周**与北京白**有限公司缔约过失责任纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周*（以下简称姓名）与被告北京白*有限公司（以下简称白金公司）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白*独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人胡*，被告委托代理人毕*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

周*称：2011年4月底，我筹备开设餐厅，选中了位于xx房屋（以下简称涉案房屋）。在合同洽谈过程中，白金公司向我出示了环评许可及房产证、公司营业执照，并一再表示可以开设餐厅。在我的要求下，白金公司还就环评许可加盖了自己的印章。2011年5月21日，双方签署了《“嘉华世纪”商场租赁合同》（以下简称租赁合同），在合同附件四中白金公司明确写明房屋用途为餐饮。双方同时约定我餐饮公司注册成立后，合同承租方变更为随后成立的餐饮公司。合同签署后，我即开始办理公司工商登记注册手续。在办理过程中，应我的要求，白金公司向北京*工商局出具了《企业住所（经营场所）证明》和《证明》，证明房屋的实际承租人为北京兴*限公司（以下简称兴*公司），但白金公司一直拒绝与我换签承租人为兴*公司的租赁合同。2011年7月2日，兴*司成立，法人为周*。根据工商法律的规定，制作中餐属于特殊许可项目。我必须在公司成立后，先通过环境影响评价即环评后，在经审批获得餐饮许可证，最后到工商局办理经营范围增项。然而，在我办理环评时才发现，白金公司此前提供的环评早已过期。而且，北京自2008年开始，已经不允许在居民楼的底层开设餐饮，由于白金公司原立项楼上为住宅楼，在2008年以后已经不可能再获得开设餐饮的环评许可。白金公司一直拒绝换签与兴*公司的租赁合同，也是基于此原因。我认为，白金公司在明知楼上为住宅的底层已经不允许开设餐饮的情况下，向我出具早已过期的环评许可，并在合同中承诺租赁场所用途为“餐饮”，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给我造成巨大经济损失，应承担损害赔偿责任。另外，房屋自始至终存在严重质量问题，且白金公司擅自单方停水停电，最终造成我彻底无法经营关店倒闭，给我造成巨大经济损失。故我诉至法院，请求依法撤销租赁合同，白金公司承担缔约过失责任，承担损害赔偿责任（包括租金损失182万元、装修及物料损失368万元），白金公司因房屋存在质量问题、擅自单方面停水停电给我造成的损失，承担财产损害赔偿责任（包括维修60万元、营业损失50万元）。

被告辩称

白金公司辩称：周*隐瞒相关事实，恶意提起本案诉讼，相关主张均已在我公司诉其租赁合同纠纷案中进行过审理，其所有主张均不能成立。2011年5月21日，我公司与周*签订租赁合同，后因周*长期拖欠租金，我公司将其诉至法院。（2014）朝民初字第01129号民事判决书，对周*恶意违约欠付租金的行为以及相关事实进行了明确认定，判决租赁合同解除，周*支付租金、相关费用及利息、违约金等。该判决书中对于周*在本案中的相关主张及事实已进行过明确认定。周*相关损失均无有效证据予以支持，完全不能成立。故请求驳回其全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2011年5月21日，周*与白**司签订《“嘉华世纪”商场租赁合同》，白**司将位于xx号出租给周*，承租面积1711.83平方米，承租场所用途为餐饮。合同约定租赁期为2011年5月21日至2021年5月20日，起租期为2011年5月21日，免租期为2011年5月21日至2011年8月31日。2011年9月1日至2013年5月31日的租金为205000元／月，2013年6月1日至2015年5月31日租金为215250元／月，租金包括管理费、设备设施维护费和空调费及其他能源费用，周*于每月1日前预先支付到白**司账户内。后因考虑周*的资金情况，白**司将免租期延至2011年10月31日，并同意将2011年12月及2012年1月的租金延缓至2012年2月支付。管理费及空调费为25元／平方米建筑面积／月，此费用于每月1日前向白**司或管理公司支付。倘周*向白**司拖欠支付租金或其他费用超过14天，周*应在不损害白**司本合同及法律项下其他权利或补救的前提下，自到期日起支付月息1.5%的拖欠费用利息。如果周*仍持续拖欠支付租金及合同规定的其他任何费用，拖欠费用利息将每月计收复利。周*应于本合同签署时向白**司存放免息押金，押金相当于三个月的租金和管理及空调费的总和。如果由于周*的原因提出提前终止合同，白**司无须退还周*已支付的押金，并有权根据法律要求周*进一步赔偿白**司因周*提前终止合同遭受的损失。白**司须责成管理公司尽力保持“嘉华世纪”屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电线电缆处于良好的使用状态。周*保证在承租场所内开展及经营其业务前，向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证。周*必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期内完全有效，及周*在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定。周*须自费对承租场所进行装修、安装其经营所须的装置、设备。如周*未能按照本合同规定，在到期日支付租金、管理费及空调费或所有其他费用，且周*未能在白**司书面通知后的14天内支付该等租金、管理费及空调费或所有其他费用的，白**司有权在该事件发生后的任何时间、合法地提前收回承租场所或其任何部分，本合同亦随即立即终止，本合同项下周*支付的押金不予返还。因周*原因导致中途解约的，周*应当支付白**司相当于六个月租金的违约金。周*已检查过“嘉华世纪”和承租场所，充分熟悉它们的状况，同意以其现在的状况接受它们，并承认周*接受承租场所的占有应是上述承租场所在租用时状况良好的决定性证明。

