周口市荷花市场温州**公司与周口市住房和城乡建设局（以下简称“被告”）房屋行政登记案一审行政判决书

审理经过

原告周口市荷花市场温州**公司（以下简称“原告”）诉被告周口市住房和城乡建设局（以下简称“被告”）房屋行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周口市荷花市场温州**公司的委托代理人刘*、洪**，被告周口市住房和城乡建设局的委托代理人黄**、李**，第三人张**（以下简称“第三人”）及其委托代理人胡*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年12月16日，被告依据周口市川汇区人民法院生效的民事判决书、协助执行通知书、原告初始登记的房产证、周口**测绘队的周口市房屋面积测绘报告、第三人的不动产专用发票和契税完税证及第三人的房屋转移登记申请表等证据材料，将坐落于周口市川汇区荷花市场温州商贸城1幢2楼58铺，楼层一楼，建筑面积16.62平方米的营业房及坐落于周口市川汇区荷花市场温州商贸城1幢2楼118铺，楼层一楼，建筑面积22.22平方米的营业房登记在第三人名下，进而为第三人颁发了2013120270号房屋所有权证及2013120271号房屋所有权证。原告对此不服，于2014年1月7日，向周口市人民政府申请行政复议，2014年3月4日，周口市人民政府作出周*（行复决）（2014）14号行政复议决定，决定维持被告为第三人颁发的房屋所有权证。

原告诉称

原告诉称，荷花市场温州商贸综合楼的所有权原归原告所有。2001年以来原告先后将该综合楼1楼、2楼出卖给100多户商户使用，其中卖给第三人位于荷花市场温州商贸综合楼1楼58铺的营业房，面积约11平方米，位于荷花市场温州商贸综合楼2楼118铺的营业房，面积约8平方米，为此，原告给第三人颁发了房屋使用证书。2013年12月，第三人向被告提出房屋登记申请，原告积极协助第三人颁证，并向被告提供了原告的初始登记房产证、第三人购买原告营业房的房产面积公函及原告颁发给第三人的房屋使用证书，但被告不但不按照当初双方所约定的购房面积进行颁证，反而将原告公司公用建筑部分面积登记在第三人名下，于2013年12月16日，分别为第三人颁发了2013120270号房屋所有权证及2013120271号房屋所有权证。原告提起行政诉讼后被告变更了原具体行政行为，将原房产证上面登记的房间号及楼层号进行了变更，被告变更后的房屋所有权证上面登记的房间号及楼层数与原告出售给第三人营业房的房间号及楼层数相一致，所以，原告同意起诉被告变更后的具体行政行为，因被告的房屋行政登记行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，已侵犯了原告的财产所有权，故，请求依法予以撤销。

被告辩称

被告辩称，被告只是依据人民法院生效的民事判决书和协助执行通知书为第三人办理的房屋行政登记。根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条规定，原告对此不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。况且，从法院的协助执行通知书中可以看出，原告当初卖给第三人营业房时双方对房屋面积并没有约定，只是以“间”为单位进行交易。为此，第三人便委托周口**测绘队对房屋建筑面积进行了测绘，被告依据此测绘报告上显示的房屋建筑面积16.62及22.22平方米分别为第三人颁发了房屋所有权证，后因被告颁发给第三人房屋所有权证上面登记的房间号及楼层数有错误，应第三人的申请，被告对登记错误的地方进行了变更，并重新为第三人颁发了房屋所有权证。被告的颁证行为属于履行了人民法院要求被告依法依规协助执行的内容，事实清楚，程序合法，请求判决驳回原告的诉讼请求。

第三人述称，第三人是2001年从原告公司购买的营业房，当初公司原股东是包**等4人，2006年，包**等4人与吴*、秦**签订股权转让协议，包**等4人以160万元的价格将购买剩余营业房转让给吴*、秦**，由此可见，原告与第三人之间是大业主与小业主的平等关系，同是购房人，都是按“间”购买，所以共用建筑部分应当按照《中华人民共和国房屋测量规范》按比例系数分配给所有业主，况且，第三人在申请被告颁证时，原告对第三人所拥有的建筑面积已加章予以认可，被告依据周口市川汇区人民法院生效的民事判决书和协助执行通知书及周口**测绘队出具的测绘报告为第三人颁证，事实清楚，程序合法，不侵犯原告的任何权益，请求判决驳回原告的诉讼请求，维持被告为第三人颁发的房屋所有权证。

