刘**与严**等定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*与被告严*、上海康*事务所（下称上海康*）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘*、被告严*、被告上海康*委托代理人郭*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年11月，原告在被告上海康*处看到被告严*的售房信息，严*在上海康*处挂牌出售嘉定区某某路560弄22号102室房屋（下称系争房屋），后经上*居间介绍，2013年11月26日原告与严*达成《动迁房转让协议》，严*向原告出售系争房屋，总价为128万元，合同签署当日，原告向*支付购房定金5万元。原告支付定金后，一直等待上*通知和严*签署正式的房屋买卖合同，然而等了三个星期一直未接到通知。此后原告前往上海康*处询问情况，上海康*竟然告知系争房屋的产权人不是严*。此后，原告多次要求严*返还房屋定金未果。原告认为严*向原告隐瞒实情，严重侵害原告的合法权益，应双倍返还定金；上海康*在居间服务过程中，未能审核挂牌房屋的实际产权人，也具有过错，故起诉要求：1、判令被告严*双倍返还定金10万元；2、判令被告上海康*与被告严*连带返还定金5万元。

被告辩称

被告严*良辩称，动迁协议上明确写着被动迁人是被告，产权情况是动迁办这样写的，虽然现在产权在开发商名下，但不能证明其没有权利出售房屋。整个过程其也没有向原告隐瞒过，所有情况原告都是知道的。对于原告要求的返还定金，认为是原告违约，未在约定的签约时间前来签约和付款，所以不同意返还。因原告起初说肯定要房子的，被告提前解除了与承租人的租赁合同并支付了违约金，对于原告造成的损失，保留主张的权利。

被告上海康运辩称，不同意原告的诉请。本案中原告是违约方，定金不应返还，我方更不应当承担连带责任。原告从一开始都是知晓房子是动迁房，且一开始也都是由律师陪同的。转让协议上也多处明确写明是动迁房、产证没办出来，并要求严*在可以办理小产证时马上去办理，目前产权人就是开发商，这些原告都是知道的。房子根本不存在没法履行的情况，既没有隐瞒产权人信息也没有存在不能买卖的情况，在协议可以继续履行的情况下原告表示不愿意继续了，是原告在违约。我方从头到尾都是站在原告的立场上为原告考虑，做到了审慎的义务。在签协议前，我们也说可以拉完房产信息后再签，但是原告认为各种条件太好了就一定要签协议。11月27日至12月份，我们给原告看了房产信息后原告一直没有任何异议。后来严*私下与原告协商想要多要钱，我们还为原告考虑不要多给钱。我们已经尽了所有应尽的义务，故请求驳回原告诉请。

