李**因与新乡**有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与上诉人**有限公司（以下简称银**司）商品房销售合同纠纷一案，李**于2014年11月5日诉至新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院），要求判令：1、解除双方的商品房买卖合同；2、银**司返还房款、维修基金377325.2元；3、银**司赔偿契税损失15036.68元；4、银**司承担违约责任3759.17元；5、诉讼费由银**司承担。银**司提起反诉，要求判令：1、李**支付房款90220元；2、李**承担违约责任30374.0896元；3、反诉费由李**承担。原审法院于2015年4月20日作出（2014）红民一初字第2225号民事判决，双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2011年9月27日，李**与银**司签订商品房买卖合同一份，合同约定，李**购买银**司开发的位于平原路344号银马宝利城1单元161号摊位，约定交房时间为2011年10月31日前，出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因不能在规定期间内取得房屋产权权属证书的，双方同意如果买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起90日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款1%赔偿损失。另查明，2011年，李**与新乡市**有限公司（下称银**司）、银**司签订统一托管协议书一份，约定李**将其购买的涉案房产交由银**司管理，并约定了管理费用。现该涉案房产备案登记在李**名下，但尚未办理产权登记。李**提供的销售不动产统一发票上显示的购房款为375917元，同时向银**司缴纳维修基金1408.2元。银**司提供的收据上显示李**缴款285697元。

一审法院认为

原审认为：李**、银**司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。双方均应按照合同内容履行其义务。根据法院查明情况，涉案房产已经交付李**使用并且已经超过合同约定的90日房屋产权办理期限，故李**要求按约定解除合同、返还房款、维修基金、并承担违约责任的理由成立，予以支持。关于李**实际缴纳购房款数额的问题，经询问，李**称其缴纳房款是在2011年9月12日前分多次分批缴款的，由承兑汇票、现金等多个部分组成，并开具有多份收据；现实交易中，开发商以多份预交收据换取总付款收据的情形并不鲜见，因此2013年7月31日李**收据可以视为其缴纳全部房款的收据，故认定其实际缴纳房款数额应当为285697元，李**以销售不动产统一发票上的数额主张其已支付全部房款的理由不能成立。李**要求银**司赔偿其契税损失的理由没有法律依据，李**可以向有关税务部门主张。银**司反诉要求支付房款及违约金没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李**与银**司于2011年9月27日签订的商品房买卖合同；二、银**司于判决生效之日起十日内向李**退还购房款285697元、维修基金1408.2元，并支付违约金2856.97元；三、驳回李**的其他诉讼请求；四、驳回银**司的反诉请求。案件受理费7342元，由银**司承担5374元，李**承担1968元；反诉费1355元，由银**司承担。

上诉人诉称

李**上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审中双方对商品房买卖合同、托管协议及销售不动产统一发票证据的真实性均不持异议，李**对银**司提供的收据的真实性提出异议。然而，一审法院在银**司无新证据足以证明的前提下，无视客观事实和证据规则，在肯定李**提供发票真实的情况下，即认定银**司单方出具的收据作为本案银**司返还购房款的依据。显然，一审判决认定事实错误。李**提供的发票与李**提供另三份证据购房合同、托管协议、完税证形成了统一的证据链条，共同证明了李**缴纳了375917元购房款的事实，而银**司主张的285697元购房款收据纯属杜撰，系虚假事实。二、关于契税问题。契税是李**购买银**司的商品房而产生的，现因银**司违约导致商品房买卖合同无法履行，既然一审法院判决解除了合同，那么解除合同的法律后果，是一切归于原点，即双方将从对方取得的财产返还对方，同时造成损失的应当赔偿。此外，购房合同第十二条明确约定：出卖人造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。而契税也正是李**遭受全部损失中直接损失的一部分，银**司理应赔偿李**因此而产生的契税损失。综上，一审判决认定事实错误，请求二审维持一审判决第一项；撤销一审判决第二项，依法改判银**司退还李**购房款375917元，维修基金1408.20元，支付违约金3759.17元，赔偿契税损失15036.68元；一审、二审诉讼费用由银**司承担。

被上诉人辩称

银**司答辩称：银**司提供的收据是李**换发票的时候交给公司的，收据上有公司出纳的签字，上面不需要李**签字。发票是基于双方的信任出具的，购房合同上显示应当支付，并不代表实际支付，双方不应当解除合同。

