衡阳**管理中心、王**与华融湘江**衡阳分行、衡阳永**任公司、刘**、衡阳市**介有限公司、湖南楚**理有限公司优先购买权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人*管理中心（以下简称爱民市场）、王*因与被上诉人华融湘江*衡阳分行（以下简称华融*阳分行）、衡阳永*任公司（以下简称永*司）、原审第三人刘沁宜，衡阳市*介有限公司（以下简称晟凯*司）、湖南楚*理有限公司（以下简称楚*公司）优先购买权纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2013）雁民一初字第360号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2014年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月27日公开开庭审理了本案，上诉人爱民市场及其委托代理人罗*、谢*、上诉人王*的委托代理人杨*、卢*、被上诉人华融*阳分行的委托代理人梁*、被上诉人永*司的委托代理人钟*、原审第三人刘沁宜及其与原审第三人晟凯*司的共同委托代理人黄*、原审第三人楚*公司的委托代理人谢咏衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2008年5月20日，王*与衡阳市*有限公司（以下简称衡*业银行）签订了《衡*业银行房屋租赁合同》，合同约定，由王*租赁衡*业银行名下位于衡阳市环城南路56-58号富亨大厦一楼房产，面积约563平方米（房屋产权证载明建筑面积为614.31平方米），用于经营集贸市场。租赁期限自2008年6月15日起至2009年12月31日，共17个月，月租金为5000元，合同同时就出租人出卖资产应提前一个月告知承租人进行了明确约定。2008年12月17日，王*与衡*业银行签订了《房屋租赁合同补充协议》，因富亨大厦一、二、三楼排污清淤需要，因王*负责施工并承担费用，故衡*业银行同意王*在前述租赁期限到期后继续租赁至2011年5月14日，租金也进行了调整及优惠。2010年4月6日，衡*业银行与王*签订了《补充协议》，双方就延长租期再次进行了约定，王*可以继续租赁前述房产至2014年5月14日止。王*租赁该房产时，同时租赁相邻他人房产，与他人合伙成立衡阳*管理中心，王*为爱民市场执行合伙企业事务的合伙人。

2013年3月8日，华融*阳分行在《衡阳晚报》发布了《华融湘江*衡阳分行资产处置预告》，对拟处置的资产基本情况，交易条件，不得参与竞买的交易对象，处置的方式等进行了明确告知，其中第6宗资产即为富亨大厦一、二、三楼。2013年3月9日，王*以爱民市场名义向华融*阳分行提出衡阳市爱民市场购买租赁房屋的意愿。2013年7月12日，华融*阳分行召开了华融*阳分行资产处置工作领导小组2013年第3次会议，会议审议并原则通过了《关于原华*行等五宗资产打包处置方案》等。2013年7月29日，华融*阳分行召开了资产处置委员会2013年第10次会议，会议审议通过了《原华*行等五宗资产打包处置方案》等。2013年8月2日，华融*阳分行通过总行官网发布了《原华*行等五宗资产包项目拍卖招标文件》，公开招标选聘拍卖公司。2013年8月28日，永*司向华融*阳分行递交《投标书》并参加了招标会。2013年9月4日，华融*阳分行对前述招标结果进行公示，永*司中标。2013年9月9日，华融*阳分行与永*司签订了《委托拍卖合同》。

2013年9月10日，永*司分别在《衡阳日报》、《衡阳晚报》上刊登了《拍卖公告》，就原华*行等五宗资产包进行拍卖公告，并就拍卖标的物的基本状况、拍卖会的举行时间、地点以及优先购买权人（租赁人）参与竞买的方式等进行公告。2013年9月12日，楚*公司报名参加竞买，并缴纳竞买保证金人民币30000000元。2013年9月17日，永*司在衡阳市蒸湘区蒸湘北路45号富安*会议室举行了原华*行等五宗资产包（包括本案诉争房屋）拍卖会，衡阳*管理局工作人员，湖南*州公证处公证员陈*、周*，竞买人楚*公司的委托代理人刘*及另一竞买人刘*到场。竞买人楚*公司经过两次竞价，最后以总价人民币38206666元成交。2013年9月25日，衡阳市*限公司（以下简称欣*公司）、第三人晟凯*司、衡阳市*有限公司（以下简称凯*公司）分别向华**阳分行转账3700000元、1000000元、1000000元。2013年9月26日，衡阳*有限公司（以下简称晟*公司）向华**阳分行转账2500000元。2013年10月9日，欣*公司向华**阳分行转账6666元。

