珠海德**责任公司与广州军**管理分局合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

审理经过

一审原告珠海德*投资策划**公司（下称德*公司）与一审被告广州军**管理分局（下称珠**管局）因合作开发房地产合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

审理查明的事实

1995年2月28日，珠**管局与广州广通**圳分公司（下称广**公司）签订《合作建设住宅楼宇合同书》，约定一、合作建设位于珠海市香洲区银坑地段，港湾大道，银坑工业区以南，海岸以北，珠海疗养院以东，育英学校以西，占地约18000平方米、建筑用地约12000平方米的住宅小区，小区暂定名为银海山庄。珠**管局提供建设用地，广**公司提供建设资金，建成后双方按比例分成。建筑根据建设用地的地形及水平标高等因素，采取随山就势，分别为三、五和七层住宅，部分为砖混复式结构。二、双方责任，珠**管局提供合法使用五十年军产土地使用权及军内、地方红线图、土地使用证等有关文件资料，办理地政手续、建设立项、报建审批手续；负责办理广**公司应分得房产的产权证书及军内房地产权证及免交地方报建费及综合配套费等手续；负责拆迁、三通一平工作，协调各方关系，提供水电、通信及地盘人员生活工作条件，费用广**公司负责；参与设计方案审定、管理、质量监督、工程验收及建成后的物业管理，以及土地方面的一切责任。广**公司负责项目建设的全部资金，组织设计方案审定、招（议）标及地盘管理、工程验收，负责工程施工及建成后的物业管理工作，负责建设施工质量方面产生的一切责任，争取开工后8个月内交付使用。三、装修标准。四、分配方案。双方按3：7比例实行物业分成，即珠**管局分得全部建筑面积的30%，广**公司分得70%，具体分配方案另订补充协议。分得的楼宇产权归各自所有。五、管理机构，全部工程以珠**管局名义开发建设。设立“营房建设管理处（部）”实行对建设施工、物业管理等具体事宜的全权管理，以广**公司为主，珠**管局配合。六、合同经签字盖章生效。七、违约责任。双方任何一方的原因，致使合同不能执行或部分不能履行，均属违约。违约方应赔偿守约方的一切损失。

同年8月20日，双方签订《补充协议》，约定一、根据房地产现状，为了便于房屋统一管理销售，珠**管局愿意将合建的银海山庄项目中应分得房产面积以楼花方式一次性售给广**公司，签订补充协议后七日内，广**公司先付给珠**管局100万元作为购房的首期付款，其余款项根据设计图纸的实建面积和双方商定价格分期计付。二、根据所处地段的销售情况，考虑房屋既无购房入户指标又无当地的正常手续，且生活设施不配套等因素，珠**管局售出楼花价格为每平方米1800元，售出后不管市场形势变化如何，双方利益、风险各自承担。三、为解决珠**管局单位住房问题，广**公司同意将所建楼宇提供六套住宅以成本价售给其个人，个人难以承担部分广**公司考虑给予相应补贴。四、第四条约定的“乙方（广**公司）曾于1995年1月3日支付给甲方（珠**管局）的50万元信誉保证金，不再退还，作为甲方应得销售楼花房款的一部分计算”。德*公司案中主张，因案涉土地为划拨用地，故上述《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》均为无效合同。

1994年12月25日深圳**限公司（下称鸿**司）曾与珠**管局签订《关于合作建设银坑住宅小区的合作意向书》，意向书签订后，并未签订正式合作合同。1995年1月3日，鸿**司依照意向书约定向“广州**房地产管理所”汇票方式支付50万元诚意金，珠**管局出具收据注明“经营结算珠海银坑项目款”。德**司主张该款项就是上述《补充协议》中约定的信誉保证金，珠**管局不认可，认为是与鸿**司的往来结算款。该合作意向书及上述《合作建设住宅楼宇合同书》、《补充协议》均由丁**代表深圳鸿**司及广**公司签字。

