王*与王**缔约过失责任纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*为与被上诉人王**缔约过失责任纠纷一案，不服随县人民法院（2014）鄂随县民初字第01000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法由审判员郭**担任审判长，与代理审判员周*、朱**组成合议庭，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人王*及其委托代理人邱**、被上诉人王**及其代理人王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审原告王**称，2011年4月，原、被告经人介绍，原告将自己位于青苔村四组的两间三层的房屋一幢以36万元的价格卖给被告，原告随即向被告交付了房屋，被告分四次向原告支付了全部房款。2011年10月，被告以房屋质量不合格为由要求退房，原告对房屋进行了修理，并未实际退房。2012年10月，被告诉至法院，要求确认购房协议无效，原告退还房款及相应利息，法院依法支持了其诉讼请求。后原告根据法院的判决退还被告房款36万元，部分利息尚未支付。因被告自2011年4月至2013年12月期间无偿占用原告的房屋，影响了原告的出租收益，被告应当支付房屋占用费，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令被告支付原告房屋占用费91008元及利息，并承担鉴定费损失。

一审被告辩称

原审被告王**辩称，原告所诉与事实不符，原告一直未实际交付涉案房屋给被告。本案因原告的欺诈行为导致合同无效，且原告试图拖延执行，恶意逃避法律责任，故被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审查明，2011年4月中旬，原告王*经他人介绍将其位于青苔村二街四组的两间三层的房屋一幢以36万元的价格卖给被告王**。2011年5月至12月期间，被告王**分四次付清全部房款。2011年10月，被告王**以房屋质量不合格为由要求退房，原告认为房屋没有质量问题，不同意退房。2012年10月，被告诉至法院，要求确认购房协议无效，原告退还房款及相应利息。2013年2月1日，随县人民法院作出（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决，依法支持了被告的诉讼请求。后原告根据法院的判决退还被告房款36万元，但部分利息尚未支付，原告王*以被告自2011年4月至2013年12月期间无偿占用原告的房屋，被告应当支付房屋占用费为由，要求与利息相抵，被告表示不同意，原告遂于2014年6月25日诉至法院。

原审另查明，本案所涉房屋是原告王*于2009年3月在随县万和镇青苔村集体经济组织土地上自行建造的房屋，目前无土地使用证和房屋产权证。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉房屋是在农村集体经济组织土地上建造的房屋，故该房无法取得国家颁发的合法的房屋产权证，因此这个房产不算居民合法不动产，不受《物权法》保护，此房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。故原告王*无法证明其对涉案房屋的占有系合法占有，故其请求被告支付房屋占有费及利息的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。对于原告诉请的鉴定费损失，因无法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王*所有的诉讼请求。案件受理费2000元由原告王*负担。

上诉人诉称

上诉人王**原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人请求被上诉人支付房屋占用费有理有据，应予支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同无效，双方互相返还财产。被上诉人主张资金占用费（即利息），上诉人主张房屋占用费（即损失）符合法律规定和权利义务对等原则，因此，应该按照一审已认定的评估机构评估的损失数额支持上诉人的请求。二、一审判决适用法律错误。一审适用《土地管理法》第六十三条的规定，认定上诉人的房产不算居民合法财产有误。上诉人在本村集体土地上建房，通过了本村村委会及土地管理部门审批，因此，该房屋属上诉人的合法财产，根据《物权法》的规定，上诉人对该房产享有占有、处分和收益的权利。三、一审法院没有通过庭审调查、举证、质证，即认定上诉人的房屋不算合法不动产，违反了民事诉讼法的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人房屋占用费91008元及逾期利息和鉴定费，并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人王**辩称：一、上诉人称其在2011年4月收到答辩人交付的20万元购房款后，就已经向答辩人实际交付了房屋，没有事实依据，上诉人一直没有实际交付房屋。二、上诉人引用《合同法》第九十七条是为了规避执行生效判决。三、上诉人提供涉案房屋占用费的构成及计算方式没有事实及法律依据，因上诉人无法交出涉案房屋的《土地使用权证》，又拒绝签订书面合同，导致答辩人拒绝领取房屋钥匙，故答辩人不存在占用的事实。四、上诉人称涉案房屋是其合法财产没有依据，该房屋没有取得土地使用权证，属违章建筑。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，请求二审维持原判。

