上诉人江苏东方**务有限公司与被上诉人葛**定金合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人江苏东方*务有限公司（以下简称正大*公司）因与被上诉人葛*定金合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第2036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人正大*公司的委托代理人庄*，被上诉人葛*的委托代理人丁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

葛*原审诉称，葛*原在南京润泰市场经营，因2013年5月27日润泰市场发放了关闭通知，告知将于2013年6月30日终止合同。为了保证能有经营场所，葛*与正*公司于2013年5月28日签定了《订金意向协议书》。但订约数天后，葛*发现正*公司的经营场所不适合葛*的经营活动，且正*公司出租的房屋没有提供消防验收资料，双方为此没能协商一致，葛*要求退还订金，但正*公司不予退还。葛*认为，正*公司提供给的合同系格式合同，违反了公平原则，属于显示公平。严重侵犯了葛*的合法权益。为此，请求：1、确认《订房意向协议书》中第二条：“若在规定的时间内未签订租赁合同的，视为主动放弃订金和租赁权处理，甲方有权将乙方所订的经营用房对外租赁”这一条款无效；2、判令正*公司退还订金2万元正；3、本案诉讼费全部由正*公司承担。诉讼中，葛*变更诉讼请求为：1、解除《订房意向协议书》；2、判令正*公司退还订金2万元，赔偿自2013年7月1日起至订金2万元全额归还之日止按银行同期贷款计算的利息损失；3、诉讼费由正*公司承担。

一审被告辩称

正*公司原审辩称，葛*、正*公司双方签订的协议已经不具有履行的条件，同意解除订金意向协议书。因导致合同不能继续履行系葛*原因所致，正*公司未有违约，正*公司不应当返还订金和赔偿葛*相关损失。理由是：葛*、正*公司双方签订的意向书约定葛*需在2013年6月30日前与正*公司签订租赁合同，但并未明确合同履行期以及租金的起算期限即为6月30日。根据法律规定，租赁房屋用于开设商场公共聚集场所的，申报消防义务人为该企业的开办经营者，租赁标的物经过消防验收不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，而且正*公司已经取得相关消防的验收合格证明，因此，双方签订的协议书是有效可履行的，但葛*方已经另行租赁房屋使用，正*公司已经将涉案房屋对外租赁，双方已经不具备履行合同的条件。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年5月28日，葛*、正*公司双方签订《订房意向协议书》一份，约定，葛*租用正*公司位于南京市应天大街855号内的C幢二层13号经营用房一间，年租金26880元，签订意向书时每间应交订金20000元，葛*须在2013年6月30日前到正*公司办公室签订租赁合同，合同保证金每间5000元，缴足应缴的房屋租金及相关费用，并进场装修，若在规定的时间内未签订租赁合同的，视为主动放弃订金和租赁权处理，正*公司有权将葛*所订的经营用房对外租赁等。合同签订的当日，葛*交付给正*公司订金20000元。同年6月23日，葛*向正*公司寄发《通知》一份，该通知言明：经葛*慎重考虑，因正*公司的经营环境不适合葛*的经营活动，决定不与正*公司签订租赁合同，并要求退还订金等；6月27日，葛*再次向正*公司寄发《通知》一份，言明：正*公司方提供的场所不适合葛*经营，并要求正*公司明确双方签订《租赁合同》时能否通过消防验收给予答复。2013年9月29日和10月14日，葛*位于应天大街855号所处地上建筑2层内部装修工程经消防验收合格。本案诉讼中，葛*已经于2013年10月23日和南京润泰市场另行签订摊位租赁合同书进行经营，正*公司亦已经将涉案的房屋另行对外进行租赁。

