广东长**限公司与广州市国土资源和房屋管理局其他一审行政判决书

审理经过

原告广**有限公司不服被告广州市国土资源和房屋管理局核发房地产权证一案，第三人为广州万**限公司。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广**有限公司的委托代理人陈*，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人马*、李*x，第三人广州万**限公司的委托代理人庞勇智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告广**有限公司诉称：2011年2月11日，原告与广州万**限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201102104644，其中合同第四条约定：广州万**限公司将广州市白云区云城南三路393号902房出售给原告，该商品房合同约定建筑面积共230.42平方米，其中套内建筑面积147.17平方米，共有分摊面积约83.25平方米。原告与广州万**限公司就上述合同依法办理了“网签”手续，并在被告处备案。根据合同约定，广州万**限公司负责在被告处为原告办理产权登记。但被告登记颁发的房地产权证登记的建筑面积为214.54平方米，其中套内建筑面积147.51平方米，共有分摊面积67.03平方米，建筑面积比合同约定面积无端少了16.22平方米。原告认为，被告与广州万**限公司相互串通，在没有征求原告意见的情况下，将原告购买房屋的建筑面积少登记16.22平方米，严重损害了原告合法权益，属违法行政行为。请求法院确认被告对白云区云城南三路393号902房建筑面积的登记行政行为违法，本案受理费由被告承担。

被告辩称

被告广州市国土资源和房屋管理局辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效期间，应当驳回起诉。2013年1月22日，原告已经领取房产证，按照法律规定，其起诉的时间应当在我局作出登记行为之日起三个月内，即在2013年4月21日之前。因此，原告即使有诉权也应当在法律规定的时效期间内提出，否则应当驳回起诉。二、我局对涉案房屋登记行为事实依据充分，程序合法。2011年6月21日，第三人对涉案房屋进行初始登记，我局依据广州万**限公司提交的《房屋面积成果测量报告书》等申请资料对涉案房屋进行初始登记，登记房屋建筑面积为214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米。2013年1月7日，原告、第三人等提出增量房转移登记申请，并提交了房地产转移登记申请书，我局依法进行受理，依据申请人提交的《初始登记告知书》、房地产预告登记证明、《商品房买卖合同》（预售）、申请双方主体资料及授权委托书、契税完税证明、房屋登记费证明、房地产分户图等材料，2013年1月9日，我局依法对涉案房屋核准登记，登记的建筑面积是214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米。2013年5月20日，原告认为其营业执照号码登记错误，申请更正登记，2013年6月4日，我局依法核准更正登记。但该更正登记只是对营业执照进行了更改，并未改变建筑面积，登记的建筑面积仍然是214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米。综上，我局的登记行为事实依据充分，登记程序合乎法律规定，不存在任何过错。三、我局的登记行为有充分的法律依据，不存在任何违反法律规定的行为。《广州市城镇房地产登记办法》第31条规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”我局严格依据上述规定的登记要求，核查了原告提交的申请登记的具体材料，按照原告提交的房地产测绘图记载的建筑面积214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米，对涉案房屋进行核准登记，符合法律规定。四、原告主张的合同约定面积仅属于其内部约定，房产面积应以测绘为准，面积差异属于原告与第三方的民事争议。1.合同约定建筑面积为建成前按照规划计算的面积，最终应以测绘为准。原告与第三人签署的《广州市商品房买卖合同》（预售）第四条“该商品房合同约定建筑面积共230.42平方米，其中，套内建筑面积147.17平方米，共有分摊面积约83.25平方米”的约定，仅仅只是合同双方在涉案房屋建成前对规划面积的预约定，并不代表该面积就是实际的房屋面积，最终面积的确定应当以实际的测绘及登记结果为准。2.合同也约定了建筑面积与测绘面积差异的处理方法，并明确登记与约定不一致时以实测面积为准。原告与第三人签署的《广州市商品房买卖合同》（预售）第十八条关于面积确认与面积差异处理约定“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行本合同……”该合同附件七之《补充协议》第六条第六款约定“该房屋的产权登记面积为双方最终结算购房款的依据，若本合同约定面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记面积和本合同约定的单价据实结算购房款，多退少补。”因此，原告也确认所主张的面积差异问题，应当依据其与第三人签署的《广州市商品房买卖合同》的约定进行处理，而不能认为是我局的登记问题。3.因合同约定的建筑面积与实测面积不同，原告与第三人之间应当寻民事途径解决。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”本案原告所主张的涉案房屋面积不符问题，符合上述规定，属民事争议，应当按照原告与出卖人之间所签署的合同约定进行解决。事实上，原告与第三人之间关于面积的约定也主要是套内建筑面积的约定，原告与出卖人之间关于涉案房屋的计价也主要依据套内建筑面积进行计算。综上所述，原告所提出的诉讼请求不符合事实和法律规定，同时超出了法律规定的诉讼时效期间，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人广州万**限公司述称：同意被告的答辩意见。从房产证登记程序看，房产证登记是按照房屋竣工后的实测面积进行登记，被告根据规划局下属机构测绘大队进行测绘的结果进行登记没有错误。建筑面积的减少是测绘大队是在大堂分摊对象发生改变而导致的，是测绘大队的原因，与被告和第三人无关。原告就建筑面积减少一事已向法院提起民事诉讼，要求第三人赔偿。因此，原告起诉无事实和法律依据，应予驳回。

