杭州正**有限公司与程*合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人程*为与被上诉人杭州正**有限公司（以下简称正**司）定金合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧商初字第2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年4月28日，程*、正**司签订商品房预定定金合同，约定：程*预订正**司已领取预售许可证的隐龙湾2幢1单元701室房屋，并支付定金20000元作为订立预售合同的担保；程*应在2014年5月8日前到正**司处签订预售合同；如双方因面积误差、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等存在分歧不能协商一致，或司法、行政机关依法限制房屋产权的，正**司应全额退还程*定金；除此以外，正**司拒绝签订预售合同的应双倍返还定金，程*拒绝的无权要求返还定金；双方应在不超过十五天的期限内签订商品房销售合同，约定期限内未签订的，定金合同自动失效。同日，程*向正**司交付定金20000元。此后，双方产生争议而未签订预售合同、销售合同。

一审法院认为

原审法院认为：出卖人通过预订方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，该定金应属立约定金。如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。现程*未在约定的期限内前往正**司处订约，应视为其拒绝订约，程*应接受定金罚则的制裁。定金合同中的自动失效条款，是双方对合同终止所做的约定，合同的终止并不影响非违约方对违约方所享有的损害赔偿之权利。现程*要求正**司返还定金并支付利息的诉讼请求于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，该院于2014年10月17日作出如下判决:驳回程*的诉讼请求。案件受理费304元，减半收取152元，由程*负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人程*不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决关于“定金合同中的自动失效条款，是双方对合同终止所做的约定，合同的终止并不影响非违约方对违约方所享有的损害赔偿之权利”的认定错误。首先，程*与正**司约定了自动失效条款，该合同因双方未在合同约定的15天之内签订商品房销售合同而失效。合同失效后，该合同对双方就不再具有约束力，正**司要求程*按照已失效的合同约定来履行义务，显然没有法律依据。其次，合同约定的是立约定金、而非违约定金，即未签订商品房销售合同的责任，原审判决适用《中华人民共和国合同法》有关违约的规定来处理本案显属错误。再次，定金合同第九条系对整个合同的限定，适用于解决整个合同的效力问题。即使合同中存在约定的冲突，但正**司系提供格式合同一方，对格式条款的理解应作出对其不利的理解。因此，正**司按照合同第六条的约定要求程*承担定金责任没有依据。二、即使定金合同有效，原审判决关于“程*未在约定的期限内前往正**司处订约，应视为其拒绝订约，程*应接受定金罚则的制裁”的认定错误。签订定金合同时，正**司有义务向程*披露所有足以影响合同订立的所有因素，以保证程*有充分的选择权，但正**司并未如实向程*披露与案涉商品房有关的事项。签订定金合同后，程*发现案涉房屋打开窗户后即面对面一个ktv，噪音很大，对程*的居住环境造成重大影响；同时，在商品房的地下层有一个即将开张的菜市场，对程*的居住环境特别是卫生环境显然有重大影响。基于上述因素，双方未能就签订商品房销售合同等事项达成一致意见，而非程*拒绝签订商品房销售合同。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持程*的原审诉讼请求，并判令一、二审诉讼费用均由正**司承担。

被上诉人辩称

被上**公司答辩称：一、一审过程中，正**司提交律师函、寄件存单、查询单、电话清单，证明其已经通过多种方式通知程*前往售楼中心签约，查询单显示程*拒绝接收正**司邮寄的律师函。故原审法院认定程*未在约定的期限内前往正**司处订约，应视为其拒绝订约，应当接受定金罚则的制裁，该认定正确。二、定金合同已经于双方签字盖章后生效，后因程*拒绝签订销售合同而终止。定金合同的终止是因为程*违约在先，正江房产为此不予退还定金，原审法院认定合同的终止不影响守约人即正**司对程*的违约行为请求损害赔偿的权利，该认定正确。三、程*认为正**司隐瞒ktv及菜场的存在，足以影响合同的签订，致使双方无法签订合同，该理由不正确。ktv及菜场系案涉楼盘周边的设施，其目的是方便业主生活、娱乐，不存在影响一说。同时售楼中心毗邻所售楼盘，即便是影响合同签订的因素，程*在签订定金合同前能够通过肉眼看到。程*作为完全民事行为能力人，理应做出合理的判断及选择。综上，正原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：程*与正**司之间的房屋买卖定金合同关系合法有效，双方当事人应依约履行。案涉商品房预定定金合同中的自动失效条款，应属双方当事人就合同的权利义务终止所作的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故程*关于合同失效后即对双方不具有约束力、正**司无权要求程*承担定金责任的意见，缺乏相应法律依据，本院不予采信。程*支付的定金20000元系作为订立主合同即商品房买卖合同的担保，其性质属立约定金，担保对象是订立主合同即商品房买卖合同的行为。现程*未在合同约定的期限内前往正**司签约，表明其拒绝签署商品房买卖合同，违反了合同的约定，应承担定金责任，本案应适用定金罚则。程*上诉称正**司故意隐瞒案涉房屋周边的真实情况，致使双方未能就签约等事项达成一致意见，但其未提供相应证据证明该节事实，应自行承担举证不能的法律后果。综上，程*的上诉理由依据不足，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费304元，由上诉人程*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月五日