安陆**有限公司与安陆市住房保障和房屋管理局行政登记二审行政判决书

审理经过

上诉人安陆**有限公司因房屋行政登记一案，不服湖北省安陆市人民法院（2015）鄂**初字第00068号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人安陆**有限公司（以下简称乾**司）的委托代理人李**、被上诉人安陆市住房保障和房屋管理局（以下简称安陆市房管局）的委托代理人胡小传、周**以及被上诉人谢*的委托代理人陈*、赵*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审判决认定事实如下：安陆市碧涢路202号（原59号）是一栋两层砖混结构楼房，本案诉争房产位于该楼房的二楼，建筑面积278.95平方米。该处房产原为乾**司所有，2003年12月2日转移登记到王军民名下，房产证号第a011721号。2004年12月20日转移登记到高元*名下，房产证号第a012400号。2004年12月29日转移登记到乾**司名下。2005年3月24日安**管局根据乾**司持有的房产证、乾**司当时法定代表人高元*与股东谢**签订的股权转让协议、乾**司全体股东签字同意将股东谢**更名为谢*的更名说明及高元*、谢**、谢*的身份证为该房产办理转移登记，将该房产过户登记到第三人谢*名下。

2004年11月28日经乾**司董事会研究，同意股东刘**（第三人谢*之母，又名刘**）退股，乾**司在2005年6月30日前退款248万元给刘**。因乾**司未能在约定的时间支付第一笔100万元，2005年3月18日乾**司法定代表人高元*与刘**股份的名义持股人谢**（第三人谢*伯父）签订股权转让协议，约定将涉诉房产抵偿给谢**。为方便办理过户手续，乾**司全体股东签字同意将股东谢**的名字变更为谢*。2005年8月2日，乾**司时任法定代表人蔡**重新向谢*之母刘**出具200万元欠据。

上诉人诉称

本案涉诉房屋在一直由原告乾**司管理使用，至今仍由乾**司出租。2010年本案第三人谢*向本院提起民事诉讼，要求排除妨碍收回房屋。本案原告乾**司随后向本院提起民事诉讼，要求确认本案涉诉房产归乾**司所有。2012年5月3日该案经本院一审，判决驳回乾**司诉讼请求。乾**司不服提起上诉，孝**级法院二审驳回上诉，维持原判。2013年湖北省检察院对该案提起抗诉，湖北**民法院作出（2013）鄂监二抗再终字第88号民事判决，认定“检察机关抗诉关于高*明转让诉争房产的行为属于个人行为，谢*取得房产是基于无权处分的抗诉理由不能成立＊＊＊；检察机关关于谢*取得诉争房产未支付对价的抗诉理由不能成立＊＊＊”，判决维持湖北省**民法院（2012）鄂孝感中民一终字第00315号民事判决。

一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房屋登记办法》的规定，安**管局是其辖区范围内负责房屋行政登记的行政机关，应当依法对其辖区范围内的房屋进行审核登记。安**管局在法定期限内仅向法庭提供了股权转让协议等证据材料，没有向法庭提供转移登记的申请及审批手续，应当视为没有证据，属于程序违法。从事实证据来看，仅凭股权转让协议和更名说明，不足以证明乾**司合法将涉诉房产转让给第三人谢*，所以安**管局办理转移登记的主要证据也不够充分。但乾**司和第三人谢谢*因涉诉房产的确权纠纷进行了民事诉讼，该民事诉讼经过一审、二审、再审等多次审理，案件事实已经明确，湖北**民法院在（2013）鄂监二抗再终字第88号民事判决中明确认定第三人谢*合法取得涉诉房产的所有权。《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条定“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实可以作为定案依据”，所以第三人谢*属于善意取得该不动产。乾**司提供的证据不足以证明第三人谢*在取得房产过程中采用了欺诈、胁迫等不正当手段，按照《物权法》第一百零六条的规定，第三人谢*已经取得该不动产的所有权。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，即使被告房屋行政登记行为违法，为维护交易安全和保护善意第三人的合法权益，对该登记行为也不予撤销。