另查明，2013年9月12日，楚*公司、欣*公司、晟*公司、衡阳市*理有限公司、衡阳市*理有限公司、晟*公司、凯*公司以及衡阳*有限公司签订《联合竞买协议》，约定共同参与原华*行等五宗资产包的竞买，并推举楚*公司为竞买人代表，同时，共同全权委托刘*参与竞买事项和举牌竞价。对于楚*公司签订的有关原华*行等五宗资产包竞买有关的文件（如竞买合同、拍卖须知、拍卖瑕疵不担保承诺书、拍卖成交确认书、竞买申请登记表，拍卖规则、竞买人声明与承诺等）均无异议，并自愿接受、自愿承担由此而造成的风险和法律责任。此外，如竞买成功，上述八家公司对具体产权分割、成交价格及支付比例，另行签订分割协议并予以公证。目前，原华*行等五宗资产包除诉争房产外均办理了产权变更登记手续。按照上述八家公司之间的约定，本案诉争房产应变更登记至晟*公司名下。

一审原告诉称

原审认为，本案系因承租人主张优先购买承租房屋而引起的纠纷。对于承租人的优先购买权，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条作出了明确规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同等条件，不仅指相同的购买价款，还包括对出租房屋的处理方式等。本案中，华融*阳分行作为房屋的出租方，为房屋的所有权人，其将本案房屋与其他四处房屋整体打包处置，处理方式并无不当。在整体打包处理过程中，华融*阳分行按照国有资产处置的相关规定进行了招投标，永*司依法成为此次资产处置的拍卖公司。永*司在拍卖过程中严格按照拍卖程序，拍卖过程全程公开，并有衡阳*管理局工作人员，湖南省衡阳市衡州公证处公证员现场见证，拍卖程序合法，楚**司与永*司签订了《拍卖成交确认书》，并缴清了全部款项，拍卖结果合法有效。楚**司的买卖行为不存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项及《合同法》第五十二条第（二）项规定的违法无效的情形，王*也未能提供证据证明买卖双方恶意串通损害第三人利益的事实，故王*诉称楚**司与华融*阳分行恶意串通的意见，该院不予采纳。根据《最*法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应子支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。那么楚**司通过合法有效拍卖程序取得了包括涉案房屋在内多处房屋，其买卖行为又不存在法律规定的无效的情形，其合法权益亦应受到法律保护。经该院依法释明后王*仍以其对涉案房屋享有优先购买权为由要求行使优先购买权，显然是无法实现的，也有悖法律规定。同时华融*阳分行作为房屋所有权人，选择将多处房屋整体打包处置，系其自由处分自己的民事权利，而王*要求单独优先购买其中一处房屋，显然违反了房屋所有权人自由处分的权利。至于楚**司拍卖成功后，依据与其他另外七家公司的联合竞拍协议对房屋的价值认定，系其内部处分，不能作为同等条件下对衡阳市雁峰区环城南路56-58号富亨大厦一楼价值的认定标准。故对王*要求确认其对衡阳市雁峰区环城南路56-58号富亨大厦一楼614.31平方米房产享有优先购买权及判令华融*阳分行以5527773.39元价格与王*就该处房产签订买卖合同并办理产权过户手续的诉请，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。华融*阳分行是与王*签订的房屋租赁合同，故爱民市场不是本案的适格原告。刘*宜系楚**司的委托代理人，其行为后果由楚**司承担，刘*不是本案适格第三人，故该院追加楚**司为第三人符合法律规定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十三条、第二百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最*法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告王*的诉讼请求。本案一审案件受理费38400元，财产保全费5000元，合计43400元，由原告王*承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人爱民市场、王*均不服，向本院提起上诉称，华融*阳分行和永*公司在拍卖前没有履行通知义务，第三人购买的诉争房屋尚未取得登记，不符合善意取得的条件，上诉人主张优先购买权并无法律障碍，请求撤销原审判决，改判一、确认上诉人爱民市场、王*对衡阳市雁峰区环城南路56号富亨大厦一楼614.31平方米房产享有优先购买权；二、判决被上诉人华融*阳分行以5527776.39元的价格与上诉人爱民市场、王*签订房屋买卖合同并办理产权过户手续。

被上诉人辩称

被上诉人华融*阳分行答辩称，华融*阳分行处置房屋已告知了上诉人，且上诉人在原审中已经承认了，上诉人的上诉请求没有法律事实，《中华人民共和国合同法》的规定和《最*法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并不矛盾，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人永合拍卖公司答辩称，上诉人王*没有优先购买权，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人刘*、晟*公司和楚*公司述称，原审法院已查清华融*阳分行已经通知王*房屋的处置情况，王*自己放弃了优先购买权，在本案中王*对诉争的资产没有优先购买权，原审判决实现了公平公正原则，应当予以支持。

