上诉人工会干校与被上诉人王**房屋拆迁安置补偿纠纷一案二审判决书

审理经过

上诉人工会干校因与被上诉人王*房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2013）鄂襄城民二初字第00263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成由审判员魏*担任审判长，审判员杨*、任*参加的合议庭，于2014年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人工会干校的委托代理人何*、张*，被上诉人王*的委托代理人姜秀存、张*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审原告王*一审诉称：2009年7月3日，襄樊*管理局在划定被告家属院还建房项目建设用地规划红线图时，在原告不知情的情况下，将登记在原告名下的一块57平方米的划拨用地整合到被告家属楼地块中。在别无选择的情况下，原告只好与被告协商解决。2010年5月7日，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置达成“房屋产权调换协议”，并且由襄樊*管理局有关人员作为见证方。按照协议约定，被告补偿原告1万元，同时将在建中的坐落于襄城区新城湾工会干校家属院三单元三楼左侧的一套南北朝向的三室两厅两卫H户型房屋置换给原告，并为原告办理房屋所有权证、国有土地使用权证，办证费用由被告承担。原告将57平方米的土地与房屋交给被告整合处置。同时约定，被告应于2011年2月28日前保证原告拿到协议约定的调换房屋的钥匙，逾期不交付房屋，被告按照每月500元支付原告补偿费。2010年5月14日，原告按照协议约定搬迁腾空了房屋，之后房屋被被告拆除。被告不仅不按协议约定交付房屋及办理产权证书，而且将已经明确约定置换给原告的房屋在2011年房屋竣工后分配交付给其单位职工张*占有使用，造成原告根本不能实现房屋产权调换协议的合同目的。被告这种“一房二卖”的违约行为严重违反了合同法的规定，损害了原告的合法权益，请求法院依法判令：一、解除原、被告之间2010年5月7日签订的房屋产权调换协议，判决被告赔偿原告无法取得产权调换房屋的实际损失；二、判令被告承担不超过产权调换房屋房款一倍的赔偿责任；三、本案诉讼费用由被告负担。

一审被告辩称

被告工会干校辩称：一、本案在程序上属重复起诉，违反了“一事不再理”的诉讼原则，应依法驳回王*的起诉；二、土地转让合同解除之后，土地使用权仍属于王*，工会干校已依照合同约定给予王*适当补偿，并承担了生效判决所确定的违约责任，王*无任何损失。王*请求判令工会干校按市场价格赔偿其失去房屋的损失无事实及法律依据；三、本案合同名义上是房屋产权调换合同纠纷，实质上是土地转让合同。王*所占用的土地属国有划拨用地，土地转让收益应依法上缴国家，王*无权擅自占有。

