淄博**总公司与淄博**理局一审行政判决书

审理经过

原告淄博**总公司要求被告**管理局履行商品房预售款行政监管职责案，原告向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告法定代表人耿**及其委托代理人袁**、耿**；被告单位负责人孙**及其委托代理人王*、王**；第三人委托代理人陈*、聂**到庭参加了诉讼。因案件的审判须以其它案件的审理结果为依据，本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本案现已审理终结。

原告诉称

原告淄博**总公司诉称，2005年1月11日，原告与第三人签订了《联合实施旧城改造建设项目协议书》及《联合实施旧城改造建设项目补充协议书》，上述协议书约定双方联合开发房地产项目。在履行上述联合开发房地产的协议中，第三人违反《山东省商品房销售条例》第十三条：“房地产开发企业进行商品房预售所得款项，必须用于预售商品房有关的工程建设。商品房销售管理部门应当加强对商品房预售款用途的监管”的规定和《淄博市商品房预售款监管实施办法》第十二条：“商品房预售款必须用于预售项目的建设投资，其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。”第十四条：“有下列情况之一的，禁止预售人使用预售款：（一）超出用款额度的；（二）收款单位与申请用途不符的；（三）未按规定核准使用的；（四）预售人未将预售款存入监管账户的规定。”未将71套已售房计1570万元预售款存入三方监管协议的监管账户，同时，由于被告疏于履行监管职责，致使该房屋预售款被第三人挪作他用。导致该项目工程自停工至今长达两年之久。原告认为，由于被告不履行法定监管职责，致使第三人将房地产开发的共有人的房屋预售款大量挪作他用，其中部分款项被第三人占为己有，严重损害了联合开发项目投资人的利益，即原告的合法权益。在原告依法对被告提出由其向第三人追回房屋预售款存入监管账户并依法审计的请求后，被告仍然不按照相关规定履行法定职责，被告不履行法定职责的行为，必然严重影响房地产开发市场的规定和稳定，导致第三人的违法行为不能受到有效遏制，给原告造成巨大经济损失。对此，原告为维护自己的合法权益，并防止损失继续扩大，特向贵院依法提起行政诉讼，请求依法判令被告履行法定职责，对第三人的违法行为予以制止并给予相应的行政处罚。

被告辩称

被告淄博**理局辩称，1、原告与被告的预收款监管行为没有利害关系，作为本案的原告主体不适格，无权提起本案诉讼。涉案的开发项目是以第三人名义开发，第三人作为预售人（即资金监管行政行为的相对人），而原告既不是预售人也不是预购人（买房人），只是与第三人合作开发该项目的隐名合作人，预售资金的监管与原告没有利害关系，没有实际影响，原告无权提起行政诉讼要求被告履行监管义务，应驳回起诉。2、我们已经按照相关法规、规范性文件的规定对涉案项目履行了预售款监管的法定职责，原告称未履行监管职责与事实不符。2009年7月22日，监管人员在项目跟踪检查中发现监管账户未变更，账户无预售款存入，暂停1-4号楼商品房的预售，并在网上封盘明示禁止预售，并责令第三人作出监管账户说明。第三人称监管账户因原告东**司的查封无法正常使用，为了保障业主的利益，预售款已另行存储第三方账户，并全部用于工程建设。因原告与第三人民事纠纷，市政法委协调小组多次召开协调会，根据协调小组的要求我们又委托山东博**师事务所对涉案1-4号住宅楼工程投资和预售款情况进行审计，报告结论为1-4号住宅楼预售款共计收取1584.4万元，工程投资1665.99万元。2012年9月26日，原告与第三人签订协议书，也认可了审计报告的结论，并确认上述款项已用于建设。我们已经履行了监管责任。3、涉案项目已经竣工并交付使用，预售款行政监管的目的已经实现。原告称因被告未履行监管职责导致其合法权益受到损害与事实不符，原告与第三人的民事纠纷应该另行解决。