一审法院判决：依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十八条、《物权法》第一百零六条和《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决确认被告安陆市住房保障和房屋管理局2005年3月24日向第三人谢*颁发的A012400号房屋所有权证及相应的房屋登记具体行政行为违法。案件受理费50元由被告安陆市住房保障和房屋管理局负担。

上诉人乾**司上诉称：

（一）安陆市房管局作出的涉案房屋行政登记行为时间是2005年，其作出行政登记行为，上诉人并未提出申请，也未加盖上诉方的公章，在案证据均已证实上诉人并不知情，均是案外人高*明个人行为。上诉人直至谢祎于2011年3月向安**民法院提起诉讼要求排除妨害之时，上诉人才知道安陆市房管局作出上述行政登记行为。上诉人于2014年4月16日向安**民法院提起行政诉讼，起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起未超过20年。上诉人提起行政诉讼没有超过法定起诉期限。

被上诉人辩称

（二）安**管局作出的涉案房屋行政登记行为违法。作为房地产主管行政部门，在实施房地产转移登记具体行政行为时，适用应是原**设部发布施行的《房屋登记管理办法》（后简称办法）。该办法第33条规定，房屋权属转移登记应当提交下列资料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.房屋所有权证书；4.证明房屋所有权发生转移的材料和其他资料。庭审中，安**管局辩称根据其作出的行政行为时间应适用《城市房屋权属登记管理办法》，即使是该办法第十一条、第十七条也明确作出规定，房屋权属登记应由权利人申请，申请转移登记，权利人应提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明文件等。可见，权利人申请是房屋产权转移登记的必经程序，很明显，本案中，安**管局并没有严格按照这一法定程序进行操作，在权利人（即上诉人）根本没有提出转移登记申请，没有委托他人进行转移登记申请，也没有向安**管局提交任何身份证明，没有权利人（即上诉人）与第三人任何交易情况和权利人确认盖章的情况下就草率地将房屋转移过户登记给了第三人，未尽到起码的风险审查注意义务，主观上具有明显的过错，客观上也违反了法定程序。

