高贫权与凌**一案一审民事判决书

审理经过

原告凌**与被告吴**、高贫权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理，依法由审判员赵**适用简易程序于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告凌**及其委托代理人王**到庭参加诉讼、两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称

原告凌**起诉称，二被告自称系夫妻。2013年11月12日，由被告吴**出面向原告租赁坐落于嘉**辰花苑77幢3梯402室的住宅一套，并于当日订立《房屋租赁协议》一份。房屋租赁协议约定：1、租赁期间为6个月，即自2013年11月12日始至2014年11月11日止，总共租金8100元（即房屋月租金为1350元）；2、原告在出租房内被告提供家具、电器若干（明细见协议）；3、水电、煤气等费用由被告承担等。另协议约定，原告向被告收取租房押金1500元。房屋租赁协议签订后，被告向原告支付了6个月房屋租金及押金计9600元。可是，至2014年11月11日房屋租赁期届满后至今，二被告既不续订房屋租赁协议延续租赁期，又不腾退租赁房屋，造成原告经济损失。期间，原告多次催促二被告支付逾期房租并腾退房屋，2015年4月25日，被告一丈夫被告二向原告书面《欠条》承诺：于2015年5月12日前腾退租赁房屋，并确认之前的逾期租金及水电、煤气等费用为20636元。后至今仍未见二被告支付逾期房租金及水电、煤气等费用欠款及主动腾退房屋。故诉，希贵院审查上述事实与理由，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》之规定，请求法院判令：1、终止原、被告的房屋租赁关系；2、二被告立即支付原告房屋租金（计算方法：2014年5月12日至2015年4月25日房租及其他费用20636元+2015年4月26日至2015年7月25日暂算三个月房租4050元-押金1500元）及2014年5月至2015年8月的水电费、物业管理费、有线电视费人民币共计23579.48元整（原告当庭变更）；3、二被告立即腾退租赁房屋；4、本案诉讼费用由二被告承担。

原告为其主张向本院提供以下证据：

1、原告身份证、二被告户籍证明复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。

2、结婚证一份，证明原告与房屋所有人系夫妻，租赁房屋系夫妻共同财产。

3、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，证明涉案房屋系原告丈夫所有以及出租涉案房屋的合法性。

4、房屋租赁协议一份，证明原告与被告吴**签订房屋租赁协议的事实。

5、欠条一份，证明被告高**承认至2015年4月25日结欠原告房租及其他费用20636元。

6、自来水公司收费帐单二份、物业费收费帐单一份、电费明细打印件一份、嘉善华**限公司资费帐单一份，证明被告未解除租赁关系前，占用涉案房屋所产生的费用。

7、情况说明一份，证明原告出租涉案房屋，得到了房屋所有权人的明示同意。

被告辩称

被告吴**、高贫权未作答辩，也未向本院提供证据。

上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1-5、7、证据6中的自来水收费账单经本院审查，均与原件核对一致，均具有真实性、合法性，与本案相关联，本院予以确认。证据6中电费明细、物业费收费账单、嘉善华**限公司资费帐单，均加盖了出具单位的公章，对其真实性本院予以确认。

本院查明

本院经审理，认定事实如下：原告凌**与案外人章国根系夫妻，2013年11月12日，原告凌**与被告被告吴**签订房屋租赁协议一份，约定原告将位于嘉善**道嘉辰花苑77幢3梯402室房屋出租给被告吴**、高**居住，双方约定租期自2013年11月11日起至2014年5月11日止6个月，租金为捌仟壹佰元。被告吴**已支付押金1500元。2015年4月25日，被告高**与原告经过结算，向原告出具欠条一份，载明“今欠凌**房租（嘉辰2期77幢402室）20636元，现定2015年5月12日前结清并退租涉案房屋。原告对该欠条无异议，两被告至今未支付上述款项亦未腾退涉案房屋，原告现诉至本院，要求终止原、被告之间的房屋租赁关系,被告支付原告房租、水电等费用并腾退涉案房屋。

诉讼中，案外人章国根书面同意原告于2013年11月12日将涉案房屋出租给两被告。涉案房屋于2015年5月至8月期间产生的电费为95.18元、水费为20.3元，合计115.48元。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告就尚欠原告的房租向原告书面承诺还款及退租，原告对此无异议，故被告应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告未按约定履行其义务，引起本案纠纷的责任在于被告，故被告应当按照其承诺支付原告房租等各项费用共计20636元。同时被告承诺退租涉案房屋，原告亦无异议，视为双方就解除涉案房屋租赁合同达成一致意见，涉案房屋租赁合同自双方约定解除时即2015年5月12日解除。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，结合本案，涉案房屋租赁合同解除后，两被告应当返还涉案房屋，原告诉请要求被告腾退涉案房屋与法律规定相符，本院予以支持。法律规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。结合本案，涉案房屋租赁合同解除后，两被告继续占用涉案房屋，导致原告无法使用涉案房屋，给原告造成了租金损失，原告现诉请要求被告按照原租赁合同的标准支付其租金损失，本院予以支持，双方约定被告于2015年5月12日退租，被告至今未腾退，结合原告诉请，被告应支付自2015年5月13日至2015年7月25日期间的租金损失，为8100元/6*2.5个月u003d3375元，原告诉请要求支付2015年4月26日至2015年5月12日期间的租金损失，因上述期间为原告允许被告腾退的宽限期，该期间的租金损失本院不予支持。同时合同解除后两被告继续占用涉案房屋期间，产生了水电费为115.48元，原告要求两被告支付上述费用，符合法律规定，本院予以支持，上述损失合计3490.48元（3375元+115.48元）。原告现诉请要求被告支付自2015年5月至8月期间的有线电视费、物业管理费，原告提供的相关证据并不能证明该两项费用系在上述期间内发生，故对原告的该诉请本院不予支持。被告已付的押金1500元应予扣除。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告凌**与被告吴**于2013年11月12日签订的房屋租赁合同于2015年5月12日解除；

二、被告吴**、高贫权于本判决生效之日起三日内将位于嘉善**道嘉辰花苑77幢3梯402室的房屋腾退归还给原告凌**；

三、被告吴**、高**支付原告凌**2014年5月12日至2015年4月25日的房屋租金及水电费等费用为20636元；被告吴**、高**支付原告凌**租金、水电费等损失计3490.48元，上述两项合计为24126.48元，扣除被告已付的1500元，为22626.48元，由被告吴**、高**于本判决生效之日起三日内付清；

本案受理费380元，减半收取190元（原告已预交），由被告吴**、高贫权负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月八日