庄**与惠安县住房和城乡规划建设局商品房抵押登记行政撤销纠纷二审行政裁定书

审理经过

上诉人庄**因与被上诉人惠安县住房和城乡规划建设局商品房抵押登记行政撤销一案，不服惠安县人民法院（2015）惠行初字第37号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。

一审法院认为

原审原告庄**起诉请求判令撤销被告于2013年8月6日作出的将第三人张**名下的位于惠安**展中心1幢1101-1103、1105-1113号的房产抵押给第三人惠安县农村信用合作联社螺城信用社的商品房抵押登记的具体行政行为。原审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条规定：提起诉讼应当符合下列条件（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……。原告提供的惠安县人民法院2015年4月2日作出（2014）惠民初字第3975号、（2014）惠民初字第3976号“参加诉讼通知书”，是惠安县人民法院通知惠安县农村信用合作联社螺城信用社参加诉讼，因本案讼争租赁关系是否存在将直接影响到抵押权的实现，本案审理结果与惠安县农村信用合作联社螺城信用社具有利害关系，并不是与原告庄**有利害关系，原告并没有合法权益受到侵犯。据此，依照《最高法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第（一）项的规定，裁定：驳回原告庄**的起诉。

上诉人诉称

原告庄**不服上诉称，原审第三人张**于2012年7月6日向上诉人出具意向承诺书将诉争房产出租给上诉人，并于2013年10月15日签订租赁合同。上诉人接管了诉争房产，并于2014年5月22日办理了房屋租赁登记备案。原审第三人惠安县农村信用合作联**信用社于2013年8月6日办理该房产的抵押登记。如果租赁期间才发生所有权变动的，承租人有权要求继续履行租赁合同。但如果抵押权设立在先则具有优先力，抵押权实现将不受租赁合同的约束。因此，本案诉争的抵押登记的存在与上诉人的租赁合同关系同样存在利害关系。请求撤销原审裁定，支持上诉人的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，根据各方当事人在一审期间提交的证据证实，原审第三人张**于2012年7月6日向上诉人出具意向承诺书将位于惠安**展中心1幢1101-1113号12套房产出租给上诉人庄**，并于2013年10月15日签订租赁合同（该合同的效力及履行问题另案审理）并将租赁物交付上诉人使用。期间张**于2013年7月31日始向原审第三人惠安县农村信用合作联社螺城信用社贷款281万元并以上述房产设定抵押，被上诉人惠安县住房和城乡规划建设局于2013年8月6日作出的了本案争议的商品房抵押登记的行政行为。

本院认为

本院认为，如果没有抵押登记的行政行为的存在，原审第三人张**与上诉人庄**签订的租赁合同及与第三人惠安县农村信用合作联**信用社签订的贷款合同均为平等的债权合同，当第三人惠安县农村信用合作联**信用社要实现抵押权时就应当受到房屋租赁合同的限制。根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案争议的抵押权登记早于房屋租赁合同的正式签订时间。抵押登记行政行为能否撤销直接关系到抵押权是否具有对抗房屋租赁合同项下债权的权利，也关系到一旦原审第三人惠安县农村信用合作联**信用社要实现抵押权时，上诉人是否有权请求继续履行租赁合同。因此，原审裁定认为诉争行政行为不与庄**有利害关系，上诉人没有合法权益受到侵犯，并驳回上诉人的起诉确有错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项及最**法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十八条之规定，裁定如下：

一、撤销惠安县人民法院（2015）惠行初字第37号行政裁定；

二、本案指令惠安县人民法院继续审理。

审判长陈**

审判员董**

代理审判员陈**

二〇一五年八月七日

书记员李**

附：本案所适用的法律、司法解释：

《中华人民共和国行政诉讼法》

第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；……

最**法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》

第六十八条第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予受理或者驳回起诉的裁定确有错误，且起诉符合法定条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案受理或者继续审理。

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