙方（刘*）所购买商铺产权清晰无查封、抵押或其他纠纷。2、乙方承诺自交定金之日起60日内将50%房款交付甲方，剩余房款于30日内交齐。3、甲方收到乙方一半房款时协助乙方与瑶**产公司签订购房协议。4、如甲方违反上述约定甲方双倍返还乙方定金；如乙方违反上述约定，甲方定金不退。协议签订当日，刘*向房友经纪公司交付订金30万元。房友经纪公司收取刘*的定金已于2014年5月6日交给瑶**产公司。

另查，上述三套房产已于2013年12月13日备案至郭**名下。

一审法院认为

原审法院认为：刘*与房**公司签订的定金协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容并不违反法律的强制性规定，协议有效。刘*依据协议履行了交付定金的义务，而房**公司所代理销售的瑶**产公司的房产，在刘*与房**公司签订协议之前，瑶**产公司就已经将该房产备案至郭**名下。而房**公司是接受瑶**产公司委托出售该房产，并不是接受郭**的委托出售该房产，因此瑶**产公司委托房**公司代理销售房产属于一房二卖，其行为构成违约，房**公司作为合同相对人应当对刘*承担违约责任。房**公司的销售行为是代理瑶**产公司销售房产，并且房**公司已经将刘*交纳的定金交给瑶**产公司，瑶**产公司作为委托人对一房二卖行为所产生的后果也应当承担违约责任。因此，刘*要求房**公司和瑶**产公司双倍返还定金的诉讼请求合法有据，该院予以支持。刘*既主张双倍返还定金，同时还要求支付利息，刘*主张支付利息的请求属于重复惩罚的请求，没有法律依据，该院不予支持。

关于瑶**产公司主张的，其在房产出售前就已经备案在了郭**名下，郭**给其出具了委托书，委托其以自己的名义出售该房产并收取房款。但瑶**产公司没有提交其在向刘*出售之前已经向刘*告知该房产已备案在郭**名下的证据，瑶**产公司的此项抗辩没有证据支持。并且根据房友经纪公司与瑶**产公司签订的房地产代理招商与销售合同的内容，该合同中明确约定了瑶**产公司委托房友经纪公司独家代理、策划、招商、销售瑶**产公司位于瑶晨现代城项目，并约定了利润分成比例，该委托合同也没有约定房友经纪公司代理瑶**产公司销售的是郭**的房产，因此瑶**产公司的抗辩没有事实依据和法律依据，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，该院判决为：房友经纪公司和瑶**产公司于判决生效后10日内向刘*双倍返还定金600000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元由房友经纪公司和瑶**产公司负担。

上诉人诉称

上诉人房友经纪公司不服原**院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、房友经纪公司与瑶**产公司之间系委托代理关系，房友经纪公司在收取刘*定金后已经交付给瑶**产公司，房友经纪公司不存在任何违约行为；二、《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，房友经纪公司在与刘*签订定金合同时，刘*明确知道房友经纪公司与瑶**产公司之间的代理关系，合同直接约束刘*与瑶**产公司，应由瑶**产公司对刘*承担违约责任。原**院却以合同相对性为由判决房友经纪公司与瑶**产公司共同承担违约责任，属于适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判瑶**产公司承担违约责任。

上诉**产公司亦不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案房产不存在一房二卖的情况。涉案房产虽已备案在郭**名下，但郭**针对涉案房产已于2013年12月18日给瑶**产公司出具了委托书，授权瑶**产公司可以以自己的名义或者再委托他人出售涉案房产，并可以对外签订销售合同、收取价款，同时为方便日后房产出售为购房户办理手续，瑶**产公司与郭**根据房管局的要求还签订了《撤销商品房买卖合同的备案申请书》及《石家庄解除商品房买卖合同协议》，瑶**产公司委托房友经纪公司代理销售涉案房产的行为系接受郭**委托，涉案房产不存在任何争议和纠纷，不影响刘*合同目的的实现；二、瑶**产公司委托房友经纪公司代理销售涉案房产，有已备案人郭**的授权，至于是否需要向刘*告知已备案的事实，或在委托合同中约定房友经纪公司销售的是郭**的房产，不是瑶**产公司的义务。瑶**产公司不存在任何违约行为，反而根据《定金协议》约定，违约方是刘*，刘*未在《定金协议》约定的时间内交付房款，合同目的无法实现是其自身原因导致，瑶**产公司没有违反《定金协议》的任何约定，原审法院判决瑶**产公司双倍返还定金无任何事实基础。请求二审法院撤销原判，依法驳回刘*的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘*答辩称：一、涉案房产不是瑶**产公司的房产而是案外人郭**的，房友经纪公司在《定金协议》中约定的产权人为瑶**产公司显然是虚假承诺。瑶**产公司将涉案房产出售给案外人郭**并办理了备案手续，而后又委托房友经纪公司进行二次销售，房友经纪公司在知悉该情况后仍然进行销售行为，应与瑶**产公司共同承担违约责任；二、原审法院认定事实清楚，瑶**产公司系典型的一房二卖行为，已经构成严重违约，依法应当承担违约责任。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明：除原审法院查明的事实外，另查明，瑶**产公司在原审时提供了其与郭**就涉案三套房产签订的《石家庄解除商品房买卖合同协议》和《撤销商品房买卖合同的备案申请书》以及郭**委托瑶**产公司代为销售涉案三套房产的授权委托书，欲以此证明瑶**产公司委托房友经纪公司代理销售涉案房产的行为系接受郭**委托，且涉案房产不存在任何争议和纠纷。

本院认为

本院认为：刘*和房**公司于2014年4月30日签订的《定金协议》虽然协议名称为定金协议，但是该协议对于合同标的物、总价款、付款时间均进行了明确约定，尤其约定了房**公司收到刘*一半房款时协助刘*与瑶**产公司签订购房协议，因此，该协议并非单纯的定金合同而应当属于预约合同。《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。预约合同是约定将来成立一定契约之契约，是相对于本约合同而言的一种特殊合同，其指向本约合同的缔结，预约合同的标的是在一定期限内签订本约合同，履行预约合同的结果是订立本约合同。预约合同中的定金具有两重属性，一是立约定金，即保证当事人能够就某事订立合同，二是违约定金，即担保当事人诚信谈判而促使本约的成立，只有在因一方当事人原因未能订立本约时才能适用定金罚则。就本案而言，首先，《定金协议》因属于预约合同，其合同标的及目的是在一定期限内签订正式的商品房买卖合同，而非取得涉案三套房产的所有权；其次，虽然涉案三套房产在房**公司与刘*签订《定金协议》前已经备案至郭**名下，但是该三套房产的所有权仍然归属于瑶**产公司，且瑶**产公司提供的《石家庄解除商品房买卖合同协议》、《撤销商品房买卖合同的备案申请书》以及郭**委托瑶**产公司代为销售涉案三套房产的授权委托书可以证实瑶**产公司有权以自己的名义对涉案三套房产进行销售，瑶**产公司不存在一房二卖的行为；最后，房**公司和瑶**产公司并没有违反诚实信用原则拒绝与刘*订立正式商品房买卖合同，至今双方未订立正式的商品房买卖合同原因不能归责于房**公司和瑶**产公司。综上，刘*没有证据证明房**公司和瑶**产公司不履行订立买卖合同的义务，其要求房**公司和瑶**产公司双倍返还定金，缺乏事实依据，本院依法予以驳回。原审法院判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销石家庄市长安区人民法院（2014）长民二初字第629号民事判决；

二、驳回刘*的诉讼请求。

一、二审案件受理费各9800元均由刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三日