中国工商**永兴支行与何**及湖南**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中国工商**永兴支行（以下简称永**行）因与被上诉人何**、湖南**限公司（以下简称汇**司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2015）永*初字第1465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人永**行的委托代理人李**，被上诉人何**的委托代理人廖**，被上诉人汇**司的委托代理人许*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年3月15日，何**与汇**司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定何**购买汇**司位于永兴县西正街汇邦新天地兴隆步行街D—1023-2房。建筑面积为20.83平方米，单价为10963.26元，总价228365元。约定汇**司于2013年12月31日前向何**交付商品房，逾期交房超过六十日后，何**有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，何**依约于2013年3月10日、3月15日向汇**司共计支付房屋首付款118365元。汇**司于2013年3月26日在《商品房买卖合同》签字盖章。同年7月18日，何**与永**行、汇**司签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款110000元，并支付了办理按揭手续费2420元。何**履行合同义务后，汇**司却未能依约如期向何**交房，经何**多次催促后，汇**司仍然无法向何**交付经验收合格的商品房，且汇**司的逾期交房时间已达到了双方约定的可以解除合同的条件，截止2015年9月15日，何**已提前偿还永**行贷款本息33956.3元，其中本金17235.04元，利息16，727.26。何**以汇**司的行为已构成违约，严重损害了何**的合法权益，诉至法院，请求判令：一、依法解除何**与汇**司签订的《商品房买卖合同》；二、由汇**司支付何**已付购房款154742.56元（含首付款、办理按揭手续费、已交纳的银行按揭款），并承担违约金2307.85元；三、依法解除何**与永**行签订的《个人购房借款／担保合同》；四、本案的诉讼费用由汇**司承担。

一审法院认为

本案在审理过程中，何**向法院申请了诉讼保全，并交纳保全费1320元。

本院认为

原审法院认为，本案争议的焦点是：一、何**与汇**司签订的《商品房买卖合同》是否解除。二、汇**司是否应返还何**首付购房款、已还银行的贷款本息、交纳的办证手续费和违约金。三、何**要求解除与永**行所签订的《个人购房借款／担保合同》是否应予支持。四、汇**司应否返还何**已还银行的贷款本息及何**交纳的银行按揭费用。

关于争议焦**。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条约。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准，登记等手续的，依照其规定。本案何**与汇**司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，具备签订商品房买卖合同的主体资格，且合同未违反法律、行政法规强制性的规定。故该合同合法有效。根据双方合同的约定，何**已付清了购房款，汇**司应在2013年12月31日前交付商铺给何**。汇**司未在约定的期限内交付商铺，且无不可抗力和约定的免责事由，故汇**司未交付商铺的行为已构成违约。根据双方买卖合同第九条的约定，出卖人逾期六十日后未交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。汇**司逾期交房已超过六十日，根据双方的约定，何**解除合同的条件已成就。故有权解除双方的买卖合同。汇**司于2015年8月6日收到何**的解除合同的通知，其解除条件成立。汇**司主张没有按期交房是因为政府调整规划（拆迁安置原因）导致，不同意解除合同，但未提供证据证实，应不予支持。故双方签订的《商品房买卖合同》于2015年8月6日已解除。

关于争议焦点二。根据法律的规定以及双方的约定，合同解除后，一方取得的财产应返还，何**已交购房首付款118，362元给汇**司，因汇**司的违约导致双方的《商品房买卖合同》解除，汇**司取得的何**的购房款118362元应按双方的约定在解除合同通知到达之日起六十天内退还给何**。故何**的该项诉讼请求有事实及法律依据，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。何**要求汇**司支付违约金2307.85元［（购房总价款228365元＋银行按揭费用2420元）1%］，汇**司认为因双方当事人有约定，应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。如由汇**司向银行偿还贷款，违约金的参照基数应当减少。因汇**司已构成违约，且已实际收到全部购房款，故何**要求汇**司支付违约金2307.85元，应予以支持。

