陶*、吴*与黄新定金合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申请再审人陶金、吴*与被申请人黄*定金合同纠纷一案，长春市朝阳区人民法院于2014年6月26日作出（2013）朝民初字第1859号民事判决，已发生法律效力。陶金、吴*不服，向本院申请再审，本院于2015年4月22日作出（2015）长民申字第26号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。陶金、吴*共同委托代理人王**，黄*委托代理人孙**、孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

黄*一审诉称，2012年5月23日，黄*与吴*签订房屋买卖合同一份，约定吴*将位于长春市朝阳区台儿庄北胡同12号的私有产权住房（产权证号1060127935）卖给黄*，黄*当即交纳定金人民币贰万元，并约定2012年5月31日前，原、吴*共同到长春**易中心办理更名过户手续。其中吴*在此合同中特别约定：为其妻子陶*做担保，“确保陶*于2012年5月31日前在此合同上签字，否则视为违约”。2012年7月4日，吴*、陶*又将该房屋恶意以人民币壹拾万元卖给第三人贾**。吴*、陶*违约又有欺诈行为，依据合同第6条，吴*、陶*违背此协议任何一款或有欺诈行为者视为违约，违约方将付总房款二倍的违约金给黄*，吴*、陶*的违约行为给黄*造成了叁万多元的损失。故诉至法院，请求1、解除黄*、吴*双方于2012年5月23日签订的房屋买卖合同；2、吴*、陶*返还房屋定金人民币贰万元整（￥20，000.00）；3、吴*、陶*承担因违约给黄*造成的经济损失人民币叁万零柒佰伍拾元整（￥30，750.00）；4、吴*、陶*承担本案的一切诉讼费用。庭审中，黄*变更诉讼请求为“1、解除双方于2012年5月23日签订的房屋买卖合同；2、吴*、陶*双倍返还房屋定金人民币肆万元整（￥40，000.00）”，并明确要求陶*承担连带责任。

黄*为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：1、黄*身份证复印件，证明黄*主体资格。2、吴*身份证复印件，证明主体资格。3、黄*与吴*于2012年5月23日签订的《房屋买卖合同》、吴*于2012年5月23日出具的收条，证明原、吴*之间房屋买卖是双方真实意思表示，合同合法有效，双方在合同中约定，如违约要自愿承担总房款2倍的违约金，黄*依据合同按期给付吴*定金20，000.00元。4、黄*与案外人刘**签订的房屋买卖合同、房屋交易申报审核表、黄*契税完税证明、黄*交纳个人所得税完税证明、黄*购买刘**房屋过户后的房屋产权证，证明吴*、陶*违约后导致黄*又以1，020，000.00元买的同一地段的房屋。经黄*申请，本院在长春**政局婚姻登记处调取了吴*、陶*的婚姻登记档案，证明吴*、陶*于2008年2月14日登记结婚。

一审法院查明

一审查明，2012年5月23日，黄*与吴*签订《房屋买卖合同》一份，约定吴*将位于长春市朝阳区台儿庄胡同12号的吴*名下、面积110.21平方米的房屋（产权证号1060127935）转让给黄*，总价款990，000.00元。同日，黄*向吴*交付定金20，000.00元，吴*并向黄*出具收条一份，载明：“今收到黄*购房款定金人民币贰万元整（￥20，000.00），用于购买产权证号为1060127935的房屋。收款人吴*、2012年5月23日”。《房屋买卖合同》中手写部分载明：“卖房夫妻二人均须在此合同上签字，确保另一方（妻子）于2012年5月31日前签字，否则视为违约”。后吴*将该房屋出卖于案外人。此后，黄*又与刘**签订买卖合同，以1，020，000.00元的价格购买了刘**的房屋并办理了更名过户手续。另查明，吴*与陶*于2008年2月14日登记结婚。

一审法院认为

一审认为，第一，黄*与吴*签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同法有效。现由于吴*、陶*已将房屋转让给案外人，导致该合同事实上不能履行，黄*无法实现合同目的，故吴*、陶*的行为构成违约，黄*要求解除《房屋买卖合同》的请求应予支持。第二，黄*已向吴*支付定金20，000.00元，但由于吴*、陶*违约，导致合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，黄*请求吴*、陶*双倍返还房屋定金人民币40，000.00元的主张合理，应予支持。第三，由于吴*、陶*系夫妻关系，且吴*的房屋买卖行为发生在其婚姻存续期间，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）﹥》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。……”的规定，该笔债务应为夫妻共同债务，故黄*要求陶*承担连带责任的主张合理，应予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十五条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）﹥》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄*与被告吴*于2012年5月23日签订的房屋买卖合同。二、被告吴*于本判决生效后立即双倍返还原告黄*定金40，000.00元。三、被告陶*对上述债务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费800.00元、公告费820.00元，由被告吴*负担，被告陶*承担连带给付责任。

