周**诉沙洋**管理局、沙洋县人民政府及朱**、徐**房屋、土地行政登记二审行政裁定书

审理经过

原审原告周**诉原审被告沙洋**管理局、沙洋县人民政府及原审第三人朱**、徐**房屋、土地行政登记一案，已由沙**民法院于2015年6月8日作出（2015）鄂**行初字第00004号行政裁定书。原审原告周**不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月31日和2015年8月31日两次公开开庭审理了本案。上诉人周**的委托代理人姚**、被上诉人沙洋**管理局的行政机关负责人陈*、范**及其委托代理人况亚龙、被上诉人沙洋县人民政府的委托代理人余传友、李**、原审第三人朱**到庭参加了诉讼。原审第三人徐**经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，原告周**与第三人朱**原系夫妻关系，刘**与第三人徐**原系夫妻关系，刘**因交通事故于2014年8月去世。原告周**与第三人朱**于2000年4月21日在沙洋县民政局协议离婚，离婚协议约定位于沙洋县荷花大道三巷的房屋归原告周**所有，房屋当时未办理房产证，土地使用权证登记在朱**名下，土地使用权证编号为荆**（1998）字第03020103085号，该证载明该宗地性质为集体土地。周**与朱**离婚后仍在涉案房屋内居住。2008年12月10日朱**在沙洋**管理局办理了涉案房屋的初始登记，房产证编号为沙洋县房权证城区字第00011498号，房产证登记房屋所有权人为朱**，且无共有权人。2009年2月16日，朱**与刘**签订《售房协议》，将该房屋出售给刘**，两人到沙洋**管理局办理了相应的过户手续。同年2月19日，该房屋产权过户登记到刘**、徐**名下（房产证编号为沙洋县房权证城区字第00011640号）。2009年11月，刘**、徐**对房屋进行了加层、装修。2010年1月25日，刘**委托荆门市某地产咨询评估有限公司沙洋分公司对荆**（1998）字第03020103085号地块进行了土地价格评估，评估结论为土地使用权价格总额为14148.00元。2010年3月11日，涉案房屋宗地性质变为国有，沙洋县人民政府为朱**办理了涉案房屋的土地使用权证变更登记，变更后的土地使用权证编号为沙土国用（2010）第03020103085-1号。2010年3月22日，刘**交纳土地出让金5659元，土地使用权转让契税565.92元，2010年4月27日，刘**申请办理土地使用权证。2013年4月，该房屋被拆迁，并对刘**、徐**进行了拆迁补偿。2013年5月，因拆迁注销了涉案房屋的房产证和土地使用权证。2013年3月25日，周**向沙**法院提起民事诉讼，要求确认朱**与刘**签订的《售房协议》无效；由刘**、徐**返还拆迁补偿款65万元，我院于2013年7月31日做出（2013）鄂沙洋县民二初字第00007号民事判决书，驳回了周**的诉讼请求。2013年12月5日，荆门**民法院做出（2013）鄂荆门民三终字第00121号民事判决书，维持了一审判决。

一审法院认为

原审法院认为，原告周**与第三人朱**离婚时协议虽约定涉案房屋归原告周**所有，但当时该房屋尚无房产证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。因此，原告周**依离婚协议对涉案房屋享有的还只是债权，并不享有物权。2008年12月10日，对涉案房屋进行初始登记时，第三人朱**将涉案房屋登记在自己名下，而此时原告周**与第三人朱**已并非夫妻关系，故原告周**既不是房屋权属登记簿所记载的所有权人，亦不是房屋的共有权利人，其对涉案房屋享有的权利仅为债权，而本案诉争的诉讼标的为涉案房屋及土地的物权转移登记行为，原告周**作为债权人与物权转移登记行为没有行政法律上利害关系，不是本案适格的诉讼主体。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定驳回原告周**的起诉。案件受理费50元（已交纳），于本裁定书生效后退还原告周**。