案中，德*公司提交珠**管局开立的收据，证明广**公司分别于1995年9月7日、11月28日、1997年1月16日、1月28日、3月20日、6月27日、1998年5月20日、1999年1月11日通过转账等方式向珠**管局支付50万、30万、50万、50万、50万、20万、10万、20万元，共计280万元。德*公司称加上鸿**司支付的50万元，广**公司共向珠**管局支付330万元。

1996年12月18日，广**公司与广东省**总公司（下称农**司）签订《合作开发银海山庄项目合同书》，约定在广**公司原投资的基础上，农**司全面接手目前的工程施工现状，继续投资兴建。建成后按5：5比例对物业分成。翌日，双方再签订补充协议，约定项目建设资金及销售收入以珠海房管局营房建设管理处名义开设账户，共同管理，建设资金由农**司按工程进度支付；竣工前销售收入原则上可用于项目建设，竣工后按比例决算；协议签订后七天内农**司汇款500万元到地盘账户，农**司负责项目地盘管理费的审批及支付。

同年12月29日，农**司与吴川**工程公司珠海分公司签订《建筑安装施工合同》，约定由吴川**工程公司珠海分公司施工建设银海山庄项目，工程总造价1200万元。之后，工程实际完成五栋别墅、二栋四层复式高级住宅、二栋六层复式住宅建设。

二审诉讼中，德*公司提交1999年10月8日农**司与珠海**研究中心签订的《绿化工程合同书》及“银海山庄绿化工程预算总表”及其“护坡工程”、“平面绿化”分项工程的预算表，合同中约定“苗木规格、数量、单价以预算表为准”。预算表列有种植的苗木41种，其中有“假槟榔树”38棵、“小榕树”15棵、“黄金榕”59棵、“白玉兰”20棵、“桂花树”5棵、“树菠萝”3棵、“龙眼、芒果、荔枝”各3棵、“九里香”4800棵、“台湾草皮”5000平方米，等等。

2007年1月24日，农**司与珠海经**饰工程公司（下称运**公司）签订《协议书》，约定农**司将1996年12月28日与广**公司签订的《合作开发银海山庄项目合同书》中全部权利和义务转移给运**公司，由运**公司履行广**公司与珠**管局签订的合作开发合同，及农**司与吴川**工程公司珠海分公司签订的建筑安装施工合同；目前农**司已付建筑工程款795万元、已付珠**中心绿化工程款28万元、水电工程款16.2万元；转让价格300万元为农**司净收款，协议签订之日支付30万元履约保证金，余款四十日内付清。协议签订后，运**公司依约向农**司指定的账户支付了300万元款项。2007年3月12日，农**司分别向广**司、珠**管局及吴川**工程公司珠海分公司发出《转让通知书》。

2007年6月12日，珠海市国土资源局向珠**管局作出“珠国土字（2007）523号”《关于收回广州军**管理分局位于香洲银坑9842平方米疗养院用地的决定》，指该局1996年5月以划拨方式取得位于香洲银坑9842平方米用地的国有土地使用权，根据相关规定，经市政府批准，决定以补偿方式收回该局上述用地，同时撤销该用地之《建设用地批准书》及《国有土地使用证》。

2007年8月16日，珠**管局向广州**开发公司（下称广**司）发函，说明上述土地被珠海市政府收回的情况，称因广**司深圳分公司已被吊销，故要求其公司一个月内和该局联系，协商补偿事宜。