上诉人王*为支持其上诉请求，向本院提交下列证据：

证据一、随州市**设计研究院于2006年12月制定的万和镇青苔商贸街规划复印件一份，内含：规划说明书一份、用地规划图、总平面规划图、道路竖向规划图、给水排水规划图及电力电讯规划图各一张。证明目的：上诉人王*所售房屋在规划范围内，经过审批，属合法建筑。

证据二、随县万**委员会证明一份。证据的主要内容为：该村三组王*在青苔商贸街建有坐西朝东住房两间三层，其建房用地手续和土地使用权证正在办理之中，此街道土地属该村水毁恢复工程项目用地。证明目的：上诉人所出售的房屋相关证件正在办理中，该房屋属合法建筑。

证据三、青苔村关于建设农贸市场的表决意见。证据的主要内容为：因集镇马路市场严重影响交通畅通和交通安全，经青**委会决策，将农贸市场地址选在台子门大田及四组菜园地段，请村民表决。五张表决名单上分别有本村若干村民签字。证明目的：青苔**经合法程序建设，上诉人的房屋属合法建筑。

被上诉人王**质证认为：证据一的规划图只能证明青苔商贸街当时的规划，不能证明涉案房屋是上诉人的合法财产，房屋合法与否应该以房屋产权证和土地使用权证为准。对证据二的真实性有异议，一审已经查明涉案房屋没有房屋产权证和土地使用权证，不是合法建筑。证据三只能证明青苔商贸街建设农贸市场的内容，与本案无关。

被上诉人王**二审未提交新证据。

本院认为

对上诉人提供的上述有异议的证据，本院认为，上诉人王*提供的证据一（规划说明书及五张规划图）能够真实地反映万和镇青苔商贸街的建设规划情况，对其真实性予以认可；涉案房屋虽然位于规划的青苔商贸街之内，但该证据不能直接证实涉案房屋的用地规划情况，上诉人在本村集体土地上建房应当提供乡村建设规划许可证，以证明其符合规划要求，故该证据不能达到上诉人的证明目的，对该证据不予采信。关于王*提供的证据二（**委员会的证明）根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条的规定，“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”，该证据虽然加盖有青苔村民委员会的印章，但没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，证据的形式不合法，对该证据不予采信。王*提供的证据三（表决意见）能够真实地反映青苔商贸街农贸市场的建设经过了民主表决程序，但该证据与涉案房屋没有关联性，无法达到上诉人证明目的，对该证据不予采信。

经审理查明，原判认定的事实属实。

另查明，本案一审庭审期间，王*的代理人询问王**与王*约定什么时候交付房屋，王**称“2011年12月底房款全部付清时”。

还查明，2011年12月23日，王**向中间人邱*交付了最后10万元的购房款，中间人转交给了王强，并通知了王**领取钥匙。2013年4月3日，王**将房屋钥匙交给了万和法庭。

又查明，本案一审期间，王**提供的证据一，即涉案房屋买卖中间人邱*在证言中陈述：“买方于4月23日将20万汇到我的卡上，27日我转交给卖方，卖方开了收据，剩余部分买方又分三次将16万元汇在我的卡上，我转交给卖方，卖方开了36万元总收据，并交了房屋钥匙。2011年12月23日，当买方交清最后10万元时，卖方并未将土地使用证交来，也未立书面契约，我在电话里告诉买方‘是否将钥匙交给你的岳父管理’，但买方讲‘既然卖方未交土地使用证，质量欠缺也未完善，这样钥匙就不能交给我岳父’，因此钥匙一直放在我手里，直到他们的官司判决生效后，买方才将钥匙拿走交给万和法庭。”

再查明，随县人民法院业已生效的（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决中认定：2012年9月21日，王**准备对房屋进行装修，发现房屋的墙壁出现多处裂缝，墙体向外倾斜等质量方面的问题。