综上所述，被告认为，依据前述法律法规，预售款监管的目的是保证商品房交易双方的合法权益，原告不是预售款监管的利害关系人，不具有适格的原告资格。在涉案项目中，被告已经按照法律法规和淄博**文件的要求对涉案项目预售款履行了法定的监管职责，且涉案项目已经顺利竣工并入住，预售款监管的目的已经实现，原告所称被告未履行监管职责与事实不符，要求对第三人直接进行处罚的诉讼请求没有法律依据，请法庭依据查明的事实，依法驳回其诉讼请求。

本院认为

第三人山东**限公司述称，1、原告与涉案的预售房屋和房屋预售资金没有利害关系，原告作为本案的行政诉讼主体不适格。涉案的预售商品房是张店区东二路35号商住区C区1-4号住宅楼，该部分预售房产按照2005年1月11日第三人与原告签订的联合开发协议的约定，与原告应分得的商业房产没有任何关系；而且，在涉案商品房预售许可证案件中，淄博**民法院（2010）淄行终字第109号行政判决书第17页也认定“东**司认为自己系淄博**理局颁发《商品房预售许可证》行为的利害关系人的观点缺乏事实和法律依据”，故进一步印证了原告与涉案的预售资金没有法律上的利害关系。2、原告的起诉超过法定的诉讼期限，依法应当驳回。根据行政诉讼法（旧）第三十九条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外。原告所诉问题在2009年5月份就已知道，但于2011年2月份才起诉，显然已超过了法定的诉讼期间。3、第三人与中国**分行、被告所属服务中心三方签订协议书，将预售资金存入监管账户是三方的民事行为，不是行政行为问题，且原告也不是合同的当事人，该合同及其履行与原告没有任何关系。4、因原告东**司为了达到不可告人的目的，故意制造纠纷提起诉讼，提供担保请求法院查封冻结了第三人的包括监管账户在内的所有银行账户，造成第三人不能将预售资金存入监管账户，责任在原告；第三人为了保护购房人的购房资金安全，无奈不得不存入其他账户。第三人未将预售资金存入监管账户具有客观存在的原因和正当理由。5、原告及其员工采取非法手段堵门阻止项目施工，造成项目工程停工至今长达近三年之久，导致工程建设停工和预售资金无法正常使用的责任在原告。6、第三人已经将预售资金用于涉案房屋建设，没有挪用预售资金。在诉讼期间和淄博**组织的协调期间，被告曾两次对涉案工程的预售资金进行审计。其审计结果均已表明第三人收取的71户购房人的购房款已经全部用于涉案的工程建设。且原告与第三人于2012年9月26日在市政法委协调小组的主持下签订的《协议书》也已签字认可。工程于2013年3月竣工，71户购房业主陆续入住，小区内道路、景观、绿化、生活配套设施已经全部到位。综上所述，原告置事实于不顾，以仅预售款未存入指定账户为由，提起“被告监管不力”导致“第三人挪用商品房预售资金”的所谓行政诉讼，从始至今毫无任何意义。原告的诉讼请求及理由，依法均不能成立。请法院查明事实，依法驳回。

经审理查明，原告淄博**总公司（甲方）与山东**限公司（乙方）于2005年1月1日签定《联合实施旧城改造建设项目协议书》：三、合作及投资方式：1、甲方以本合同项目中拥有的国有土地出让使用权和原地上房屋及配套设施作为投资。2、乙方根据项目工程需要，以现金方式陆续投入2000万元作为该项目建设所需资金。3、本项目为甲乙方联合旧城改造项目。乙方负责办理合同项目有关手续的审批，并承担合同中应承担的费用。四、项目建设地址、内容、土地面积：1、张**二路35号共计9159.03㎡（简称C号地块）。2、张店共青团东路31号共计2953.37㎡（简称D号地块）。以上项目的建设规划、用途功能、设计方案、施工图设计由甲乙双方共同协商拟定，报政府主管部门批准后实施。……（略）。

