李**与张**、曾**、曾*优先购买权纠纷

审理经过

李*与张*、曾*、曾*优先购买权纠纷一案，新*民法院于2011年8月26日作出（2010）新法民二初字第481号民事判决。张*不服，提起上诉，娄底*民法院于2012年2月18日作出（2011）娄*一终字第439号民事判决。张*仍不服，向本院申请再审。本院于2012年7月18日作出（2012）湘高法民申字第0250号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2012年10月31日对本案进行了公开开庭审理。张*及其委托代理人陈*，李*的委托代理人刘*、曾*，曾*到庭参加了诉讼，曾*经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

二审法院认为

一、二审判决认定：1985年，李*在原宅基地上改、扩建房屋，其妹李*、妹夫曾*亦参与合建，在新化县上梅镇大桥路修建了五空三层的房屋一栋，建房证是以李*的名义申办的。该栋房屋坐北朝南，一层为临街门面，二、三层为住房，住房前为通行的走廊，楼梯在该栋房屋的东侧，两家共用。李*、曾*居住、使用西侧第一空（一至三层），李*居住使用其余的四空（一至三层），进入李*、曾*房屋的二、三层要通过李*住房前的走廊。1988年7月，该栋房屋进行了产权分割，以李*、李*的名义分别办理了房屋产权证。李*的房屋所有权证号为新房私字第001716号，载明：自建、两层（实为三层），东与李*合墙，南、西、北为自墙，他项权利为楼梯与李*共用。2000年12月，该房屋以曾*的名义办理了土地使用权证。1998年年底，曾*在一层门面上贴有“门面出租”的字条，张*看到后，找到曾*要求购买此房屋。1999年1月18日，经双方协商，曾*、曾*（甲方）与张*（乙方）签订了《房屋买卖契约》。该《房屋买卖契约》载明：1、甲方曾*将位于新化县上梅镇大桥路16号自建砖混结构房屋一栋（房产证号为新房私字第001716号），作时价8万元出卖给乙方张*；2、1999年5月1日前付房款2万元，同年6月2日后付款5万元，余款1万元在当年内付清，如无故未交清，本协议无效；3、在未交清购房款前，甲方将房屋抵押给乙方；4、付清全部购房款时，甲方必须配合乙方办理好房屋产权、国有土地使用权及原房内水、电表等所有权的转户手续，一切办证手续费用由乙方负担；5、出卖的房屋如有产权纠纷和遗留问题或重契等问题，概由甲方负责；6、如一方违约，由违约方支付对方1万元，并赔偿由此造成的一切合理经济损失；7、本契约自1999年4月18日生效，甲、乙双方各执一份。曾*与张*在该《房屋买卖契约》上签字。同年3月8日，曾*、曾*、张*经协商对《房屋买卖契约》进行了修改，签订了《卖房契》一份，在前约的基础上，又增加了“愿将房屋卖给大哥大嫂，但由于协商不成，现与租户张*夫妻协商，将房屋卖给张*夫妻（乙方），乙方在办理房产证时甲方必须在场、购房款8万元在一年内交清、房屋买卖协议自1999年3月8日起生效”等内容。张*、曾*、曾*均在《卖房契》上签字。同日，曾*将房产证和土地使用证及房屋钥匙交给了张*，张*接管了该房屋，按约给付了曾*部分购房款。同年3月21日，以曾*、曾*为甲方，张*为乙方，双方又签订了一份《卖房契》，内容与前述的《房屋买卖契约》、《卖房契》基本相同，曾*、曾*、张*均在协议上签字。曾*一直未将房屋出售的情况告知李*，当时，张*也对外宣称诉争的房屋是从曾*处租赁的。此后，张*到新化*管理局咨询如何办理产权过户登记手续，房地产管理局告知该房屋与李*的房屋系连体房，需经李*同意才能办理。张*即将该情况告知了曾*，并要求其做李*的工作，协助办理好房产过户手续。而李*一直不同意卖房，且砌门封了张*接管的第三层住房。因此，诉争房屋一直未办理产权过户登记手续。2008年9月，曾*与张*因房屋买卖发生纠纷，李*才知道曾*把房屋出卖给了张*，认为曾*、曾*、张*的行为侵害了其合法权益，遂向法院提起诉讼。

本院查明

本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。

2010年7月28日李*向一审法院起诉，请求：确认曾*、曾*与张*于1999年元月18日、3月8日及3月21日所签订的三份“卖房契”无效；李*对该房屋享有优先购买权。

