上海虹**限公司与上海**总公司、陈**等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人上海虹**限公司（以下简称“虹**司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初第2354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：上海**总公司（以下简称“虹**司”）为本市公安街XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）产权人，该房屋建筑面积为1，342平方米。2011年8月8日，虹**司作为出租方（甲方）、虹**司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将公安街XXX号厂房约280平方米租赁给乙方使用，租期自2011年8月1日至2014年7月31日止（2010年7月8日所订立的三年合同同时作废）；该物业每年租金人民币10万元（以下币种均为人民币），每半年付清；乙方未经甲方同意，不得将所承租的物业擅自出租，更不得用作抵押物或抵偿物；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须在3个月前通知乙方，乙方无条件服从。

合同签订后，虹**司将系争房屋交付虹**司使用。期间，系争房屋新增公安街XXX号、XXX号、XXX号三个门牌号，目前系争房屋的门牌号包括公安街XXX号、64号、66号、68号。

租赁期间，虹**司将系争房屋对外转租。2013年6月24日，虹**司与陈**签订一份《房屋租赁合同》，约定，虹**司将公安街XXX号底层出租给陈**使用，建筑面积约400平方米，租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日（3年），租金每年20万元。2013年6月27日，虹**司与石*签订一份《租赁经营制约合同》，约定，虹**司将公安街XXX号出租给石*使用，期限为2年半，自2013年7月1日至2015年12月30日止，租金每月4，200元。

2014年5月22日，上海市虹**管理委员会发函给虹口区民政局称，虹口区**民公司所有的本市保宁路XXX号、公安街XXX-XXX号房屋已列入统一配置管理范围，要求虹口区民政局于2014年6月30日前做好相关资产梳理，以便变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作。2014年5月28日，虹**司向虹**司发出《关于房屋租赁合同到期终止相关事宜的告知书》称，虹**司、虹**司签订的关于公安街XXX号厂房的《房屋租赁合同》于2014年7月31日到期后不再续租，要求虹**司做好搬迁准备，妥善处理好转租户的清退工作，并在合同到期后的5个工作日内完成包括结清房租等相关费用，返还承租房屋，注销工商营业执照等相关手续。虹**司收函后未予回复。

虹**司、虹**司租赁合同期满后，未再续签合同。虹**司支付虹**司租金至2014年7月31日，之后，虹**司未再向虹**司支付房屋使用费。目前，系争房屋中约60平方米房屋于2014年5月被相关执法部门用砖墙封闭，陈**使用公安街XXX号的部分房屋和公安街XXX号用于经营超市，石*使用公安街XXX号用于经营蔬菜，公安街XXX号一楼由虹**司作为办公室使用。

2014年11月，虹**司起诉请求判令：1、第三人陈**、石*迁出上海市公安街XXX号厂房，由虹**司将该房屋返还；2、虹**司支付2014年8月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费（按年租金10万元即每月8，333.34元计算）。原审中，虹**司称其实际交付虹**司的房屋面积有480平方米左右，其中约60平方米房屋于2014年5月被相关执法部门封闭。鉴于虹**司也在系争房屋办公，故要求虹**司一并迁出系争房屋。

原审中，应陈**申请，原审法院依法委托上海四海**理有限公司对陈**承租房屋的装修造价及装修残值进行鉴定，鉴定结论为房屋装修工程造价为265，398元，其中装饰部分造价为189，213元，安装部分造价为76，185元。该项目的折旧率，建议按照剩余租赁期限占整个租赁期（2011年9月1日-2016年8月31日）的比例计算。经质证，各方当事人对该鉴定结论均无异议。陈**称对于其在系争房屋内的装修损失，其另行解决，不要求在本案中处理。

一审法院认为

原审法院认为，虹**司、虹**司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日到期，之后，双方未再续签合同，虹**司也未向虹**司支付房屋租金，故双方租赁合同已于2014年7月31日终止。关于虹**司辩称虹**司负责人曾口头承诺虹**司延长租期至2016年8月31日的意见，因虹**司未能举证证明，原审法院不予采信。根据虹**司发给虹**司的告知书内容，虹**司对于虹**司转租系争房屋应当是明知的，但虹**司与第三人陈**、石*约定的租赁期限超出2014年7月31日的部分应为无效。故对虹**司要求虹**司及第三人陈**、石*迁出系争房屋并返还该房屋的请求，依法应予支持。

关于房屋占用费，虹**司支付虹**司租金至2014年7月31日，合同期满后，系争房屋仍由虹**司对外转租，虹**司理应向虹**司支付房屋占用费。鉴于系争房屋中约60平方米房屋已于2014年5月被相关执法部门用砖墙封闭，故原审法院对虹**司主张的房屋占用费酌情予以调整。

关于虹**司所提房屋装修损失一节，双方租赁合同已于2014年7月31日终止，故虹**司要求虹**司补偿房屋装修损失，缺乏依据。第三人陈**、石*与虹**司之间如存在租赁纠纷，可另行解决，本案不作处理。原审法院判决如下：一、自判决生效之日起15日内，上海虹**限公司、第三人陈**、第三人石*迁出上海市公安街XXX号厂房（包括公安街XXX号、64号、66号，公安街XXX号一楼），并由上海虹**限公司将该房屋返还给上海**总公司；二、自判决生效之日起15日内，上海虹**限公司支付上海**总公司2014年8月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费（按每年8.5万元计算）。

上诉人诉称

判决后，虹**司不服，提起上诉称：己方转制前系虹**司直属企业，为配合虹**司转制而做出巨大牺牲。判决书中己方提供的证据材料和证人证言未予以考虑，也未考虑到虹**司违反合同约定，未提前3个月通知己方收回房屋的违约事实。己方与虹**司原为隶属关系，改制后仍受虹**司管理。虹**司对于房屋转租是明知且同意的，并基于己方投入，虹**司同意由己方续租使用。原审判决房屋使用费金额不合理。据此，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人虹**司辩称：己方在要求虹**司返还房屋时才了解有转租情况。己方从未承诺或许可房屋续租。原审判决使用费金额合情合理。据此，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人陈**未作答辩。

被上诉人石*表示尊重虹通公司的意见，希望原租赁合同继续履行，己方的租赁合同也能继续履行。

本院查明

本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。

本院另查明，房屋租赁合同第七条约定，正常情况下甲乙双方中的一方如需收回或退出所租赁的物业，必须提前三个月通知对方，否则将承担违约责任。

本院认为

本院认为，合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。虹**司、虹**司房屋租赁合同于2014年7月31日到期终止，双方未订立续租合同，虹**司应于租赁期间届满之后向虹**司返还系争房屋。虹**司《关于房屋租赁合同到期终止相关事宜的告知书》已明确表明出租人虹**司到期不再续租系争房屋。根据证据规则，前述告知书系物证、直接证据，其证明力大于证人高建国所作陈述。加之证人在原审庭审前后意思表示存在矛盾，原审法院对证人证言未予采信，并无不当。同时，虹**司提起本案诉讼要求虹**司返还系争房屋，该行为本身也已能够表明其到期不再续租。虹**司认为虹**司同意续租系争房屋的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据查明的事实，房屋租赁合同对于双方提前解除合同的情形进行了约定，但虹**司告知书内容明确，本案诉争显然不属于前述合同约定的情况。上诉人虹**司认为虹**司提前解除合同未及时通知构成违约的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。至于房屋使用费金额问题，原审法院已充分考虑本案客观情况，数额确定合理，本院认同。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海虹**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日