陈*与杨**、徐州中**有限公司共有人优先购买权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*与上诉人杨*因房屋优先购买权纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1346号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈*的委托代理人沈*、赵*，上诉人杨*的委托代理人王*，被上诉人徐州中*有限公司的委托代理人束忠清、朱*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，陈*系杨*的外甥女。1976年杨*的丈夫王*租住本市大公巷1号院内平房两间，该房为房管局直管公房。1984年王*所在单位徐*公司大修厂要分配住房，因该次分配住房的条件是只分配给无房户，大公巷1号的承租人便被改成了陈*，陈*当时在本市南郊宾馆工作。杨*的代理人王*在庭审中陈述租约改为陈*系陈*所为，王*及家人并不知情。1984年6月23日徐州中*有限公司在填写《拆迁户安置登记表》中，陈*已被列为家庭成员。1984年8月31日陈*与徐州中*有限公司签订拆迁协议。1987年3月17日徐州中*有限公司通知陈*上房，安置本案诉争房屋本市建国小区3号楼2单元301室。但该房一直由王*居住并缴纳房租。1992年7月1日办理租约，该租约抬头承租人一栏为陈*，下部签章为王*。2011年9月26日，陈*依照房改政策购买诉争房屋，出资12869元，并缴纳2011年7-8月两月房租139元。后杨*诉至原审法院，认为徐州中*有限公司允许他人购买该房侵犯了其优先购买权，请求法院判决杨*为该房唯一合法承租人，并享有按照优惠政策对该房的优先购买权。

另查明，王*于2010年10月去世。

一审法院认为

原审法院认为，本案诉争房屋的前身大公巷1号的承租人王*与原告系夫妻关系，原告杨*与第二被告陈*近亲属。1984年，双方出于相互信任以及亲属之间相互帮助的传统，为了达到某种目的，在双方都同意的情况下，将大公巷1号房屋的承租人变更为陈*。原告在庭审中陈述系陈*擅自将租约改为自己的名字，原告一方并不知情。对于这一意见，结合拆迁前后及上房后多年的情况，王*知道拆迁协议系第一被告徐州中*有限公司与陈*签订，上房通知系通知陈*，王*一家入住诉争房屋后，也是以陈*的名义缴纳房租。即便如原告所述，更改租约系陈*擅自所为，但事后也得到了王*的追认。因此，可以进行如下确认：1984年大公巷1号拆迁前，将该房承租人由王*改为陈*双方真实意思表示，王*认可陈*为该房合法承租人，陈*允许王*在该房内居住，并代为办理该房的一切拆迁相关事宜，上房后也允许王*继续无限期居住。除对该房进行处分外，王*还享有该房收益的权利。同时王*也负有合理使用该房，按时代为缴纳房租的义务。王*去世后，杨*作为其配偶，应享有王*与陈*所达成协议中包含的权利，也应承担相应的义务。第一被告徐州中*有限公司无论是在拆迁安置过程中，还是在按照房改政策优惠售房过程中，均属善意第三方，没有任何过错，不应承担任何责任。陈*按房改政策，依照相关程序购买该房并无不妥，应认为购买行为有效，依法取得该房产权。但该房屋产权的变更并不影响此前陈*与王*达成协议继续有效，杨*有权继续在此房内居住，有权获取该房产生的收益，并应合理、善意地使用该房屋，承担因使用该房而产生的一切费用，并承担因使用不当而产生的责任。王*与陈*当初达成协议是双方出于相互信任以及亲属之间相互帮助的传统，因此该协议涉及该房权利义务的效力只应及于王*、杨*，对此两人之外的人无效。杨*对该房使用、收益的权利不产生继承。据此，判决如下：（一）本市建国小区3号楼2单元301室房屋产权归陈*所有；（二）杨*在有生之年可以无限期在此房内居住；（三）杨*在居住该房期间，有权获取该房产生的收益，并应合理、善意地使用该房屋，承担因使用该房而产生的一切费用，并承担因使用不当而产生的责任；（四）本判决第二、三条所确定属于杨*的权利，只对杨*本人有效，不产生继承。

一审宣判后，陈*与杨*均不服，向本院提起上诉。

上诉人诉称

陈*上诉称：1、一审法院认为诉争房产双方存在协议和约定没有证据支持，是错误的，杨*享有房屋的使用和收益权没有任何依据。2、本案系杨*起诉要求行使优先购买权，原审法院依职权应追加陈*为第三人，而不应将陈*列为被告，一审法院依据《民法通则》关于民事法律行为和代理的规定作出判决，适用法律错误，更不应超出杨*的诉讼请求作出分割所有权的判决。综上，请求二审法院撤销一审判决，予以改判或发回重审。