一审法院查明

原审判决认定：2004年1月16日，襄阳市国土资源局根据王*的申请及调查核实，为王*颁发了襄樊国用（2004）第310242006号国有土地使用权证一份。该土地使用权证载明土地使用者为王*，土地坐落在襄城新城湾，地号2—42—6，图号45.00—66.75，土地及地上建筑占地面积均为57平方米，土地类别为住宅，土地四至：东：工会干校，南：农机公司，西：通道，北：王*。国土资源局在审查意见中注明该宗地地上系王*住所，建筑占地面积为57平方米，1986年土地清理时，本宗地漏登了，经调查，该宗地四邻无争议，界址清楚，权属合法。2009年7月3日，襄阳*管理局出具襄阳*部学校家属楼还建房项目建设用地规划红线图（编号zhyd20099081），将登记在王*名下的上述57平方米的划拨用地整合到襄阳*部学校家属楼地块中。2010年3月8日，王*向襄阳市人民政府申请复议，要求撤销襄阳*管理局（下称市规划局）出具襄阳*部学校家属楼还建房项目建设用地规划许可证，将因该建设单位施工而受到严重破坏的道路修复原样，停止侵害其合法权益的行为。襄阳市人民政府认为襄阳*部学校与申请复议的具体行政行为有利害关系，于2010年3月15书面通知工会干校为第三人参加行政复议。2010年4月21日，市规划局出具书面通知书，要求工会干校停止施工，妥善处理相邻关系。2010年5月7日，工会干校与王*签订《房屋产权调换协议》。协议载明王*的房屋位于襄城区新城湾1组，占地面积57平方米，被整合在工会干校家属楼还建房项目建设用地规划范围内，双方在市规划局有关人员的见证下就拆迁补偿安置达成如下协议：工会干校给王*补偿现金10000元并提供用于产权调换的房屋一套（房型图、房屋平面图见附件二，房号以附件二上的表示为准），坐落于襄城区新城湾工会干校家属楼三单元三楼左侧，南北朝向，三室两厅两卫H户型，该房屋建筑面积不小于110平方米。工会干校为王*办理上述房屋权属证书并承担办证费用。王*于2010年5月14日前搬迁腾空并自行解决过度用房。双方同时约定工会干校应在2011年2月28日前保证向王*交付调换房屋的钥匙，逾期不交付房屋，工会干校按照每月500元支付王*补偿费。同日，王*以与工会干校达成协议为由撤回行政复议申请。襄阳市人民政府同日出具襄政行复终字（2010）2号行政复议终止通知书通知本案原、被告行政复议终止。同时查明，因襄樊市工人文化宫职工住宅拆迁还建问题，襄*管局于2007年9月3日襄房字（2007）72号文件批复准许襄*工会按规划部门意见还建职工住宅楼3栋78套。批复中还规定：异地还建人员仅为新建市工人文化宫拆迁范围内的原有住户，不得向社会公开出售。已参加房改，拥有全部产权的按照拆一还一的原则办理……在办理拆迁还建住房的房屋所有权证时，产权人必须从已公示的名单中产生。2009年4月20日，襄*管局根据2009年3月24日襄阳市人民政府对工会干部学校职工还建住宅协调会的决定，对工会干部学校下发了襄房字（2009）35号批复，主要内容有：一、严格按照规划部门意见还建职工住宅楼3栋53套，建筑面积6577平方米。二、还建人员仅为拆迁范围内的原有住户，不得向社会公开出售。已参加房改，拥有全部产权的按照拆一还一的原则办理，未参加房改的住户套型建筑面积控制在90平方米以内。六、原批复襄房字（2007）72号同时作废。该批复也强调在办理拆迁还建住房的房屋所有权证时，产权人必须从已公示的名单中产生。2010年10月23日，工会干校公布了关于还房方案落实的决定，将301房即本案原告王*主张的房屋分给了张*，张*已装修入住。经原审法院审查，张*系襄房字（2007）72号、襄房字（2009）35号批复中已确定的职工住宅楼还建人员，公示的名单上显示张*原有住房面积是121.38平方米，房产证号为：00076592。2012年5月24日，王*因房屋产权调换协议纠纷起诉工会干校，请求依法判令：一、确认原、被告之间签订的房屋产权调换协议合法有效；二、确认位于襄阳市襄城区新城湾工会干校家属院三单元三楼左侧的房屋（三室两厅两卫，面积不小于110平方米）所有权归原告所有；三、判令被告立即将位于襄阳市襄城区新城湾工会干校家属院三单元三楼左侧的房屋（三室两厅两卫，面积不小于110平方米）交付给原告使用，判令原告享受约定待遇并依约为原告办理房屋产权证书；四、被告赔偿原告延期交房补偿款（自2011年2月28日起至实际履行之日止每月按500元计算）；五、本案诉讼费用由被告负担。原审法院经审理作出（2012）鄂襄城民二初字第00496号民事判决：一、确认王*与工会干校于2010年5月7日签订的《房屋产权调换协议》有效；二、工会干校于判决生效之日起十日内向王*支付逾期交房的补偿费（从2011年2月28日起至本判决确定的支付之日止按照每月500元计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6500元，由被告工会干校负担。该判决已发生法律效力。该案审理中，原告王*申请对诉争的房屋进行价值鉴定，原审法院依法委托武汉国*有限公司对本案诉争的301号房屋进行价值评定，2013年1月29日，该评估单位作出国佳评字（2013）第XYF0405号估价报告书，结论为每平方米5500元，总价值674100元。

