无锡**品研究所与无锡市建设局拆迁行政裁决二审行政判决书

审理经过

上诉人无锡**品研究所（以下简称西神研究所）因与被上诉人无锡市建设局（以下简称市建设局）、原审第三人无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处（以下简称东亭街道）房屋拆迁行政裁决一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨行初字第0026号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日立案受理并依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定事实如下，原审第三人东亭街道因景苑一、二期安置房及用于安置的社区服务用房项目的需要，向被上诉人市建设局申请办理房屋拆迁许可证，并提交了无锡市锡山区发展和改革局锡山发改资（2009）346号《关于景苑一期安置房及用于安置的社区服务用房项目可行性研究报告的批复》、锡山发改资（2009）342号《关于景苑二期安置房及用于安置的社区服务用房项目可行性研究报告的批复》、无锡市规划局地字第3202052010A0007号、3202052010A0008号建设用地规划许可证（含规划定点图）、无锡市国土资源局锡锡国土资建拨（2010）29号、25号《关于批准无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处拨用土地的通知》、东亭街道提供的景苑一、二期安置房及用于安置的社区服务用房项目补偿安置实施方案、中国工商**锡东亭支行提供的无锡市房屋拆迁补偿安置资金到位存款证实书等材料。市建设局经审查后，于2010年10月14日颁发了拆许字（2010）第73号房屋拆迁许可证（以下简称《拆迁许可证》），许可东亭街道因景苑一、二期安置房及用于安置的社区服务用房项目建设，对规划定点图范围内的房屋及其附属物进行拆迁，由无锡鼎**限公司（以下简称鼎顺拆迁公司）实施拆迁，并予以公告。《拆迁许可证》到期前，东亭街道办理了房屋拆迁延期许可手续。

春潮东路22号房屋在拆迁范围内，该房屋所有权人为无锡西神日化用品厂（以下简称西**化厂），西**化厂于1999年1月28日办理了国有土地使用证，载明土地用途为工业用地，使用权类型出让，使用权面积399.9平方米。锡山**员会于2000年10月19日颁发锡规建许（2000）第东60号《建设工程规划许可证》，载明建设单位：西**化厂；建设项目名称：办公用房。2000年11月15日，锡山市人民政府向西**化厂颁发房屋所有权证，载明房屋所有权人为西**化厂，产别：私产，建筑面积为690.2平方米。后经工商行政管理部门核准，西**化厂企业名称变更为西神研究所。

2010年10月22日，无锡弘新房**限公司（以下简称弘新估价公司）受东亭街道委托，出具《无锡市非住宅房屋拆迁补偿价格估价报告》（以下简称《估价报告》），对西**究所以非住宅房屋拆迁补偿价格进行评估，确定在估价时点的房屋拆迁补偿评估总价为1188124元（其中房屋产证面积690.2平方米的拆迁补偿款总价为737134元，无证面积79.68平方米的拆迁补偿款为24199元，装饰及附属物评估价为171787元，土地取得费用为255004元）。上述估价报告于2010年10月23日在春合社区进行了公示，后留置送达给西**究所。西**究所未书面申请复核评估，也未另行委托符合条件的估价机构重新评估。东亭街道提供两种拆迁补偿安置方式，由西**究所进行选择。同时，东亭街道因考虑到西**究所房屋沿春潮东路，底层实际用于商业经营的实际情况，委托弘新估价公司对与西**究所相邻的春潮东路20号（无锡市**有限公司）进行了拆迁补偿评估，评估时点为2013年8月1日，房屋性质为非住宅营业用房，采用收益法进行评估，估价结果为单位价值14516元／平方米。东亭街道参照此标准，提出两种友情裁决方案：1、西**究所选择货币补偿的，东亭街道支付补偿款人民币5844214元（一层建筑面积为230.06平方米，单价为14516元／平方米，补偿款为3339551元；二层建筑面积为230.06平方米，单价为一层单价的一半，补偿款为1669775元；三层建筑面积为230.06平方米，单价为二层单价的一半，补偿款为834888元）；2、西**究所选择产权调换的，东亭街道提供锡**明中路62号和64号，66号和68号两组房屋，供选择其中一组进行产权调换，双方结清差价。弘新估价公司对上述产权调换房屋分别进行评估，确定房屋性质为二层商业用房，建筑面积均为237.96平方米，评估总价均为308.63万元。期间，东亭街道与西**究所多次协商，未能就房屋拆迁补偿安置达成协议。

