张*与郑**、郑**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张*诉被告郑**、郑**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理，依法由审判员骆**适用简易程序于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告张*及其委托代理人朱**、被告郑**的委托代理人叶*、被告郑**及其委托代理人杨*到庭参加诉讼。因本案案情需要转为普通程序进行审理，2015年5月6日裁定转为普通程序进行审理，依法组成由审判员骆**担任审判长并主审，助理审判员黄**、人民陪审员刘**参加的合议庭，于2015年5月6日第二次公开开庭进行了审理，原告张*及其委托代理人刘*、被告郑**的委托代理人叶*、被告郑**及其委托代理人杨*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告张*诉称：我与被告郑**于19xx年1月20日登记结婚，婚姻存续期间生育了两个孩子。201x年10月14日，我与被告郑**协议离婚，双方约定将位于湖北省十堰市张湾区汉江街办胡家村二组的一栋房屋（房产证号：十堰**湾自第xxxxxxxx号）赠与小儿子郑x戈所有。在办理该房屋过户手续时，被告郑**不予配合，经向房管局查询得知，2004年6月29日被告郑**背着我与被告郑**签订了一份《房产转让合同》，并将该房屋过户给了被告郑**，被告郑**在办理过户时欺骗房管部门其已离婚。该套房屋属于我与被告郑**夫妻关系存续期间的共同财产，被告郑**无权单方擅自出卖给他人。被告郑**与被告郑*健系亲兄弟，二被告属恶意串通，被告郑*健非善意取得该房屋。故请求法院判令被告郑**与被告郑**于2004年6月29日签订的《房产转让合同》无效，本案诉讼费用由两被告承担。

原告张*为支持其诉讼主张，向本院提交了如下至今：

证据一、原告张*与被告郑**的结婚证、离婚证。证明原告张*与被告郑**于19xx年1月20日结婚，2014年10月14日离婚。

证据二、从房管局调取的2004年6月21日的房产证、《十堰市房屋权属登记表申请表》、2002年1月17日土地使用证（及附图）、2001年9月17日规划许可证（及附图）。证明原告张*与被告郑**结婚后，共同在十堰市汉江街办夏家店自建了一栋4层7套房屋，该房屋合法建筑面积75.6㎡，违章建筑360.92㎡，合计436.52㎡。该房屋登记在被告郑**名下，属原告张*与被告郑**的夫妻共同财产。

证据三、房管局出具的房屋产权证明单及《房产转让合同》、原告郑**与前妻苏x华的离婚协议及房屋买卖双方身份证复印件。证明被告郑**背着原告张*与郑**签订《房产转让合同》，并将该房产过户给被告郑**，在办理过户登记时用与前妻苏x华的离婚协议书欺瞒房管部门。

证据四、从十堰市张湾区人民法院调取的《申诉状》、增加诉讼请求申请、《调解协议》。证明2004年6月28日，原告张*曾向法院起诉与被告郑**离婚，后经法院调解和好。就在双方闹离婚时，被告郑**背着原告张*与被告郑保健签订《房产转让合同》，将本案诉争的房产过户给了被告郑保健，其目的在于转移财产。

证据五、2014年10月14日，原告张*与被告郑**签订的《离婚协议书》、证明原告张*与被告郑**离婚时约定将本案诉争的房屋赠与小儿子郑x戈，说明原告张*对2004年6月29日房屋过户的事实不知情。同时证明，原告张*在准备将上述房产过户给郑**时才知道该房屋在2004年被被告郑**过户给了被告郑保健。

被告辩称

被告郑**辩称：原告张*所述的情况与事实不符，本案诉争的房屋是我的个人财产。我卖房不是为了离婚转移财产，而是用于偿还外债。被告郑*建于2004年6月24日已经付清购房款20万元，2004年6月29日办理该房屋的权属登记只是履行过户的义务。我与被告郑*建签订的《房屋转让合同》合法有效，并已完成了产权登记，我们的合法权益应受到法律的保护，请求法院驳回原告张*的诉讼请求。

被告郑**未向本院提交证据。

被告郑*建辩称：我与被告郑**没有恶意串通转移其夫妻共同财产，我向被告郑**支付了合理的对价，并办理了房屋过户登记，我是善意取得诉争的房屋。我已取得房屋十年之久，原告张*在十年后主张对卖房不知情不符合常理，其诉讼请求已超法律规定的诉讼时效。请求法院驳回原告张*的诉讼请求。