上诉人诉称

上诉人周**上诉称，一审法院认为上诉人与涉案房屋物权转移登记行为没有行政法律上的利害关系，不是适格的诉讼主体，而驳回上诉人的诉讼请求，属于裁定错误。上诉人周**是本案适格的诉讼主体。1、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款及第二十五条之规定，与行政行为有利害关系的公民在其合法权益遭到行政行为侵害时，有权提起行政诉讼。2、上诉人对涉案的房屋基于之前的合法婚姻关系形成共同财产关系。在上诉人与朱**离婚时已约定房屋归上诉人所有。被上诉人沙洋**管理局未尽审查义务，进行了错误的初始登记，导致房屋登记在朱**名下。在此之后，被上诉人又违法为朱**与刘**、徐**办理了房屋转移登记，导致房屋登记在刘**、徐**名下。被上诉人沙洋**管理局违法进行转移登记的行为，增加了上诉人维权的难度。上诉人与该房屋具有直接的利害关系，是本案适格的原告。3、一审法院违反了《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条的规定，房屋登记在朱**名下，并不能成为认定上诉人与本案无利害关系的理由。一审法院以错误的登记行为来剥夺上诉人的诉权，不能让人信服。综上，上诉人周**请求二审法院依法撤销原审裁定；依法确认被上诉人沙洋**管理局为原审第三人朱**、刘**、徐**办理的房产转移登记行为违法；依法确认被上诉人沙洋县人民政府为原审第三人朱**、刘**、徐**办理的土地使用权转移登记行为违法。

本院查明

经审查，周**与朱**于2000年4月21日在沙洋县民政局协议离婚。离婚协议约定位于沙洋县荷花大道三巷的房屋归上诉人周**所有。该房屋当时未办理房产证。2008年12月10日朱**在沙洋**管理局办理了涉案房屋的初始登记，房产证登记房屋所有权人为朱**，且无共有权人。2009年2月16日，朱**与刘*平签订《售房协议》，将该房屋出售给刘*平，两人到沙洋**管理局办理了相应的过户手续。同年2月19日，沙洋**管理局将该房屋产权过户登记到刘*平、徐**名下，为其颁发了房产证编号为沙洋县房权证城区字第00011640号房屋所有权证。2013年5月14日，该证因拆迁被注销。1998年，该房屋宗地的土地使用权登记在朱**名下，土地使用权证编号为荆集用（1998）字第03020103085号。该房屋宗地性质变为国有后，2010年3月11日，沙洋县人民政府为朱**办理了涉案房屋宗地的土地使用权证初始登记，该土地使用权证编号为沙土国用（2010）第03020103085-1号。后来，转让方朱**、受让方刘*平提交了《国有土地使用权转让审批呈报表》。2010年3月22日，刘*平缴纳土地出让金，申请办理土地使用权转让手续。2010年5月6日，沙洋县人民政府为刘*平颁发了涉案房屋宗地的土地使用权证（沙土国用（2010）第03020203231号）。

本院认为

本院认为，本案诉争的是涉案房屋及土地的物权转移登记行为。在办理涉案房屋及土地的物权转移登记行为中，涉案房屋及土地的初始登记均在原审第三人朱**名下，无共有权人。且涉案房屋的初始登记时间为2008年12月10日，涉案土地变为国有土地后的初始登记时间为2010年3月11日，而上诉人周**与原审第三人朱**于2000年4月21日就已经协议离婚。故上诉人与原审第三人朱**虽在离婚协议中约定涉案的房屋归上诉人周**所有，但该债权约定发生在涉案房屋及土地初始登记在原审第三人朱**名下之前。被上诉人沙洋**管理局为原审第三人朱**、刘**、徐**办理涉案房屋的物权转移登记行为与上诉人周**并无关联，不存在法律上的利害关系。被上诉人沙洋县人民政府为原审第三人朱**、刘**办理涉案土地的物权转移登记行为与上诉人周**并无关联，不存在法律上的利害关系。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”、第四十九条第（一）项“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”之规定以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（一）项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的”之规定，应当裁定驳回原审原告周**的起诉。一审法院以上诉人作为债权人与物权转移登记行为没有行政法律上利害关系，不是本案适格的诉讼主体为由裁定驳回起诉正确，应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉人周**的上诉，维持原裁定。

本案不收取一、二审案件受理费。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年九月九日