2011年7月2日，周*在其承租场所注册成立了“北京兴*有限公司”，周*任该公司的法定代表人，该公司的经营范围是餐饮管理。

2014年，白金公司将周*作为被告、兴*公司作为第三人诉至本院，主张周*拖欠费用恶意违约，要求法院确认租赁合同解除，要求周*支付租金、相关费用及利息、支付房屋占用费、违约金等。该案中，周*辩称：“我租赁房屋经营餐饮，因白金公司提供的环评许可早已过期，故房屋根本不可能办理下来餐饮的环评许可，白金公司存在严重且明显的欺诈，请求法院依法撤销合同。退一步说，即使我同意合同已解除，也应从白金公司停水停电之日即2012年9月22日起解除，而不是白金公司所谓律师函送达之日起。截至2012年9月22日，我和第三人不欠白金公司租金，其后由于白金公司停水停电，我及第三人被迫关店停业，没有实际使用房屋，白金公司无权再继续收取租金及相关费用、利息。自2012年9月22日起，白金公司一直阻拦我及第三人往外搬运资产，白金公司一边不允许我及第三人搬东西，一边又要求我支付房屋占用费，这是矛盾且没有道理的。白金公司欺诈在先，房屋存在严重质量问题在后，且白金公司单方面停水停电，给我造成巨大的经济损失。我前后投资近700万元，为的是收回投资并获得收益，而今全部化作泡影，因此白金公司才是违约方。请求法院驳回白金公司的诉讼请求。”

本院认为

本院对该案审理后作出（2014）朝民初字第01129号民事判决书认为：“原、被告签订的《“嘉华世纪”商场租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议约定被告应于每月1日前将租金预先支付到原告账户内，如被告未能按约支付租金等费用，且被告未能在原告书面通知后的14天内支付租金等费用的，原告有权提前收回承租场所，本合同随即终止。合同履行中，被告未按照约定支付租金，存在欠租行为，在原告书面通知补缴后，被告仍未交纳，因此被告已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然原告在2012年11月21日向被告发出《律师函》，告知被告解除租赁合同并要求被告立即腾退承租房屋，但2014年3月19日，双方又签订《解约协议》，确认解约协议一经签订，双方的租赁关系即被解除，租赁合同立即终止，因此本院确认双方签订的《“嘉华世纪”商场租赁合同》于2014年3月19日解除。合同签订后，被告共计向原告支付182万元。因被告对用押金冲抵租金的主张未举证，故本院对此不予采信，182万元中应包含押金615000元。合同约定的免租期截止至2011年10月31日，自2011年11月1日开始计算租金，至原告主张的截止日期2013年12月1日，被告应支付原告此期间的欠租及相关费用。关于原告主张的利息，虽然合同中有约定，但约定的标准过高，故对利息的数额本院结合原告的实际损失情况综合予以酌定。因被告构成违约，按照约定其应向原告支付违约金1291500元。合同约定被告保证在承租场所内开展及经营其业务前，向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，由此可见办理营业执照是被告的自身义务，因此被告主张原告欺诈证据不足。另，仅凭被告举出的漏水示意图及照片并不能证明原告怠于行使维修义务，故被告据此主张原告违约证据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告北京白*有限公司与被告周*签订的《“嘉华世纪”商场租赁合同》于二〇一四年三月十九日解除。二、被告周*于本判决生效后七日内给付原告北京白*有限公司租金、相关费用及利息共计四百二十三万九千六百零一元。三、被告周*于本判决生效后七日内给付原告北京白*有限公司违约金一百二十九万一千五百元。四、驳回原告北京白*有限公司之其他诉讼请求。”

裁判结果

庭审中，周*出北京*境保护局出具的《关于对嘉*世纪轩餐厅项目环境影响报告表的批复》（以下简称批复），欲证实签约前白金公司向周*证明房屋能够开设餐厅，存在欺诈。本院依照周*提供证据显示朝*保局关局长电话与其取得联系，询问涉案房屋环评问题，关局长对此答复称：2004年环保局的批复不存在过期的问题，批复是长期有效的，只要在开业前三天进行申报即可。本院询问周*的环评没有办下来的原因，关局长称：印象中是因为2008年出了新政策，二楼是住宅，楼下不能做餐饮。但是2008年之前已经有批复的不适用新的规定，还是按老办法走。本院询问批复是否属实的问题，关局长表示需要核实。后关局长经核实后回复说是真实的。

上述事实，有（2014）朝民初字第01129号民事判决书及双方当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为：当事人对自己的诉讼请求和主张的事实负有举证之责，举证不能的应承担相应法律后果。周*主张白金公司就涉案房屋环评等问题上存在欺诈，但依据其提交相关证据线索本院进行核实后，与其主张完全不符。在房屋租赁合同中，出租人并非承租人的合作伙伴，如无特别约定，不应对承租人的经营行为和风险负责，周*在与白金公司签订租赁合同前，应对涉案房屋是否可以用作经营等情况进行充分考察，该内容系承租人签约时应当自行了解的内容，并非出租人的先合同义务。在签订租赁合同过程中，白金公司并不存在刻意隐瞒或虚构事实等情形，不存在缔约过失。周*对相关政策了解不清导致经营行为无法开展，系其自身问题，与作为出租人的白金公司无关。且具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。故周*主张撤销合同及缔约过失损害赔偿均缺乏事实和法律依据，本院将全部予以驳回。关于周*所称停水停电等问题，不属于缔约过失责任的范畴，且另案中已经进行过审理，本案将不再涉及。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告周*的全部诉讼请求。

案件受理费29000元，由原告周*负担（已交纳），。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十七日