韩佳*与赵*一案二审民事判决书

审理经过

上诉人赵*、韩**为与被上诉人杭州富**有限公司（以下简称富力公司）定金合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院(2014)杭余余商初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：富**司系富力西溪悦居楼盘的开发商，其于2014年5月24日取得西溪悦城18幢商品房预售证。2014年5月25日，赵*、韩**向富**司认购西溪悦城18幢1单元501室房屋一套，双方签订《富力西溪悦居商品房认购书》一份，约定了房屋面积、房款等，付款方式为商业贷款，并约定“乙方（即赵*、韩**）应在自签订认购书当日向富**司支付定金10万元。乙方未能于定金支付之日起十日内交付首期房价款或未能于2014年6月3日前签署《浙江省商品房买卖合同》，甲方（即富**司）有权单方面解除认购书，并不退还定金。根据杭政函[2011]22号文件通知规定，杭州市严格实行限购政策。乙方已理解政策内容并承诺购买该商品房符合现行住房限购政策。乙方已理解并同意富**司在售楼处公示的《浙江省商品房买卖合同》样本条款，并同意完全按该条款签署《浙江省商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”。赵*、韩**于当日交付富**司定金10万元。此后，赵*、韩**以富**司未出示《商品房买卖合同》样本，对部分合同条款存有异议为由，未签署《浙江省商品房买卖合同》。后赵*、韩**因资金原因申请变更首付款的付款方式为分期支付，富**司予以同意。但赵*、韩**仍未签署合同。2014年6月24日，富**司向赵*、韩**寄送《签约通知书》，告知如未在同年6月28日17时前签约将单方解除认购书，已收取定金不予退还。赵*、韩**收到该《签约通知书》后，至今未与富**司签署《浙江省商品房买卖合同》。

一审法院认为

原审法院审理认为：赵*、韩**与富**司签订的商品房认购书合法、有效，原审法院予以确认。该认购书已明确“乙方未能于2014年6月3日前签署《浙江省商品房买卖合同》，甲方有权单方面解除认购书，并不退还定金”、“乙方已理解并同意富**司在售楼处公示的《浙江省商品房买卖合同》样本条款，并同意完全按该条款签署《浙江省商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。”赵*、韩**在签订该认购书之前，已审阅该认购书条款，签订认购书后又交付定金10万元，但以富**司未出示商品房买卖合同样本特别是附件八为由，拒绝签署《浙江省商品房买卖合同》。赵*、韩**因自身原因无法按认购书约定的方式支付首付款，申请更改为分期付款，富**司予以同意，但赵*、韩**仍不予签约。现赵*、韩**要求富**司返还定金10万元，不符合合同约定，亦无法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵*、韩**的诉讼请求。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由赵*、韩**负担。

上诉人诉称

宣判后，赵*、韩**不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院脱离现有证据，对双方认可的签约期限认定错误，直接导致过程前后颠倒，进而对不能签约的原因错误认定。1.从上诉人提交的微信通话截屏、电话录音和照片内容上可以清楚反映，2014年6月16日、6月19日，上诉人与富**司销售人员沟通的是签约条款、手续文件等签约准备事项，销售人员提供的公司内部文件显示也是2014年6月23日办理签约，而不是法院认定的2014年6月3日。当日上诉人实际也到了现场。2.前述证据形式符合法律规定，并已能互相印证上诉人已尽到基础证明义务。富**司仅对完整性提出异议，并未否定内容本身，也未提供任何反证或2014年6月3日有进行签约的证明，故应根据上述材料综合认定认购书外双方的合意内容和过程。3.据上诉人了解，认购书上写的日期不作为实际签约日期而是此后再行通知，上诉人并不是个例。4.即使法院按认购书上记载的2014年6月3日作为应签约时间，现有证据上也只能得出双方协商付款期限在先，对合同文本提出异议在后。5.合同文本的异议本身也是配套付款期限问题，而不是原审法院认定的先提出合同文本未公示不同意签订，后又以申请变更付款的问题不同意签订。二、双方对付款期限没有达成过有效合意，因此未能订立买卖合同不能归责为上诉人一方的原因。1.认购书上并没有约定具体的房款支付期限。认购书中仅约定了付款方式：商业贷款，和第四条双方责任中“未能于支付定金之日起十日内交付首期房价款”有权解约的内容。但“首期房价款”不能等同于“首付款”，其金额并未明确。2.富**司主张的《浙江省商品房买卖合同》公示条款中也没有可执行的付款条款。该等条款在买卖合同附件八中，按富**司提供的版本，具体金额和期限是空白。即使按富**司主张的“合同文本已公示”、“上诉人同意完全按照该条款前述《浙江省商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”，双方没有可执行的具体付款约定，需要在签约时协商确定。3.富**司销售人员在微信中传递的变更付款方式申请书，并不能理解为原约定付款方式为2014年6月23日支付70%房款。首先，该申请书并不是上诉人签字，而是富**司销售人员擅自操作。其次，上诉人一开始认购时提出的就是需要按三期支付完毕首付款，这在微信对话中已很明确。4.双方后续对于首期房价款的付款时间和付款金额，并未达成过有效一致。富**司称此前已同意上诉人分三期支付的条款，应承担举证责任。根据上诉人提供的微信内容可以知，销售人员未向上诉人告知公司是否同意分期支付。原审法院以庭上富**司“追认式”的自我陈述认定“二原告因自身原因无法按认购书约定的方式支付首付款”、“被告予以同意后仍拒绝签约”，背离客观事实，没有任何依据。三、根据富**司提供的现有证据，不能证明合同文本已在签署认购书前公示。富**司提供的照片既不能显示时间，也不能区分方位。对此事实原审法院未作任何核实。且通话录音中可以印证，上诉人最为关心的付款条款所在之附件八补充协议没有作备案，也即不可能通过其他公示途径获悉内容。结合以上几点，认购书作为预约，其项下收取的定金系为双方签订本约的担保。双方在重要的付款条款都不能达成一致的情况下，未能最终订立买卖合同，且上诉人始终处于积极的签约状态，并无任何故意拖延，富**司应向上诉人返还已收取的定金。综上，请求二审法院依法撤销原判并依法改判，本案一、二审的诉讼费用由富**司承担。

