南通市崇川**居民委员会、南园路**主委员会与南通市住房保障和房产管理局行政登记一审行政判决书

审理经过

原告南通市崇川**居民委员会（以下简称文**委会）、南园路**主委员会（以下简称南**业委会）不服被告南通市住房保障和房产管理局（以下简称南**管局）房屋行政登记一案，于2015年3月20日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，于同年3月23日向被告南**管局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因南通中**有限公司（以下简称中**司）、郁*与本案被诉行政行为具有法律上的利害关系，本院依法通知中**司、郁*作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年5月28日、6月10日公开开庭进行了审理。原告文**委会的委托代理人纪**、原告南**业委会的委托代理人朱**、被告南**管局的局长助理沈*及委托代理人彭**、娄**、第三人郁*的委托代理人胡岗到庭参加诉讼。第三人中**司未派员到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告文**委会、南**业委会诉称：1.南通市国土规划局的总平规划图和《建筑工程规划许可证》所附规划图中，南通市崇川区南园路12号居民小区（以下简称南园小区）均配有小区物业管理办公用房800平方米，被告南**管局将上述物业管理用房全部登记为商业用房违反规划。2.南通市建设委员会所作的《关于晶体管厂生活区改造工程初步设计的批复》中明确南园小区含有物业管理用房。3.根据规划及《崇川区住宅小区交接管理工作暂行办法》规定，原告享有小区物业管理用房物权。请求撤销被告南**管局向第三人中**司颁发的南通房权字第号《房屋产权证》。案件受理费由被告南**管局负担。

原告文**委会、南**业委会为证明其主张，向本院提交以下证据材料：

1.组织机构代码证、业主委员会备案证明、法定代表人身份证明、南园小区业主支持诉讼签名表复印件，证明原告文**委会、南**业委会的主体资格及授权委托情况。

2.《关于南园路12号1幢办公一至三层房屋产权登记情况的说明》，证明南园路12号附1幢办公一至三层的登记情况。

3.建字编号2001147、2001061《建设工程规划许可证》、设计号为00Z005的总平图，证明按照规划，南园小区配有物业管理用房的事实。

4.南通市建设委员会作出的通建委基（2001）1号《关于晶体管厂生活区改造工程初步设计的批复》（以下简称《批复》）、南**设计院出具的管线综合示意图复印件，证明南园小区配有物业管理用房的事实。

5.崇川政发（2002）171号《区政府关于下发﹤崇川区住宅小区交接管理工作暂行办法﹥的通知》，证明崇川区住宅小区应以700户以内或20幢楼以下规模配置150平方米标准的社区居委会配套用房的事实。

被告辩称

被告南**管局辩称：1.第三人中**司申请案涉房屋登记提交了国有土地使用证、建设工程规划许可证及红线附图、分割协议、商品房销售许可证等材料，经审查该房屋权属明确、登记资料齐全，被告南**管局作出的房屋登记行为合法。2.两原告认为被告南**管局将南园小区800平方米的物业管理用房违法登记为商业用房没有事实依据。两原告所持由南通**划局签署“原则同意该总平设计”意见的00Z005号总平规划图并非案涉建设工程规划许可证的附图。案涉建设工程规划许可证及其红线附图中均无物业管理用房的内容。请求驳回两原告的诉讼请求。

2015年4月2日，被告南**管局向本院提交以下作出被诉行政行为的证据材料和法律法规依据：

一、证据材料

1.房屋登记事项调查表、通房监测（2002）字第071号《关于南园路12号附1、附2幢房屋建筑面积的批复》、房屋建筑面积汇总表，证明南园小区附1幢房屋的产权登记情况和建筑面积情况。

2.《申请报告》、单位房产登记申请附表、委托书，证明第三人中北公司向被告南**管局申请南园路12号附1幢房屋所有权登记的事实。

3.《调整协议书》、《补充协议书》，证明第三人中**司与南通晶体管厂就“晶体管厂生活区改造工程”所建成房屋的分配、房号、产权办理问题达成协议的事实。

4.第三人中北公司向新**出所申请公安编号的《申请》，证明新**出所同意南园路11号原晶体管厂生活区新建住宅楼编号为南园路12号-1幢、12号-2幢、12号-3幢。

