张**、覃**与吴**、张*确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张*美、覃章英诉被告吴**、张*确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈**任审判，于2015年5月8日及6月3日两次公开开庭进行了审理，二原告委托代理人邹*、被告吴**及二被告委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张*美、覃章英诉称：2007年原告在其位于林园村的宅基地上重建房屋，二被告与原告约定由二被告出资10万元搭建一层。2015年3月27日，原、被告双方在新江口镇**解委员会的调解下达成了调解协议，该协议约定：“三楼归吴**夫妇所有”。原、被告双方签订的该协议，名为联建，实则买卖。根据“房地一体”的原则，房屋是离不开土地的，房屋的转让必然包括房屋所在的土地使用权的转让。农村宅基地虽然分配给村民使用，但未改变其集体所有的性质，《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。综上，原、被告于2015年3月27日签订的协议违反了我国法律法规的禁止性规定，应当依法被认定为无效。据此，诉至法院，要求判令：1、确认原、被告双方于2015年3月27日签订的协议无效；2、二被告将其居住的位于松滋市**路5巷3号的房屋腾退给原告。

原告张**、覃**为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

证据一、二原告身份证复印件，用以证明二原告身份。

证据二、二被告的户籍登记证明，用以证明二被告的身份情况。

证据三、原、被告于2015年3月27日达成的调解协议，用以证明原、被告签订的协议内容违反法律法规强制性规定。

证据四、原告张*美土地使用证复印件及其土地使用权登记档案查询资料、宗地图、建设工程规划许可证复印件，用以证明原告张*美系争议宅基地土地使用权人。

被告辩称

被告吴**、张*辩称：1、本案原告请求确认合同无效已过诉讼时效，法院应驳回原告请求；2、本案是土地使用权纠纷，应先由相关行政机关解决，然后才能诉讼；3、两原告与两被告合资建房的行为，不是房屋买卖行为，是不改变房屋所有权人，不改变集体所有宅基地使用性质，是对不动产的共同使用，不违反法律强制性规定；4、两原告与两被告及其子女同属林园村村民，与两原告享有同等使用讼争房屋宅基地的权利，林园村调解程序及内容合法，两原告起诉不符合法律规定。综上，应驳回原告全部诉讼请求。

被告吴**、张*为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：

证据一、二被告身份证及常住人口登记卡复印件，用以证明二被告与二原告同为讼争房屋所在地村民，对宅基地拥有同等使用权。

证据二、林园村（2015）2号调解协议，用以证明本案纠纷经林园村调解的事实。

证据三、本市新江口**委员会于2015年5月出具的书面证明，用以证明原、被告合资建房发生在2007年8月，双方达成了相关协议，二被告在该房屋居住至今。

经庭审质证，二被告对二原告所举证据一、四无异议，二原告对二被告所举其身份证复印件无异议，对上述证据所证明的案件事实本院依法予以采信。

二原告对二被告所举证据的真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为二被告所举常住人口登记卡不能证明原、被告同属一个农村集体经济组织，本案原告起诉符合起诉条件，二被告所举林园村证明没有法定代表人签名等。二被告对二原告所举证据二、三的真实性无异议，认为二原告所举二被告户籍证明与二被告现在的户籍状况不符，林园村人民调解协议不违反国家法律强制性规定等。针对上述双方当事人有争议的证据，本院认为：二原告所举二被告的户籍证明，系二被告户籍登记改变前的户籍状况，二被告的户籍应以其现在的户籍登记为准，故二原告所举该份证据的证明效力本院不予采信。二原告所举林园村人民调解协议，二被告亦对该证据进行了举证，双方当事人对该证据的认识不同，不影响本院依据该证据自身的真实性对其证明效力进行审查判断。二被告所举其常住人口登记卡，其证据效力本院依法予以采信，二被告所举林园村证明，与本案查明事实相符，对其证明效力本院依法予以采信。

本院查明

经审理查明：2007年8月，二原告夫妻与一直租住其房屋经营废品收购生意的二被告夫妻达成口头协议，共同出资在二原告位于林园村的宅基地（松滋市**路5巷3号）上将原平房重建为一栋三间四层结构的楼房，同时口头约定由二被告出资10万元（另外出资3万元用于办证）分得一层房屋，并约定该楼房一楼归二原告的次子张**所有，二楼归二原告的长子张**所有，三楼归二被告所有，四层阁楼归二原告所有。房屋建成后，经双方协商，二被告将三楼部分房屋即其中楼梯间一边（楼梯间位于房屋中部）的一室一厅房屋与一楼张**所有的一室一厅房屋进行调换，二被告利用一楼的一室一厅房屋继续经营废品收购，后来又改为经营“麻将馆”，二被告并于2008年对分得的三楼房屋中楼梯间另一边的三室两厅进行了相应装修。后二原告因“麻将馆”噪音问题与二被告发生矛盾，二原告要求二被告将调换的房屋换回。双方在2014年底因“麻将馆”噪音问题再次发生纠纷，该纠纷经松滋市新**调解委员会于2015年3月27日主持调解，双方当事人达成林民调（2015）2号人民调解协议，其内容为：“1、双方在建房时达成的口头协议是有效合同，三间带帽房屋，一楼归张**小儿子张**所有，二楼归张**大儿子张**所有，三楼归吴**夫妇所有，四层阁楼归张**夫妇所有；2、吴**将现在使用的一楼的一室一厅换回三楼的一室一厅；3、将来办理相关证照时的费用，张**分摊2∕3，吴**分摊1∕3，建房过程中吴**出资的13万元中有3万元是办证费用，以后按实际办证费用多退少补；4、房屋若需整体维修（如屋顶、下水道等），费用也由张**分摊2∕3，吴**分摊1∕3。”。该纠纷由林园**委员会戴**、张**等人主持，调解地点位于林园社区会议室，二原告及二被告均参加调解并在调解协议上签名，该协议签订后双方当事人基本履行了该协议。

