徐**与乌鲁木齐市住房保障和房产管理局房屋行政登记二审行政判决书

审理经过

上诉人徐**因与被上诉人乌鲁木齐市住房保障和房产管理局（下称市房产局）及原审第三人陶金房屋行政登记一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙行初字第34号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人徐**的委托代理人侯**、被上诉人市房产局的委托代理人李**、苏**，原审第三人陶金的委托代理人陶**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院判决认定，2008年3月28日，市房产局给第三人陶金颁发了位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路6号明慧园小区2栋603室，房屋总层数13层，所在层数6层，框架结构，建筑面积为178.08平方米房屋的房屋所有权证。房产证号为乌市沙依巴克区字第2008013329号。2013年3月17日，吐某喀什地区（2013）喀地证民字第0138号委托公证书，作为陶金委托代理人向市房产局申请将位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路6号明慧园小区2栋6层603室房产转移登记至第三人李*名下，并提交了乌鲁木齐市房屋权属转移登记申请表、身份证明、委托公证书、契税完税证、房产转让合同书，后市房产局给第三人李*颁发了乌房权证沙依巴克区字第2013330603号房屋所有权证。

2013年3月20日，李*出具了《委托书》，委托孙某某办理乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路6号明慧园小区2栋6层603号房产的如下事项：1、代为办理该房屋查阅档案、复印档案；2、代为办理该房转让过户手续、签订《房产转让合同》、缴纳契税、维修基金等相关费用、代收售房款、代建楼盘、办理房产证、领取房产证；3、代为办理该房的抵押、解押、延押相关手续、领取他项权证；4、代为办理该房土地使用证相关手续及领取土地证；5、代为办理该房土地使用证过户手续、签订《土地使用权转让合同》、领取土地证等相关事宜；6、代为办理银行资金监管、解冻、划转业务及领取银行资金监管的房款、网上挂牌交易相关手续；7、代为办理该房的银行二手房按揭贷款手续，签订借款抵押合同、银行借据及相关文件、领取银行公证书；8、代为办理赋予强制执行效力的债权文书公证手续及签订相关法律文书；9、代办水、电、天然气、闭路电视等的过户手续；10、代为办理该房地产过户及按揭贷款过程中的一切相关事宜及公证事宜。2013年3月21日，新疆维吾尔自治区公证处对该《委托书》出具了（2013）新民证字第6560号公证书。

2013年3月20日，李*将位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路6号明慧园小区2栋6层603室房屋抵押于李*甲并办理了房屋抵押登记。2013年7月11日，在李*未归还抵押贷款的情况下，李*甲与李*的委托代理人孙某某持（2013）新民证字第6560号公证书共同向市房产局出具了李*已归还抵押贷款，申请解除房产抵押的解押通知书，市房产局依据解押通知书解除了李*、李*甲抵押登记。同日，李*的委托代理人孙某某持（2013）新民证字第6560号公证书与徐**申请将该房产转移登记至徐**名下，并提交了2013年7月11日孙某某作为李*委托代理人和徐**签订的《房产转让合同书》，该房屋转让款为75万元。后市房产局给徐**颁发了乌房权证沙依巴克区字第2013389145号房屋所有权证。

上诉人诉称

2013年8月，陶*向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（下称沙**院）提起行政诉讼，要求确认市房产局给李*颁发的乌房权证沙依巴克区字第2013330603号房屋所有权证无效，经审查，因吐某所持乌房权证乌市沙依巴克区字第2008013329号房屋产权证为假冒证书，故沙**院于2013年10月30日作出（2013）沙行初字第11号行政判决书判决：确认市房产局给李*颁发的乌房权证沙依巴克区字第2013330603号房屋所有权证的具体行政行为无效。后陶*、市房产局、徐**均不服判决，上诉至乌鲁**人民法院。2014年1月19日，乌鲁**人民法院以（2014）乌中行终字第1号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。另查，（2014）乌中行终字第1号行政判决书本院认为部分载明：“李*向市房产局提交的重要文件即委托公证书与乌房权证沙依巴克区字第2008013329号房屋产权证均系虚假证书，该虚假证书直接导致市房产局办理的房屋权属转移登记欠缺合法事实的基础，该行政行为应确认无效。无效的民事法律行为自始无效，陶*在本案中并无过错，市房产局未认真审查房屋转移登记要件，在未与房屋所有权人核实的情况下，遂将陶*所有的房产过户至李*名下，负有不可推卸的责任。为减少当事人诉累，市房产局作为行政机关应及时纠错，将陶*所属房屋恢复至其名下。”根据法院判决及《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十五条第一项规定，市房产局作出了乌房管（2014）19号《关于注销徐**乌房权证沙依巴克区字第2013389145号房屋所有权证的决定》。