杨*上诉称：1、杨*（承租人王*之妻）是争议房屋的合法继承人。争议房屋的前身大公巷1号为房管局直管公房，一直由上诉人全家租用并交纳租金。1984年，大公巷1号拆迁，有关手续均由王*办理，过渡费亦由王*领取，1987年上诉人全家被通知上房地址变更为建国小区3-2-301室，上诉人全家一直租住该房并交纳租金。1992年7月1日，中*团（拆迁人）为租户统一办理租约，租赁协议由王*签章生效。因此，上诉人全家是该房唯一合法承租人。一审法院判决上诉人可以在此房无限期居住并有权获得收益，亦证明了上诉人的承租人资格。因此上诉人享有对争议房屋的优先购买权。1992年7月1日的租约，虽然出现承租人名字不一的情况，但依照惯例，应以落款签章为准，打印的陈*的姓名无法律效力。请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人杨*依法享有优先购买争议房屋的权利。

针对陈*的上诉，杨*答辩称：1、按照有关规定，房屋变更承租人应由全体承租人亲自到场签字确认，王*与陈*没有签字认可的手续，一审法院认定“1984年大公巷1号拆迁前，将该房承租人由王*改为陈*为双方真实意思表示”是毫无根据的主观臆断。2、1992年7月1日的租约，该租约台头承租人一栏为陈*，下部签章为王*，“陈*”二字为中房公司工作人员书写，并非陈*个人签名。合同应以当事人双方的签字盖章为准，从该租赁合同可以看出，王*是租赁合同的承租人。3、徐*公司在拆迁安置和优惠售房过程中，张冠李戴，在其出具的拆迁文件和签订的租赁协议中，主体认定不清，甚至故意混淆当事人的称谓，引起不该发生的歧义和争端；在其出具的材料中，记载上诉人“分房迁出”，亦与事实不符；在拆迁过程中，违反了政府制定的“谁居住，安置谁”的原则，具有明显过错，应当承担相应的责任。其他同其上诉状。

针对杨*的上诉，陈*答辩称：杨*所要求的是优先购买权，优先购买权成立的基础是建立在合法有效的所有权和承租权基础上的，而本案陈*是争议房屋的合法承租人，在承租人没有变更前，杨*不存在优先购买权，陈*享有徐州中*有限公司颁发的合法房屋租约，杨*的上诉理由与法无据，其他同陈*的上诉状。

被上诉人辩称

被上诉人徐州中*有限公司答辩称：无论是陈*还是杨*，他们之间的纠纷与被上诉人无关，徐州中*有限公司也不应当承担责任。1、原房屋拆迁时，被拆房屋的承租人是陈*，办理相关手续的是王*，拆迁安置的也是陈*，所以徐州中*有限公司在这一过程中无过错。2、拆迁房屋上房时，房屋租赁证中的承租人是陈*，办理手续的是王*，在居住期间所有的房租都是以陈*的名义来缴纳的，因此徐州中*有限公司按照徐州市公有住房出售办法将房屋按照优惠售房政策出售给陈*，没有任何过错。请求法院依法裁决。

本院认为

经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、杨*对诉争房屋是否享有优先购买权；2、一审法院判决杨*对诉争房屋享有居住、收益的权利是否正确。

二审期间，上诉人陈*向法庭提交了一份南郊宾馆原法定代表人刘*书写的证明，证明被拆房屋（原大公巷1号房屋）是在王*退租后由原徐*会副主席李*（已去世）以南郊宾馆的名义向房管局提出申请，最终以陈*的名字将该房屋承租，并办理了承租证。杨*的质证意见为：该份证明写的不清楚，对时间、地点也没有详细的叙述，不能证明陈*的主张。徐州中*有限公司认为与其无关，不发表质证意见。

二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。

本院认为，原大公巷1号房屋的承租人在1984年由王*变更为陈*，在该房屋拆迁时，陈*与徐州中*有限公司签订拆迁协议，徐州中*有限公司为陈*安置了本市建国小区3-2-301室的房屋即本案诉争房屋，拆迁过渡费亦是以陈*的名义发放。1992年7月1日，徐州中*有限公司作为诉争房屋的出租人出具的租约上载明的承租人亦是陈*，王*在该租约上签章也未提出异议，表明其对该房屋的承租人是陈*是知晓和认可的，故本市建国小区3-2-301室房屋的承租人是陈*而非王*。房屋优先购买权系房屋租赁合同法律关系依法成立后承租人基于承租权所形成的权利，因王*不是本案诉争房屋的承租人，上诉人杨*认为其是诉争房屋合法继承人，要求确认其对诉争房屋享有优先购买权的主张无事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。原审法院认为陈*与王*之间存在协议，判决杨*对诉争房屋享有使用和收益的权利，超出了杨*的诉讼请求，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1346号民事判决；

二、驳回杨*的诉讼请求。

一审案件受理费860元，二审案件受理费1720元由上诉人杨*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年二月二十四日