银**司上诉称：一、一审判决明显错误。1、李**无权要求银**司承担违约责任，因银**司享有先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条及《商品房买卖合同》第六条规定，李**只有在先全额支付购房款的前提下，才有要求银**司协助其办理房屋权属证书的权利。在李**至今仍未全额支付购房款的情况下，银**司当然有权行使抗辩权，拒绝协助其办理房屋产权登记的要求。2、李**合同解除权行使已过除斥期间，权利消灭，应驳回其诉讼请求。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《合同法》第九十五条关于解除权的规定，银**司于2011年9月27日将房屋交付李**，根据解除权相关的法律规定及合同约定，李**最迟应于2012年12月27日行使解除权，否则权利消灭。事实上李**于2014年11月5日诉请解除合同，除斥期间已过，而一审判决并未驳回其诉求，于法无据。3、一审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十四条对本案进行判决，适用法律错误。该条规定的是债务人不依约定向第三人履行义务的违约责任，但本案中并不存在约定由合同双方向第三人履行义务的情况，该条明显与本案无关。二、一审判决明显认定事实不清。银**司已经充分履行其合同义务，并且均符合法律规定，银**司不存在违约行为。李**超出约定期限未能取得房产证，实属其怠于行使权利，而非因银**司原因所致。三、一审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决驳回银**司的反诉请求，适用法律错误。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：“李**应于2011年9月12日之前一次性支付购房款375917元。”而李**迟迟未付购房款，直至2013年7月31日才支付部分购房款285697元，剩余购房款至今仍未支付。由此可知李**明显违约，应当承担违约责任。一审也已经认定李**未全额缴纳房款的违约事实，却不追究李**的违约责任，反而依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定驳回了银**司的反诉请求，明显违反法律规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律明显错误，请求二审法院予以撤销，依法改判李**支付购房款余款90220元，并依合同约定承担违约责任30368.7172元；一、二审诉讼费用全部由李**承担。

李**答辩称：一、李**不存在不履行或部分履行的情况，在李**全面履行支付合同价款的情况下，银**司仍以“其享有先履行抗辩权”为由，拒绝承担违约责任不能成立。二、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后，超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。据此，如因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同，且解除合同的诉讼期间至少在一年以上，而非银**司所称一年的除斥期间。三、根据上述司法解释第十九条规定，办理房屋所有权登记期限届满后超过一年李**在一次性支付完房屋全款的情形下不能办理房权登记的，银**司应无条件同意解除合同，同时承担违约责任。银**司不仅存在超长期未能使李**取得房产证的违约事实，同时，造成这种违约事实的过错责任也在于银**司，李**之所以长期未能取得房产证，是因为银**司未对李**购买的房产在房产管理部门进行初始登记。

本院查明

本院经审理查明：李**已依照商品房买卖合同约定向银**司足额支付了购房款375917元。另外，由于银**司未依法先行就案涉房屋申请所有权初始登记，李**未能依据双方所签订的商品房买卖合同申请房屋所有权转移登记，即将案涉房屋所有权转移至其本人名下。本院经审理查明的其他事实与原审认定基本一致。

本院认为

本院认为：销售不动产统一发票作为由银**司向李**出具的正式结算凭证，银**司与李**对该发票的真实性均无异议，且该证据能够与商品房买卖合同、统一托管协议书及契税完税证的内容相互印证，以上各项证据相结合，足以证明李**已依照合同约定足额支付购房款375917元的基本事实；对于银**司向法庭提交的购房款收据（该收据显示购房款为285697元），因李**对其内容的真实性不予认可，银**司也未提供其他有效证据证明其关于李**仅支付285697元购房款的主张，故此银**司应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。据此，在李**已经足额支付购房款375917元的情况下，银**司未依法就案涉房屋向房屋登记机构办理初始登记等相关手续，致使李**无法办理房屋产权证，因而本案合同目的无法实现，李**有权依照上述之规定与银**司解除合同，并按照双方所签商品房买卖合同第十五条约定主张返还购房款375917元、维修基金1408.2元及违约金3759.17元，关于契税损失，李**可依法向契税征收部门主张退回，本案不予处理；根据双方提供的证据及本院核实的情况，由于李**不存在拖欠购房款的违约情形，银**司关于要求李**支付剩余房款90220元并承担相应违约责任的主张不能成立，本院不予支持。

关于银**司是否享有先履行抗辩权问题，由于李**已按照合同约定足额支付购房款，银**司主张的先履行抗辩权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于李**行使合同解除权是否存在期间限制问题，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本案中，虽然李**在双方合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年才提起诉讼要求解除双方所签商品房买卖合同，但由于银**司未先行办理初始登记等相关手续，导致李**无法办理房屋所有权登记，依据上述司法解释之规定，李**仍然有权行使合同解除权。

综上，原审认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第2225号民事判决第一项、第三项和第四项；

二、变更新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第2225号民事判决第二项为：新乡**有限公司于本判决生效之日起三十日内向李**退还购房款375917元、维修基金1408.2元，并支付违约金3759.17元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

一审案件受理费7342元及反诉费1355元，均由新乡**有限公司承担；新乡**有限公司预交的二审案件受理费2712元、李**预交的二审案件受理费2423元，均由新乡**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月六日