许**、陈*与杨**、周*等定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告许*、陈**被告杨*、周*、周*定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫*独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人刘*、郑*及三被告的共同委托代理人邓*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年12月12日，经案外人上海德*有限公司（以下简称“德*司”）居间，原、被告就购买上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“《协议》”），该协议约定被告需配合原告承诺该房屋为上海市唯一一套住宅。协议签订后，原告通过德*司支付了被告定金人民币（以下币种均为人民币）20万元。同年12月22日，原、被告在德*司处协商签订正式房屋买卖合同，却由于被告不愿意在买卖合同中明确承诺系争房屋为上海市唯一一套住宅，导致房屋买卖合同未能签订。同年12月30日，原、被告双方至德*司处再次协商，被告表示系争房屋虽然不是其在上海市唯一一套住宅，却要求在办理房屋交易手续过程中先以唯一一套住宅的名义申报以减免税费，对此原告表示无法接受。后因双方无法协商一致，导致房屋买卖合同未能签订。2014年1月6日及1月21日，被告两次发函给原告，明确表示单方解除《协议》，并没收原告已支付的定金20万元。原告认为被告的行为已经严重侵犯其合法权益，故诉至法院，要求判令三被告双倍返还两原告定金40万元。

被告辩称

被告辩称，在签订《协议》时，原告是知晓系争房屋并非被告在上海唯一住宅的，且《协议》中明确约定房屋交易所有税费由原告承担，约定的房屋交易价格是被告到手价，在此情况下，为帮助原告节省交易税费，被告才配合原告承诺系争房屋为其在上海唯一一套住宅，故并不存在被告欺骗原告之说。此后虽然被告未配合原告承诺系争房屋为其在上海唯一一套住宅，但是被告向原告承诺因房屋不是唯一一套住宅导致多发生的税费由被告承担，故原告的利益并不会受到任何损害，被告至今仍愿意与原告继续交易系争房屋，但是原告却不愿意继续购买，其行为已构成违约，故不同意返还原告定金。

本院查明

经审理查明，2013年12月12日，德*司作为居间方，原告作为买受方、被告作为出卖方，三方就系争房屋签订了《协议》，约定：被告将系争房屋以505万元的价格出售给原告；原告应于当日支付给德*司意向金20万元，若被告签署本协议，则原告已支付的意向金转为定金；双方同意在签订本协议后10日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依约签订上述示范文本出售系争房屋或相关权利人提出异议导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金，若原告未能依约签订上述示范文本的，则已付的定金不予返还；原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续当日支付被告首期房价款349万元，第二期房价款为151万元，双方应于被告收到除尾款外的款项及交易中心出具以原告为权利人的产证后三日内对系争房屋进行验看、清点，确认无误后由被告交付给原告，并由被告支付原告尾款5万元。在本《协议》“其它约定”处，以手写方式约定：1、房价为被告到手价格，被告交易税费由原告承担，原告税费由原告自行承担；2、被告需配合原告承诺该套房屋为上海市唯一一套住宅；3、该房屋的买进价格为55万元。当日，原告向德*司支付了20万元。次日，德*司将20万元支付给被告。

2013年12月27日，原告向被告及德*司发出《通知函》，称：2013年12月由德*司安排，原、被告及德*司签订了《协议》，考虑到相关税费问题，被告及德*司向我方承诺卖方房屋系上海市唯一一套住宅，原告依约支付了定金。之后在讨论房地产买卖合同具体条款时，基于税费成本的重要性考虑，原告希望在合同中进一步明确若出卖方违反承诺的后果，即因此增加的税费由出卖方承担，但被告未予同意。在后续沟通中，德*司表示系争房屋确实并非被告在上海市唯一一套住宅，在此情况下，原告认为被告及德*司在签署《协议》时明显存在虚假陈述，且若继续按照上海市唯一一套住宅交易存在非法逃税的问题，故目前买卖双方无法按照《协议》约定签订房地产买卖合同，德*司及被告需承担相应的法律责任。原告认为因德*司及被告的过错，导致后续操作无法依约进行，给其造成损失，要求德*司及被告立即返还原告已付的定金20万元。