被上诉人辩称

富**司答辩称：一、上诉人与富**司签订的《商品房认购书》约定事项具体且明确。上诉人系完全民事行为能力人，具备签约主体资格，其与富**司签订的《商品房认购书》系其真实意思表示。而双方签订的认购书中已明确约定了上诉人认购房屋的房号、价款、付款方式、定金担保、签约时间、违约责任、签约版本等内容。上诉人应按照富**司售楼处公示的《商品房买卖合同》样板条款于2014年6月3日前与富**司签署《商品房买卖合同》。二、上诉人原审提供的证据材料不符合证据真实性、合法性、关联性要求。1.微信聊天软件非实名制注册，聊天双方身份无法判断，聊天内容是否完整无法判断，聊天记录虚拟程度高，聊天内容易被修改。实际上，部分聊天内容答非所问，部分聊天内容模糊不清，并且原审中上诉人亦已明确提出其提供的《杭州富力西溪悦城项目客户变更付款方式申请书》、《杭州富力西溪悦城客户延迟签约申请书》中的“客户签字”一栏并非其本人签字确认。因此，富**司对微信通话截屏材料的真实性、合法性、关联性均存在异议。2.上诉人所提供的电话录音及其文字整理材料，富**司认为更像是交谈录音，但部分内容空白、部分内容无法听清、结尾关闭突兀，并且该录音未经当事人同意私自录制，不能作为证据使用。因此，富**司对对话录音及其文字整理材料的真实性、合法性、关联性均存在异议。3.上诉人提供的售楼处内部照片仅展示了富**司售楼处接待前台、楼盘沙盘、客户接待区域，而未能全貌展示富**司的签约大厅、样板区等各个区域，并且照片拍摄日期不详。另外，富**司售楼处现场禁止客户拍照。因此，富**司对照片的真实性、合法性、关联性均存在异议。三、《商品房认购书》是《商品房买卖合同》的预约，无法对付款内容作详尽约定。商品房认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，商品房认购书的签订是为了实现商品房买卖。如果商品房认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人收受了购房款，那么商品房认购书应当认定为商品房买卖合同。此时的商品房认购书便不再是预约，而是本约。所以，商品房认购书内容不可能像商品房买卖合同约定详尽，包括对具体付款期限进行详细约定。杭州透明售房网公示的《定金合同（范本）》亦未就购房款支付进行约定。四、上诉人与富**司已就付款方式达成合意，上诉人不愿继续履行《商品房认购书》约定。上诉人一再强调签约日期为2014年6月23日、分期付款期限及金额未达成合意、首期房价款不能等同于首付款等事由，其本意在于实现其单方解约，且不承担“不退还定金”的违约责任。而上诉人所述的“认购书上写的日期不作为实际签约日期、而是此后再行通知……是被上诉人的惯常做法”是上诉人的单方揣测，没有事实和法律依据。实际上，对于上诉人要求首期房价款分期支付事宜，富**司直至原审庭审中亦同意其分期支付要求，同意其于2014年8月23日前付清房屋总价款的70%，剩余房价款采用银行或公积金贷款方式支付。即便上诉人提起上诉，富**司亦同意其首期房价款分期支付要求。事实上，在原审庭审中，上诉人明确表示其不愿履行《商品房认购书》约定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉缺乏依据，应予驳回。

本院查明

二审期间，赵*、韩**向本院提交新的证据：光盘一份，内容为2014年7月24日“1818黄金眼”新闻节目视频片段，视频来源：浙江**集团官方网站-新蓝网，具体链接：http://www.cztv.c；拟证明富**司在销售过程中，采用签约日期按销售人员另行通知、由销售人员擅自以客户名义冒签变更申请书办理内部手续的方式操作，赵*、韩**并非个例。且可印证赵*、韩**的微信内容真实性，双方未能就付款条件达成有效一致。上述证据经质证，富**司认为该视频是2014年7月24日播出的，且个案具有特殊性，故该证据与本案无关。本院认为该证据与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。

经本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为：富**司与赵*、韩**签订的商品房认购书合法、有效。赵*、韩**在签订该认购书之前，已审阅该认购书条款，签订认购书后又交付定金10万元。根据认购书约定，如果赵*、韩**未能于支付定金之日起10天内交付首期房价款，或未能于2014年6月3日前签署《浙江省商品房买卖合同》，富**司有权单方面解除认购书，并不退还定金。原审法院以认购书中记载时间认定双方的签约期限并无不当。在赵*、韩**申请更改支付首付款的方式为分期付款后，富**司表示同意且在诉讼中亦表示愿意与赵*、韩**按认购书约定价款签署《浙江省商品房买卖合同》，赵*、韩**主张系富**司未予同意变更首付款付款方式导致双方未能签订买卖合同，缺乏有效证据证明。综上，赵*、韩**的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院审判程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人赵*、韩**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十八日