上诉人信阳天**有限公司与被上诉人廖**房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人信阳天**有限公司与被上诉人廖**、原审被告李**、吴*房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳天**有限公司的委托代理人张*、易善良，廖**及其委托代理人董*，原审被告吴*到庭参加诉讼。原审被告李**经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：信阳天**有限公司在光山县泼陂河镇泼陂河街道开发房地产，设立世博商贸城项目部。2012年4月6日，李**代表世博商贸城项目部（甲方）与廖**（乙方）签订《房屋置换协议》，协议约定：乙方现有位于光山县泼陂河镇街道临街两间三层门面房一套，将此房及相关产权证明交甲方，由甲方统一建设；甲方于2013年6月1日前交付给乙方位于之后乙方房产原位置两间两层连体门面房一套，面积每层不少于98平方米（7米14米），以及此门面房上面三层住房一套，面积不低于115平方米；交付的房屋必须水、电、电视线、网线到房，门窗等设施与世博商贸城其他房屋一致；还约定如有违反，应承担50万元违约金。吴*在协议上签名担保。协议签订后，廖**将房屋交给世博商贸城项目部统一建设。信阳天**有限公司建房时，在置换给廖**门面房靠背建设房屋，廖**认为靠背建设的房屋影响其门面房通风、采光，到政府部门信访。经政府部门协调，信阳天**有限公司一次性支付廖**通风、采光补偿金25万元。2014年1月24日，信阳天**有限公司取得商品房预售许可证，本案法庭辩论终结前，原、被告置换的房屋具备交付条件。被告在庭审中陈述，《房屋置换协议》中约定的违约金过高。

本案置换的房屋，门面房位于1号楼从西往东数第五间、第六间，《房屋置换协议》约定面积是196平方米，实际建筑面积是207平方米，不含公摊面积；三层住房一套，《房屋置换协议》约定面积是115平方米，实际建筑面积是131.05平方米，含公摊面积。原告认为门面房开盘价9800元／平方米，现在能值12000元／平方米；三层住房开盘价2380元／平方米，现在能值2600元／平方米。被告认为门面房开盘价9800元／平方米，现在能值1万元／平方米；三层住房开盘价2380元／平方米，现在能值2380元／平方米。被告要求多出建筑面积，原告要据实补齐工程款；原告要求按商品房买卖司法解释的规定，按误差比补给被告工程款。

一审法院认为

原审法院认为：2012年4月6日，李**代表世博商贸城项目部与廖**签订《房屋置换协议》，是双方的真实意思表示，不违法法律的规定，应认定合法有效。原告廖**按协议的约定，将其泼陂河镇街道临街两间三层门面房交于被告开发建设已履行了合同义务。被告信阳天**有限公司在本案起诉前，没能交付给原告置换的房屋，应承担交付置换房屋和赔偿违约金的责任。《房屋置换协议》约定的违约金过高，被告要求减少，本院认定被告赔偿原告违约金30万元。1号楼从西往东数第五间、第六间门面房，实际建筑面积多出《房屋置换协议》11平方米，按1万元／平方米计算，原告补偿被告11万元；三层住房一套，实际建筑面积多出《房屋置换协议》16.05平方米，按2380元／平方米计算，原告补偿被告38199元。被告赔偿原告违约金与原告应补偿被告的房屋差价款相减，被告实际应付原告款（30万元－11万元－38199元）151801元。李**是履行职务行为，不应承担本案的合同责任。吴*在协议上签名担保，应对本案的判决结果承担连带保证责任。原告要求被告赔偿损失14万元，所举证据不能证明，该请求本院不予支持。本案的反诉请求，虽然主体相同，但法律关系不同，不能合并审理，本案不作出判决，被告可另行主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决：一、被告信阳天**有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖**交付光山县泼陂河镇泼陂河街道临街1号楼从西往东数第五间、第六间门面房和1号楼三层住房一套。二、被告信阳天**有限公司给付原告廖**款151801元。三、驳回原告廖**其他诉讼请求。案件受理费8900元，原告负担2900元，被告负担6000元。

上诉人诉称

信阳天**有限公司提出上诉称：一、一审认定事实错误。首先，一审认定上诉人违约，并判决上诉人承担违约责任错误。是被上诉人阻止施工才导致不能按期交付房屋。其次，一审对房屋价格的认定错误，应该对房屋价值进行评估。二、原审以上诉人的反诉与本诉法律关系不同，驳回上诉人的反诉请求错误，应当判决合同无效。三、原审程序不合法。

被上诉人辩称

廖**答辩称：一、原审判决认定事实清楚，定性准确。双方签订的《房屋置换协议》合法有效，上诉人违反协定延期交房的事实清楚，原审判决其承担违约金于法有据。二、上诉人延迟交房的抗辩理由不能成立。三、《补充协议》是用于解决相邻关系而签订的，上诉人应该遵守。四、上诉人称被上诉人敲诈是不成立的。五、原审对房屋价格的认定，对答辩人不公，应在3℅误差内按协议价计算。原审程序合法。

本院查明

二审查明的事实与原审相同。

本院认为

本院认为：合同应当履行。李**代表信阳天**有限公司世博商贸城项目部与廖**签订的《房屋置换协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。廖**按协议的约定已履行了合同义务。信阳天**有限公司未按协议约定的时间向廖**交付置换的房屋，属违约行为，该事实清楚，原审判决其承担交付房屋并赔偿违约金并无不当，信阳天**有限公司关于一审认定事实错误的上诉理由不能成立。双方的协议实质上属房屋买卖合同。对超面积房屋的价格，双方没有约定，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案伯适用法律若干问题的解释》第14条规定，误差3℅以内的部分，可以按合同约定的价格据实结算，原审根据实际情况，按高于当时的市场价格结算超面积房价，并不损害信阳天**有限公司的利益。信阳天**有限公司在原审提出了反诉，原审审理中认为两案不能合并审理，并告知其可另按处理，并不违反法律规定，其关于原审没有审理反诉不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费8900元，由信阳天**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十一日