唐**、李*与洪*、秦*定金合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐**、李**与被上诉人洪*、秦*定金合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2014）辽河基民二初字第248号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月3日立案后，依法组成合议庭，并于2015年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人唐**、李*的委托代理人代红梅，被上诉人洪*、秦*的委托代理人施西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

洪*、秦*诉称：2014年3月初，原告在网上看到被告发布的售房信息，因原告孩子要到兴隆台上学，需在兴隆台购房，故通过电话联系被告看房，原告看完房后，同意购买。原被告双方谈好价款后，约定原告先交2万元定金，过户当天（最晚2014年7月15日）给付剩余购房款。2014年3月23日，原被告签订售房定金协议，同时原告将定金2万元交给被告，被告为原告出具收条。同年6月，被告通知原告该房屋要缴纳房屋维修基金，原告将维修基金7200元交给被告。待双方约定的房屋过户时间将近，原告要求被告办理过户手续时，被告以各种理由推托，多次协商未果。被告的行为侵犯原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告双倍返还定金4万元及房屋维修基金7200元，并承担诉讼费用。

一审被告辩称

唐**、李*一审辩称：定金协议是房屋买卖双方对房屋买卖的约束，被告没有将房屋出售，没有违背协议的主体内容，被告未按时办理过户手续是因为原房主郑**出国未归，并非主观故意。被告积极履行义务，但联系不上原房主。请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。

一审法院查明

辽**法院经审理查明：2011年12月14日，被告与郑**签订房屋买卖协议，郑**将盘锦市兴隆台区广厦新城小区1#楼A座1单元1901室房屋出售给被告唐**，但没有过户。2014年3月初，原告在网上看到被告发布的售房信息，通过电话联系被告看房后原告同意购买。原、被告双方谈好价款后，于2014年3月23日签订售房定金协议，内容为“乙方支付甲方贰万元整，作为购买商品房广厦新城A座1-1901房款定金，乙方并于过户当日（最晚2014年7月15日）将剩余购房款肆拾捌万元付清。总房款为伍拾万元整。在此期间甲方不得出售本房屋，如甲方在此期间出售商品房，应将定金贰万元返还乙方，并赔偿乙方贰万元整，如乙方反悔，定金不退”。2014年4月，被告通知原告该房屋要缴纳房屋维修基金。2014年4月15日，原告将维修基金7200元交给被告，被告唐**为原告出具收条一份。后因原房主郑**出国未归，原、被告双方未办理房屋过户手续，原告以被告未按约定的时间过户为由，提出不购买房屋，并要求被告双倍返还定金4万元及房屋维修基金7200元。

一审法院认为

辽河人民法院认为：本案为定金合同法律关系。原、被告签订的定金合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，双方应恪守履行。本案中，原、被告定金协议约定，2014年7月15日办理过户手续并交付房款，由于被告的原因，原、被告间没有过户及交付房款，被告方迟延履行义务，原告要求被告双倍返还定金及返还房屋维修基金，是解除房屋定金协议的表示。原、被告定金协议约定，2014年7月15日前，被告不得出售房屋，如被告出售商品房，应将定金2万元返还原告，并赔偿原告2万元整，如原告反悔，定金不退。2014年7月15日前被告并没有出售房屋，未构成违约，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。原告在庭审中否认在签订定金协议时查看被告房屋的有关手续，不符合交易习惯及常理，故原告应对购买房屋的风险承担一定的责任。被告明知该房屋从第三人购得后没有过户，而与原告约定过户时间，而该房屋过户时第三人须在场，故被告应对自己的行为承担相应的责任。故解除合同后原、被告各自的损失，应由原、被告各自承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告要求被告返还定金2万元及房屋维修基金7200元的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原、被告间房屋定金协议解除；二、二被告于本判决生效后十日内返还原告购房定金2万元及房屋维修基金7200元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费980元，二原告承担300元，二被告承担680元。

上诉人诉称

唐**、李*不服上述判决向本院提出上诉称，一审判决认定事实不充分、不全面，对于售房定金协议内容的认定不准确，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判驳回洪*、秦*的一审诉讼请求。事实和理由为：一、本案中2万元定金担保的是房屋买卖合同的签订，属于立约定金，并非担保在2014年7月15日必须过户及付清房款。洪*、秦*以房屋不能按时过户为由拒绝签署房屋买卖合同，依担保法司法解释第115条的规定，无权要求返还定金，其一审诉讼请求不应支持。二、一审判决认定定金协议中约定的2014年7月15日为双方约定解除合同时间不准确。售房定金协议中对于房屋过户及支付房款的约定可以理解为待签订主合同即房屋买卖合同的内容，若主合同不对此另作约定，则过户及支付房款以该约定为准。其前提必须是双方正式签订了房屋买卖合同，若双方不按此约定过户及付房款则构成违约，可以追究违约责任。在本案房屋买卖合同根本没有签订的情况下，对于过户及支付房款的约定都是没有任何意义和法律效力的。三、一审违背民法公平及诚实信用原则，适用合同解除的法律规定是对上诉人利益的侵害。

被上诉人辩称

洪*、秦*答辩称，一审认定事实清楚，应驳回上诉，维持原判。

本院查明

双方在二审期间均未向本院提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点是，双方签订的售房定金协议应否确认解除及唐**、李*应否将定金和维修基金返还。本案双方当事人签订的虽名为售房定金协议，但在协议中对房屋位置、价款、付款时间、过户时间等均做了明确约定，已具备了房屋买卖合同的主要要件，应认定为房屋买卖合同。双方在合同中约定最晚在2014年7月15日交付房款和过户，此系对履行期限的约定。原审判决认为该日期是双方约定的解除合同时间，并据此认定双方系合意解除合同，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”唐**、李*称因原房主郑**出国未归不能办理过户，不属于不可抗力的情形，且自双方2014年3月23日签订定金协议至2014年6月25日郑**出国期间有充裕的时间办理过户事宜，故唐**、李*逾期未能协助办理过户构成违约。洪*、秦*于2014年8月11日提起诉讼要求返还定金及维修基金，实质是作出解除合同的意思表示。本案中，唐**、李*违约后，洪*、秦*曾发手机短信催告其在一周内完成过户，但至洪*、秦*起诉之日唐**、李*仍未能履行过户义务，且洪*、秦*购房系为孩子上学所用，唐**、李*的违约行为已影响到合同目的的实现，符合解除合同的法定条件，故本案应确认双方签订的售房定金协议在诉状送达唐**、李*时已经解除。在2014年7月15日前，唐**、李*未出售涉案房屋，洪*、秦*亦未表示不购买房屋，双方均不存在违反定金条款的行为，故唐**、李*关于洪*、秦*无权要求返还定金的上诉主张不成立，在合同解除后其应返还已收取的定金及维修基金。综上，原审判决虽在确认合同解除上适用法律不当，但结果正确，予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费980元，由上诉人唐**、李*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日