2013年12月30日，被告致原告《催告函》，称：《协议》签署生效后已历18日，原告尚未与被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告已完成了签订买卖合同所有准备工作，符合所有条件，希望原告尽快与被告签订买卖合同。现告知原告于2013年12月31日前与其签订买卖合同，如逾期未签，被告将追究原告违约责任。

2014年1月6日，被告向原告发出《解约确认书》，称：《协议》约定最晚于2013年12月20日签订房屋买卖合同，但原告未按时与被告签订房屋买卖合同，后经被告催告最晚于2013年12月31日前签订房屋买卖合同，并同意原告提出的条件，但被告已知晓原告作出的不准备继续履行协议的正式声明，故作出如下回应：1、同意当日解除《协议》；2、被告已收受的定金20万元予以没收；3、即日起被告就系争房屋买卖事宜与《协议》任何一方再无其他争议，放弃追究与该协议任何一方所产生的其他法律责任，并承诺不再向该协议任何一方主张任何民事权利。

2014年1月21日，被告又向原告发出《解约告知书》，再次告知原告解除《协议》，并没收定金20万元。

2014年1月24日，原告发给被告《通知函》，称：被告在《协议》中承诺卖方系上海市唯一一套住宅，此后双方先后于2013年12月22日及12月30日在德*司处商谈签署房地产买卖合同事宜，均因双方在合同具体条款上存在重大分歧导致买卖合同无法签署。基于被告在《协议》中的承诺，原告要求被告在买卖合同中继续明确卖方系上海市唯一一套住宅，如果卖方事实上房屋不唯一导致增加的税费和责任由卖方承担。现原告确信卖方房屋并非其上海市唯一一套住宅，德*司与卖方共同设计了由卖方虚假承诺唯一以非法偷逃个人所得税的方案，并将卖方偷逃税款产生的风险转嫁至买方，原告认为被告及德*司在签署《协议》时存在重大欺诈行为及虚假陈述，损害国家利益同时侵害原告合法权益，《协议》应为非法和无效。故原告致函要求被告立即返还定金20万元。

2014年1月26日，被告再向原告发出《催告函》，称由于原告未在约定期限内与其签订《上海市房地产买卖合同》，致使系争房屋的交易至今无法正常进行，为此被告郑重催告原告，为体现出售诚意，被告将不再承诺“满五唯一”，并对由于不承诺而产生的税费由被告自行承担，并要求原告务必于2014年2月10日前前往德*司处，以《协议》约定的买卖条件与被告签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并采取积极配合态度继续进行交易，若原告仍不配合，被告有权没收定金20万元。

2014年2月18日，原告发给被告《律师函》，称：原、被告先后于2013年12月22日及12月30日在德*司处商谈签署房地产买卖合同事宜，均因被告不愿根据《协议》约定将承诺在买卖合同中明确，导致买卖合同无法签署，在沟通过程中，原告确信系争房屋并非被告上海市唯一一套住宅，因此原告已向被告及德*司明确态度，因被告欺诈和违约在先，原告没有义务继续履行《协议》，并要求被告立即返还定金。但被告至今未返还定金，也未与原告协商处理善后事宜，故发函要求被告在收函五日内立即归还原告已付定金20万元。

2014年2月26日，被告回复给原告《律师函》，称：《协议》签订后，被告多次催告和通知原告签署《上海市房地产买卖合同》，为表示交易诚意，被告于2014年1月26日郑重催告原告，其将不承诺“满五唯一”，但对于因不承诺而生产的税费由被告自行承担，并通知原告于2014年2月10日前至德*司处按约定条件签署《上海市房地产买卖合同》，然而原告至今未与被告签订《上海市房地产买卖合同》，其行为违反诚实信用原则，严重侵害被告的合法权益。现被告再次通知原告：1、请原告于收到本律师函后五日内答复并前往德*司就系争房屋与被告按约定条件签署《上海市房地产买卖合同》；2、原告逾期不答复的行为将视作拒绝签署《上海市房地产买卖合同》，拒绝履行《协议》，被告将根据《协议》的约定不予返还定金，并要求原告承担违约责任；3、原告拖延签署《上海市房地产买卖合同》已给被告房产交易造成损失，被告给予原告上述宽限时间系最后一次宽限和让步，被告之宽限不代表其放弃追究原告其他法律责任的权利，仅是诚意履约的一种体现。