新*民法院一审判决认为，李*与李*、曾*于1985年共建的房屋系双方共同共有。1988年，双方进行了产权分户，各自领取了私有房屋所有权证。产权分户后，双方的房屋仍为一个统一的整体，并配套使用。因此，产权分户后，李*与曾*、曾*对整栋房屋是一种按份共有关系。根据上述事实和《中华人民共和国物权法》第一百零一条、最*法院《关于贯彻u003c中华人民共和国民法通则u003e若干问题的意见（试行）》第九十二条之规定，曾*、曾*在出卖诉争房屋时，李*享有优先购买权。曾*、曾*、张*在进行房屋买卖磋商时，明知李*与曾*、曾*的房屋共墙，为达到双方交易房屋的目的，在卖契中写成“与租户张*夫妻商量”，且张*在住进诉争房屋后，对外仍宣称是租住，继续对李*进行隐瞒，因此，曾*、曾*与张*签订的三份房屋买卖协议，存在恶意串通的情形，损害了第三人即李*的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属无效合同。判决：一、曾*、曾*与张*于1999年元月18日、3月8日及3月21日所签订的三份房屋买卖协议无效；二、李*对曾*、曾*所有的新房私字第001716号房屋享有优先购买权。一审案件受理费1000元，由曾*、曾*共同负担500元，由张*负担500元。

娄底*民法院二审判决认为，本案所涉房屋是李*与李*、曾*夫妇于1985年一起合建的，建房之初就约好了各自房屋位置及份额，双方共用走廊和楼梯，因楼梯在房屋东侧，李*、曾*所有的一弄房屋位于房屋西侧，进入李*、曾*房屋要通过李*屋前的走廊。从该房屋建设和使用的整体性，原审认定李*与曾*、曾*对整栋房屋是按份共有关系并无不当。1988年，双方当事人进行了产权分户，将各自所享有的房产份额分别办理了房屋所有权证。但房屋产权证的办理并不影响双方对整栋房屋的按份共有关系，双方的房屋仍为一个统一的整体，并需配套使用。根据最*法院《关于贯彻执行u003c中华人民共和国民法通则u003e若干问题的意见（试行）》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零一条之规定，曾*、曾*在出卖诉争房屋时，李*享有优先购买权。曾*、曾*证实其与张*之间所进行的房屋买卖交易没有告知李*，且为了对抗李*的优先购买权，达到双方交易房屋的目的，张*与曾*、曾*在进行房屋买卖磋商时，在卖契中写成“与租户张*夫妻商量”，张*住进诉争房屋后，对外仍宣称是租住，继续对李*进行隐瞒，因此，曾*、曾*与张*签订的三份房屋买卖协议，存在恶意串通的情形，损害了优先购买人李*的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应认定为无效合同。综上所述，李*要求确认曾*、曾*、张*之间的房屋买卖协议无效，其对诉争房屋享有优先购买权的诉讼请求理由正当，应予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费1000元，由张*负担。

张*申请再审称，原判认定争议房产李*有共同共有和按份共有权以及认定我与曾*恶意串通、损害李*的合法权益，没有事实依据和法律依据；原判适用法律错误。请求改判驳回李*的诉讼请求。

李*答辩称，从房屋修建到现在我都是争议房产的共有人，房屋结构修建时设计成只方便一家人居住生活的整体。在1988年分割房产之前我是该房屋的共有人，即原共有人。在母亲游晚珍1997年去世后我及其他兄妹数人对游晚珍遗产中的李*遗产继承份额又享有继承权。请求维持原判。

曾*陈述称，张*称其已支付70000元购房款是不能成立的，其实际只支付57000元，张*没有按协议履行义务，已符合合同解除的条件。由于张*违反了协议约定，房屋买卖合同自动失效，因履行合同取得的财产应相互返还，请求维持原判。

本院认为

本院认为，本案争议焦点是李*是否系争议房产的共有人，李*是否享有优先购买权；曾*、曾*与张*的房屋买卖行为是否属于恶意串通，损害第三人利益的无效民事行为。最*法院《关于贯彻u003c中华人民共和国民法通则u003e若干问题的意见（试行）》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”；《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。本案所诉争的房屋不同于一般的商品房，房屋的原土地性质是农村宅基地，建房证是以李*的名义办的，房屋是李*、李*两家合建的，楼梯和走廊都是共用的，进入西头曾*二、三楼的房屋必须要经过李*屋前走廊，且西头也无法另建通道。综合上述这些情况，从该房屋建设和使用的整体性，原审认定李*与曾*、曾*对整栋房屋是按份共有关系并无不当。根据查明的事实，张*在与曾*协商买房之前并没有租住在该房中，但为了对抗李*的共有人优先购买权，在买房协议中故意写成“租户张*”，张*接管房屋以后对外还声称是租住，故原审认定双方恶意串通，侵害了李*的优先购买权并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的是无效合同。此外，房产管理部门也明确告知张*，曾*与李*的房屋属于连体房，需经李*同意才能办理产权过户登记手续。根据讼争房产的整体性、当地的风俗习惯的情况，从有利于生活，有利于处理相邻关系出发，原审适用《中华人民共和国物权法》第一百零一条和《中华人民共和国合同法》第五十二条以及最*法院《关于贯彻执行u003c中华人民共和国民法通则u003e若干问题的意见（试行）》第九十二条之规定，认定李*对诉争房屋有优先购买权，张*与曾*、曾*签订的房屋买卖协议无效，认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

驳回张*（傑）的再审申请，维持原判。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一二年十一月二十日