原审法院认为，1、市房产局是乌鲁木齐市房屋权属登记管理工作的行政主管部门，具有核发、注销房屋所有权证的行政主体资格。乌鲁**人民法院（2014）乌中行终字第1号行政判决书确认：“市房产局未认真审查房屋转移登记要件，在未与房屋所有权人核实的情况下，将陶金所有的房产过户至李*名下，负有不可推卸的责任，为减少当事人诉累，市房产局作为行政机关应及时纠错，将陶金所属房屋恢复至其名下。”因此，市房产局作出乌房管（2014）19号《关于注销徐**乌房权证沙依巴克区字第2013389145号房屋所有权证的决定》具有相应的事实依据；2、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十五条规定：有下列情形之一的，除通过更正可以补救的外，登记机构应当依职权进行注销登记，并书面告知有关当事人：（一）房屋权属登记申报材料不实的；（二）登记机关工作失误造成房屋权属登记不实的；（三）有关国家机关持已经生效的法律文件，要求办理注销登记的；（四）法律、法规规定的其他情形。本案市房产局根据上述规定，依法作出乌房管（2014）19号《关于注销徐**乌房权证沙依巴克区字第2013389145号房屋所有权证的决定》，具有相应的法律依据。市房产局在作出注销决定时未依法引用相关法律规定，具有一定瑕疵，法院依法予以司法建议；3、第三人陶金房屋位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路6号明慧园小区2栋603室，房屋总层数13层，所在层数6层，建筑面积为178.08平方米，2013年7月11日，李*委托代理人孙某某和徐**签订的该房屋转卖合同约定房屋总价为75万元属实，根据该房屋地段、面积、结构，徐**给付的房屋价款不属于合理的价款，故徐**善意取得的理由不能成立。综上，市房产局作出的注销决定的具体行政行为事实清楚，符合法定程序，徐**的诉讼请求不能成立。依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，原审法院判决：驳回徐**要求撤销市房产局作出的乌房管（2014）19号《关于注销徐**乌房权证沙依巴克区字第2013389145号房屋所有权证的决定》的具体行政行为的诉讼请求。

上诉人徐**不服原审判决，向本院提起上诉称，1、涉案房屋系我善意取得。我于2013年7月12日通过转让，取得位于乌市沙区友好北路6号明慧园小区2栋6层603室房屋，市房产局亦给我核发了房屋产权证。同年8月，我将此房又转让给赵某某，并签订了转让合同，我依转让合同交付了房屋，并办理了委托办理过户的委托公证书，履行了协助过户的义务。2014年2月13日，市房产局在无任何法律依据的情况下，作出了注销我房产证的决定，对此，我复议至新疆维吾尔自治区住房和城乡**设厅（下称**设厅），同年9月5日，**设厅维持了市房产局的行政决定。我对此不服，向原审法院提起诉讼。市房产局作出注销我房产证的决定，严重侵害了我的合法权益。首先，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，市房产局在未认真调查的情况下，其任意注销我的房产证，有悖于行政合理和合法性原则；其次，我取得涉案房屋无任何过错，我在办理房屋过户手续时，已尽到了应有的注意义务，作为善意的有偿取得涉案房屋的第三人，我在交易过程中，无任何过错，原审法院以我买受涉案房屋价款不合理为由，认定我非善意取得无法律依据；再次，市房产局在未与房屋所有权人核实的情况下，将陶金所有的房屋过户至李*名下，负有不可推卸的责任，其应承担错误登记给他人造成的损害。综上，原审判决错误，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人市房产局辩称，2013年3月17日，吐某喀什地区（2013）喀地证民字第0138号委托公证书，作为陶金委托代理人向我局申请将位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路6号明慧园小区2栋6层603室房产转移登记至第三人李*名下，并提交了乌鲁木齐市房屋权属转移登记申请表、身份证明、委托公证书、契税完税证、房产转让合同书。经审查，我局给第三人李*颁发了乌房权证沙依巴克区字第2013330603号房屋所有权证。同年3月20日，李*将房屋抵押于李*甲并办理了房屋抵押登记。同年7月11日，在李*未归还抵押贷款的情况下，李*甲与李*的代理人孙某某持李*2013年3月21日出具的（2013）新证民字第6560号授权委托公证书共同出具了李*已归还抵押贷款，申请解押，我局依据解押通知书解除了李*、李*甲抵押登记。同日李*的代理人孙某某持李*的授权委托公证书与徐**申请将该房产转移登记至徐**名下。之后，我局给徐**颁发了乌房权证沙依巴克区字第2013389145号房屋所有权证属实。2013年8月，涉案房屋所有权人陶金向原审法院提起行政诉讼，要求确认颁发李*房屋所有权证的具体行政行为无效，后原审法院以（2013）沙行初字第11号行政判决书判决：乌鲁木齐市住房保障和房产管理局给李*颁发的2013330603号房屋所有权证的具体行政行为无效。判决作出后，我局、陶金、徐**均不服判决，上诉至乌鲁**人民法院。2014年1月19日，乌鲁**人民法院以（2014）乌中行终字第1号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。根据法院判决及《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十五条第一项规定，我局依法作出了注销徐**房屋所有权证的决定。综上，我局作出的注销房屋登记的行政行为是履行法院判决书的行为，依据明确、事实清楚、程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

