上诉人程**与上诉人李**、田**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人程**与上诉人李**、田**房屋买卖合同纠纷一案，程**于2013年6月6日诉至商丘市睢阳区人民法院，请求判令李**、田**配合其办理房屋产权证变更过户手续。该院于2013年11月4日作出（2013）商睢区民初字第1108号民事判决，李**、田**不服，向本院提起上诉。本院经审理后，认为该案事实不清、证据不足，裁定发回重审。商丘市睢阳区人民法院受理后，于2014年9月19日作出（2014）商睢民初字第01101号民事判决，程**、李**、田**均不服，向本院提出上诉。本院于2014年11月13日受理后，依法组成合议庭，并于同年12月19日在本院第五审判庭公开开庭审理了本案。上诉人程**的委托代理人陈**、李**，上诉人李**及李**、田**的共同委托代理人刘**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，李**与田**系夫妻关系，二人将登记在李**名下的位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的独院房产一套，房屋所有权证［商市房权证（2002）字第C004939号］、土地使用权证［商国用（2005）第5833号］卖给程**，双方口头约定房款35万元。2004年5月22日，程**的姐姐程**和程**协商，用程**购买李**的该套房产作抵押，向商丘市梁园区白云农村信用合作社文化分社（以下简称白云信用社）贷款用于支付房款，因李**与程**房屋买卖后，尚未办理过户手续，贷款由李**签字，故贷款凭证上均系李**、田**签字。贷款45万元后，程**将35万元交给李**作为购房款。后程**将贷款本金及利息全部还清。

原审另查明，本案争议房屋的后邻为赵**、贾**（系赵**之妻）的房屋，因争议房屋后墙地基存在侵权纠纷，贾**于2002年将李和平诉至法院。后在执行过程中，李和平于2009年10月27日向法院出示证明材料为：“我在长江路东段路南房产一处，卖与程**，有关法院一切事宜均由程**全权代理”，示明本案争议房屋已卖给程**。2009年11月6日，赵**、贾**与程**达成执行和解协议，协议约定：一、被执行人方同意补偿给贾**经济损失2.6万元；二、申请人贾**放弃该执行案件所主张的所有权利，并保证今后无纠葛；三、申请人同意被执行人整修其房屋后墙，尽可能提供便利条件；四、本案执行费、诉讼费由被执行人负担。2010年8月20日，程**与后邻赵**为彻底解决相邻矛盾，并签订书面协议，约定程**支付给赵**15万元，此款作为原前邻居李和平建房时侵占后邻的土地赔偿款。

2012年3月1日程**的姐姐程**等用款，经程**同意，用程**购买李**的该套房产进行抵押，在河南伟**有限公司（以下简称伟佳投资公司）借款60万元。因李**与程**房屋买卖后，尚未办理过户手续，由李**在贷款手续上签字，李**及其妻田秀美分别书写字据“同意此款汇入程谨账户。”程谨系程**的侄女。自2012年3月1日至2013年2月28日，借款利息由程*进行支付，共计86400元。后程**与李**因办理过户手续发生争执，李**没有征得程**、程**的同意，将60万元贷款归还了伟佳投资公司，并将抵押房产证取回。本案涉案房屋自2005年11月由程**的亲属程*夫妻实际居住，并在争议房屋内经营超市，且其门前修路的费用及电路改造的费用均由程*支付。

原审再查明，证人蔡**在原审当庭陈**秀美在庭前委托他人给自己1000元现金进行贿赂，阻止其出庭作证。并说明该款被中间人收取300元，证人蔡**将700元现金上交法庭，对该款原审已予以收缴。

登记在李**名下的土地为国有划拨土地，土地证号为“商国用（2005）第5833号”。程红*没有交纳土地出让金。

一审法院认为

原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用证出让金，并取得土地使用权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照**务院规定，报请有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。程*英要求李**、田**办理房屋权证变更过户手续的诉讼请求与法不符，不予支持。程*英可交纳土地出让金后另行起诉。

