杭州世**发有限公司与吴**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**为与被上诉人杭州世**发有限公司（以下简称世**公司）定金合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨商外初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

吴**向原审法院起诉称：2014年10月12日，吴**与世**公司签订商品房买卖《定金合同》一份，约定由吴**向世**公司购买坐落于杭州市滨江区西兴街道寰宇湾10幢1101号房产，并约定了付款方式为银行按揭贷款。吴**交付50万元定金后向工商银行杭州钱江支行办理按揭贷款，10月24日获该行受理，经审核该贷款未能获批，造成吴**无法履行购房合同。后吴**多次向世**公司要求解除合同并退还定金未果，故诉至原审法院，请求判令：一、解除双方于2014年10月12日签订的商品房买卖《定金合同》；二、世**公司退还吴**人民币500000元并从起诉日起赔付利息损失；三、由世**公司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

世**公司在原审中答辩称：一、双方签订的《定金合同》约定，吴**应在2014年10月19日前到世**公司销售中心签署商品房买卖合同及补充协议。《定金合同》签署当天，吴**承诺其符合相关住房贷款要求，不属于限贷，且同意如违反则一次性现金付清房价款，并同意世**公司在吴**违反承诺时可解除合同并有权没收已付定金。二、2014年10月19日，吴**没有到世**公司签约。10月27日，仍没有到世**公司签约。世**公司为此多次催告不成，于2015年1月12日书面发函告知吴**终止合同并没收定金。三、吴**在诉状中声称“经银行审核该贷款未能获批，造成吴**无法履行购房合同”，这并不能成为其拒绝签署寰宇湾10幢1101室房屋《商品房买卖合同》的正当、合法理由。事实上，吴**于2014年10月27日通过工商银行杭州钱江支行按揭贷款预审，后因自身资信原因未能满足要求导致银行未同意其按揭贷款申请。综上，吴**在支付购房定金后，在预订期内拒绝签署《商品房买卖合同》，主观上不愿购买寰宇湾10幢1101室房屋，因此其无权要求返还定金，而世**公司有权依据合同约定及法律法规规定没收定金。故请求法院驳回吴**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：就吴**（乙方）向世**公司（甲方）预订寰宇湾10幢1101室房屋事宜，双方于2014年10月12日订立《定金合同》一份，约定：建筑面积348.85平方米，总价为7754336元；乙方按按揭贷款方式按期付款；乙方同意签订本合同时，支付定金人民币500000元，作为双方订立商品房预售合同与补充协议的担保，签订商品房预售合同时，乙方支付的定金转为房价款，预定期为7天，乙方于2014年10月19日前（含）到寰宇**中心与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，签订本合同前，甲方已向乙方出示和说明商品房买卖合同及补充协议文本，乙方已仔细阅读并接受文本的条款内容，对上述各文本条款无异议，并同意按该文本签约；在本合同约定的预定期限内，乙方未前往甲方处签订商品房预售合同及补充协议的，或者乙方拒绝签订商品房预售合同及补充协议的，视作乙方放弃购房，乙方不再要求甲方返还已收取的定金，甲方有权没收定金并将乙方认购之商品房另行出售而无需通知乙方，甲方拒绝签订商品房预售合同及补充协议的，双倍返还已收取的定金；根据杭政函[2011]22号文件通知规定，杭州市严格实行限购政策，乙方已理解政策内容并承诺购买该商品房符合现行住房限购政策；乙方提供虚假购房证明材料的，甲方有权解除合同，没收定金并另行出售该商品房而无需通知乙方，乙方在预定期届满时不符合杭政函[2011]22号规定的购房要求的，甲方可解除合同并另行出售该商品房而无需通知乙方，已付定金由甲方无息返还给乙方。同日，吴**向世**公司出具承诺书一份，内容为“本人已理解现行国家、地方关于住房贷款要求的相关规定，本人承诺购买寰宇湾商品房符合相关住房贷款要求，不属于限贷。如因本人违反关于不属于限贷的承诺的，则本人无条件同意以一次性现金付清房价款的方式支付该商品房购房款。同时本人承诺提交至贵司及相关政府的所有文件均为本人提供，且真实有效。如本人违反本承诺书内容的，则贵司可解除合同并另行出售该商品房而无需通知本人，贵司有权没收已付定金。”该合同尾部有手写的备注如下：“本人2014.10.14补足定金50万+20万电商，10月27日前付清首付款并签约，即享受房价700万+30万（车价）两个车位，逾期优惠取消。”合同签订当日及10月20日，吴**分别向世**公司支付20万元、30万元，并取得世**公司出具的相应定金收据。