本院查明

经审理查明，2013年11月26日，在被告上海康运（丙方）的居间介绍下，被告严*以其和其子严*的名义与原告签订《动迁房转让协议》，约定：严*、严*（甲方）将坐落于嘉定区某某路560弄22号102室建筑面积为84.18平方米的房屋转让给刘*（乙方）；总房价款128万元，首期房价款60万元（含已支付的全部定金）于2013年12月31日之前支付，第二期房价款乙方自2014年开始每年12月底之前支付12万元（最多支付到100万元），尾款28万元过户当日通过贷款（审批通过）或现金形式一次性付清，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件的同时将相应部分房价款以现金形式支付给甲方；甲方取得以甲方为权利人的本房屋之产权证为本协议项下甲方的主要义务，甲方应依据甲方购买本房屋的《上海市商品房预售合同》或与动迁建设方（上海诚*限公司）签署约定的时限向房地产交易中心申请办理该产权证，甲方并保证于该申请经房地产交易中心受理后25个工作日内领取该产权证；本房屋甲、乙双方按照国家政策规定时间过户，甲方应按照国家相关政策规定符合过户条件之后的30个工作日内通知乙方办理该房屋的过户手续，乙方应于收到甲方通知的30日内积极配合甲方办理过户；甲、乙双方任何一方若由须更改过户日期的情况，应提前书面向对方提出申请并征得对方书面同意方可改期，否则仍视为违约，按照本协议第四条违约责任处理；甲方保证有权出售本房屋，并在签订本协议时已征得本房屋全体权利人的同意，甲方保证上述房地产权属清楚；甲、乙双方明确了本房屋为动迁商品房，故本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议，甲、乙双方已了解国家关于商品房、动迁商品房买卖的相关规定和限制，现双方再此承诺：双方自愿以本协议所述方式进行本次交易；甲方同意在本房屋小产证办理出之前，动迁房使用确认书原件放在丙方处保管，甲方一旦领到本房屋的小产证则产证原件七日内应交由乙方保管；自本协议签订之日起，甲、乙双方均不得在此期间反悔，若出现反悔情况，则反悔一方作为违约方自愿按照违约当时的市场行情本房屋总房间的20%进行违约赔偿；若甲方出现违约情形，则应向乙方返还乙方已经支付的全部款项，并另外向乙方支付违约赔偿金，乙方收到全部应收款项当日应将房屋返还甲方；若乙方出现违约情形，则应向甲方退还该房屋，并另外向甲方支付违约赔偿金，甲方收到房屋及违约金之全部款项当日将乙方已支付所有房款退还乙方；若政策原因导致乙方不能符合政策规定的购房条件，甲、乙双方一致同意撤销本协议互不承担违约责任；乙方自愿于2013年11月26日先支付定金5万元，并委托丙方于2013年11月27日拉取本房屋的“产调”；本房屋现有租约，甲方承诺于交房当日之前自行解决租约问题，将本房屋以无租约无任何纠纷的形式交给乙方；甲方提供的离婚协议及法院判决书中所称的“李*16幢102室”即是“宏立瑞园22号102室”，甲乙双方确认无误。协议签订当日，原告给付被告严*定金5万元。因原告认为两被告向其隐瞒了严*并非系争房屋产权人的事实，遂涉讼。

另查，系争房屋目前的权利人为上海诚建建设投资有限公司（下称诚*司）。2008年6月29日，严*（乙方）与上海市*开发中心（甲方）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方应当支付乙方货币补偿款用于购买李*安置房。同日，严*以其子严*（乙方）的名义与诚*司（甲方）签订《动迁房使用确认书》一份，确认乙方向甲方购买李*基地5幢西单元102室房屋（建筑面积82.43平方米）；约定在确认的房屋可以办理相关销售合同时，甲方应及时通知乙方，乙方接到甲方通知后在规定的时间内与甲方办理购房手续。上述安置房现址为嘉定区某某路560弄22号102室，即本案系争房屋，被告严*陈述其及严*尚未与诚*司就系争房屋签订销售合同。

再查，原告于2013年12月16日收到被告的《动迁房使用确认书》。当天，原告提出要严*的儿子在合同上签字、房客搬掉等要求；严*表示同意，并承诺若儿子不签字可退还原告定金。之后，严*在原告的要求下通知房客提前搬走。

审理中，两被告均陈述原告于2013年12月25日通知被告不要房子。

以上事实，有动迁房转让协议、房地产登记薄、收款收据、民事判决书、拆迁安置协议、动迁房使用确认书、录音、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。

本院认为

本院认为，不动产物权的变更，应当依照法律规定登记。系争房屋目前的权利人为诚建公司，被告严*并未取得该房屋的物权，也未与诚建公司就系争房屋签订销售合同，尚不具备房地产转让的法定条件，故原、被告签订的动迁房转让协议因违反关于房地产转让的强制性规定而无效。动迁房转让协议无效，被告收取的购房定金应当予以返还。因原告在签订协议时明知系争房屋尚未登记在严*名下，暂不具备房地产交易条件，故本院认为原告与被告严*对此均有过错，应当各自承担相应的责任。原告要求被告上海康运对于严*应返还的定金承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告严*应于本判决生效之日起十日内返还原告刘*定金人民币50000元；

二、驳回原告刘*其他诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告刘*、被告严*各半负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一四年六月三十日