二审期间，上诉人爱民市场、王*共同向本院提交以下9份证据：证据1、《关于请求购买华融湘*富亨大厦一楼的报告》，拟证明2013年3月8日由华融*阳分行韩*递交给王*而见到的刊登在《衡阳晚报》上的《华融*阳分行资产处置预告》后，3月9日王*以爱民市场名义拟文《关于请求购买华融湘*富亨大厦一楼的报告》交到华融*阳分行相关人员手中。《华融*阳分行资产处置预告》没有讲到资产处置的拍卖行、处置时间和价位等；证据2、《关于再次请求解决水患及赔偿损失的报告》，拟证明2003年6月2日以爱民市场名义向银行递交上述报告，王*副行长作了批示，承认了爱民市场租赁地位；证据3、国务*国办发（2013）5号文件，拟证明城市人民政府在制订调整土地规划、城市规划时要优先保障农产品批发市场、农贸市场、社区菜市场和便利店网点建设用地；证据4、华融*阳分行开具的《现金交款单》及税务发票，拟证明2013年8月12日向华融*阳分行交纳租金时询问承租房屋何时处置，银行方说不清楚，同年9月16日上午9点到该行交产部交租金，问银行员工富亨大厦什么时候拍卖，都说不知道，9月17日上午10时28分拍卖上诉人租赁的房屋，剥夺了承租户的优先购买权；证据5、《收款收据》4张，拟证明华融*阳分行方收费曾写爱民市场单位名称，这就证明认可爱民市场租赁地位；证据6、房屋租赁合同一份，拟证明2008年5月22日与华融*阳分行签订的房屋租赁合同，是爱民市场2008年5月10日向衡阳*雁峰支行递交《关于租赁环城南路56号一楼做市场的请示》才签订了该合同，则银行方认可了爱民市场租赁地位；证据7、《房屋租赁合同补充协议》，拟证明2008年12月17日签订的房屋租赁合同补充协议，该协议第四条“乙方如按照衡阳市爱民市场2008年11月2日提供《爱民市场下水沟开挖清淤重建预算》工程项目内容进行施工……”，此租赁协议认可接受爱民市场租赁合同作用，此时爱民市场已更名为“爱民市场管理中心”；证据8、衡阳市人民政府办公室衡政办函（2009）86号文件、《湖南省城乡集贸市场管理条例》、国务*国办发（2013）5号文件，拟证明2010年4月6日补充协议第四条：“合同期满后，房屋租赁用途按照衡阳市人民政府办函（2009）86号文相关条款”执行，这里已说清楚市场场地按政府文件规定执行，仍作市场使用。附件8：即2009年城区农贸市场改造计划一览表中，序号14为“爱民农贸市场”，这也证实银行方面承认“爱民市场管理中心”；证据9、房屋租赁登记备案资料，拟证明2002-2008年的房屋租赁和2008年至2014年5月14日止都有房屋租赁登记备案，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力。如出租人拒绝履行与承租人买卖合同，承租人可以请求法院强制执行。

上述证据，经庭审质证，被上诉人华融湘江*分行发表如下质证意见：证据1，上诉人在一审和二审中的陈述不一致，但可以证明2013年3月8日王*已经知道他租赁的房屋要进行处置，而且是华融湘江*分行的员工自送给他的；证据2，对其真实性有异议，复印件不能作为定案的依据，不能达到其证明目的，即使是真的，爱民市场到底有没有租赁华融湘江*分行的房子要核实，上诉人的陈述与客观事实不符，爱民市场应提供与华融湘江*分行签订的租赁合同为依据；证据3，与本案没有关联，不能达到其证明目的；证据4，是否真实不清楚，不能达到其证明目的；证据5，收据写的是爱民市场，单位名称只是收到爱民市场的租金；证据6，对其真实性有异议，上诉人写的报告是单方面意愿，所陈述的事实与客观事实不符，华融湘江*分行没有跟爱民市场签订过租赁合同，而且该证据和上诉人提的其他证据相矛盾；证据7，不能达到其证明目的，反而恰恰证明了承租人是王*；证据8，补充协议双方是华融湘江*分行和王*，没有对承租人进行变更和增加；证据9，对其真实性、合法性均没有异议，证明房屋的承租人是王*。

被上诉人永合拍卖公司发表如下质证意见：证据2、对其真实性有异议，批示没有承认爱民市场的租赁事情；证据3，是规范性文件，与本案无关；证据11与证据15相矛盾，承认了租赁人是谁，对其他证据的质证意见与华融*阳分行一致。