5.南通市物业管理处出具的《物业管理维修基金归集证明》，证明南园路12号附1、附2幢小区维修基金已归集。

6.苏通国用（2000）字第0101065号《国有土地使用证》，证明第三人中**司及南通晶体管厂取得南园路11号土地使用权的事实。

7.建字编号2001147《建设工程规划许可证》及设计号为01Z02-1的红线附图，证明案涉建设工程规划许可证及其红线附图均未载有物业管理用房的内容。

8.通房销字第2002001号《商品房销售许可证》，证明第三人中**司取得南园路11号1、2、3幢商品房销售许可的事实。

9.通计固（1999）322号《市计委关于同意晶体管厂生活区改造项目的批复》，证明晶体管厂生活区改造项目不存在物业管理用房的事实。

10.2002326附1办公007《产权登记证明单》，证明南园路12号附1幢办公一层的产权登记情况。

11.申请报告、委托书，证明第三人中北公司向被告**管理局产权监理处申请办理南园路12号附1幢办公一层房屋所有权。

12.《房屋权属登记审批表》、发证记录，证明被告南**管局向第三人中**司颁发南园路12号附1幢办公一层产权证的事实。

二、法律法规依据

《城市房屋权属登记管理办法》

第三人郁*述称：1.两原告所称的800平方米物业管理用房的平面图并非案涉房屋建设工程规划许可证所附红线图，案涉建设工程规划许可证及附图中没有物业管理用房的内容。2.通建委基（2001）1号《批复》并未明确该项目有800平方米的物管用房，同时提及物业管理与南园路11号同一单位实施，南园路12号不需要单独的物业管理用房。3.第三人郁*通过房屋买卖的方式取得房屋所有权，两原告要求撤销案涉房屋的原始登记没有事实及法律依据。请求驳回两原告的诉讼请求。

第三人郁*向本院提交以下证据材料：

1.通建施许（2001）154号《建筑工程施工许可证》，证明第三人中**司取得晶体管厂生活区楼改造1#2#楼施工许可的事实。

2.2003通建竣验（055）号《建筑工程竣工验收备案证明书》，证明晶体管厂生活区改造工程1-3号楼通过竣工验收的事实。

第三人中**司未到庭陈述也未提供书面意见。

经庭审质证，两原告对被告南**管局所举证据7中附图的真实性、合法性、关联性不予认可，认为：1.主证上盖的是南通市规划管理局的章，附证上却盖了南通国土局下属部门建设工程科的章；2.主证上注明建设项目为晶体管厂生活区改造，附图上标注的却是三元小区；3.根据《城市居住区规划设计规范（GBJ137-90）》、《建设工程设计文件编制深度的规定》，总平图应含有技术经济组成指标等，该附图不含技术经济组成指标，不能作为被告南**管局认定没有物业管理用房的依据。两原告对被告南**管局所举其余证据不持异议。第三人郁*对被告南**管局所举证据不持异议。被告南**管局对两原告所举证据1、2、3、5的效力不持异议，但对证据4的关联性不予认可，认为尽管该批复中对物业管理用房有所提及，但物业管理用房具体在哪个位置并未注明，也并未指明案涉房屋中有物业管理用房。第三人郁*对两原告所举证据3中设计号为00Z005的总平图的合法性、关联性不予认可。两原告及被告南**管局对第三人郁*所举证据不持异议。

根据各方当事人的质证意见，结合证据采信规则，本院对证据作如下认证：对各方当事人均不持异议的证据，本院予以认定。被告南**管局所举证据7系被告依据法定职责收集所得，对其效力予以认定。两原告所举证据3、4均系案涉工程相关审批过程中客观形成的材料，对其真实性予以认定。