本院认为，本案系上诉人王*与被上诉人王**因房屋买卖合同被确认无效引起的缔约过失责任纠纷。因合同无效后只涉及返还财产及赔偿损失的问题，故本案争议的焦点是：王*与王**达成的房屋买卖协议被确认无效后王*是否存在损失、王**应否赔偿的问题。对此，本院评判如下：

关于被上诉人王**对涉案房屋是否存在占用事实的问题。王**辩称因王*未提供土地使用权证和拒签书面合同而拒绝领取钥匙，没有占用事实，该辩解理由不能成立，理由如下：结合王**在一审庭审中的陈述及其提供的证人邱*的证言，能够证实王*与王**约定是在房款付清之时交房，而最后一笔10万元的房款于2011年12月23日付清，王*按约定交付了房屋钥匙，邱*在收到钥匙后及时通知了王**领取房屋钥匙。虽然一审没有采纳邱*的证言，但其作为王**的证人，王**对其证言内容予以认可，邱*的证言可以佐证在王**付清房款后王*交付了钥匙的事实。同时，根据随县人民法院业已生效的（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决认定的事实，王**于2012年9月21日欲对涉案房屋进行装修，可以证实王**付清房款后王*已失去了对涉案房屋的实际控制，王**也已在一定时间内对涉案房屋进行了实际占有和使用。王**如果认为涉案房屋没有土地使用权证而不愿接受房屋，其应当直接或者委托邱*将房屋钥匙退还给王*，而不是任钥匙由其本人或邱*保管。无论房屋钥匙是由邱*还是王**保管，自王**付清房款、王*交付房屋钥匙之日起，王*已经失去了对涉案房屋的实际控制和占有。此后，王**是该房屋的实际占有人，其享有对该房屋的占有、使用和收益的权利。直至2013年4月3日王**将房屋钥匙交给随县人民法院之时，王**才丧失了对涉案房屋的实际占有。因此，王**对涉案房屋的实际控制时间是从2011年12月23日起至2013年4月3日止。王*称其于2011年4月将房屋钥匙交付给邱*，由邱*转交给王**，王**和邱*对此均不予认可，王*亦未提供其他证据对该事实予以佐证。因王**在随县人民法院（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决作出后于2013年4月3日向法院交出了房屋钥匙，自此之后其不可能实际占有该房屋，因此，上诉人王*只能主张自2011年12月23日至2013年4月3日期间房屋被占用的损失，其主张其他期间的损失无事实依据，本院不予支持。

关于被上诉人王**应否赔偿上诉人王*的损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。2013年2月3日，王*和王**之间达成的房屋买卖协议经随县人民法院（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决确认为无效，王**向王*返还房屋，王*向王**返还购房款及利息。本案中，上诉人王*出售房屋违反法律的强制性规定，是导致买卖合同无效的直接原因，存在较大的过错；被上诉人王**疏于审查该房屋的权属，也存在一定的过错，因此，对于双方所受的损失，双方均应各自承担相应的责任。现上诉人王*因为自己的过错应向被上诉人王**支付相应的利息，而被上诉人王**自2011年12月23日至2013年4月3日，已经形成了对涉案房屋的事实控制，给王*造成了实际损失，也应当赔偿王*相应的损失。上诉人王*以评估机构评估的损失数额为依据，请求被上诉人王**支付其房屋占用费，因王*出售给王**的房屋系毛坯房，无法直接居住使用，而随州**估事务所于2014年8月3日作出的评估报告是按照同期同地段同类型房屋的租赁价格计算房屋租赁费，故其损失计算方式无事实和法律依据，不予支持。根据随县人民法院（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决，王*应支付王**一定的利息损失，综合考虑王*和王**的过错程度，及王**实际占用王*房屋时间等因素，本院酌定由王**赔偿王*房屋被占用的损失40000元。

综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销随县人民法院（2014）鄂随县民初字第01000号民事判决；

二、被上诉人王**于本判决生效之日起十日内赔偿王*房屋被占用的损失40000元；

三、驳回王*的其他诉讼请求。

上述判决第二项，应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

一审案件受理费2000元由王*负担；二审案件受理费2075元，由王*负担1075元，王**负担1000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月八日