张**与上海华**限公司第一分公司定金合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因定金合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，位于上海市四川北路XXX弄XXX号XXX层统楼29.70平方米，灶间13.10平方米，扶梯阁楼（H1.6）3.10平方米，2层小间3平方米，租用居住公房凭证使用面积48.9平方米的系争公有住房承租人为张*，内有其妻、女顾*、张*，及妻母陆*三人户口。

2014年6月10日，上海华*限公司第一分公司（以下简称华*司）与案外人郑某某签署《有偿转让房屋使用权协议书》约定，华*司将系争公房使用权有偿转让给郑某某，转让价格为人民币（以下币种均为人民币）210万元；如一方违约应赔偿对方10万元；郑某某于同年5月10日支付华*司定金10万元。该协议并就付款时间及交易时间进行了约定。同日，华*司向张*转账支付10万元。

2014年7月12日，华*司（乙方）与张*（甲方）签订《有偿转让房屋使用权协议书》约定，甲方将系争公房使用权有偿转让给乙方，转让价格为210万元；如一方违约应赔偿对方10万元；甲方应积极配合乙方向房屋所在地物业管理部门办理租赁手续；协议自双方签字后生效，因不符合政策有关规定而无法履行本协议的，本协议自行中止；乙方于2014年6月10日支付甲方定金10万元；待甲方物业退户及征询单出来后乙方支付甲方购房款100万元整；甲方收到后即刻迁出该房屋内全部户口，待甲方户口迁出后双方进交易中心办理过户手续，收件收据出来乙方付清房款100万元整，同时甲方交房，双方于2014年8月1日前进房产交易中心办理过户手续。同日，华*司（乙方、受让方）与张*（甲方、转让方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》一份，约定甲方将其承租的系争公房承租权转让给乙方，该公房转让的成交价为210万元；双方自合同签订之日起20日内持合同规定的材料到上海市*交易中心办理该公房承租权的转让手续；双方自该交易中心审核同意、出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起的七日内持有关材料向该公房的出租人或出租人委托的物业公司办理公房租赁关系的变更手续，自上述变更手续办妥后的当日腾出系争公房并交乙方进行验收交割；本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效；甲方承诺，本合同生效前该公有住房承租权转让已经其同住成年人签署同意，本合同生效后，若甲方及其同住成年人之间在履行本合同过程中发生争议，均与乙方无涉。该合同补充条款约定：乙方于2014年6月10日支付甲方购房定金10万元整。该补充条款中关于付款时间及交易时间的约定与双方签订的《有偿转让房屋使用权协议书》相同。该合同附件《公有住房同住成年人意见书》未签名。同日，张*作为承租人、顾*作为同住成年人签署委托书，委托华*司办理系争公房征询和退租手续。同日，张*填写《退房单》及《上海市公有住房差价换房征询表》。嗣后，张*及顾*接受物业公司工作人员的询问并签名，表示自愿将系争公房使用权有偿转让给他人，物业公司工作人员制作了询问记录，该询问记录同时载明陆*询问笔录在上海宝山海剑养老院，陆*在询问记录上摁有手印。

现华*司涉讼，要求张*根据合同法的规定双倍返还定金共计20万元。

原审法院审理中，华*司提供了向案外人陈*转账共计20万元的银行转账凭证，以证明因张*违约未履行合同，华*司已向郑某某承担了定金责任，陈*系郑某某之妻。张*认为无法确认系郑某某收取20万元，且与本案无关。张*另表示，其与顾*签署授权委托书时，委托书是空白的。张*提供了敬老院证明及护工的相关书面陈述意见，以证明陆*患有老年痴呆，无法正确表达对房屋承租权转让的意见，华*司明知陆*患有XXX疾病仍教唆制作了询问记录中同住人陆*的手印和签字。