根据各方当事人的陈述及对以上证据的认定，本院确认以下没有争议的事实：1999年6月12日，第三人中**司与南**管厂签订《联合开发合同书》，约定开发住宅工程以双方名义共同立项开发，第三人中**司以开发住宅所需资金作为投资，在取得土地使用权后进行土地及商品房的开发、销售、物业管理等工作。南**管厂以自有住宅用地约5亩土地作为投资。同年11月9日，南通**员会作出通计固（1999）322号《市计委关于同意晶体管厂生活区改造项目的批复》，同意南**体管厂及第三人中**司对晶体管厂生活区地块进行改造，共建设住宅5600平方米，其中晶体管厂职工集资建设住宅2200平方米，第三人中**司建设商品房3400平方米。12月28日，南通市国土规划局向第三人中**司、南**管厂颁发规土许（99）字104号《建设用地规划许可证》，注明用地项目名称为住宅，用地位置为市晶体管厂生活区，用地面积为5568平方米。

2000年9月18日，南通市国土资源局向第三人中**司、南**管厂颁发苏通国用（2000）字第0101065号《国有土地使用证》。

2001年1月3日，南通市国土规划局在南通港口规划设计院出具的设计号为00Z005的南**管厂生活区改造总平图上盖章同意该总平设计，该总平图上注明①号楼西侧临道路为物业管理办公。同年1月16日，南通**员会作出通建委基（2001）1号《批复》，内容为根**计委通计固（99）322号项目批文和国土规划局红线图，同意第三人中**司和南**体管厂对原晶体管厂生活区进行改造，开发建设两幢住宅楼及物业管理用房。详见港口规划设计院设计的总平规划图《00Z005》。同意该项目总平设计、建筑、结构设计。①②号楼底层为层高2.2米分户车库，一至五层为住宅，②号楼西侧临道路为四层、局部三层商业、物业管理用房。该项目的物业管理，原则上由南园路11号同一单位实施。同年9月7日，南通**理局向第三人中**司颁发建字编号2001147《建设工程规划许可证》，同意按平面图示红线位置新建晶体管厂生活区改造工程1号楼、2号楼，共计住宅面积3543平方米，办公用房面积为1463平方米，车库面积为580平方米。该证所附总平面图设计号为01Z02-1，图号为总施修1，该总平面图中①号楼未标注有物业管理用房，②号楼注明为住宅。

2002年1月10日，南通**理局向第三人中**司颁发通房销字第2002001号《商品房销售许可证》，注明南园路11号1、2、3幢建筑面积5575.73平方米，其中办公1463平方米，住宅4112.73平方米，另有车库面积580平方米。同年5月28日，南通市建设工程质量监督处出具《单位工程竣工验收监督记录》，同意三元小区1#、2#、3#楼竣工。9月2日，南通**理局产权监理处作出通房监测（2002）字第071号《关于南园路12号附1、附2幢房屋建筑面积的批复》，经现场勘查、测定计算，南园路12号附1幢、附2幢房屋总建筑面积为5572.82平方米，其中住宅建筑面积为3813.07平方米，办公用房建筑面积为1262.48平方米，阁楼建筑面积为497.27平方米，另有层高2.2米车库建筑面积为717.51平方米。11月4日，南通**理局产权监理处填发2002326附1办公007《产权登记证明单》，注明南园路12号附1幢办公一层开发单位为第三人中**司，建筑面积为289.38平方米，非住宅。

2003年8月13日，南通市建设局作出2003通建竣验（055）号《建筑工程竣工验收备案证明书》，认定晶体管厂生活区改造工程1-3号楼竣工验收符合《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求，备案文件收讫，资料齐全，准予备案。

2004年3月30日，第三人中**司向南通**理局产权监理处申请办理南园路12号附1幢办公一层的房屋所有权证。同年4月8日，南通**理局产权监理处向第三人中**司颁发南园路12号附1幢办公一层《所有权证》，证号为12107422。后第三人中**司将案涉房屋出售给第三人郁*并经被告南**管局转移登记在第三人郁*名下。两原告不服被告南**管局将案涉房屋登记在第三人中**司名下的行为，向本院提起行政诉讼。

本院认为

本院认为，根据被诉房屋登记时生效的《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。被告南**管局具有辖区内房屋权属登记管理的法定职权。