2015年4月二原告诉讼来院，以原、被告双方经林园村主持下达成的人民调解协议违反我国土地管理法第六十三条的规定为由，要求判令确认原、被告于2015年3月27日签订的协议无效，并判令二被告将其居住的位于松滋市**路5巷3号的房屋腾退给二原告。

同时查明：本案争议的宅基地土地使用权人为原告张代美，该土地权属为松滋市新江口镇林园村集体所有土地。二原告在城镇化过程中其户籍现均转为非农业户口性质，而二被告在本案诉讼中其户籍现均转为松滋市新江口镇林园村农业户口性质。

本院认为

本院认为：二原告与二被告于2007年8月共同出资在原告张*美原宅基地上拆旧建新共建一栋楼房，并同时约定该楼房第三层归二被告所有，其余归二原告及其子女所有，房屋建成后双方当事人于2008年分别装修入住至今，近年来双方当事人因部分房屋楼层调换及二被告开设“麻将馆”的噪音问题等发生数次矛盾，虽经林园**委员会于2015年3月主持调解，促成双方当事人达成了人民调解协议，但二原告对该协议反悔后诉至本院，要求确认该协议无效并要求二被告将房屋退还给二原告。上述纠纷的核心争议点应为原、被告双方于2007年在原告张*美的宅基地上共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为是否有效问题，其次才是双方当事人于2015年3月27日达成的人民调解协议是否属有效合同。对此本院认为：1、双方当事人于2007年共同出资在二原告宅基地上建房，名为联建，实为房屋买卖，即二被告以其出资额购得二原告房屋的第三层，上述房屋买卖行为早在2008年即依双方口头约定予以履行完毕，并非2015年3月林园村组织双方当事人达成人民调解协议时才存在的法律事实；2、本案中二原告虽未明确提出对双方当事人于2007年达成的房屋买卖合同行为确认无效的诉讼请求，但在事实与理由部分中主张该房屋买卖行为无效，而二原告在二被告购得争议房屋第三层占有使用达七年后，现在才主张该买卖行为无效，按照我国现行有关农村集体土地的法律规定，农民在其宅基地上兴建的房屋，可以在其同一集体经济组织成员内部流转，当初房屋兴建时二被告虽与二原告非同一集体经济组织成员，但在本案审理时这种情形已经消失，二被告的户籍已转入该房屋所在的农村集体经济组织内部，以上房屋产权流转现已无法律上的障碍，故依照诚实信用原则，从维护社会稳定，以及交易安全出发，对双方当事人于2007年共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为现应认定为有效法律行为；3、林园村组织双方当事人达成的人民调解协议，其主要内容仍是维护双方当事人在建房时达成的口头房屋买卖合同效力，而且对双方当事人调换争议房屋进行了调解，还原到当初双方所形成的房屋买卖合同原状，并非组织双方当事人进行房屋买卖交易，从现在的情况分析，该人民调解协议并未违反我国法律及法规的强制性规定，与二被告获准转入林园**经济组织的事实一道，印证了林园村作为该宗土地的所有权人，对双方当事人的房屋转让予以认可；4、至于二原告认为林园**解员在人民调解协议上未签名，该协议未生效的主张，对此本院认为，人民调解协议是否生效，主要审查协议内容是否为双方当事人订立协议时的真实意思表示，以及协议内容是否违反我国法律及法规的强制性规定，本案中双方当事人共同出资建房，并按约定履行后占有使用房屋至今达七年时间，当事人的意思表示及协议的内容真实，现在二被告的身份已符合法律、法规关于农村房屋购房要求，且该协议加盖有人民调解委员会的印章，因此该协议书虽没有人民调解员签名，存在形式上的瑕疵，但实体上依然有效。综上所述，二原告要求确认该人民调解协议无效的诉讼请求，因缺乏事实及法律根据，本院不予支持。

如前所述，原、被告双方于2007年在原告张**的宅基地上共同出资建房并按口头协议履行而占有使用房屋的基础法律行为现应认定为有效法律行为，双方当事人于2015年3月达成的人民调解协议亦应认定为有效合同，故二原告要求二被告退还房屋的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国人民调解法》第二十八条、第二十九条、第三十一条、最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条、国**公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告张**、覃**的诉讼请求。

案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告张**、覃**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇荆州**管理局汇缴结算户，账号：2632，开户银行**州市分行直属支行，收费单位编码1610901，收费项目编码161040201。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月八日