李**与中国农业**圳罗湖支行行政登记一案二审行政判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人深圳市规划和国土资源委员会房地产管理行政登记纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法行初字第54号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，深圳市XX区XX路XXXX阁XXX房（以下简称“涉案房产”）原登记在原告名下，原告所占份额为100%。2011年7月20日，原告向罗*成出具《委托书》一份，具体内容为：“委托人：王**，受托人：罗*成。我拥有的位于深圳市XX区XX路XXXX阁XXX房产，现委托上述受托人为我的代理人，在本人份额内以委托人的名义在代理期限2011年7月20日至2013年7月20日内均可办理如下所列明的全部事项：……6、转卖上述房产，签署《房地产买卖合同》、办理买卖合同及相关手续、领取买卖合同公证书、全权办理房产过户、领取《房地产证》，并向国土局或深圳**登记中心转移登记相关询问、签署转移登记申请表询问笔录等。出售此套物业并到地产公司签署三方买卖合同和首期款收据，收取监管在地产公司或银行的定金或首期款。到国家税务机关申请免税及代交税费……代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续我均予承认。受托人有转委托权。”上述《委托书》在深**证处办理了公证手续，公证书号为（2011）深证字第105216号。2012年11月27日，罗*成代表原告与本案第三人李**签订《深圳市二手房买卖合同》，约定原告将涉案房产以765709元的价格转让给第三人李**。同日罗*成与李**共同向被告提交了：《深圳市房地产转移登记申请表》、《房地产转移登记询问申请人记录》、身份证明、《委托书》及家庭成员情况申报表、户口本、无婚姻登记记录证明、契税减征申报表、税款计征申*、房产证、《买卖合同书》等材料。上述材料的卖方签名处均由原告委托的代理人罗*成签署。其中《房地产转移登记询问申请人记录》中罗*成回答：所申请登记之房地产无其他共有人。被告于当日向第三人李**发放了9C-212063975号《房地产登记业务受理通知书》。2012年11月29日，被告办理了涉案房产的转移登记，并为第三人李**发放了深房地字第30007023XX号《房地产证》。原告不服被告的上述房产转移登记行为，遂向该院提起行政诉讼。另查，第三人李**与第三人农**支行于2012年12月26日签订了《个人担保借款合同》，约定第三人李**向第三人农**支行借款190万，用作房屋装修，并提供涉案房产作为借款的抵押担保物。两第三人于2012年12月27日办理了抵押登记。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。《深圳经济特区房地产登记条例》第十七条规定，申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应当向登记机构提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。第三十七条第一款规定，申请转移登记，应当提交下列文件：（一）《房地产转移登记申请书》；（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）买卖合同书，或者赠与书，或者继承证明文件，或者交换协议书，或者人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或者有关行政机关的行政决定书，或者分割的协议书。本案中，被告办理涉案房产的转移登记时，申请人提交了《房地产转移登记申请书》、房地产权利证书、身份证明、《深圳市二手房买卖合同》及经过公证的《委托书》，其中《委托书》第6条约定，受托人罗*成可以代原告转卖涉案房产、签署《房地产买卖合同》……并回答国土局或深圳**登记中心转移登记相关询问、签署转移登记申请表询问笔录等，故罗*成有权在《深圳市二手房买卖合同》、《房地产转移登记申请书》及《房地产转移登记询问申请人记录》中代原告签字。由于罗*成在接受询时回答涉案房产无其他共有人，故被告在审核了申请人所提交的材料系真实的情况下办理涉案房产的转移登记符合法律法规的相关规定。原告主张被告未询问其本人故转移登记程序违法的主张不成立。此外，原告主张涉案房产属夫妻共同财产，及委托人罗*成与第三人李**系恶意患通骗取其房产，假使原告的上述主张成立，也不能构成撤销被告房产转移登记具体行政行为的法定理由，原告应当另循其他法律途径解决。至于原告提到涉案房产契税税率不合法问题，因被告系代税务部门征收税款，故该问题不属于本案具体行政行为审查的范围。综上，原告要求撤销被告作出的涉案房产转移登记具体行政行为无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。综上，原审法院依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告王**的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人王**因不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求依法撤销深圳**法院(2014)深福法行初字第54号行政判决书；2、被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：1、房产交易登记时申请人不在场也不知情，不是上诉人的真实意思表示办理房产登记手续时，上诉人并不在场，同时对于罗*成与李**之间的交易行为也不知情。“房地产转移登记询问申请人记录”是由罗*成代签，在第1条“本人是否为所申请登记之房地产所有人”中填写的为“是”，在上诉人本人没有到场，罗*成亦非房地产的所有权人，为何填写“是”？被上诉人明知罗*成为代理人而不是房地产的所有权人而仍然办理了有关的手续，可见上述的登记行为时有错误的。根据《房屋登记办法》第18条规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。《物权法》第十二条规定；“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。申请人并不在场，也没有直接询问申请人本人，何以证明“房地产转移登记询问申请人记录”中的内容就一定是申请人的真实意思表示？登记机构并没有尽到查验义务，在办理登记时上诉人根本不知情，李**房屋登记日期是2012年11月29日，而上诉人在2013年10月23日才知道房子已经过户给李**，所以“房地产转移登记询问申请记录”中的内容不是上诉人的真实意思表示。原审法院认为被上诉人在审核了罗*成所提交材料系真实的情况下办理的事实认定错误。2、该涉案房产是夫妻共有财产，隐形共有人的合法权益受到侵害。“房地产转移登记询问申请人记录”第3条“除本人外，所申请登记之房产是否有其他共有人”中填写“否”，但是此房产为夫妻婚姻关系存续期间取得的房产，为夫妻共有财产，上诉人的配偶实为隐形共有人。房产实际上是有共有人的。《中华人民共和国物权法》第95条规定，“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4款规定，“共有房地产，未经过共有人书面同意的，不得转让。”而被上诉人没有经过共有人同意，而转移登记了他人的房产，侵犯了上诉人配偶的权利。3、该登记行为实际是罗*成与第三人李**恶意串通的结果。代理人罗*成与第三人李**事实上是同一公司**保有限公司的股东。两人在上诉人不知情的情况下，采取隐瞒、欺骗的手段在房产登记中心办理相关的手续，也因为被上诉人没有尽到审慎注意义务，在罗*成与李**恶意串通的情况下骗取被上诉人办理了相关手续。特别提示：上诉人于2013年10月23日，发现房子被过户，罗、李二人于29日就办理完毕股权转让及工商登记手续。行为目的显而易见。退一万步说，即使被上诉人的房屋登记具体行政行为不违反法律规定，被上诉人只是尽到了形式上的审慎注意义务，但只能证明自身无过错，并不等于其登记行为必然合法。由于争诉的房产存在恶意串通的行为，因此物权登记的基础是存在重大瑕疵的，登记行为不具有合法性，依法应当予以撤销。原审法院也要对被诉房屋登记行为进行全面审查，在查明诉争房屋真实情况的基础上做出客观，公正的判决。综上所述，请求二审法院判如所请。