原审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回程**的诉讼请求。一审案件受理费100元，由程**负担。

上诉人诉称

上诉人程**不服原判上诉称，1、本案是一起房屋买卖合同纠纷，原审认定涉案房屋买卖及实际交付的事实已进行了查明和确认，原审却以涉案房屋占用的土地系国有划拨土地，上诉人未交纳土地出让金为由，驳回上诉人的诉讼请求不当。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条第二款和《城市房地产转让管理规定》第十二条第一款第（二）项的规定，本案房产属于“私有住宅转让后仍用于居住”的情形，依法可以不办理土地使用权出让手续，应由转让方将房地产所获收益中的土地收益上交国家或者作出其他处理，原审驳回上诉人诉讼请求显然不当。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房屋所有权及其占用范围内的土地使用权在进行转让时应视为一个整体，原审将房地产转让行为中的两个登记环节机械割裂开显然不当；2、原审对涉案房屋交款时间及以所买房屋抵押贷款的事实认定存在不当之处。上诉人和被上诉人房屋买卖时间是2005年，房款也是在2005年10月以现金的方式支付，而非以涉案房屋贷款45万元中的35万支付，房屋贷款时间为2006年5月22日而非原审认定的2004年5月22日。请求二审撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。

上诉人李**、田**不服原判上诉称，原审认定事实错误。原审判决以《合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式为依据，而不依据该条第二款的规定，应当采用书面形式订立房屋买卖合同及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。原审违背特别法优于普通法的原则，认定“口头协商”的事实成立错误。1、上诉人李**、田**与被上诉人程**之间既没有书面房屋买卖合同，也没有口头的房屋买卖约定，双方根本没有房屋买卖合同关系；2、2009年李**书写的“委托书”，只能证明形成授权委托关系，而非房屋买卖关系，其目的是为了处理涉案房屋与后邻赵**的民事纠纷，而不是证明去卖房，其法律上的效力也只能限于委托事项（程序性事项），而且是一般的授权，并没有房屋处分的特别授权，因此与本案房屋买卖没有法律上的关联性；3、原审被上诉人程**提供的六位出庭证人证言，均没有直接证明房屋买卖之事，而且基本上是间接证据，被上诉人证明“口头约定”及“实际交付履行”付款的证人证言存在重大疑点，且为传来证据；4、2006年涉案房屋实际价值上诉人不可能以35万元卖给被上诉人。45万元和60万元两次贷款，均是上诉人与银行及伟佳投资公司之间的事情，案外人程**与上诉人系朋友关系，相互帮忙，并参与贷款过程。原审认定上诉人田**对证人进行贿赂妨碍出庭作证，缺乏事实及法律依据；5、原审判非所诉，认定事实违法。请求二审撤销原审事实认定部分，维持原审判决结果，并驳回上诉人程**的诉讼请求。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、双方是否存在房屋买卖合同关系，程**是否向李和平、田**履行了交付房款义务；2、原审以程**未交纳土地出让金为由驳回其诉讼请求有无法律依据；3、原审是否存在判非所诉的程序违法情形，原审对证据的采信是否适当。

双方当事人对本院归纳的焦点没有异议。

二审期间，上诉人李**、田**提交证据材料：一、手机短信图片四张，证明2013年5月6日，李**给田**发短信的内容，证实二上诉人并没有出售的意思。而程**短信的内容，证实李**贷款45万元中扣掉10万元偿还利息7万元，原贷款形成逾期，不能再贷款了，需要向担保公司贷款；二、商丘市人民政府商政（2009）63号文件，证明自2009年6月24日起住房上市交易，用地系国有划拨土地应补办国有土地使用权出让手续，而在此之前可以办理交易。程**在原审调查笔录中称涉案房屋在2005年、2006年无法办理过户登记是错误的。