2008年1月16日双方又签订补充协议书约定：1、甲、乙双方合作项目的拆迁工作已结束，各项建设手续已在办理中，因建设部门规定必须将土地证过户至乙方名下，方可办理建设手续，为避免房地产开发资金不到位而引起一系列纠纷，经甲、乙方协商，乙方在2005年已向甲方交150万元房地产开发保证金的基础上需再向甲方交250万元保证金。该协议签订后先交150万元即办理土地变更登记和水、电权过户手续，一切过户费用均由乙方承担。待乙方开始预收购房诚信金时再付100万元的保证金。以上所有保证金，乙方可从所售甲方分得的房款中作为最后一笔款扣除，并结清甲、乙方联合开发中所发生的所有往来款项。……。

协议签定后，淄博**总公司按协议约定将C、D两地块的土地使用权变更给第三人山东**限公司。第三人在办理了一系列开工手续后于2009年2月10日对东**住1-4号楼、5号商业楼开工建设。被告淄博**理局委托淄博**服务中心负责商品房预收款的监管工作。2009年4月27日，淄博**服务中心、第三人山东**限公司、中国银**淄博分行三方就位于淄博市东**住C区1-4号楼的预售款收存和使用的监督签订了《淄博市商品房预收款监管协议书》。2009年5月6日，第三人在中国银**淄博分行开设的商品房预售款监管专用帐户被淄博**民法院依法冻结。2009年5月25日，经第三人申请，被告为第三人核发了淄（商品）房预售证第Y02-100136--Y02-100139号商品房预售许可证。第三人预售淄博市东**住C区1-4号楼房屋71套，房屋预售款1584.40万元。但第三人未将房屋预售款存入商品房预售款专用帐户。因原告与第三人的合作出现纠纷，预售许可证亦被被告收回。2012年，被告委托山东博**师事务所对山东**限公司开发的71套商品房预售款收支情况进行专项审计，报告结论为预售款共计收取1584.40万元，第三人用于预售项目的建设工程投资1665.99万元。

2010年10月份，原告向被告提出申请，要求被告对第三人的预售款履行法定监管职责，被告未予答复。后原告向我院提起诉讼，要求被告履行《山东省商品房销售条例》、《淄博市商品房预售款监管实施办法》（淄**（2006）123号）等法规所确定的法定职责。

本案庭审过程中，原告明确其诉讼请求为：要求被告对第三人违法使用商品房预售款行为进行查处。

法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

《淄博市商品房预售款监管实施办法》（淄**（2006）123号）第十四条规定：有下列情况之一的，禁止预售人使用预售款：（一）超出用款额度的；（二）收款单位与申请用途不符的；（三）未按规定核准使用的；（四）预售人未将预售款存入监管帐户的。第十五条规定：监管单位发现预售人有违反规定付款行为的，应当聘请会计师事务所对项目的付款情况进行审计，审计期一般不超过7个工作日。审计期间，预售人不得使用预售款。第十七条规定：预售人不按规定使用商品房预售款的，由市房管局责令限期改正，暂停商品房预售，并可按有关法律法规处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案争议的履行商品房预售款行政监管职责案中所涉房地产系原告与第三人合作开发，第三人的商品房预售款行为与原告能否实现其合作协议约定利益有利害关系，被告及第三人辩称原告主体不适格的主张不能成立，本院不予支持。

根据《淄博市商品房预售款监管实施办法》（淄**（2006）123号）的规定，被告具有对第三人在开发淄博市东源商住楼项目预售部分房屋后使用商品房预售款行为的监管职责。原告提出申请，被告经过调查审计后，对于第三人山东**限公司是否按照规定使用商品房预售款，是否应当进行处罚应当给予原告书面答复。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条的规定，判决如下：

裁判结果

被告淄博**理局于本判决生效之日起六十日内对监管第三人山东**限公司使用商品房预售款的行为向原告作出书面答复。

案件受理费50元由被告**管理局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日