被上诉人辩称

被上诉人深圳市规划和国土资源委员会辩称，一、被上诉人下属深圳**登记中心（以下简称“登记中心”）对涉案房产做出的转移登记具体行政行为合法、有效，依法应予维持。（一）2012年11月27日，上诉人王**的代理人罗*成与第三人李**共同向登记中心提交《深圳市房地产转移登记申请表》、《房地产转移登记询问申请人登记表》、《二手房买卖合同》、身份证明材料、（2011）深证字第105216号《公证委托书》、深房地字第30001498XX号《房地产证》等房地产转移登记申请资料，申请将XXXX阁XXX房产（以下简称“涉案房产”）转移登记至第三人李**名下。登记中心受理申请后，经审核，申请人提交的资料齐全、权属清楚，该申请符合《物权法》第十二条、《深圳经济特区房地产登记条例》第十七条和第三十七条关于办理房地产转移登记的规定，同时也符合房地产限购政策的有关规定。因此，登记中心依据申请人的申请于2012年11月29日核发深房地字第30007023XX号《房地产证》，登记中心已尽法律规定的审查义务，该具体行政行为合法有效。（二）根据上述事实，被上诉人在此次转移登记前将涉案房地产登记在上诉人名下，根据《物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”的规定，上诉人授权罗*成将涉案房产出售给第三人李**并申请办理房地产转移登记，是依据上述规定依法行使房地产权利的表现。二、上诉人的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据。（一）上诉人提交的经公证的委托书中，第六条载明，上诉人的委托代理人罗*成的代理期限包括“转卖上述房产……并回答国土局或深圳**登记中心转移登记相关询问、签署转移登记申请表询问笔录等”事项，因此，上诉人的代理人罗*成在申请涉案房地产转移登记时所签署的笔录均具有法律效力，对被代理人也具有法律上的约束力。综上，上诉人所称涉案房地产转移登记行为非其真实意思表示，与事实不符。（二）根据《深圳经济特区公证条例》第二条“本条例所称的公证，是指公证处依法证明法律行为、事件和文书的真实性、合法性的行为”以及第二十二条“公证书具有法律上的证明力，应当作为人民法院、仲裁机构、行政管理机关认定事实的根据”的规定，登记中心依据申请人提交的经公证的委托书及其他申请资料对涉案房屋进行转移登记，已尽合理审慎职责，符合法定程序。（三）如前所述，上诉人已出具委托书，授权罗*成专卖涉案房地产及办理有关手续，登记中心办理涉案房地产登记，申请资料齐全、权属来源清楚，办理程序合法。即使涉案房产属于夫妻共同财产及罗*成与李**系恶意串通骗取其房地产，也不构成撤销涉案房地产转移登记的法定条件，上诉人应另循法律途径解决。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

原审第三人中国农业**圳罗湖支行述称，我方与原审第三人李**签订的《个人担保借款合同》是合法有效的，请求法院依法保护我们的抵押权和借款债权。

原审第三人李**未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。

本院查明

原审法院认定的事实，该院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点在于，被上诉人作出被诉房地产转移登记行为是否尽到法定的审查职责？

根据《深圳经济特区房地产登记条例》第十七条规定，申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应当向登记机构提交申请人的委托书。本案中，上诉人系涉案房产在被诉转移登记行为发生之前的唯一产权人，其代理人罗*成持经公证机关公证的委托书代理上诉人到被上诉人办理转移登记，且该《委托书》约定，受托人罗*成可以代原告转卖涉案房产、签署《房地产买卖合同》……并回答国土局或深圳**登记中心转移登记相关询问、签署转移登记申请表询问笔录等。因而，被上诉人在作出被诉转移登记行为前，对申请人身份方面的审查已经尽到了审查职责。又根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十七条第一款规定，申请转移登记，应当提交下列文件：（一）《房地产转移登记申请书》；（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）买卖合同书，或者赠与书，或者继承证明文件，或者交换协议书，或者人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或者有关行政机关的行政决定书，或者分割的协议书。本案中，上诉人之代理人在提交经公证机关公证的委托书的同时，还提交了《房地产转移登记申请书》、房地产权利证书、身份证明、《深圳市二手房买卖合同》等资料，被上诉人审查核对了资料，并进行了询问，因而，其已经尽到了审查职责。上诉人提出的被上诉人未尽到审查职责之主张，缺乏事实依据和法律依据，依法应不予支持。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十二月一日