2007年12月12日，运**公司与德**司签订《关于银海山庄项目的权利与义务转让的确认函》，确认运**公司将受让的农**司上述合同权利义务转让予德**司。同日，运**公司向珠**管局发出《关于银海山庄项目的权利与义务转让通知》。同日，广**司、德**司及担保方运**公司签订《合同书》，称广**公司为广**司下属非法人企业，现已撤销，其权益已由广**司承接，现因珠海市国土资源局决定收回银海山庄合作用地，项目无法实施完成，德**司愿意接受项目处理善后事宜。约定1、德**司以1150万元包死价格收购原广**公司在银海山庄项目中的全部权益及本合同约定的债务，广**司同意德**司收购并接受对项目进行善后处理。2、为保证广**司权益的实现，运**公司对债务进行担保，并提供相关商铺作抵押。德**司签订合同之日支付定金200万元，余款在政府补偿款到珠**管局账上后，由珠**管局优先支付给广**司。3、如签订协议后一年内，无论何种原因广**司仍没有完全实现权益，没有收到全部款项，广**司有权要求运兴泰承担付款责任或没收定金，解除本协议而无须承担任何责任。4、德**司在签订合同支付定金、运**公司向广**司交付约定的房产证后，获得全面接手项目的权利；未获得广**司同意，且本合同约定的广**司权益未全部实现前，德**司不得再行转让本合同确定收购的权益。5、合同生效后，德**司承接之前原广**公司与珠**管局、农**司的权益，承担相应义务；正式接手后，应予珠**管局、农**司建立新的责任义务履行关系。广**司及其原深圳分公司不再承担原协议中任何经济、法律、债务。6、合同自双方签字盖章，并由德**司向广**司转入定金、运**公司交付房产证给广**司后生效。合同还约定了其他权利义务和违约责任等内容。亦为同日，2007年12月12日，德**司与广**司共同向珠**管局发出《关于银海山庄相关债务权益转让的函》，说明了其两方关于银海山庄项目的全部权益及债务转让的约定，申请该局审议并同意上述权益、债务的转让。珠**管局签收并在该函中盖章。

而此前的2007年12月6日，广**司出具收条，确认收到运**公司交付的房地产权证。该日，德**司亦通过银行汇票形式向广**司支付200万元。2008年12月11日，案外第三方代德**司向广**司支付950万元。

2008年8月27日，珠**管局与珠海**发展中心签订《收回国有土地使用权补偿协议》，约定珠海市国土资源局收回银坑9842平方米国有土地使用权，调整湾仔镇银坑村北侧2960平方米的土地给珠**管局，该中心在扣除调整用地地价后对珠**管局原地上建筑物、附着物进行补偿。具体补偿明细为：一、“已批准容积率未建部分”6011.74平方米用地，单价1000元／平方米，计6011740元；二、新营房（1-9栋）8627.34平方米，单价6229元／平方米，计53739700.86元；旧营房（10-17、22栋）2387.58平方米，计10160386.47元；三、附属设施2323218.37元；四、军事设施4101328元；五、搬迁安置补偿1547211元。以上合计77883584.70元。依据双方与“宝**司”的约定，收地补偿款中旧营房10-13栋、22栋房屋及附属设施3753246.41元，由珠海**发展中心直接支付“宝**司”，并在扣除调整用地地价1924000元后，珠海**发展中心实际应付珠**管局收地补偿款72206338.29元。合同中约定将珠海**发展中心委托珠海市房地产测绘大队对珠**管局银坑用地范围内的地面附着物进行测绘的报告、双方于同年4月9日签署的《广州军**管理分局香洲银坑大浪湾用地青苗及附属设施补偿确认书》及“各项补偿情况附表1-6”作为合同附件，其中测绘报告测量了各房屋、水泥路面、树木等的面积、数量，房屋中有“配电房”、“岗亭（门卫室）”各一项；而双方签订的确认书确定青苗及附属设施共应补偿2323218.37元。确认书附有“银坑大浪湾部队青苗及附属设施补偿明细表”，该表详细列出了66项青苗和附属设施的规格、数量、单价及补偿金额，表中备注栏部分注明“位于龙**司范围内”、部分注明“位于宝**司范围内”外，其余未注明所处方位，未注明方位设施中有“配电房”一项计39.48平方米、单价3983.2元、补偿157256.74元；“岗亭”一项计6.17平方米、单价3983.2元、补偿24576.34元；及“菜地”、各种苗木、草地等22项。其中有“假槟榔树”17棵单价1200元、“榕树”三类18棵（单价1000元9棵、单价5500元8棵、单价45000元1棵）、“白玉兰”1棵单价600元、“桂花树”2棵单价500元、“树菠萝”7棵单价1500元、“龙眼、芒果、荔枝”共9棵单价660元、“九里香”8523棵单价8元、“台湾草皮”3100平方米单价12元。德**司一审诉讼中主张明细表所列全部青苗及附属设施补偿款2323218.37元，二审诉讼中则认为除去表中注明“位于龙**司范围内”及“位于宝**司范围内”的青苗及附属设施的补偿款541752.75元外，其余青苗及附属设施均在新营房范围内的补偿款1781465.62元应由其德**司享有。