第三人陶金述称，我依法取得位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路6号明慧园小区2栋6层603室房产的产权证，在我不知情的情况下，我所有的房屋被他人转让实属无理，上诉人徐**非善意取得。市房产局作出撤销徐**房产证的决定是对以前不符合法律规定办理房产证行为的纠错行为。上诉人上诉无理，请求二审法院依法驳回其上诉请求。

经本院审理查明事实与原审认定事实一致.

另查明，1、2014年2月13日，市房产局作出乌房管（2014）19号《关于注销徐**乌房权证沙依巴克区字第2013389145号房屋所有权证的决定》，徐**不服向**设厅提起行政复议。2014年9月5日，**设厅以新建复（2014）3号行政复议决定书驳回徐**的行政复议请求。

2、本院于2015年3月30日向孙某某就其作为李*的委托人一事进行调查，其称：“我与李*没有关系，李*为了贷款找到典当行想抵押房屋借款，王某某知道后将李*介绍给李*甲，李*甲为了保险起见让李*找担保人，王某某找到我为李*作担保，承诺给我一定佣金…..李*借款到期未还，只有解押后房屋卖掉才能变现，李*甲要求将房屋解押并出卖……李*甲说了解到李*拿房屋的过程是有问题的，她担心房屋有问题就急着让我帮忙卖掉……”。

3、本院于2015年3月19日对徐**就涉案房屋转让一事调查时，其称：“我75万购得涉案房屋，2013年7月12日取得房产证，同年8月9日卖给赵某某”。

4、本院于2015年对李*调查时，其称：“我经艾*介绍认识了王姓男士，又通过王姓男士认识了李*甲。王姓男士去看了涉案房屋谈好价款为120万元后，让他带款去房产局办理抵押手续。李*甲扣除10万元后，将110万元借款付于我…..我与孙某某不认识，也未给其出具过委托书，我去公证处办理公证时，只有我、王姓男士和李姓女士三个人去的。

5、本院于2015年3月20日对李*甲进行调查时，其称在将涉案房屋出售给徐**过程中，其女儿与徐**认识并结婚。

6、李*因涉嫌合同诈骗已被检察机关提起公诉。

以上事实有市房产局给陶*颁发的乌房权证乌市沙依巴克区字第2008013329号房产证、李*颁发的乌房权证沙依巴克区字第2013330603号房产证、徐**颁发的乌房权证涉依巴克区字第2013389145号房产证、本院（2014）乌中行终字第1号行政判决书、**设厅新建复（2014）3号行政复议决定书、本院对孙某某、李*甲、李*、徐**所作的调查笔录及一、二审庭审笔录在卷为证。

本院认为

本院认为，1、无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，第三人陶金所有的房屋，位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路6号明慧园小区2栋603室，房屋总层数13层，所在层数6层，建筑面积为178.08平方米，根据该房屋地段、面积、结构，徐**于2013年7月仅以75万元的价格（每平米4211.59元）给付房屋对价。明显低于市场价格，不属于合理价款。2、结合徐**与李*甲的特殊关系及本院对孙某某、李*甲的调查笔录所载内容，本院对徐**善意取得涉案房屋的主张不予采信。3、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十五条规定，有下列情形之一的，除通过更正可以补救的外，登记机构应当依职权进行注销登记，并书面告知有关当事人：（一）房屋权属登记不实的；（二）登记机关工作失误造成房屋权属登记不实的；（三）有关国家机关持已经生效的法律文件，要求办理注销登记的；（四）法律、法规规定的其他情形。本案李*向市房产局提交的重要文件即委托公证书与乌房权证沙依巴克区字第2008013329号房屋产权证均系虚假证书，该虚假证书直接导致市房产局办理的房屋权属转移登记欠缺合法事实的基础，已经生效法律文书所确认。乌市房产局依上述法律规定及生效法律文书所确认的事实，作出乌房管（2014）19号《关于注销徐**乌房权证沙依巴克区字第2013389145号房屋所有权证的决定》既有事实依据亦有法律依据。综上，原审判决正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元（徐**已预交），由上诉人徐**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十四日