本院查明

（三）谢*并未合法取得涉案房屋的所有权。1.安**管局将涉案房屋登记在谢*名下的依据的是案外人高**与谢**签订的一份与涉案房屋登记没有任何关联的《股权转让协议》，而所谓股权的转让首先是其个人行为，转让的也是其个人在原告处股份权利，而并非原告的财产权，因此，高**转让个人股权与上诉人所有的房屋没有任何关联性。2.根据谢*陈述，刘**的退股款为248万元，而在案证据证实，确定上述退股款数额后上诉人已经通过各种方式分三次偿还了48万元。其中一次为10万，一次为25万，只是其中13万元退还后刘**没有出具条据。但48万支付完毕后蔡**重新出具200万欠条并在条据上注明以前所有其他条据作废，而且在这200万欠条之后，刘**也没有提供蔡**欠款的证明，因此进一步印证48万元已结清。同时，上述200万刘**也是通过人民法院诉讼后蔡**以其他房屋及现金的方式偿还。况且，在所有的行政登记证据中，也均无涉案房屋系抵偿48万元欠款或与48万欠款有关联的任何证据。故系列证据及事实充分证明上述欠款已经全部偿还完毕，第二被上诉人所谓以房抵债之说纯属牵强附会。3.在一审过程中，上诉人向一审人民法院提出申请，对涉案房屋2005年的价值进行鉴定，并将鉴定结论作为证据提供。一审法院认可并受理，同时由一审法院司法技术科组织对上述房产价值进行鉴定。但在历时近半年之久，该鉴定却悬而不决没有结论，也没有给上诉人任何说明。这种不合常理的现象一审法院从未出现过，因此不得不让上诉人认为有人为因素刻意阻碍鉴定结论的产生而想达到某种目的，故在一审法院杳无音讯的情况下，上诉方同时另行委托安陆市局价格认定分局对涉案房2005年的市场价值进行鉴定并将鉴定结论向一审提交。该局系本地域具备有对房屋、土地价值进行鉴定的专业机构，同时，该局地处涉案房屋所在地，掌握安陆市房屋价值的第一手资料，见证安陆房产兴衰的全部过程。故其评估结论真实、有权威、可信度高。根据该局的鉴定报告结论可以证实，涉案房屋当时的市场价值近70万元，因此，不论谢*以任何借口，都不能自圆其说支付了对等价款。4.谢*在本案一、二审过程中，一直把湖**高院（2013）鄂监二抗再终字88号民事判决书作为定案的依据。虽然《最**法院关于审理行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实可以作为定案依据”。但纵观本案，本案为行政诉讼，诉讼的焦点即安**管局2005年作出的涉案房屋行政登记行为是否合法，是否该撤诉。首先，安**管局作出的具体行政行为时间为2005年。而谢*认为可以作为定案依据的判决文书为2013年的判决文书，是作出行政行为之后八年，用2013年的判决书来支持8年前的行政行为是不正确的。其次，谢*所言的判决书，系本案上诉人发现安**管局作出的违法行政登记行为后向人民法院提起的确权之诉，该案一、二审以及高院的判决均是没有支持诉讼请求驳回起诉，实体判决部分并无确定本案争议房产系谢*合法拥有。同时，即便有认定，本案安**管局作出的行政登记行为违法在先，也应该先撤销，然后再依据人民法院生效判决文书进行登记，而不能本末倒置，用一个8年后并无实体判决内容的判决书来确认8年前本不合法的行政行为的合法性。5.湖**高院（2013）鄂监二抗再终字88号民事判决中有部分与事实是相违背的：首先，乾**司现有证据能证明其已支付了48万中的35万，只是已支付的13万元刘**没有出具凭证而已，且35万已支付凭证是刘**亲笔出具的退股款收据。而该判决中却以“不能提供充分证据证实”否认与事实完全违背。其次，该判决认为“原一、二审判决认定谢*就诉争房屋以该部分退股款支付了相应的对价并无不当”显然与事实有悖。所谓“对价”就是价格相符，涉案房屋的价值是多少呢，原案件审理过程中并未评估，在没有对涉案房屋进行评估的基础上谈对价均是空谈！现有证据已证明上诉方已支付了48万元，即使刘**不认可其中的13万元，“对价”之说显然与事实不符。6.涉案房屋自安**管局违法登记在谢*名下至今，一直由上诉人在管理、使用、受益是在案证据均已证明、也是一审法院查明认定以及诉辩双方认可的事实，也足以印证涉案房产根本不为其所有。

综上，安**管局作出的房屋行政登记行为违反法定程序，谢*作为受益行政行为相对人，并无支付等额价款，其房产取得也非善意取得。安**管局的违法房屋行政登记行为给上诉人带来巨大经济损失。请求二审法院确认安陆市住房保障和管理局2005年3月24日向谢*颁发A012400号房屋所有权证及相应的房屋登记具体行政行为违法并依法应予以撤销。

被上诉人安**管局答辩称：答辩人是根据上诉**有限公司法定代表人高元*和谢**签订的股权转让协议、乾**司验资事项说明、乾**司房地产证注销的情况下，将房产办理转移登记给谢*，在登记中虽然存在瑕疵，但转移登记是双方的真实意思表示，并且已被安陆市人民法院确认向谢*颁发的A012400号房屋所有权及相应的房屋登记具体行政行为违法。谢*善意取得转移登记的房产的事实已经湖北**民法院（2013）鄂监二抗再终字第88号民事判决书终审确认，法院的判决不应撤销对第三人的登记行为。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人谢*答辩称：

（一）上诉人因安陆市住房保障和房屋管理局房屋行政登记不服提起行政诉讼已超过诉讼时效。上诉人2005年3月24日已经明确知道其行政行为，本案并不适用《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条。