本院认为

本院经审查认为，上诉人李**、田**提交证据材料一应在原审期间提交而未提交，且对方当事人不予认可，本院对该证据不予采信；证据材料二商丘市政府文件因程**不予质证，本院对该证据不予采信。

本案查明的事实除与原审查明的涉案房屋按揭及程**参与处理了贾**执行案件的事实相同外。另查明，案外人程**系程**的姐姐，程**通过案外人李**认识田**，程**与田**又是老乡关系，在2013年之前以干姊妹相称，期间程**的孩子和田**的孩子在天津上学由田**予以照顾，2012年程**的母亲去世，田**以干女儿的名义给老人送终。2002年李**、田**在商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第二家自建独院房产一套，并于当年办理房屋所有权证［商市房权证（2002）字第C004939号］，房屋所有权持证人为李**，该房屋共有权人［商市房（2002）共字第000433号］为田**，2005年10月17日，李**、田**取得该房屋所占用土地使用权证［商国用（2005）第5833号］。李**、田**的后邻为赵**、贾**（系赵**之妻）的房屋，因其房屋后墙地基与后邻存在纠纷，贾**于2002年将李**诉至法院，该案执行过程中，因程**、程**与赵**比较熟，李**于2009年10月27日向程**出具委托书，处理与赵**执行案件，其委托内容为：“我在长江路东段路南房产一处，卖与程**，有关法院一切事宜均由程**全权代理”。2009年11月6日，赵**、贾**与程**达成执行和解协议，协议约定：一、被执行人同意补偿给贾**经济损失26000元；二、申请人贾**放弃该执行案件所主张的所有权利，并保证今后无纠葛；三、申请人同意被执行人整修其房屋后墙，尽可能提供便利条件；四、本案执行费、诉讼费由被执行人负担。

2006年5月22日，李**、田**用上述房产作抵押，通过程**（时任该社主任）向白云信用社贷款45万元，期间的利息由程**予以偿还，该贷款逾期后经白云信用社催交，程**于2012年2月27日将45万元贷款本金及剩余利息全部还清。因程**急于用钱，于2012年3月1日用涉案房产继续抵押，并向伟**公司借款60万元，期限为一年，李**在贷款手续上签字，李**、田**向伟**公司出示“同意此款汇入程*（程**、程**的侄女）账户”。2012年3月1日至2013年2月28日，借款利息由程*进行支付，共计86400元。该款经伟**公司催要后，李**将60万元本金及逾期一个多月的利息归还了伟**公司，取回抵押房产证。

程**的侄女程*、侄女婿姜**夫妻一直使用涉案房屋，但开始使用的时间不清。涉案房屋门前修路的费用及电路改造的费用由程*支付。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，程**请李**、田**配合其办理房屋产权证变更过户手续，需要证明两个事实，即存在买卖关系的事实和支付价款的事实。程*英称其与李**、田**之间存在房屋买卖合同关系，但未提交书面买卖合同，其称涉案购房款35万元由姐姐程*玲向田**支付，但证明交付购房款事实的证据均是证人证言，证明效力较低，而且没有提交程*英与程*玲之间的书面委托交款手续，且程*玲交款的性质没有书面证据加以证明。从上述情况分析，程**请尚处于单方陈述和间接证据佐证阶段，其所述及所举证据具有单方性和片面性。虽然李**向程*英出具委托书称“我在长江路东段路南房产一处，卖与程*英，有关法院一切事宜均由程*英全权代理”，但该委托书出具事出有因，即使李**有出卖房屋的意思表示，基于不动产的属性其所有权并未转移，程*英亦需提供充分证据证明已履行了己方义务，方享有后续权利之请求权。且本案李**否认存在房屋买卖合同的事实，程*英应在解决该基础法律关系后，再行主张本案诉请。基于此，对程*英请求李**、田**配合其办理房产证过户手续的诉请，本院暂不予支持。

综上，原审判决驳回程*英诉讼请求的结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人程**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十九日