李*与大连合**发有限公司定金合同纠纷二审民事判决书

审理经过

原审原告李*与原审被告大连合生兴业**有限公司（以下简称合生公司）定金合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2014年11月10日作出（2014）旅民初字第1365号民事判决，李*、合生公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李*的委托代理人马*，上诉人合生公司的委托代理人成*、贾**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告李*一审诉称：2010年7月24日，原告与被告签订了一份《合生江山帝景商品房认购书》，认购被告开发的合生江山帝景项目13号楼998-1号商品房，原告向被告支付了定金20，000元。此后，因被告擅自改变了该商品房的外部景观设计，且该商品房存在质量问题，原告与被告进行交涉，在交涉过程中，被告未经原告同意，擅自将该商品房转卖他人。现被告的行为已严重违反合同约定，故诉至法院，要求被告双倍返还定金40，000元。

一审被告辩称

被告合生公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1、根据《认购书》约定：乙方（原告）应于认购书7日内与甲方（被告）签订正式《商品房买卖合同》并缴纳首付款，如未按时前来签订正式合同并缴纳相关费用则甲方有权解除该认购协议，定金不予返还，并可将约定房屋另行出售，无需另行通知乙方。原告在与被告签订《认购书》后并未按约定时间前来签订正式《商品房买卖合同》，也未交清首付款，被告有权解除《认购书》，并不返还定金。2、原告缴款时间为2010年7月，而起诉时间为2014年5月，根据《民事诉讼法》的规定，本案诉讼时效为两年，原告起诉时效已过，失去胜诉权。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2010年7月24日原、被告签订了《合生江山帝景商品房认购书》，约定：原告购买被告开发的大连市旅顺口区合生江山帝景项目中的第13号998-1号商品房，房屋总价款为3，054，297元。原、被告另约定认购书签订时原告交付定金20，000元，原告应于2010年7月31日前与被告签订合同，并在买卖合同签订的当日交付924，297元及相关税费。

另查，原告现已向被告交纳了定金20，000元，但未交纳购房款。

一审法院认为

一审法院认为：定金罚则的适用，应考虑合同双方是否存在过错。在本案中，原、被告对由谁组织买卖双方签订商品房买卖合同并无约定，而原、被告双方均为未主动与另方联系，原、被告双方均无过错，故原告请求被告返还已交纳的定金20，000元予以支持。关于原告诉称被告房屋存在质量问题一节，因案涉房屋并未实际交付，原告仅凭网上资料不能证明被告房屋存在质量问题，故对原告的该项陈述意见不予认可。关于原告诉称景观河变动，被告存在违约一节，因被告并未对该景观河的位置、长度、宽度等作出明确的具体陈述，该景观河也不能构成对房屋价格的重大影响，该商品房的销售广告和宣传资料应属于要约邀请，故对原告陈述被告存在违约一节，不予认可。关于被告辩称原告起诉已过诉讼时效一节，根据原告提供的收条和证人的陈述，可以看出原告直至2012年6月19日还在与被告联系，办理退房事宜，故被告辩称诉讼时效应自2010年7月开始计算一节，不予认可。

综上，一审法院依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条判决如下：一、被告大连合生兴业**有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李*定金20，000元；二、驳回原告李*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，其他诉讼费用50元，合计850元，由被告大连合生兴业**有限公司负担。

上诉人诉称

李*上诉的理由及请求是：一审法院已经认定合生公司擅自将李*所认购的商品房出售给他人，合生公司该行为系严重违约，应当双倍返还定金。请求：1、变更一审法院判决第一项，判令合生公司双倍返还李*定金40，000元；2、撤销一审法院判决第二项。

被上诉人辩称

合生公司二审答辩认为：不同意李*的上诉请求。

合**司上诉的理由及请求是：1、双方当事人签订的商品房认购书已经明确约定了付款时间及签订正式合同的时间，该时间是固定时间，未附任何条件，无需双方互相通知。一审法院认定合**司有通知义务系认定事实错误；2、因李*未按商品房认购书约定的时间签订合同，其系无理由拒绝履行合同义务，属单方违约，应适用定金罚则承担违约责任。一审法院认定双方均无过错系认定事实错误。请求撤销一审法院判决，依法改判驳回李*的诉讼请求。

本院认为

李*二审答辩认为：不同意合**司的上诉请求。1、合**司在商品房认购书中约定的七日内并不具备签订买卖合同的条件，这一事实在一审已经证人袁*出庭证明。**公司在出售案涉房屋时未通知李*，且其从未通知李*支付剩余房款。李*一直等待合**司电话通知其签订购房合同及交付购房款，但合**司一直未履行通知义务，后来李*发现合**司开发的房屋存在质量问题，且合**司也擅自改变了小区构造，故与合**司工作人员交涉，其允诺退还已交付的20，000元定金，故李*将20，000元的收款收据交给了合**司。在长达四年的时间内，合**司的领导几经变换，并以各种理由推托拒绝返还。

本院经审理查明，一审法院判决认定事实属实。

本院认为，李*与合**司签订的《合生江山帝景商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。根据双方当事人签订的认购书约定，“乙方（李*）应于签署本认购书之日起7日内，即2010年7月31日前与甲方（合**司）签订买卖合同”。二审期间，本院要求合**司提供案涉房屋具备签订商品房买卖合同条件的相关证据，但合**司提供的商品房预售许可证与商品房预售明细不相符合，商品房预售明细中亦不含有案涉房屋，不能证明案涉房屋具备签订商品房买卖合同条件。关于合**司提供的案外人与其签订的商品房买卖合同，该份合同在大连市**记管理中心的合同确认时间为2010年8月12日。李*一审期间提供的证人陈述，在认购书约定的时间内，合**司不具备签订买卖合同的条件，合**司二审期间认可该证人系其代理公司工作人员。本院认为，结合双方当事人提供的证据，李*在认购书约定的时间内，未到合**司签订商品房买卖合同，合**司亦未提供证据证明其在认购书约定的时间内具备履约能力，在认购书确定的履行期间内，双方没有签订商品房买卖合同，履行期间届满后，双方亦未就案涉房屋签订商品房买卖合同达成合意，该认购书自动解除。双方对该认购书未能履行均有过错，合**司应当将定金返还李*。

关于合生公司主张其不负有通知义务一节，因合生公司在认购书约定的时间内并不具备履约能力，故其该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于合生公司主张李*未在认购书约定的时间内签订合同系单方违约一节，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于李*主张合生公司将案涉房屋另行出售给他人的行为系严重违约一节，合生公司在一、二审庭审中均明确表示案涉房屋已经卖给他人，但在二审庭审后又出具关于房屋再售及销售时签合同的情况说明，称案涉房屋并未再售，经本院到大连市**记管理中心核实，案涉房屋至今并无商品房预售、买卖等备案及相关权属变更登记，不能认定该房屋已经另行出售给他人。故李*该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上，一审法院判决认定双方均无过错缺乏事实及法律依据，一审法院判决适用法律不当，本院予以纠正。但一审法院判决结果正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1700元（上诉人李*预交850元，上诉人大连合生兴业**有限公司预交850元），由上诉人李*负担850元，上诉人大连合生兴业**有限公司负担850元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月六日