（二）上诉人将房产转移登记给原审第三人是其真实意思表示。2005年3月18日就是《股权转让协议》签订日。同日同时签订的《更名说明》，该说明就是为了根据《股权转让协议》将房产证办在刘**之子谢*名下。否则刘**已退股，将谢**更名为谢*，“望董事会接纳”不合情理。全体股东“高元明、蔡**、谢**、池**”在《更名说明》上签字是全体股东对《股权转让协议》认可的最好证明。

（三）答辩人谢*已善意对价取得诉争房屋所有权。上诉人在二审提供的房屋价格鉴定是无效证据：1.根据行政诉讼证据规则的规定，不属于新证据；2.是单方委托作出的鉴定；3.鉴定人没有房屋鉴定的资质；4.该鉴定和当时的实际市场价格明显不符；5.没有征询相关当事人的意见；6.民事诉讼已对原审第三人善意对价取得依法认定，无需再作鉴定。

（四）物权的归属，人民法院有确权的权利，上诉人选择民事诉讼确权，诉争房屋已经人民法院一、二审和再审终审确权给原审第三人合法所有。（2013）鄂监二抗再终字第88号民事判决书可以推定全体股东对转让诉争房产抵偿退股款是知情并认可的。而乾**司虽主张该48万元已用现金抵偿，但不能提供充分证据证实，应承担举证不能的法律后果，因此认定谢*就诉争房屋以该部分退股款支付了相应的对价并无不当。综上，上诉人将诉争房产抵偿给原审第三人，通过房产局的办理转让登记，并且经过法院民事诉讼一审二审和再审终审裁判确权，已经确权该诉争房产为原审第三人谢*所有。且上诉人早已超过诉讼时效，请求中级人民法院依法驳回上诉，维持原判。

上**丰公司二审期间提供了安陆市**定分局对涉案房屋2005年的市场价值进行鉴定并将价格鉴证结论向本院提交。该证据拟证明该局的价格鉴证结论可以证实，涉案房屋当时的市场价值近70万元，证明目的是谢*没有支付房屋的对等价款。

被上诉人谢*质证认为，上诉人在二审提供的房屋价格鉴定是无效证据：1.根据行政诉讼证据规则的规定，不属于新证据；2.是单方委托作出的鉴定；3.鉴定人没有房屋鉴定的资质；4.该鉴定和当时的实际市场价格明显不符；5.没有征询相关当事人的意见；6.民事诉讼已对原审第三人善意对价取得依法认定，无需再作鉴定。

本院经审核认定：上诉人乾**司在二审中提交的价格鉴定意见是单方面申请鉴定的结论，没有法院的委托授权，鉴定程序违法，相对方不予认可，本院不予采信。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，安**管局是其辖区范围内负责房屋行政登记的行政机关，应当依法对其辖区范围内的房屋进行审核登记。安**管局在法定期限内仅向一审提供了股权转让协议等证据材料，没有提供转移登记的申请及审批手续，应当视为没有证据，属于程序违法。从事实证据来看，仅有股权转让协议和更名说明，不足以证明乾**司合法将涉诉房产转让给第三人谢*，所以安**管局办理转移登记的主要证据不足。但上诉人乾**司和被上诉人谢*因涉诉房产的确权纠纷进行了民事诉讼，该民事诉讼经过一审、二审、再审等审理，湖北**民法院在（2013）鄂监二抗再终字第88号民事判决中明确认定谢*合法取得涉诉房产的所有权。生效的人民法院裁判文书确认的事实可以作为定案依据，确认原审第三人谢*已经取得该不动产的所有权。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，即使房屋行政登记行为违法，为维护交易安全和保护善意第三人的合法权益，对该登记行为也不予撤销。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应予以维持。上诉人以安**管局作出的房屋行政登记行为违反法定程序，谢*作为受益行政行为相对人，并无支付等额价款，其房产取得也非善意取得的上诉理由不能成立，其请求确认安陆市住房保障和管理局2005年3月24日向谢*颁发A012400号房屋所有权证及相应的房屋登记具体行政行为违法并依法应予以撤销的上诉请求本院不予支持。

综上，一审法院作出驳回原告安陆**有限公司诉讼请求的判决并无不当，本院应予以维持。上诉人安陆**有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月七日