原告为支持其观点，提供的证据有：1、（2014）14号行政复议决定书。证明目的，原告起诉不超过诉讼时效。2、周口市川汇区人民法院（2010）川民初字第02393号民事判决书及民事案件庭审笔录。3、原告颁发给第三人的房屋使用证书及介绍信办证存根。2—3证明目的，第三人购买的营业房位于1楼58铺、面积约11平方米，位于2楼118铺、面积约8平方米，被告应按第三人购买房屋的面积为第三人办理房产证。4、原告的国有土地使用证和房屋所有权证。证明目的，荷花市场温州商贸综合楼的所有权原归原告所有。5、股权转让协议。证明目的，公共建筑部分面积应归原告所有，如果按被告的颁证方法计算房屋面积，那么，从原告总房产证上面分户出的那部分房产证上面登记的面积之和会超出总房产证上面登记的面积100多平方米。

经庭审质证，被告、第三人除对原告所举证据3有异议外，其他均无异议，异议的理由是，认为原告无权为购房户颁发房屋所有权证。对股权转让协议的证明目的有异议，认为公用建筑部分面积应该依法分摊给所有业主。

被告为支持其观点，在收到起诉状副本之日起10日内提供的的证据有：1、周口市川汇区人民法院（2010）川民初字第02393号民事判决书。2、周口市川汇区人民法院（2012）川民执字第129号协助执行通知书。1—2证明目的，被告是应人民法院生效的民事判决书和执行通知书为第三人颁发的房产证。3、原告的周**第0028168号房屋所有权证。4、2004年12月22日原告给第三人开具的2份河南省销售不动产发票，该发票上面只显示有第三人购房的具体位置及总金额，未显示房屋面积及单价。3—4证明目的，诉争房屋原属于原告所有，后出卖给第三人，但双方是按“间”为单位进行的交易，当时双方未约定面积。5、第三人的测绘委托书。6、2013年10月24日周口市**绘队周房预测字（2013）第206号周口市房屋面积测绘报告，测绘报告上显示第三人委托周口**产测绘队测量的1楼58铺营业房套内建筑面积11.340平方米、共有分摊面积5.285平方米，总建筑面积16.62平方米。测量的2楼118铺营业房套内建筑面积14.267平方米、共有分摊面积7.956平方米，总建筑面积22.22平方米。5—6证明目的，如双方买卖房屋时未约定房屋面积，当事人可以委托有质证的房地产测绘队对房屋面积进行测绘。7、第三人的契税完税证。8、、第三人的周口市房屋转让过户单。7—8证明目的，第三人已依法缴纳了契税。9、第三人夫妇的身份证及户口本。10、第三人的房屋权属登记申请表。11、第三人的房屋转移登记申请表。12、第三人的转移登记询问笔录。13、第三人的房屋权属登记审批表。9—13证明目的，被告是应第三人申请进行的房屋权属登记，程序合法。

经庭审质证，原告除对被告所举证据中的1—4、9无异议外，对其他证据均有异议。对证据5、6的异议理由是，**绘队是一个中介机构，对房屋测绘时应当买卖双方共同委托，如单方委托应属无效。对证据7、8的异议理由是，被告按16.62及22.22平方米为第三人办理过户手续已侵犯了原告的财产权，应当按11及8平方米为第三人办理过户手续。对证据10—13的异议理由是，第三人在申请房屋权属登记时，作为出卖人的本案原告未签字认可。第三人对被告所举证据及举证目的均表示无异议。