本院查明

经审理查明：涉案房产位于本市白云区云城南三路393号902房。2011年2月11日，原告广**有限公司与第三人广州万**限公司网上签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201102104644）购买涉案房产，约定建筑面积共230.42平方米，其中，套内建筑面积147.17平方米，共有分摊面积约83.25平方米。2011年3月21日，被告为涉案房产办理了《广东省房地产预告登记证明》，预告登记权利人为原告，预告登记权利义务人为第三人。2011年6月21日，被告依据第三人提交的《房屋面积成果测量报告书》（测字：110111521）、《预告登记证明书》等资料为第三人办理了涉案房屋初始登记，登记字号为2011登记字1392251号；据被告《房地产登记簿查册表》显示，涉案房产建筑面积为214.5445平方米，套内面积147.5129平方米。2013年1月7日，原告、第三人向被告提交了《房地产转移登记申请书》、《初始登记告知书》、《房地产预告登记证明》、《商品房买卖合同》（预售）、申请双方主体资料及授权委托书、契税完税证明、房屋登记费证明、房地产分户图等材料，申请增量房转移登记。2013年1月9日，被告对涉案房屋核准登记，登记的建筑面积是214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米。2013年6月4日，被告根据原告的申请，为原告办理了持房地产权证抵押权注销登记、更正登记，为原告颁发了粤房地产权证穗字第号《房地产权证》，但登记的建筑面积仍然是214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米。现原告对被告的涉案房产登记行为不服，认为被告将原告购买房产的建筑面积少登记16.22平方米，于2015年4月2日提起本案诉讼。

另查明，2011年4月25日，广**地产测绘所作出的测字：110111521《房屋面积测量成果报告书》，其中显示涉案房屋测绘结果：建筑总面积214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米。原告于2011年4月22日授权李**、陈**作为代理人办理房地产交易过户、产权登记及领取房地产权证事宜。2012年11月18日，第三人授权袁*作为代理人办理广**广场所有商铺、办公楼及车位的预告登记、退房、合同注销及房产证办理等相关事宜。原告和第三人提交《广**地产转移登记申请书》中，原告和第三人的代理人均为袁*；被告出具的《受理回执》领证人为袁*、陈**等三人，领取时间为2013年1月22日。

以上事实，有房屋面积测量成果报告书、房地产转移登记申请书、初始登记告知书、房地产预告登记证明、商品房买卖合同（预售）、申请双方主体资料及授权委托书、契税完税证明、房屋登记费证明、房地产分户图、受理回执、房地产登记簿查册表及双方当事人陈述等证据证实。

本院认为

本院认为：根据**设部《城市房屋权属登记管理办法》及《广东省城镇房地产权登记条例（修正）》的有关规定，被告依法具有确认房地产权属，核发房地产权证的职权。

最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定“公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。”最**法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”本案中，涉案粤房地产权证穗字第号《房地产权证》系2013年6月4日核发。原告和第三人申请涉案房产转移登记时，提交《广州市房地产转移登记申请书》中，原告和第三人的代理人均为袁*；被告出具的《受理回执》领证人为袁*、陈**等三人，领取时间为2013年1月22日，因此在案证据无法查明2013年1月9日核准登记的房地产权证被领取后，是否为原告所持有。故被告未能提供有效证据证明原告何时知道其发证行为的内容，故原告称其直至2013年5月至6月才拿到2013年1月9日核准登记的房产证，于2015年4月2日向本院提起诉讼并未超过两年的起诉期限，因此，被告抗辩称原告起诉已过诉讼时效的意见本院不予采纳。

《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条规定：“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地权属来源证明；（四）建设工程规划验收合格证及其附图；（五）房屋测量成果报告；（六）房屋门牌证明。新建非商品房屋，由权利人提交前款规定的材料，申请初始登记。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”第三十三条第一款规定：“申请房地产变更登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件。”本案的争议焦点在于被告核发的涉案房产证建筑总面积是否有误。本案中，第三人于2011年向被告申请房地产初始登记，并向被告提交了广**地产测绘所于2011年4月25日作出的测字：110111521《房屋面积测量成果报告书》，根据该《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案房产建筑总面积214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米。被告于2011年6月21日依据上述《房屋面积测量成果报告书》中记载的建筑面积为第三人办理了初始登记并无不当。后被告根据原告、第三人提交的《房地产转移登记申请书》、《初始登记告知书》、《房地产预告登记证明》、《商品房买卖合同》（预售）、申请双方主体资料及授权委托书、契税完税证明、房屋登记费证明、房地产分户图等材料，为涉案房屋办理转移登记以及抵押权注销登记、更正登记符合《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条、三十三条的规定，其中登记的建筑面积214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米正确无误。

关于原告诉称被告予以登记的涉案房产建筑总面积比《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的面积减少的问题。根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条的规定，核准房产面积的依据是广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》，被告根据《房屋面积测量成果报告书》核定的面积核准房地产初始登记以及办理转移登记、变更登记并无不当；且原告并未提交相关证据证明《房屋面积测量成果报告书》核定的面积有误，原告仅凭《广州市商品房买卖合同（预售）》上约定的面积就认为被告核发的涉案房产证少登记16.22平方米的意见缺乏事实依据。因此，原告请求确认被告对涉案房产建筑面积的登记行政行为违法的意见无事实和法律依据，对其请求，本院依法予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告广东长**限公司的诉讼请求。

本案受理费50元，由原告广**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十三日