一审法院认为

原审法院经审理后认为，根据法律规定及双方约定，华*司已支付10万元定金作为其履行合同的担保，双方当事人的定金关系成立，华*司不履行合同的，无权要求返还定金，张*不履行合同的，应当双倍返还定金。张*作为承租人转让系争公房承租权理应征得同住人同意，对同住人情况也应当了解，如同住人不同意转让或者确因同住人具体情况不能转让公房使用权，张*则不应收取定金，签署相关协议及合同。现张*已收取对方定金并签订相关协议及合同，相对方明确载明为华*司，《上海市公有住房承租权转让合同》亦明确约定张*承诺合同生效前该公房承租权转让已经其同住成年人同意，而张*辩称其误认交易方系案外人的理由不成立，张*认为同住人不同意转让及陆*情况不符合公房承租权转让政策而无法继续履行合同的相关意见，亦不影响张*根据定金罚则承担定金责任，现华*司要求张*承担定金责任，于法有据，应予支持。

原审法院据此作出判决：张*应于判决生效之日起15日内向上海华*限公司第一分公司双倍返还定金共计20万元。

上诉人诉称

原审判决后，上诉人张*不服，向本院提起上诉称：系争公房承租权的实际受让方为案外人郑某某，并非被上诉人，此节事实是上诉人同意签订和履行系争公房承租权转让合同的基础。被上诉人也曾承认其只是该承租权转让的居间方，但是却擅自改变了交易方式，取代案外人成为了合同交易的主体，故引起系争公房同住人的担忧，且不同意转让。上诉人收取定金在前，被上诉人改变交易方式在后，而且是嵇*人银行账户转给上诉人10万元。上诉人收取的定金是立约定金，并非履约定金，且已经同对方签署了正式的转让合同。上诉人所签署的系争公房承租权转让合同，尚未取得相关房地产管理部门的核准，以及同住人陆*、张*的同意，属于未满足法定要求，应认定为无效，故定金条款作为转让合同的一部分亦属无效。故不适用定金罚则。被上诉人明知同住人陆*身患疾病，仍唆使其制作了所谓的询问记录，由陆*作为同住人进行签字和按捺手印，存在过错。被上诉人作为专业的房屋置换公司，应当明知相关法律和政策的规定，但其上述行为，以及要求上诉人签署空白文件等，均导致上诉人及其同住人对其产生担忧，致使合同无效，被上诉人应承担相应的法律责任。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律不当，本院依法撤销，发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人华*司辩称：嵇*是其负责人，代表被上诉人履行义务。由于进行系争公房承租权转让居间时，上诉人及案外人均要求同被上诉人签署协议，可以直接提取现金，否则由个人进行直接转让，相关钱款须三年后才能实际取得。被上诉人二审中提供案外人郑某某之妻陈*于2014年6月10日当日向被上诉人的负责人个人账户转账支付的本案定金10万元的银行对账单，故被上诉人嗣后亦按照定金的约定，将20万元直接转账支付给了陈*。根据本案双方当事人签署的协议，被上诉人主张权利，依法有据。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。

本院查明

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法有效，且各方当事人均应按照合同的约定全面履行。双方当事人之间签署的《有偿转让房屋使用权协议书》、《上海市公有住房承租权转让合同》约定，协议自双方签字后生效，除不符合政策有关规定而无法履行本协议的，才自行中止；同时，上诉人承诺系争公房承租权转让已经其同住成年人签署同意，若上诉人及其同住成年人之间在履行本合同过程中发生争议，均与被上诉人无涉等。上述协议、合同签署后，上诉人已按照约定，收取了被上诉人所支付的定金，故其应当按照双方的约定全面履行其义务。原审法院关于上诉人所辩称的其误认交易方系案外人的理由不成立，以及同住人不同意转让及陆*情况不符合公房承租权转让政策而无法继续履行合同等主张，均不影响上诉人根据定金罚则承担定金责任，被上诉人要求对方承担定金责任，应予支持，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以认同。上诉人关于其收取的定金是立约定金，并非履约定金，相关协议、合同无效，以及被上诉人要求其在空白的文件上署名等诉请，因缺乏足够的法律和事实依据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4，300元，由上诉人张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月二十七日