关于争议焦点三。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。何*龙向银行贷款110000元，已支付给汇**司，而汇**司因违约至今无法向何*龙交付商铺，何*龙无法实现借贷的合同目的。故何*龙请求解除商品房担保贷款合同有法律依据，应予以支持。根据该解释第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。永兴工行作为第三人应诉，仅对何*龙的起诉进行答辩，未依法向提出要求返还贷款的诉讼请求，亦未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，无法合并审理，故本案仅审理商品房买卖合同纠纷。永兴工行就商品房担保贷款合同可以另行主张权利。

关于争议焦点四。根据法律的规定，合同的一方当事人违约，造成对方损失的，应予以赔偿。因何**与汇**司的买卖合同未能实现合同的目的，责任方在汇**司，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。截至2015年9月15日，何**已偿还银行的贷款本息33956.3元，故该款汇**司应直接返还给何**。同理，何**所交纳的按揭费用2420元应由汇**司返还。何**的该诉讼请求，应予以支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、确认原告何**与被告湖**限公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月6日解除；二、解除原告何**与第三人中国工**限公司永兴支行、被告湖**限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；三、由被告湖**限公司返还原告何**的购房首付款118365元及违约金2307.85元，限被告于本判决生效之日起十日内支付清；四、由被告湖**限公司返还原告何**所还银行贷款本息33956元，银行按揭费用2420元。限本判决生效之日起十日内支付清；五、驳回原告何**其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4896元，减半收取2448元，诉讼保全费1320元，合计3768元。由原告何**负担808元，由被告湖**限公司负担2960元。”

上诉人永**行不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判由何**偿还永**贷款本息共计89，288.29元（其中贷款本金84，505.29元，利息4783元，该利息算至2015年11月20日，实际利息以何**实际结清贷款本息日止的利息为准），汇**司对上述贷款本息提供连带清偿责任或发回重审，本案一、二审案件受理费由何**和汇**司承担。理由为：（一）原审判决判非所请。何**在一审起诉状的诉讼请求第一项为“依法解除何**与汇**司签订的《商品房买卖合同》”，但原审判决第一项为：“确认解除原告何**与被告湖**限公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月6日解除”。（二）原审法院错误适用简易程序审理复杂案件。根据我国法律规定，适用简易程序审理的案件必须是事实清楚，权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。本案何**在一审时同时提出解除与汇**司签订的《商品房买卖合同》及与永**行签订的《个人购房借款／担保合同》，该两份合同分别是两种法律关系，属于两个诉，当事人对是否应解除《商品房买卖合同》存在较大争议，对《个人购房借款／担保合同》解除后贷款本息的责任承担存在较大分歧，故本案涉及多种法律关系，争议较大且责任承担主体不明，不应适用简易程序审理。（三）原审判决故意曲解《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，错误判决。原审判决认定永**行未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，亦未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，无法合并审理，故仅审理商品房买卖合同纠纷。告知永**行就商品房担保贷款合同另行主张权利。但原审判决又对何**要求解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求进行了审理和判决。因原审判决将何**提出的两个诉进行了合并审理，永**行不应被列为第三人，而应是商品房贷款担保合同的被告，只有在何**仅提出解除《商品房买卖合同》的情况下，永**行才能作为第三人参加诉讼。原审判决既然进行了合并审理，判决却仅解除《个人购房借款／担保合同》，对解除该合同后的法律后果未作出判决，却告知永**行另行起诉，这是故意曲解司法解释的行为，造成增加当事人诉累、浪费司法资源等不良的社会后果。