第三人为支持其观点，提供的证据有：1、2006年2月22日，吴*、秦**与包**等4人签订的股权转让协议。证明目的，原告与第三人之间是大业主与小业主的平等关系，共用建筑部分应当按照比例系数分配给所有业主。2、被告变更后的2份房屋所有权证。证明目的，被告将第三人购买营业房的房间号及楼层数登记错误，应第三人的申请，被告予以更正，并对更正后的行为，被告重新为第三人进行了颁证。3、原告签字认可的周口市房屋转移登记申请表及房屋转移登记询问笔录。证明目的，除去搁置部分，第三人应得的建筑面积是1楼58铺营业房16.62平方米、2楼118铺营业房22.22平方米第三人已加章认可。4、（2013）川民初字第5572号民事判决书。

经庭审质证，原告对第三人所举证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为共用建筑部分应归原告所有，不应分摊给第三人。对证据3，4原告不予质证，认为与案件无关。被告对第三人所举证据无异议。

原告、被告、第三人所举证据，经庭审质证，合议庭评议后认为，原告所举证据1、2、4、5，被告所举证据1—13，第三人所举证据1、2，3这些证据能够形成一个完整的证据链条，与本案待证事实之间具有关联性，且合法、真实，应当作为本案定案的依据。对于原告所举证据3原告颁发给第三人的房屋使用证书，该证书是原告单位自己制作的，原告制作后是否送达给第三人，原告提供不出相关证据予以证明，况且证书上面认定第三人所购买营业房的面积只是一个约数，此证据又与双方都认可的股权转让协议中的内容即所有购房户是按“间”购买的这一事实相矛盾，故，不能够作为本案定案的依据。对于第三人所举证据4因判决书未生效，不可作为有效证据使用。

本院认为

根据有效证据，可以查明以下案件事实，荷花市场温州商贸综合楼系原告开发建设，公司原股东是包**、林**、杨**、林**。2001年，第三人从原告公司分别购买了位于荷花市场温州商贸综合楼1幢1楼58铺及1幢2楼118铺营业房。当初原告卖房时，买卖双方未签订房屋买卖合同，对房屋的面积及房屋的单价也未进行约定，双方只是以“间”为单位进行交易。2004年12月22日，原告为第三人开具了2份河南省销售不动产发票，发票上面显示第三人购买的是营业房，分别位于温州商贸城1幢1楼58铺及1幢2楼118铺营业房，2间房屋总金额均为58000元，对第三人所购营业房的单价、面积具体是多少，不动产发票上面均未显示。2006年2月22日，公司原股东包**等4人与吴*、秦**签订股权转让协议，协议约定，包**等4人将该公司股权以195.9万元转让给吴*、秦**，同时转让的有，1楼营业房55间、2楼36间、3楼一层，余**27号门面房一间，以及其他公共部分、设备，至于公司原已出售的门面房、营业房使用权归原购房户所有，如已出售营业房商户需办理房产证，按国家有关规定由公司协助商户办理，费用由商户自理。因购房户未办理房屋所有权证，2009年，原告将已出售给包括第三人在内的业主们的营业房抵押给中国**限公司郑州新区支行，并在被告处办理了抵押登记。2010年12月包括第三人在内的35名业主将原告告上法庭，要求维护自己的合法权益。2011年4月20日，周口**民法院作出（2010）川民初字第02393号民事判决，判决：一、周口市荷花市场温州**公司和中国**限公司郑州新区支行签订的房屋抵押合同不具有法律效力；二、周口市荷花市场温州**公司于本判决生效后十日内为包括第三人在内的35名业主办理房产过户手续。该判决生效后，第三人申请周口**民法院强制执行，2012年5月22日，周口**民法院分别向被告下属的周**地产产权产籍监理处和周**地产交易处送达了协助执行通知书，要求周**地产产权产籍监理处和周**地产交易处依法依规为第三人办理房产过户手续。因法院的法律文书均未显示办理过户手续房屋的面积，2013年10月23日，第三人向周口**测绘队提出测绘申请，要求对所购买原告的营业房进行测绘，次日，周口**测绘队向第三人出具了周口市房屋面积测绘报告，测绘报告上显示第三人委托的坐落于周口市川汇区荷花市场温州商贸城1楼58铺营业房除去搁置部分无法计算外，套内建筑面积11.340平方米、共有分摊面积5.285平方米，总建筑面积16.62平方米。测量的2楼118铺营业房除去搁置部分无法计算外，套内建筑面积14.267平方米、共有分摊面积7.956平方米，总建筑面积22.22平方米。2013年12月16日，被告依据周口**民法院生效的民事判决书、协助执行通知书、原告初始登记的房产证、周口**测绘队的测绘报告、第三人的不动产专用发票和契税完税证及第三人的房屋转移登记申请表，将坐落于周口市川汇区荷花市场温州商贸城1幢1楼58铺，建筑面积16.62平方米的营业房登记及坐落于周口市川汇区荷花市场温州商贸城1幢2楼118铺，建筑面积22.22平方米的营业房分别登记在第三人名下，进而为第三人颁发了2013120270号房屋所有权证及2013120271号房屋所有权证。原告对此不服，2014年1月7日，向周口市人民政府申请行政复议，2014年3月4日，周口市人民政府作出周*（行复决）（2014）14号行政复议决定，决定维持被告为第三人颁发的房屋所有权证。因第三人持有的2013120270号房屋所有权证上面房间号登记错误，持有的2013120271号房屋所有权证上面楼层数登记错误，应第三人的申请，2014年4月17日，被告对登记错误的房间号及楼层数均进行了更正，2013120270号房屋所有权证上面房间号由1幢2楼58铺更正为1幢1楼58铺，2013120271号房屋所有权证上面楼层数由一层更正为二层。同时，被告重新为第三人颁发了周房权证川汇区字第2014040312号房屋所有权证及周房权证川汇区字第2014040313号房屋所有权证。原告认为被告为第三人更正后的房间号及楼层数就是第三人当初购买原告营业房的具体坐落位置，原告同意起诉被告变更后的具体行政行为。