一审法院认为

原审法院认为：本案因工会干校家属楼规划建设，将王*57平方米的划拨用地及地上房屋整合其中，双方由此缔结的《房屋产权调换协议》，实际上是对王*房屋拆迁安置、补偿等问题所订立，属拆迁安置补偿协议。被告辩称该协议属土地转让协议与本案事实不符，对此不予采信。《房屋产权调换协议》经襄城区人民法院（2012）鄂襄城民二初字第00496号生效判决所确认，应予认定。在实际履行中工会干校已将本案诉争的房屋作为拆迁还建房屋，分配给了工会干校整体拆除重建职工住宅楼的原住户张*，并已交付使用。本案原、被告双方订立的房屋产权调换协议实际上已不能履行，交付本案诉争房屋的合同目的已不能实现，原告请求解除产权调换协议，应予支持。《房屋产权调换协议》解除后不再继续履行，现本案原告房屋已被拆除，因工会干校过错导致《房屋产权调换协议》不能履行，应当由其赔偿损失，该损失应参照拆迁还房确定的价值674100元进行赔偿。对于原告一倍赔偿的请求，符合最*法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第七条的规定，因现房地产价格逐年上升，法院在确定能弥补原告另行购房价值损失，同时考虑到本案履行不能的后果虽是工会干校所造成，但将诉争房屋分配给张*同样因拆迁还房，并非以营利为目的而出售给他人，法院酌定支持20万元。工会干校提出本案违反一事不再理的原则的意见，因（2012）鄂襄城民二初字第00496号案件，王*系基于对《房屋产权调换协议》的效力及对诉争房屋的交付提起诉讼，而本案王*系基于有效协议履行不能的解除及赔偿提起诉讼，两案虽针对同一协议同一房屋，但诉求内容不同，工会干校所诉意见不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、最*法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决如下：一、襄阳*部学校于判决生效之日起十日内向王*支付赔偿款874100元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8000元，鉴定费5300元，由被告襄阳*部学校负担。