2013年9月29日，被上诉人市建设局受理原审第三人东亭街道提交的裁决申请，向上诉**究所送达了裁决申请书副本、答辩通知书、裁决调解通知书、裁决庭组成人员及记录员告知书等相关材料。2013年10月10日，市建设局召集各方当事人进行裁决调解，但未达成一致意见。市建设局根据东亭街道的申请，于2013年10月28日作出（2013）锡建拆裁字第136号《房屋拆迁补偿安置裁决书》（以下简称《拆迁裁决书》），裁决：一、东亭**神研究所货币补偿款人民币5844214元，同时东亭街道应按有关规定支付给西**究所停产停业补偿费、装饰及附属物补偿款、搬迁补助费等相关费用；二、西**究所应当自裁决书送达之日起十五日内办妥搬迁手续，携同住人腾空春潮东路22号房屋，将该房屋交东亭街道验收，同时东亭街道支付给西**究所上述房屋拆迁补偿款。该裁决书送达后，西**究所不服，向江苏省住房和城乡建设厅（以下简称省住建厅）申请行政复议。省住建厅于2014年2月10日作出（2013）苏建行复（决）字第187号《行政复议决定书》（以下简称《复议决定书》），维持《拆迁裁决书》。后西**究所向法院提起行政诉讼。

一审法院认为

原审法院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，该条例施行前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案所涉项目于2010年10月14日取得房屋拆迁许可证，故继续沿用**务院《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。第七条第二款规定，市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。第十六条第一款规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。依照上述规定，被上诉人市建设局作为无锡市房屋拆迁管理部门，具有依法审查并颁发房屋拆迁许可证的法定职能，对拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，可以依法进行裁决。

《城市房屋拆迁管理条例》第七条第一款规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。《城市房屋拆迁管理条例》第九条第二款规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。本案中，东亭街道在申请房屋拆迁许可证时，依法提交了上述的前置材料，合法到位，市建设局审查后颁发《拆迁许可证》符合上述规定。《拆迁许可证》到期前，经东亭街道申请，市建设局依照上述规定办理了房屋拆迁延期许可手续，房屋拆迁延期许可证合法有效。春潮东路22号房屋在上述《拆迁许可证》和规划定点图确定的拆迁范围内。

本案中，东亭**研究所多次协商后仍未达成补偿安置协议，故其向市建设局提出裁决申请符合法律法规规定。东亭街道申请裁决时，提交了被拆迁房屋权属证明材料、评估报告、双方的协商记录等相关材料，考虑到西**究所实际情况，参照经营用房就拆迁补偿安置提出有情操作方案。市建设局于2013年9月29日受理后，依法向裁决当事人各方送达了相关文书，并组织各方进行裁决调解。在拆迁各方就拆迁补偿安置未达成一致意见的情况下，市建设局依据《城市房屋拆迁管理条例》等相关规定，按照有情操作方案作出裁决，并依法送达裁决当事人，裁决程序合法，对被拆迁人的合法权益给予了充分的保护，裁决内容具有合理性和合法性。

综上，市建设局作出的《拆迁裁决书》认定事实清楚，适用法律法规正确，裁决程序合法。西**究所提出的《拆迁裁决书》程序违法、侵害其合法补偿权益等主张，不予采信。西**究所请求确认《拆迁裁决书》违法并予以撤销的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回西**究所的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人西神研究所上诉称：一、《估价报告》采用房屋重置成本结合成新进行评估，违反《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条、第十六条规定，评估方法违法。该报告还存在评估单价和总价明显不公、评估公司无资质、评估机构确定违法、估价目的错误、评估时点违法、报告已过期、没有评估师亲笔签名、没有进行实地勘察、对被拆迁房屋层数认定错误、建筑面积认定错误、未依法送达等问题；二、对安置房作出的《房地产估价报告》违法，估价时点违法、估价目的违法、估价方法不是法定术语、单价12970元每平方米明显虚高、可比实例中的“可比案例A”的单价14253元每平方米虚高、估价师未提供资格证书；三、《估价报告》与《房地产估价报告》在评估单价、评估方法、评估时点、评估目的、有效期上均不对等；四、被上诉人不具备受理行政裁决申请的实体条件，违反《城市房屋拆迁裁决工作规程》第五条，评估严重违法、没有补偿安置方案、没有协商记录、没有产权调换的补偿方式、没有提供“未成达协议的被拆迁人比例及原因”的任何证据材料和说明；五、裁决程序违反《城市房屋拆迁裁决工作规程》第十条，未审核相关资料、程序的合法性，未核实补偿安置标准，程序违法，未经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定；六、拆迁违法，违反《城市房屋拆迁管理条例》第七条，立项批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件违法，没有拆迁计划，拆迁补偿安置方案违法，资金证明违法，东亭街道不具备拆迁人主体资格，超期限拆迁；七、一审判决错误，对上诉人的质证意见没有详细记录，对证据效力有无、证明力大小枉法认定，对案件核心事实违法认定。综上，请求撤销一审判决，发回重审或在查明事实的基础上，依法判令撤销《拆迁裁决书》。

被上诉人辩称

被上诉人市建设局答辩称：一、裁决认定事实清楚，证据确凿充分。拆迁人东亭街道已取得合法拆迁手续。评估符合有关规定，评估机构具备相应的资格。评估机构确定方式合法。评估时点与拆迁许可证颁发之日一致。上诉人对评估方法和评估结果有异议，应当自收到评估报告后5日内行使救济权利。二、裁决程序合法。答辩人依法受理拆迁人提出的裁决申请后，即将裁决申请书副本、答辩通知书、裁决调解通知书等文书送达上诉人，并告知相应权利义务。因裁决调解会调解未果，遂依法作出行政裁决。裁决过程中，答辩人未收到法院对拆迁许可证合法性进行审查的应诉通知书或其他相关资料，因此无需中止裁决。三、裁决适用依据正确，内容适当。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，答辩人裁决时仍应当适用《城市房屋拆迁管理条例》、《无锡市城市房屋拆迁管理办法》、《市政府关于加强城市房屋拆迁管理有关问题的通知》等有关规定。因此答辩人作出的裁决并无不当，而且裁决的内容也是适当、合理的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人东亭街道答辩称，同意被上诉人的答辩意见。