之后双方就本次纠纷未能协商解决，原告遂诉至法院，要求判如所请。

审理中，被告申***司的工作人员潘*作为证人出庭作证。据证人陈述：证人系本次交易的经办人员。在磋商过程中，被告杨*在被问及系争房屋是否其在上海唯一一套住宅时，称系争房屋并非其唯一，系争房屋对面的A室也属其所有，当时已签合同进行出售，但尚未办理过户，当时两原告也在场。《协议》签订后，双方约好于2013年12月22日签订正式买卖合同，但由于双方对于是否将承诺唯一一套住宅的约定写入正式买卖合同无法协商一致，导致当天未能签订正式买卖合同。双方协商后又约好2013年12月30日签订正式买卖合同，当天被告已签字，但原告要求将合同给律师看过后再签字，直至2014年1月5日左右，原告委托一位律师来中介公司谈签合同的事，当天被告也来了，但后来接到原告电话称当天来不了。

庭审中，被告表态其同意继续履行《协议》将系争房屋出售给原告，但原告认为由于被告已明确解除《协议》，不同意继续履行。

上述事实，有原告提供的《协议》、收款收据及付款凭证、《解约确认书》、《解约告知书》、《催告函》、《律师函》，被告提供的《通知函》2份、《催告函》、《律师函》、证人证言，以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据协议约定，原告经由德*司支付给被告20万元的定金，旨在约束双方须在规定期限内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，可见其性质为立约定金。给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，本院认定系因原告之故导致双方未能订立正式房屋买卖合同，理由如下：首先，虽然双方在《协议》中约定被告需配合原告承诺系争房屋为上海市唯一一套住宅，而系争房屋是否为被告名下唯一住宅属于客观存在的事实，并非被告配合原告作出承诺即可改变，故本院结合系争房屋交易的所有税费由原告承担之约定、在磋商过程中原告知晓系争房屋并非被告唯一住宅的证人证言，认定双方作出被告需配合原告承诺唯一住宅的约定目的在于减少原告的交易成本以促成交易，双方对该约定可能造成的有利或不利后果均持有一定的追求或放任态度，故本院对于原告所称被告隐瞒事实、虚假陈述损害其利益致未能签订正式买卖合同的意见不予采信；其次，由于被告对作出其需配合原告承诺唯一住宅的约定亦负有相应的责任，之后双方在磋商该约定是否应明确写入正式房屋买卖合同中未能达成一致，导致正式房屋买卖合同未能在约定时限内签订，被告以此为由行使合同解除权存在失当之处，故被告于2014年1月6日发给原告的《解约确认书》并不能导致解除《协议》的后果，并且，被告在2014年1月26日发给原告的《催告函》中表示愿意与原告继续履行《协议》以签订正式房屋买卖合同，可见《协议》并未解除，双方仍应继续履行；再次，被告在2014年1月26日发给原告的《催告函》中明确表态系争房屋并非其在上海市唯一一套住宅，为了体现出售诚意，被告将不再作相关承诺，但同意由于不承诺而产生的税费由被告自行承担，且被告于2014年2月26日又一次通过《律师函》表明上述态度，甚至在本案庭审过程中仍表态愿意继续履行《协议》将系争房屋出售给原告，被告该意思表示未加重原告任何合同义务，而是以加重自身义务的方式来表明其履约的诚意，但原告最终仍未与被告签订正式房屋买卖合同，可见原告已无订立正式房屋买卖合同之诚意。综上，本院认为本案系因原告之故导致双方未能订立正式房屋买卖合同，原告无权要求被告双倍返还定金，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最*法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

原告许*、陈*要求被告杨*、周*、周*双倍返还定金40万元的诉讼请求不予支持。

案件受理费7，300元，减半收取计3，650元，由原告许*、陈*共同承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月二十日