一审法院认为

原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，葛*、正*公司双方签订的订房意向协议书约定了租赁合同的标的、价款，确定了双方租赁合同的意向，起到了稳固双方交易机会的作用，该协议书属于预约合同，协议书签订的目的系以双方当事人将来签订本约（租赁）合同为目的。预约合同从本质上讲属于独立的合同，双方当事人签订的订房意向协议书系双方真实意思表示，已经依法成立并生效，当事人双方应按约定履行自己的合同义务，作为葛*方应当按照约定的时间和正*公司签订租赁合同。但从查明的事实看，葛*、正*公司双方没有签定本约合同的原因系因葛*以正*公司方不能在签订本约合同之前提供消防验收合格证明所致，而消防验收合格证明作为双方签订本约合同的法定生效要件，葛*方在签订本约合同之前提出要求正*公司出具消防验收合格证明的前提下，正*公司没有给予明确答复，葛*有理由相信双方之间签订预约合同的目的不能实现，可见，葛*没有签订本约合同的原因并非其过错造成，正*公司应当将葛*交付的订金20000元予以返还。虽然正*公司在双方签订本约合同之前没有提供葛*要求的消防验收证明，但没有提供的原因并非正*公司怠于办理的主观原因所致，正*公司自身并没有过错，葛*也没有证据证明正*公司主观上存在过错，因此，葛*主张的订金利息损失，原审法院不予支持。现因葛*已经在预约合同期满后另行承租了经营用房屋，正*公司亦已经将涉案的房屋对外租赁，双方已经不能就涉案合同继续履行，但该不能履行的原因非因一方原因所致，葛*主张解除双方之间的协议书，正*公司同意解除，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决：一、解除葛*和江苏东方*务有限公司之间签订的《订房意向协议书》。二、江苏东方*务有限公司于判决生效之日起十五日内返还葛*订金20000元。三、驳回葛*要求江苏东方*务有限公司赔偿利息损失的诉讼请求。如江苏东方*务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元由葛*和江苏东方*务有限公司各自负担一半。

上诉人诉称

正大茶城公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一、消防验收合格证明不是签订租赁合同的法定生效要件。在建房屋租赁时未至消防验收时间，但签订的租赁合同是有效的。二、被上诉人未按约与上诉人签订租赁合同构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人一直主张其是因为诉争租赁房屋不适合其经营活动，且诉争房屋无法提供消防验收合格证明而主张解除双方签订的《订房意向协议书》，而实际情况为被上诉人因其所经营的原润泰市场并未如前期公告的2013年6月30日拆迁关闭，其无力同时经营两处门面而产生退意，因此，其要求解除合同的原因是其个人造成的，理应构成违约。三、被上诉人与上诉人签订意向协议前已实地查看过诉争房屋，被上诉人对于诉争房屋是否符合经营明知，因此其以此理由主张解除合同与事实不符；其次，被上诉人明知诉争房屋仍在装修、改造期间无法进行消防验收，却要求上诉人提供验收合格证明，明显不符合常理与法律规定，而且上诉人一再强调，上诉人会在装修完毕，经消防验收合格后方要求被上诉人缴纳房租，也就是合同履行期从诉争房屋符合消防要求后开始计算。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项改判其不返还订金或发回重审；由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人葛*辩称，双方签订的订房意向书明确约定被上诉人租用上诉人的经营用房，需要在2013年6月30日前与上诉人签订租赁合同并进场装修，按此约定，说明上诉人在2013年6月30日前应具备交付条件，供其合法使用。但上诉人在2013年6月30日前并不具备交付条件，所以其有权解除订房意向书，要求上诉人返还订金。

本院查明

二审查明的事实与原审认定的事实一致。二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院认为

本院认为，2013年5月28日，葛*、正*公司签订《订房意向协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。该意向协议书是约定双方将来签订租赁合同，为预约合同。虽然双方当事人在该意向协议书中就本约租赁合同的主要条款、签约时间进行了约定，但双方并未就将来签订租赁合同的全部条款达成一致。被上诉人葛*签订租赁合同的目的是能够在租赁物内正常、合法经营，因而租赁物在签订租赁合同时是否通过消防验收对合同履行、合同目的能否实现至关重要，由于双方当事人在预约合同中并未就租赁物何时通过消防验收达成一致，因而葛*要求正*公司在签订本约合同之前提供消防验收合格证明，并无不当。正*公司未能在签订本约合同之前提供租赁物的消防验收合格验收，致本约合同未能及时签订，责任不在葛*，故正*公司要求没收葛*订金，无事实与法律依据，原审法院未予支持，并无不当。正*公司的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费300元，由上诉人正大*公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十七日