被告郑保健为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一、本案诉争房屋的房产证。证明本案所涉房屋原来登记在被告郑**名下，原房产证取得时间为2004年6月21日，房产证上注明为“私有产”，没有共有人情况，这足以让被告郑保健相信房产证的公示效力，使被告郑保健购买房屋时对房产证产生信赖，被告郑保健不存在恶意串通侵害原告张*财产的情况，被告郑保健购买房屋为善意的。

证据二、登记申请表。证明两被告在房管局办理过户时提交的证件中有“房产证、鉴定报告、身份证、价位报告书”，并没有原告张*诉状中陈述的欺骗房管局离婚的情况。

证据三、房产转让合同、房地产估价报告。证明：1、被告郑保健与被告郑**办理房产过户时在房管局签订有正规的买卖合同，合同约定有产权的房屋一套价值为38000元，估价为39266元，约定的价款与评估的市场价值基本一致，双方转移房屋所有权为有偿的买卖关系，不存在恶意串通的情况，该合同合法有效。2、被告郑**委托的评估报告作出时间为2004年6月25日，在双方过户登记之前，也在原告张*2004年6月28日起诉离婚之前，说明被告郑**产生卖房的意思表示早于原告张*起诉的时间，被告郑保健买房并不是与被告郑**恶意串通。

证据四、收条。证明：1被告郑保健于2004年6月24日支付被告郑**七套房产的房款共计20万元，郑**实际收到了房款，双方买卖合同2004年6月24日成立生效。2、结合估价报告，该数额符合七套房屋当时的市场价，郑保健支付的是合理的对价，双方的房产已过户，符合物权法规定的善意取得制度，郑保健的房屋产权应予保护。

证据五、视听资料光盘、证人杜*身份证复印件、证明、情况说明。证人杜*证实：1、郑保健2003年在信贷员处存款12万元，2004年6月初因购房用钱预约杜*取款，2004年6月24日被告郑**与被告郑保健妻子一起到杜*家取款现金11万元。2、证人因年龄大、路*无法出庭作证。

证据六、视听资料光盘。证人郑治安证实：1、被告郑**因欠外债多而产生卖房的意思，并不是为了转移财产。2、被告郑**卖房的意思表示并不是只有被告郑**知情，别人曾出18万元购房，在郑治安的劝说下，要被告郑**20万元购房，被告郑**不存在与被告恶意串通的情况。3、郑**在夏家店当着父亲郑治安的面将20万元现金支付给了被告郑**，被告郑**向原告郑**出具了收条。被告郑**实际支付了合理对价，符合善意取得的要件。

经庭审质证，原告张*对被告郑保健提交的证据一、二、三、四的真实性、关联性、合法性无异议，但认为该证据不能达到被告郑保健的证明目的。被告郑**对原告张*提交的证据一、二、四、五的真实性、合法性、关联性无异议，被告郑保健对原告张*提交的五份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，两被告对原告张*提交的以上证据的证明目的有异议。对以上证据本院依法予以采信，对证据有无证明力和证明力的大小结合当事人的陈述及其他证据予以认定。

原告张*认为被告郑保健提交的证据五的证人杜某是两亲戚，证据六的证人郑治安是两被告的父亲，与两被告具有利害关系，对证言的真实性有异议。被告郑**对原告张*提交的证据三中被告郑**与其前妻苏x华的离婚证和离婚协议书有异议，认为该两份证据与本案不具有关联性。

对以上有争议的证据，本院认为，原告张*提交的证据中被告郑**与其前妻苏x华的离婚证和离婚协议书与证据三中的其他证据均是被告郑**为办理房产过户手续向房产部门提交的证件，与本案具有关联性，本院予以采信。被告郑**提交的证据五、六的证人杜*、郑治安与被告郑**、郑**具有利害关系，其所作的对两被告有利的证言无其他证据佐证，对其证言本院不予采信。