另查明，本院第一次庭审结束后，第三人向本院提交了周口市房屋转移登记表及房屋转移登记询问笔录各一份，原告在这两份证据中加盖了自己的公章。房屋转移登记表中显示第三人所购周口市川汇区荷花市场温州商贸城1幢1楼58铺营业房，建筑面积16.62平方米。所购周口市川汇区荷花市场温州商贸城1幢2楼118铺营业房，建筑面积22.22平方米与被告颁发给第三人的房屋所有权证上面登记的面积相一致。这两份证据在被告为第三人办理权属登记时，第三人未向被告提交，至于为什么没提交，第三人的陈述是，因被告是根据法院的生效判决和协助执行通知为自己颁证的，第三人提交不提交该证据均不影响过户手续的办理。但现在原告对其已经认可的面积不停地纠缠，所以第三人认为有必要将此证据提交法院。

本院认为，第三人的权属来源方式是人民法院的裁决。原告对被告根据人民法院的法律文书为第三人办理房屋行政登记无异议，但主张被告的登记应与人民法院的法律文书相一致，被告将属于原告公司的公用建筑面积登记在第三人名下已扩大了人民法院法律文书裁决的内容。根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款规定，原告的起诉人民法院应当受理。《中华人民共和国房屋面积测量标准》规定，商品房的销售面积即为购房者所购买的室内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。依据上述规定，被告为第三人办理房屋行政登记时，将室内建筑面积及公用建筑面积之和登记在第三人名下并无不当之处，况且，在2006年2月22日，原告公司原股东包**等4人与吴*、秦**签订股权转让协议时已明确约定，如已出售营业房商户需办理房产证，按国家有关规定由公司协助商户办理。故，原告主张公用建筑面积归原告所有，被告将公用建筑面积的所有权登记在第三人名下侵犯了原告的财产权，无事实依据和法律依据。另外，第三人在办理权属登记时，原告已在第三人的周口市房屋转移登记表及房屋转移登记询问笔录中签章认可，其认可的建筑面积与被告颁发给第三人房屋所有权证上面确定的建筑面积相一致，因原告已通过自己的意志将诉争房屋的建筑面积处分过，现又提起行政诉讼要求保护，其诉请理由不能成立，本院不予支持，根据最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国行政诉讼》若干问题的解释第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告的诉讼请求。

案件受理费五十元，由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年六月六日