上诉人诉称

上诉人工会干校不服原审上述判决，向本院上诉称：（一）被上诉人王*所谓的房屋只是一个长期无人居住的历史遗留临时建筑，未依法办理《房屋所有权证》，不能认定为房屋；即使勉强认定为房屋，因房地产不可分割属性，另根据本“房屋”现金价值忽略不计的客观实际，故本案应实事求是地确定为土地转让纠纷，原判将土地转让纠纷认定为房屋拆迁补偿安置纠纷，不符合客观实际，依法应予纠正。（二）原判适用法律错误，将违反法律强制性规定的无效合同认定为有效合同，实体处理显失公正，依法应予纠正。本案应适用最*法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，认定为无效合同。该司法解释条款明确规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。上诉人在原审答辩中，明确以本案名义上是房屋产权调换合同纠纷，实际上是土地转让纠纷；本案土地属国有划拔用地，其转让因未获得有批准权的人民政府批准，转让合同无效；王*将转让国有划拔用地收益全部据为已有，严重损害了国家利益，即违反了《城市房地产管理法》第三十九条的规定，也违反了《合同法》第五十二条的规定，属无效合同等理由抗辩，但原审罔顾客观事实和法律及司法解释的规定，回避上诉人提出的抗辩理由，错误地将无效合同认定为有效合同，应予纠正。本案适用最*法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定判案错误。该司法解释第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，由此可见，该司法解释的适用范围权限于房地产开发企业在开发、销售商品房过程中所产生的纠纷，而上诉人不是房地产开发企业，是国家事业单位；上诉人的家属楼工程是按市政府“拆一还一”政策处理的拆迁还房工程，不是商品房开发项目，故本案不能适用该司法解释的规定。原判实体处理不当，结果处理显失公正。原判适用最*法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，除判上诉人按评估市价赔偿上诉人所谓“不能取得房屋的损失”外，还“酌情弥补”被上诉人另购房损失20万元，该处理结果完全没有事实依据和法律依据。（三）（2012）鄂襄城民二初字第00496号民事判决在审理过程中，审判人员告知王*还房已无可能，是一定要还房还是可以考虑同意其他赔付，但在王*并未就是否同意其他赔付给出结果的情况下，原审作出（2012）鄂襄城民二初字第00496号民事判决，因未向当事人释明诉讼权利如不变更的法律后果，违反了最*法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，依法确认上诉人与被上诉人于2010年5月7日签订的《房屋产权调换协议》无效；改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。全部诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人王*答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明：原判认定的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为：上诉人工会干校因家属楼规划建设，将被上诉人王*座落于襄阳市襄城区新城湾1组57平方米房屋及土地整合在内，2010年5月7日工会干校与王*签订的《房屋产权调换协议》实为房屋拆迁补偿安置协议，该协议约定工会干校用产权调换给王*房屋座落于襄城区*校家属院三单元三楼左侧，南北朝向，三室二厅卫H户型。产权调换房屋建筑面积不小于110平方。办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》相关的一切费用由工会干校承担，王*概不负担。水、电、物业管理费，房屋维修等相关住房权益永久享受工会干校职工待遇。房屋设施、装饰标准与工会干校职工一致。自协议生效之日起，该调换房屋所有权归王*所有，工会干校无权支配。双方还就房屋搬迁时间、房屋产权调换交付时间、过渡方式、违约责任、争议解决等作了约定。王*按照协议约定全面履行了协议约定的义务，但工会干校未按协议约定全面履行自己的义务，应依法承担违约责任。上诉人上诉称被上诉人所谓“房屋”只是一个长期无人居住的历史遗留临时建筑，未依法办理《房屋所有权证》，不能认定为房屋，本案事实是土地转让纠纷，该上诉理由与上诉人和被上诉人签订的《房屋产权调换协议》约定不符，不能成立，本院不予支持；上诉人上诉称原审将无效合同认定为有效合同错误，本案应适用最*法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，认定合同无效。本院认为，上诉人与被上诉人自愿协商签订的房屋产权调换协议，是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，应为有效，双方约定的是《房屋产权调换协议》，而非上诉人所称的土地使用权转让纠纷，上诉人上诉请求确认双方为土地使用转让纠纷并认定双方的《房屋调换协议》为无效的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人上诉称本案适用最*法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定判案错误，该司法解释的范围仅限于房地产开发企业在开发、销售商品房过程中所产生的纠纷，而上诉人不是房地产开发企业，是国家事业单位，上诉人的家属楼工程是按市政府“拆一还一”政策处理的拆迁还房工程，不是商品房开发项目，故本案不能适用该司法解释的规定。因此，原判上诉人按评估市价赔偿被上诉人不能取得房屋的损失外，还酌情弥补被上诉人另行购房损失20万元，实体处理不当。本院认为，上诉人与被上诉人签订《房屋产权调换协议》后，由于上诉人未能按照协议履行自己的义务，将应当交付给被上诉人的房屋擅自处理分配给他人，致使被上诉人不能实现合同目的，给被上诉人造成损失，上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任，原审法院判决按照现行市值评估价，参照最*法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决上诉人支付被上诉人还房价值款及酌定支付一定数额的损失赔偿，符合法律的规定，本院予以确认。上诉人上诉称原判适用法律和实体处理错误的理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉称（2012）鄂襄城民二初字第00496号民事判决在审理过程中，审判人员告知王*还房已无可能，是一定要还房还是可以考虑同意其他赔付；但在王*并未就是否同意其他赔付给出结果的情况下，原审作出（2012）鄂襄城民二初字第00496号民事判决，因未向当事人释明诉讼权利如不变更的法律后果，违反了最*法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，程序违法。本院认为，襄城区人民法院（2012）鄂襄城民二初字第00496号民事判决已经生效，上诉人若对生效的判决不服，可通过审判监督程序提起再审，本案对此不予审查。且（2012）鄂襄城民二初字第00496号生效的民事判决对王*与工会干校签订的《房屋产权调换协议》的效力进行了确认，对王*要求交付房屋的请求未予支持，王*基于该生效判决要求上诉人承担不能交付房屋的赔偿责任，并不违背一事不再理的诉讼原则。故上诉人上诉称原审诉讼程序违法的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12541元，由上诉人*部学校负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十六日