上海禾**限公司与陆**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人陆**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上海禾**限公司提出上诉后，未能按时缴纳上诉费，依据法律规定视为上海禾**限公司撤回上诉。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，陆新锋系*房屋的共同共有权利人之一，于2007年5月31日取得房地产权证号为松2007012719的房地产权证，该房屋建筑面积为110.56平方米，房屋类型为公寓。

2005年，上海禾**限公司（以下简称禾**公司）与上海**有限公司签订前期物业管理服务合同，约定禾**公司为锦桂苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。

2005年10月17日，上海**物价局经审核同意该小区的物业服务费收费标准为1元/平方米/月；多层0.70元/平方米/月。

2010年10月15日，禾**公司与上海市**小区业主大会签订物业服务合同，约定禾**公司为该小区提供物业服务，合同期限自2010年10月15日起至2012年10月14日止，多层住宅的物业服务费标准为0.70元/平方米/月。物业服务费用每半年交纳，业主应在每季度首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金应按照银行同期贷款利率的两倍交纳滞纳金。

2012年10月15日，禾**公司与上海市松**主委员会签订物业服务合同，约定禾**公司为该小区提供物业服务，合同期限自2012年10月15日起至2014年10月14日止，多层住宅的物业服务费标准为0.70元/平方米/月。物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。

2015年4月6日，松江区**苑居委会出具证明一份，载明上述物业服务合同到期后，因该小区业主委员会换届工作尚未完成，合同双方未续签物业服务合同，但禾**公司仍继续为锦桂苑小区提供物业服务至今。

截至2014年12月止，陆**共拖欠物业服务费7,584元。期间，禾**公司多次向陆**催讨未果。故诉至原审法院，请求判令：1、陆**向禾**公司支付自2006年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费7,584元；2、陆**支付逾期付款的滞纳金（以6,656元为基数，按日千分之一标准，自2013年11月1日起计算至实际清偿之日止）。

一审法院认为

原审认为，禾**公司作为物业服务企业分别与建设单位、业主大会签订的前期物业服务合同和物业服务合同，均合法有效，对作为业主的陆**具有约束力。禾**公司依约为陆**所住小区提供了物业服务，陆**应当按照上述合同的约定向禾**公司支付物业服务费。物业服务合同到期后，禾**公司虽未与小区业主大会续签合同，但仍继续为上述小区提供物业服务，故陆**亦应向禾**公司支付相关物业服务费用。同时，禾**公司作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务基础上，进一步提高物业服务水平，加强与业主之间的沟通，对于日常服务期间业主反映的相关问题，应当及时予以协调和处理。虽然陆**以禾**公司在保洁、安保以及小区排水等方面服务不到位为由拒付物业服务费，于法无据，但禾**公司要求陆**支付滞纳金的诉请亦不合情理，故原审法院对该项诉请不予支持。

原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，于2015年6月23日作出判决：一、陆**于判决生效之日起十日内支付上海禾**限公司自2006年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费7,584元；二、驳回上海禾**限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陆**负担。

上诉人诉称

原审法院判决后，陆**不服，向本院提出上诉称，被上诉人作为物业管理企业，未能依据合同约定履行物业管理之责，上诉人家中还多次发生物品、电瓶车失窃情况，被上诉人亦置之不理，故其没有理由要求上诉人向其支付物业管理费；此外，被上诉人主张自2006年至今的物业费已过二年的诉讼时效，不应予以支持。原审法院判决不公，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上**业公司辩称：其系上诉人所居住小区的物业管理单位，其已经为小区居民提供相应的物业管理服务，上诉人拒付物业管理费没有理由。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。故其主要职责是为上诉人所在小区业主提供相关的服务。现上诉人称被上诉人未尽物业管理中应尽的保安职责，致其家中车辆被盗。本院认为，物业管理服务合同中所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主的人身财产不遭不法侵害的义务。现上诉人未能提供相应的证据材料证明被上诉人未能尽到基本的保安注意义务，故上诉人以此作为拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。鉴于上诉人在原审法院审理期间，并未就诉讼时效问题提出抗辩，依据最**法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。故现上诉人就诉讼时效问题提出的上诉理由本院不予支持。被上诉人作为上诉人所在小区的物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人陆**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年八月二十一日