原审第三人刘*、晟*公司和楚*公司发表如下质证意见：证据3不是法律法规，文件没有规定诉争房屋只能作为蔬菜市场；对其他证据的质证意见与华融*阳分行一致。

本院认为

本院经审查认为：证据1，只能证明上诉人爱民市场曾向华融*阳分行提出了购买诉争房屋的意愿，不能达到其在二审的证明目的，本院不予采信；证据2，本案诉争房屋在拍卖前出租人与承租人签订合同的日期为2008年5月20日，租赁期间为2008年6月15日至2009年12月31日，而该证据的日期为2003年6月2日，与本案无关，本院不予采信；证据3，系*务院文件，与本案无关，本院不予采信；证据4，付款人为“王*”的现金交款单和发票各一张，时间为2013年，在本案租赁合同期间，且与本案相关联，本院予以采信；证据5中一张收据为2003年，三张收据为2004年，上述四张收据未在涉案租赁合同期间，与本案无关，本院不予采信。证据6，《衡*业银行房屋租赁合同》中承租人及承租人签章处均为“王*”，无法证明爱民市场是本租赁合同的承租人，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信；证据7《房屋租赁合同补充协议》乙方及乙方签名处均为“王*”，证据7、8均不能证明承租人为爱民市场，本院均不予采信；证据9，房屋租赁备案资料，真实合法，可以证明衡阳市雁峰区环城南路56-58号富亨大厦一层的承租人为王*，本院予以采信。

经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。

另查明，2010年10月11日，衡阳市*有限公司并入华融湘*限公司，更名为华融湘*公衡阳分行。

本院认为：承租人优先购买权是指承租人在出租人出卖所租赁房屋时，同行条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。承租人优先购买权的性质系债权，出租人出卖租赁房屋的行为是行使物权的行为。根据物权优先于债权的原则和《最*法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合同期限内通知承租人或存在其他侵犯承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

本案中，2008年5月22日、2008年12月17日、2010年4月6日与衡阳市*有限公司签订《衡*业银行房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《补充协议》的承租人均是王*，且在房屋租赁主管部门备案登记的租赁许可证、租赁登记备案书记载的承租人均是王*，因此，爱民市场不是本案所涉房屋及租赁合同的承租人，对本案诉争房屋不享有优先购买权。若承租人王*认为华融*阳分行、永*公司侵害其优先购买权，而主张出租人和第三人买卖合同无效，依法不予支持。华融*阳分行将包括诉争房屋在内的多处资产委托永*司打包拍卖，其过程全程公开，办理了相应的法律手续，买受人楚*公司与永*司签订了《拍卖成交确认书》，并付清了全部款项，王*主张竞买人与拍卖人有恶意串通、偷逃国家税款等违法行为，但其未提足够的证据予以证实，同时，王*亦未提供证据证实楚*公司与永*司在拍卖过程中具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，因此对王*主张诉争房屋因拍卖程序违法，拍卖结果无效的主张，本院不予采纳。至于被上诉人华融*阳分行和永*司在拍卖前是否对上诉人王*履行了通知义务，均不能影响华融*阳分行通过永*司拍卖而与第三人楚*公司达成的房屋买卖合同的效力。

根据法律规定，承租人的优先购买权实现的重要前提是“租赁房屋”和“同等条件”，上诉人王*承租的是衡阳市环城南路56-58富亨大厦一楼的房屋，而华融*阳分行本次资产处置系富亨大厦一、二、三楼与其他资产整体拍卖，同时，成交价38206666元是竞买人楚*公司对整个打包拍卖资产的交易价格，拍卖成交后，联合竞买人将涉案房屋以5527776.39元进行内部分配的价格，并非出卖人对涉案房屋的出卖价格，与出卖人出卖承租物的价格不是同一概念，因此，王*请求华融*阳分行以此价格与其达成房屋买卖合同没有事实和法律依据。

综上，上诉人爱民市场虽具有诉讼主体资格，与本案的处理有利害关系，但其不是本案诉争房屋租赁合同的承租人，不享有本案诉争房屋的优先购买权。诉争房屋5527776.39元的价格系联合竞买人内部分割价格，不是出卖人单独出卖诉争房屋的市场价格，且被上诉人华融湘江*分行已委托永*司公开拍卖包括诉争房屋在内的拍卖标的物，永*司与买受人楚*公司签订了《拍卖成交确认书》，并付清了全部款项，上诉人王*要求被上诉人华融湘江*分行以5527776.39元的价格就该处房产再次与其签订买卖合同并办理产权过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人爱民市场和王*的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原判决查明的事实清楚，对爱民市场和王*的诉讼请求均已进行审理，但在判决主文中未对爱民市场的处理结果予以表述，显属不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十三条、第二百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最*法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2013）雁民一初字第360号民事判决；

二、驳回上诉人衡阳市爱民市场管理中心、王*的诉讼请求。

本案一审案件受理费38400元，财产保全费5000元，二审案件受理费38400元，共计81800元，由上诉人衡阳市爱民市场管理中心负担40900元，上诉人王*负担40900元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月七日