陶*、吴**审中主张，一、原审判决超出诉讼请求。黄*在《起诉书》和《变更诉讼请求申请》中均未提出判决中第一项“解除黄*与吴*于2012年5月23日签订的房屋买卖合同”；第三项“陶*对上述债务承担连带给付责任”但原审判决主文却有这两判项。二、原审事实认定错误。1、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。吴*与黄*于2012年5月23日签订《房屋买卖合同》。此房是吴*与陶*共同共有的房屋，所以吴*将此事告知了黄*，黄*便在《房屋买卖合同》上加了“卖房方夫妻二人均需在此合同上签字”，为保证合同生效，在《房屋买卖合同》最后一条又加了“自签字之日起生效”，而陶*根本没有在此合同上签字，根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”据此可证明此合同根本没有生效。因陶*在外地无法签字，防止给黄*造成不必要的损失，吴*委托律师及时与黄*电话联系并发送了律师函，告知其到律师事务所取2万元，黄*拒绝到律师事务所取2万元。这一事实与黄*起诉中所称的完全不符。2、黄*明知此房是吴*与陶*共有，妄想与吴*恶意串通，买卖此房，损害陶*的利益，在此案中具有过错。三、原判决适用法律确有错误。原判决第2项判决吴*、陶*“双倍返还黄*定金4万元”是错误的。因《房屋买卖合同》未生效，况且吴*未违约，故不适用定金罚则。四、原审程序严重违法。原审两次公告，只有第二次公告才有“户在人不在”的证明。五、陶*不应承担连带给付责任。本案事实是吴*收取了黄*2万元，陶*并不知情，而且吴*很快又将此2万元提存到律师事务所并通知黄*领取，所以原审判决陶*承担连带给付责任没有事实与法律依据。综上，请求撤销原审判决，改判或发回本案重审。

黄*再审中主张，一、双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。且在签订合同时，陶*因不在本地，在黄*的要求下，卖房人吴*当着黄*的面前给陶*打电话同意买卖此房，陶*也保证在5月31日前能回到长春在《房屋买卖合同》上签字，同时吴*为其妻子作信誉担保，保证陶*在5月31日前在合同上签字，否则视为违约，违约责任按合同第6条“将总房款贰倍的违约金给买方”。卖方人吴*在合同上签字一方面是代表自己，同时也为陶*做了担保。黄*确实是善意的购买。依据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2012）8号“第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”以及“第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。因此，黄*诉讼主张“吴*、陶*双倍返还定金”的请求符合《合同法》第一百一十四条和第一百一十五条的规定，并不违反法律和禁止性规定。二、而吴*、陶*却在已经与黄*签订《房屋买卖合同》一个月后，于2012年6月20日共同公证委托，于2012年7月4日又将该房屋卖给第三人（贾**身份证号），此种交易视与黄*的交易于不存在，吴*、陶*恶意窜通，恶意交易。一房两卖，违反诚实守信原则。损害黄*的利益，并给黄*造成直接经济损失。三、因吴*、陶*违约，黄*在此地只得另外购买一套与此房面积、格局完全相同的住房，购房房价上比原来多花了3万元，交易契税和个人所得税两项多花750元。共计损失30750元。综上，吴*、陶*违反诚实守信原则，主观欺诈，一房两卖，给黄*造成巨大经济损失。对这样不诚实守信的人，就应当承担不利后果。请求法院给予公正、合法判决，支持其诉讼请求，判令解除合同，吴*、陶*双倍返还定金，吴*、陶*的两次房屋买卖均在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产，陶*对上述债务依法承担连带赔偿责任。

再审中，吴*、陶*为支持其主张提供了以下证据：

证据1、申通速递快件一份、吉林阳**务所收据一份。证明吴*、陶*将购房款2万元提存到律师事务所，并通知黄*取回购房款。黄*质证认为，快递单上写的退回，说明黄*没有收到快递。快递单子找个快递公司就可以自己填写，没有证据证明字是谁写的。收据只能证明律师事务所收到吴*2万元，与黄*无关。

证据2、黄*的起诉书、变更诉讼请求申请。证明原审判决超出诉讼请求。黄*质证认为，后期变更诉讼请求了，我们这有一个后期提交给法院的2014年3月14日的新的诉状。

证据3、2014年3月14日原审第一次庭审笔录、2013年12月2日原审法院送达起诉书副本等材料公告、2014年3月17日变更诉讼请求的公告、2014年4月23日桂林街道自由大路社区出具的吴**在此居住的证明。证明没有社区开具的户在人不在证明的情况下就公告，原审公告违法。黄新质证认为，吴*当时在长春，开庭之前联系过，他说来。开庭时吴*没有来，当庭给他打电话吴*说不来。我们认为一审法院已经通知到吴*，送达也是合法的。

黄新再审中为支持其主张提供了一份证据。2014年3月14日，变更后的起诉书，其中在诉请请求中有以下三点：1、请求解除双方2012年5月23日签定的房屋买卖合同。2、判令吴*、陶*双倍返还房屋定金人民币肆万元整。3、判令吴*、陶*承担与本案有关的一切诉讼费用。证明我方当庭提出变更诉讼请求，后期我们向法院又提交了一份新的起诉书。一审判决没有超出诉讼请求。吴*、陶*质证认为，这份起诉书没有当庭提交法庭，否则一审卷宗中不应该没有。