10月27日，工商**江支行向吴**出具《项目按揭贷款预审确认单》，载明：按揭方式为纯商业，利率按基准，最低首付四成，已提供购房人身份证、户籍载明、住房情况查询记录、银行账户流水明细、社会养老保险证明或个人纳税，收入证明等材料。

2014年12月1日，工商银行杭州钱江支行出具《情况说明》一份，内容为：我方于2014年10月24日受理一笔个人住房贷款，借款人为吴**，抵押物地址为杭州市滨江区西兴街道寰宇湾10幢1101室，因不符合我行贷款政策，故不能审批该笔贷款。

2015年1月14日，世**公司向吴**发出《通知书》一份，内容为：按照您与我司签订的《定金合同》的约定，您应于2014年10月12日前至杭州**售中心与我司签订《商品房买卖合同》及补充协议，但截至发函日，您仍未签约，已构成根本违约，应承担违约责任，故我司郑重通知您，因您的违约行为，该商品房的《定金合同》已终止，我司按合同约定将另行销售该商品房并不予返还您已付定金且不再另行通知。1月18日，吴**签收该通知。

一审法院认为

原审法院认为：双方签订的《定金合同》，意思表示真实，其内容未违反法律法规的相关规定，为合法有效的合同，双方均应遵照合同约定严格履行各自义务。依据该合同的约定，吴**在约定的预定期限内未签订商品房预售合同及补充协议的，视作放弃购房，世**公司有权没收定金，并将吴**认购的商品房另行出售而无需通知吴**，而根据本案查明的事实，吴**未于定金合同约定的预定期限（包括合同尾部备注的10月27日）内前往签订商品房预售合同，其行为已构成违约，应由其承担相应的违约责任。吴**主张因按揭贷款未获银行审批，造成其无法履行购房合同。原审法院认为，首先，《定金合同》并未约定吴**未获得银行贷款即可解除合同并退还定金，且获得银行贷款并非签订购房合同的前提条件；其次，吴**作为购房人，应当对自身经济收入状况、贷款偿付能力等合同履行过程中可能涉及到的问题事先进行了解，并做好预案。根据工商银行杭**支行出具的《情况说明》以及原审法院向银行客户经理沈*所作调查，该笔贷款未审核通过的理由为不符合该行贷款政策，但是吴**并未在合理期限内根据银行的要求采取其他变通方式，比如增加首付额度、变更担保人。因此，该笔按揭贷款申请未获通过系由吴**个人原因导致，吴**关于因按揭贷款未获银行审批，造成其无法履行购房合同的主张，依据不足，本院不予支持，吴**不能因此而免责。世**公司通知吴**终止《定金合同》，符合双方合同的约定以及相关法律的规定，涉案《定金合同》自该通知到达吴**时（即2015年1月18日）解除，故吴**要求判令解除涉案《定金合同》的诉请，已无事实基础。此外，世**公司不予返还已付购房定金，同样符合双方合同的约定以及相关法律的规定，故原审法院对吴**要求世**公司退还购房定金并赔付利息的诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年5月12日作出如下判决：驳回吴**的全部诉讼请求。案件受理费8800元，由吴**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人吴**不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。2014年10月12日，吴**与世**公司签订的《定金合同》是世**公司提供的格式条款，世**公司未将不利于吴**的有关条款对吴**作出解释与说明，该类规定不对吴**发生法律效力。事实上，世**公司也没有将《商品房买卖合同》及补充协议条款出示给吴**，更无从提出异议。吴**签署的承诺书也是世**公司提供的格式文件，且明显属于霸王条款性质文件，应当无效。承诺书中内容包括“承诺不属于限贷，且同意如违反则一次性现金付清房款”，不发生法律效力。无法获得贷款不属于吴**的原因，是双方在有关交房和办理房产证等细节上没有谈妥。二、一审法院判决显失公平。2014年10月27日，银行通过按揭贷款预审，后又提出需要提供共同还款人、增加首付比例。吴**按要求提供共同还款人并提供具备还款能力的证明，且同意增加首付比例，但这种情况下银行仍以还款能力证明无法核实为由拒绝贷款。因此，吴**主观上没有放弃贷款、放弃购房的故意，实属无奈。且吴**在一审庭审时表示同意继续履行合同，故一审法院判决显示公平。综上，吴**请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持吴**原审诉讼请求，由世**公司承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人世茂**公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，依法应予以驳回。