原审被告向原审法院提供的证据有：1、东亭街道提交的裁决申请书、法定代表人身份证明、授权委托书；2、《拆迁许可证》、房屋拆迁延期许可三份；3、企业工商登记表、房屋权属证明、土地登记审批表、土地登记申请书、《关于同意东亭镇春合村民委员会补办征用土地的批复》、国有土地使用权出让合同；4、《估价报告》、无锡市城市房屋拆迁补偿价评估汇总表、无锡市城市房屋拆迁补偿价评估表、装饰及附属物补偿价评估表、附属物拆迁补偿价格估价表、无锡市城市房屋拆迁土地取得费用评估表、关于评估上墙公示照片的说明、评估公示、评估报告送达回证、房地产估价机构资质证书、估价师资质证书、选择拆迁评估公司公告；5、弘新估价公司出具的锡**明中路62号、64号、66号、68号房地产估价报告；6、拆迁协商记录四份；7、鼎**公司提供的行政裁决申请资料初审表；8、行政裁决受理通知书、裁决调解通知书、答辩通知书、裁决庭组成人员及记录员告知书等法律文书及送达回证；9、裁决调解会签到记录、裁决调解会笔录；10、律师事务所函、授权委托书；11、《拆迁裁决书》及送达回证；12、无锡市锡山区发展和改革局锡山发改资（2009）346号《关于景苑一期安置房及用于安置的社区服务用房项目可行性研究报告的批复》、锡山发改资（2009）342号《关于景苑二期安置房及用于安置的社区服务用房项目可行性研究报告的批复》、无锡市规划局地字第3202052010A0007号、3202052010A0008号建设用地规划许可证（含规划定点图）、无锡市国土资源局锡锡国土资建拨（2010）29号、25号《关于批准无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处拨用土地的通知》、东亭街道提供的景苑一、二期安置房及用于安置的社区服务用房项目补偿安置实施方案、中国工商**锡东亭支行提供的无锡市房屋拆迁补偿安置资金到位存款证实书；13、《无锡日报》登载的无锡市城市房屋拆迁行政许可听证通告、《拆迁许可证》、锡拆许字（2010）73号无锡市城市房屋拆迁公告、《无锡日报》登载的无锡市城市房屋拆迁公告。

法律法规依据：《城市房屋拆迁管理条例》、《无锡市城市房屋拆迁管理办法》、《市政府关于加强城市房屋拆迁管理有关问题的通知》。

原审原告向原审法院提供的证据有：1、营业执照副本、投资人身份证明书、投资人王**居民身份证复印件；2、房屋所有权证、国有土地使用权证；3、《拆迁裁决书》；4、《复议决定书》；5、弘新估价公司评估员资质查询结果；6、陈**户的拆迁结算明细表、房屋所有权证、东亭镇**委员会出具的《证明》；7、锡规建许（2000）第东60号《建设工程规划许可证》。

原审第三人未向原审法院提交证据。

当事人向原审法院提交的证据已随卷移送本院。

本院查明

经审查，原审判决对本案证据的认定正确。本院据此确认的案件事实与原审无异。

本院认为

本院认为，2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案所涉项目于2010年10月14日取得房屋拆迁许可证，故继续沿用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定，市建设局作为本市行政区域内的房屋拆迁管理部门，对辖区内城市房屋拆迁工作中当事人未达成拆迁补偿安置协议的争议依法具有裁决职权。原审第三人东亭街道经市建设局批准获得拆迁行政许可，依法对包括锡山区春潮东路22号房屋在内的规划定点范围内的房屋进行拆迁。东亭街道因在拆迁过程中与西神研究所多次协商后仍未能达成拆迁补偿安置协议，向市建设局提出裁决申请，符合法律规定。东亭街道申请裁决时提交了被拆迁房屋权属证明材料、评估报告、补偿安置方案、双方的拆迁协商记录等相关材料。市建设局受理后依法送达相关文书，对材料进行审查并组织拆迁双方进行调解。因调解不成，市建设局作出裁决并送达双方当事人，程序合法。裁决确定的补偿方案未采用评估公司2010年10月22日作出的补偿价格较低的《估价报告》作为依据，而采用了裁决调解程序中东亭街道提出的支付5844214元并按有关规定支付停产停业补偿费、装饰及附属物补偿款、搬迁补助费等相关费用的货币补偿方案，该裁决结果并不违反法律规定，并且提高了被拆迁人的拆迁补偿数额，未损害被拆迁人实体权益，故该裁决结果亦具备合理性。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉**究所负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三日