本院查明

再审查明，2012年5月23日，黄*与吴*签订《房屋买卖合同》一份，约定吴*将位于长春市朝阳区台儿庄胡同12号的吴*名下、面积110.21平方米的房屋（产权证号1060127935）转让给黄*，总价款990，000.00元。该《房屋买卖合同》甲方（卖房人）：吴*；乙方（买房人）：黄*。在合同第四条后手写补充了约定“卖房夫妻二人均须在此合同上签字，确保另一方（妻子）于2012年5月31日前签字，否则视为违约。违约责任按第6条执行。”在合同第五条后手写补充了约定“甲方确保于2012年6月5日交房，否则同样违约。”同日，黄*向吴*交付定金20，000.00元，吴*并向黄*出具收条一份，载明：“今收到黄*购房款定金人民币贰万元整（￥20，000.00），用于购买产权证号为1060127935的房屋。收款人吴*、2012年5月23日”。另查明，吴*于2012年7月4日将本案所涉房屋转让给案外人贾**，转让价格为10万元。一审法院对于给吴*、陶*送达的邮件被退回的原因注明系原址查无此人、电话关机。而邮件上的电话与吴*在与黄*签订的《房屋买卖合同》中留存的电话一致。

本院认为

本院再审认为，一、关于双方签订的买卖合同的效力问题。黄*与吴*签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”据此规定买卖合同应自黄*、吴*签字之日起成立并生效。吴*、陶*再审主张该合同系附生效条件的合同，因陶*并未签字故合同未生效。首先从双方合同中约定的内容即“卖房夫妻二人均须在此合同上签字，确保另一方（妻子）于2012年5月31日前签字，否则视为违约。违约责任按第6条执行”可以认定，陶*作为吴*的妻子在房屋买卖合同上签字是黄*为吴*设定的义务，其目的是保证陶*在2012年5月31日前签字，否则视为吴*违约，其应承担的违约责任，而并非是约定合同的生效条件。同时在合同第5条又补充约定了“甲方（吴*）确保于2012年6月5日交房，否则同样违约。”合同第七条又约定“此协议一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自签字之日起生效。”从以上两条足以认定，双方对于房屋买卖合同的生效日期及生效履行交付标的物的时间均达成了合意，综上足以认定黄*、吴*在签订的《房屋买卖合同》从成立之日起生效。其次从附条件的民事法律行为特征来分析，所谓条件是将来的、不确定的、可能发生也可能不发生的事实，具有未来性和或然性。而本案在《房屋买卖合同》中“卖房夫妻二人均须在此合同上签字，确保另一方（妻子）于2012年5月31日前签字，否则视为违约”这一约定显然是具体的、确定的，否则不需要约定违约责任，故其主张本案买卖合同是附生效条件的观点不能成立。二、关于原审判决解除合同及适用定金罚则是否正确的问题。本案买卖合同从双方签字之日即以生效，吴*应按照合同的约定履行交付房屋的义务。因吴*在合同生效后将本案所涉的房屋转卖他人，导致了该合同事实上已不能履行，黄*买卖房屋的目的客观上不能实现。故原审判决双方解除合同并无不当。因合同由于吴*的违约行为导致合同目的不能实现，根据《最**法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”原审适用定金罚则判决吴*、陶*双倍返还定金4万元符合法律规定。三、关于原审适用公告送达程序程序是否违法的问题。原审法院按照长春市公安局自由大路派出所吴*户籍信息证明载明的家庭住址“吉林省长**路派出所台儿庄*胡同10号”进行了邮寄送达，该邮件因查无此人及电话关机的原因被退回，且长春市朝阳**区居民委员会也证明吴*及家人不在台儿庄*胡同10号居住。而吴*此时已将本案所涉房屋转卖他人，对于吴*的住址及联系方式原审法院客观上已经不可能知悉，故应认定吴*用其他方式无法送达的情况下，法院才公告送达的诉讼文书。因此原审公告送达并不违反法律规定。四、关于吴*、陶*主张原审判决超出诉讼请求应如何认定的问题。根据上节的论述，本案合同已经客观不能履行，在黄*的起诉书事实与理由部分也明确写明“二被告又将该房屋恶意交易以人民币壹拾万元卖给第三人贾**……”黄*对于合同不能履行而解除的意思表示在起诉状中已经体现，且再审中吴*、陶*对于将房屋另行卖给他人的事实并无异议，双方签订的房屋买卖合同客观上不能履行，故一审判决解除双方签订的房屋买卖合同未对吴*、陶*的实体权利造成实质性影响。根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）﹥》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。……”的规定，该笔债务系夫妻共同债务。而黄*请求判令吴*、陶*双倍返还房屋定金的本意应是请求吴*、陶*共同承担偿还责任，一审判决陶*对于吴*的债务承担连带责任并无不妥。故从再审查明的事实及黄*再审中的陈述应认定原审判决并未超出黄*的诉讼请求。综上，吴*、陶*的再审理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序并无不当，判决结果正确，再审予以维持。经本院审判委员会（2015）第三十次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第1859号民事判决。

再审案件受理费800元由申请再审人吴*、陶金负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十九日