被上诉人何**称：1、原审判决不存在判非所请的问题，因为何**在一审时提出请求确认解除与汇**司的《商品房买卖合同》。2、是永兴工行曲解法律造成了案件复杂。3、原审判决适用法律正确，判决解除合同并未曲解法律。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人汇**司辩称：原审判决认定事实错误，审理程序违法。（一）原审判决认定事实错误。1、原审判决认定“汇**司未在约定的期限内交付商铺给何**，且无不可抗力和约定的免责事由，故汇**司未交付商铺的行为已构成违约”属错误。汇**司有证据证明未能按约定的时间交付商铺是由于永兴县人民政府的拆迁工作滞后造成的，根据双方当事人的合同约定，交房时间应当顺延，本案解除《商品房买卖合同》的条件不成就。因政府的拆迁工作滞后导致汇**司无法按约定的交房时间交付商铺，原审判决汇**司承担违约责任，明显不公。2、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》于2015年8月6日已解除错误。2015年8月6日是原审法院送达起诉状副本给汇**司的时间，属于司法行为，不能将司法行为认定为何**的书面通知行为。（二）原审判决程序违法。1、何**在一审时同时提出解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》两个诉讼请求，属于两个不同的法律关系，当事人的诉讼地位也不同，原审判决将两个不同法律关系的案件作为一个案件审理，同时解除两份合同，程序违法。2、永兴工行在庭审中明确提出要求何**偿还本金、利息及剩余部分贷款，并应当支付合同约定的违约责任赔偿款。原审判决对如此明确的要求置之不理，反而认定永兴工行未依法提出要求返还贷款的诉讼请求。综上，请求二审法院发回重审或者改判驳回何**的诉讼请求。

二审期间，被上**公司向本院提交了一份《房屋征收（货币）安置补充协议书》和一份《拆迁安置补偿协议》，拟证明永兴县人民政府拆迁工作滞后导致延期交房。上诉人永兴工行对汇**司提交的上述证据无异议。被上诉人何**认为汇**司未提出上诉，故对其提交的证据不予质证。

结合双方当事人的举证、质证情况，本院认证认为：汇**司提交的《房屋征收（货币）安置补充协议书》和《拆迁安置补偿协议》，因汇**司对原审判决未提出上诉，两份证据所证明的方向不是本案二审的审理范围，与本案不具有关联性，本院不予采信。

本院二审查明：何**于2015年8月5日通过顺丰速运向汇**司邮寄了《解除合同通知书》，汇**司于2015年8月6日收到该解除合同通知，未提出书面异议。其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，本案二审争议的焦点为：一、原审判决审理程序是否违法；二、原审判决未对《个人购房借款／担保合同》解除后贷款本息的偿还问题进行处理是否妥当。

关于争议焦点一。（一）关于原审判决是否存在判非所请的错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准，登记等手续的，依照其规定。本案何**与汇**司签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期六十日后未交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。因汇**司逾期交房已超过六十日，根据双方的约定，何**解除合同的条件已成就。何**向汇**司发出解除合同的通知，汇**司于2015年8月6日收到何**的解除合同的通知，未提出异议。故何**与汇**司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月6日解除。原审法院因此判决确认何**与汇**司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月6日解除并无不当。（二）关于原审法院适用简易程序审理本案是否恰当的问题。虽然何**在一审时的诉讼请求有多项，涉及的合同有《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》，但上述两份合同内容明确，各方当事人的权利义务清楚，争议不大，故原审法院适用简易程序审理本案并无不当。综上，原审判决审理程序并未违反法律规定。永兴工行的该项上诉理由不能成立，应不予支持。

关于争议焦点二。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案何**与汇**司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月6日解除，商品房担保贷款合同的目的已无法实现。故何**请求解除《个人购房借款／担保合同》有法律依据，原审判决予以支持并无不当。因永**行在一审时作为有独立请求权的第三人，未就合同解除后贷款本息偿还的问题提出独立的诉讼请求，故原审判决未对《个人购房借款／担保合同》解除后贷款本息的偿还问题进行处理并无不当，关于贷款本息偿还的问题，永**行可另行主张权利。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人永兴工行的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2032元，由上诉人中国工**限公司永兴支行负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十八日