第一，《定金合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。本案中，双方未能按期签订商品房买卖合同及补充协议，既不存在双方就不再签约达成合意的情形，也不存在世茂**公司拒绝签约的情形，完全是由于吴**自身原因和过错导致。吴**称“世茂**公司没有将《商品房买卖合同》及补充协议条款出示给上诉人，更无从提出异议”，与事实不符。实际上，商品房买卖合同及补充协议经过合同备案、网上公示、销售现场公示及现场人员解释，吴**在签订《定金合同》前已充分知晓商品房买卖合同及补充协议的内容。《定金合同》第四条中明确约定，“签订本合同前，甲方已向乙方出示和说明商品房买卖合同及补充协议文本，乙方已仔细阅读并接受文本的条款内容，对上述各文本无异议，并同意按该文本签约。”第二、吴**称“承诺书无效”，缺乏法律依据和事实依据。吴**单方出具的承诺书，承诺其符合相关住房贷款要求，不属于限贷，如违反时，同意以一次性现金付清房价款的方式支付购房款，并非格式文件，而是吴**单方真实意思表示，按时签约是定金合同中预订方的合同义务，支付房款是商品房买卖合同中买受人的主要合同义务，吴**承诺其符合相关住房贷款要求，不属于限贷，合理合法，既不符合《合同法》第五十二条、第五十三条规定情形，也不属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。第三，贷款是否获批并非吴**履行定金合同义务即按约签订商品房买卖合同的前提条件，工**支行不予审批该笔贷款与购房合同无法履行之间也没有必然联系。事实上，2014年10月27日，工**支行对于吴**的该笔贷款申请予以预审通过，最终该笔贷款未能获批的原因完全系吴**个人原因导致，未按银行要求提供共同还款人、增加首付比例等具备还款能力的证明。定金作为双方按约定期限签订商品房买卖合同的担保，吴**在2014年10月19日前未签约，在定金合同备注的2014年10月27日也未签约，构成违约，应承担违约责任。世茂**公司已于2015年1月14日书面通知吴**终止定金合同、不予返还已付定金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院判决驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理，本院对原审法院查明的事实予以认定。

本院认为

本院认为：吴**与世**公司就购房事项签订了《定金合同》，由吴**提供定金作为双方签订《商品房预售合同》与《补充协议》的担保。此后，吴**的按揭贷款未能得到银行审批通过。但按揭贷款是否能够通过审批，并不是吴**签订《商品房预售合同》的前提条件，吴**作为购房人应对可能面临的不能获得贷款的情形作充分评估和应对准备，并在知晓不能获得贷款的客观情况下采取补救措施，以确保自己履行《定金合同》项下的义务。而不能将因自身原因导致贷款不能的后果，成为解除《定金合同》的合理理由。吴**以无法履行购房合同为由，不再与世**公司签订《商品房买卖合同》，已违反《定金合同》的约定而构成违约，应当承担相应的违约责任，即无权要求世**公司返还定金。原审法院驳回吴**要求返还定金并赔偿损失的诉讼请求，处理正确。

另外，关于《定金合同》是否属于无效的格式条款之争议。《定金合同》中，房屋基本情况、价款、付款方式以及定金数额、担保对象和担保期限等核心条款均由当事人填写完成，足以体现签订合同时已进行充分协商。虽然部分条款是当事人为了重复使用而预先拟定，但这些条款并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且提供条款一方并未依据该条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。因此，吴**关于《定金合同》属于格式条款，不对吴**发生法律效力的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。

综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费8800元，由上诉人吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十四日