本院查明

经审理查明，原告张*与被告郑**19xx年1月20日结婚，201年10月14日协议离婚。被告郑**系被告郑**的胞兄。2000年原告张*与被告郑**在十堰市汉江街办夏家店居委会自建了一栋四层（产权证登记为两层）、砖混结构的房屋，建筑面积75.6平方米，其余360.92平方米为违章建筑。2004年6月1日，被告郑**作为房屋权属登记申请人向十堰**管理局申请权属登记，在申请表申请人家庭成员栏填写有原告张*，与申请人关系为夫妻。2004年6月21日十堰**管理局向被告郑**颁发了房屋产权证，房屋所有权人登记为被告郑**。2004年6月28日，原告张*诉至本院，要求与被告郑**离婚，2004年8月20日经本院调解双方和好，双方在调解协议中约定，本案诉争的房屋过户到原告张*名下。2004年6月24日，被告郑**向被告郑**出具一份收到郑**买房款二十万元整的收条。2004年6月25日被告郑**委托十堰天阳**有限公司对75.6平方米的房屋进行价格评估，评估时点该75.6平方米的房屋价格为39226元。2004年6月29日，被告郑**与被告郑**签订《房产转让合同》，被告郑**将本案诉争的75.6平方米的房屋作价38000元转让给被告郑**，双方在合同中约定，自合同签订之日起七日内一次性付清房款，被告郑**于2004年7月10前腾出房屋并通知被告郑**进行验收交割。签订合同的当日，被告郑**与被告郑**在房管部门办理了该房产的过户登记手续。在办理房产的过户登记手续时被告郑**向房管部门提交了其与前妻苏**的离婚协议书和离婚证。该房屋一直由原告张*居住、出租。2014年10月14日，原告张*与被告郑**协议离婚，双方约定本案诉争的房屋归小儿子郑x戈所有，该房屋收取的房屋租金作为郑x戈的生活费。在办理该房屋过户至郑x戈名下的登记手续时原告张*发现该房屋已登记在被告郑**的名下，故而诉至本院，诉讼请求如前所述。

本院认为

本院认为：综合原、被告的诉辩意见及提交的证据，本案争议焦点问题为被告郑**将本案诉争的房屋卖予被告郑**是否合法有效。本案诉争的房屋是原告张*与被告郑**的夫妻共同财产，对出售房屋这种对夫妻共同财产作重要处理的决定，应由夫妻双方平等协商，取得一致意见。2004年8月，原告张*与被告郑**离婚一案在法院调解和好时，约定该房屋过户到原告张*名下，2014年10月双方协议离婚，双方在离婚协议中约定该房屋过户至小儿子郑x戈名下，自2004年至今，原告张*一直在该房屋中居住，收取该房屋的租金，被告郑**向房管部门提供其与前妻苏x华的离婚证和离婚协议书办理房产过户登记，以上事实说明，原告张*对该房屋已在2004年卖给了被告郑**并办理了过户登记的事实并不知情，对被告郑**将该房屋卖予被告郑**是不同意的，亦未在事后追认。被告郑**与被告郑**签订的《房产转让合同》无原告张*的签名，亦未经原告张*书面同意，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该房地产不得转让，故被告郑**擅自处分与原告张*夫妻共同房产的行为无效。

虽然被告郑**与被告郑保健签订有《房产转让合同》，取得了被告郑**向其出具的购房款收条，并在房管部门办理了房屋的房产过户登记，但其无法提供已过户至其名下的房屋权属证书。被告郑保健事实上也未按照《房产转让合同》的约定要求被告郑**于2004年7月10前腾出房屋并进行验收交割，长达十余年的时间既未占有使用该房屋，也未收取该房屋出租的租金收益，亦未通过合法途径要求原告张*和被告郑**交付房屋，由此可以认定，被告郑**与被告郑保健仅是进行了形式上的过户登记，实质上被告郑**并未实际取得该房屋，不存在善意取得的问题。综上所述，原告张*的诉讼请求合法有据，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：

裁判结果

被告郑**与被告郑保健于2004年6月29日签订的《房产转让合同》无效。

案件受理费750元由被告郑**负担.

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰**民法院诉讼费专户名称：湖北省**民法院；开户银行：中国农**限公司十堰广场支行，帐号：1701。通过邮局汇款的，款汇十堰**民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）

裁判日期

二〇一五年六月九日