刘**、刘**等与李**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**、刘**、刘**、刘**、刘**与被告李**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员黄**担任审判长，与人民陪审员王**、黄*组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告刘**、刘**、刘**、刘**及五原告的共同委托代理人余军，被告李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**、刘**、刘**、刘**、刘**共同诉称：五原告父母于1953年在青菱乡蔡家嘴52号建有房屋一栋，面积为60.44平方米，登记在五原告父亲刘**名下，1990年前被告因在青菱乡承包土地曾租住过该房屋。1990年8月5日五原告父亲去世，2007年8月29日五原告母亲去世。2011年3月3日五原告因房屋财产损害赔偿纠纷一案起诉到法院，被告陈述其有署名为原告刘**的1990年11月30日的收条一份，并表明支付了850元购房款给刘**，但事实上原告刘**没有出具收条也没有收到被告所谓的购房款，退一步讲，即使存在房屋买卖合同关系，因被告并非同一集体经济组织成员，购买五原告父母房屋的行为亦属无效，故诉请判令：1、确认被告与刘**之间以850元买卖房屋合同不成立，即使上述协议成立，也是无效协议；2、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告李**辩称：原告说不存在买卖合同不属实，我将钱交给刘**手中，再由刘**交给刘**，最后由刘**交给了原告母亲，并由刘**拿回收条给我。我们没有签订买卖合同，但是收条能证明双方的买卖关系，且在洪**法院张家湾法庭的案件审理中经过多次调查也证实了房屋是卖给了我的，不管有效无效，该事实是存在的。

本院查明

经审理查明，五原告系姊妹关系，其父刘**为武汉市洪山区青菱乡红霞村村民，1953年在该村蔡家嘴52号建有房屋一栋，面积为60.44平方米，并领有《土地房产所有权证》。1990年8月5日刘**去世，2007年8月29日五原告的母亲去世。2011年3月，五原告发现该房屋被武汉市洪**民委员会拆除，遂向本院提起财产损害赔偿纠纷的诉讼，被告李**作为案件的第三人在诉讼中陈述在90年就已购买了该房屋，并出示了一份1990年11月30日的收条，该收条载明：“今收到小*人民币捌佰伍拾元，系付刘**的房款。从收款之日起，房屋三间，前场至塘为界，后门出场以院埂为界，界内各种树木都归小*所有，以此为据。收款人：刘**，证明人：队长刘**、刘**”。本院于2012年11月6日作出（2011）洪**初字第53号民事判决，认定李**已经实际购买了该诉争房屋，遂驳回五原告的诉讼请求；案经上诉，武汉**民法院作出（2013）鄂武汉中民终字第00433号民事裁定，撤销（2011）洪**初字第53号民事判决，发回重审。重审期间中，五原告认为李**所称的房屋买卖合同不成立，即使成立，也是无效协议，遂另行提起本案诉讼，要求判如所请。

庭审中，被告李**自认收条上“收款人：刘**”的签名非原告刘**本人所写，而是刘**时读小学的女儿所写。

另查明，诉争房屋占用的土地为洪山区青菱乡红霞村集体所有的土地，该房屋现已被拆除；被告李**并非该村集体经济组织的成员。

还查明，收条中所载明的证明人刘**已去世；证明人刘**在武汉**民法院（2013）鄂武汉中民终字第00433号民事诉讼案件中不认可收条上系其签名。

上述事实，有经庭审质证的收条、《土地房产所有权证》、（2011）洪**初字第53号民事判决书、（2013）鄂武汉中民终字第00433号民事裁定书及当事人陈述在卷佐证。

本院认为

本院认为，本案诉争的焦点在于被告李**对涉案房屋的买卖是否真实有效。被告李**与五原告之父刘**未签订书面的房屋买卖合同，仅能提供1990年11月30日的收条，但在庭审中被告李**自认收条上“收款人：刘**”的签名非原告刘**本人所写，证明人刘**亦不认可收条上系其签名，而被告李**所称书写收条的刘**的女儿，时年14岁，为限制民事行为能力人，书写涉及房屋买卖的收条已远超出与其年龄、智力相适应的范围，故该收条不能认定为刘**或其继承人五原告的真实意思表示。

同时，房屋的买卖必然涉及到相应的土地使用权的转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”《国**公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中也明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这说明农村宅基地是具有一定的身份性质的，并不适合自由转让，而是只能在本集体经济组织成员间转让。涉案房屋占用的土地为洪山区青菱乡红霞村集体所有的土地，而被告李**并非该村集体经济组织的成员，故其对涉案房屋的买卖即使成立，也因违反了法律、法规的强制性规定而无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

被告李**对刘**的房屋买卖行为无效。

案件受理费100元（原告已预缴50元）由被告李**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉**民法院，收款单位全称：武**政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：0793；开户行：农行武**分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月三十日