本案的争议焦点在于被告南**管局的被诉登记行为事实是否清楚、证据是否充分。

《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，第三人中**司向被告南**管局提交了建设用地规划许可证及附图、建设工程规划许可证及附图、建设工程竣工验收备案证明书等材料，其中建设工程规划许可证载明案涉1、2号楼为住宅和办公用房，被告南**管局据此将附1幢办公用房向第三人中**司颁发房屋产权证。该颁证行为所依据的材料符合法律规定的基本要求。

两原告主张南通**员会的《批复》及00Z005附图中均载明案涉项目中包含物业管理用房，据此认为被告南**管局未尽审查职责，将应当属于原告的物业管理用房颁发给第三人中**司的房屋登记行为违法。本院认为，两原告提供的证据虽然在案涉工程审批过程中客观存在，但不能以此证明案涉房产系物业管理用房。首先，从案涉工程审批文件形成的时间顺序看，建设用地规划许可证、《批复》及00Z005附图形成在前，建设工程规划许可证及附图形成在后。根据江苏**委会制定的《江苏省实施《中华人民共和国城市规划法》办法》（1997年修正）第二十五条、第二十六条规定，办理建设用地规划许可证时，城市规划行政主管部门对建设单位提交的规划设计总图或初步设计方案予以审核，办理建设工程规划许可证时，城市规划行政主管部门对建设项目设计方案、建设工程施工图等进行审核，确认符合城市规划要求后，核发建设工程规划许可证。从以上审批程序可以看出，某一建设工程在不同的审批阶段应当根据城市规划的要求出具不同的施工图纸，交由规划主管部门审批。办理建设工程规划许可证时提供的图纸是在规划设计总图或初步设计方案基础上的细化或者变更。《江苏省实施《中华人民共和国城市规划法》办法》（1997年修正）第二十七条规定，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续。本案中建设用地规划许可证及附图中规划有物业管理用房，建设工程规划许可证及附图未有此规划，但后者经规划主管部门审批认可，因此应当认定建设用地规划许可证及附图中相关内容已经在后一审批程序中进行了变更。建设工程规划许可系规划主管部门作出的已生效的行政行为，具有法律效力。至于该变更行为的合法性不在本案审查范围内，本院不予理涉。第二，从相关审批文件及附图的效力及承载的功能看，建设用地规划许可证是对使用土地的许可，建设工程规划许可证是对建设工程的许可，就建设项目所涉房屋的法律属性而言，是由建设工程规划许可证确定，建设用地规划许可证不具有划分不动产具体属性的功能，两原告仅凭建设用地规划许可证即认为案涉房产系物业管理用房，依据不足。第三，从本院对作出《批复》的建设主管部门及颁发建设工程规划许可证的规划主管部门的调查结果看，以上相关职能部门均反映《批复》及附图中关于物业管理用房的规划已经在后续的审批程序中进行了更改，应当以后续生效的法律文书中确定的内容为准。

至于两原告主张的被告南**管局超过规划许可面积违法颁证的问题。建字编号2001147号《建设工程规划许可证》中载明案涉工程1号楼、2号楼住宅面积3543平方米，办公用房面积1463平方米。而经南通**理局产权监理处测量，案涉工程1号楼、2号楼住宅面积为3813.07平方米，办公用房面积为1262.48平方米。可见，办公用房实际面积小于规划许可面积，故本案中并不存在被告南**管局扩大认定办公用房面积，将应当属于原告所有的物业管理用房作为办公用房违法颁证的事实。

需要说明的是，本案是对被告南通房管局作出的房屋登记行为的合法性及两原告主张能否成立进行的审查，并不涉及案涉工程是否应当配备物业管理用房的问题。

综上，被告南通房管局作出的被诉登记行为事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确。两原告的主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告南通市崇川**居民委员会、南园路**主委员会要求撤销被告南通市住房保障和房产管理局作出的南通房权字第号《房屋产权证》的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告南通市**区居民委员会、南园路**主委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院户名：南**政局，开户行：中**行南通市西被闸支行，帐号：4782）。

裁判日期

二〇一五年六月十日