2008年9月1日，珠**管局向丁*印发出《关于大浪湾补偿拆迁的通知》，提出补偿办法“1、政府补偿的土地地价归部队所有；2、属你方分得房屋的单价按市场评估价补偿，部队争取而来高于市场评估价部分归部队所有；3、附属设施依法随房的归你方所有，随地的归部队所有。”之后未见双方就事情解决达成一致之意见。

2008年9月2日，珠海**发展中心向广州**管理局转账支付7100万元补偿款。

德**司提交证据，证明就案涉房地产补偿问题曾多次向珠**管局及广**区的领导书面反映，要求解决问题，双方一直未能达成一致意见，德**司遂提起本案诉讼，请求判令1、珠**管局支付德**司“银海山庄”应得补偿款48209183.87元，及按中**银行同期贷款利率自2008年9月3日起至付清之日止的利息。2、珠**管局返还德**司已支付的“银海山庄”项目款人民币330万元，及按中**银行同期贷款利率自珠**管局收款之日起至付清之日的利息。

另查明，2009年德*公司因广**司否认其在双方于2007年12月12日签订的《合同书》中的权益人身份，阻挠其行使该合同中之权利事项提起诉讼，一审法院立案后追加珠**管局、广**区通信支援国家经济建设办公室、丁**的继承人陈**、丁**、丁**为第三人参加诉讼。经审理，一审法院作出（2009）香民一初字第2627号民事判决，查明2002年2月广**公司被深圳**管理局吊销营业执照。该判决认定，《合同书》中约定广**司转让的与珠**管局之间签订的《合作建设住宅楼宇合同书》、《补充协议》中广**司的权利义务，已经珠**管局盖章确认同意，广**司的转让合同权利义务的行为，符合合同法的规定，合法有效。广**司转让的其与农**司签订的《合作开发﹤银海山庄﹥项目合同书》、《合作开发﹤银海山庄﹥项目合同书补充协议》中广**司享有的权利义务，由于农**司已经将上述合同中享有的权利义务转让给运**公司，运**公司又转让给德*公司，因此可以认定德*公司通过一系列受让行为，将广**司与农**司之间的合同权利义务归于德*公司一人。因此《合同书》是双方真实意思表示，合法有效。该判决判令一、确认德*公司与广**司2007年12月12日签订的《合同书》合法有效；二、确认德*公司已经履行该《合同书》约定的付款义务。该判决于2011年10月8日生效。

2009年5月19日，丁**的继承人陈**、丁**、丁**向一审法院起诉，请求确认丁**为广**公司与珠**管局签订《合作建设楼宇合同书》中的项目权益人。经审理，一审法院（2009）香民一初字第1915号民事判决、及本院二审、再审（2011）珠中法民三终字第49号、（2013）珠中法审监民再字第30号民事判决，均驳回其三人的诉讼请求。

2010年3月，广东三**限公司珠海分公司（原吴川**工程公司珠海分公司，以下均称三**司）起诉农**司、珠**管局及第三人广通公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院二审作出（2014）珠中法民三终字第234号民事判决，维持一审法院（2010）香民二初字第857号民事判决，认定珠**管局系“‘银海山庄’项目的合作方，从三**司施工建设的工程中收益”，故而判令农**司支付工程款720448.28元及利息，珠**管局承担连带责任。经查，一审法院认定三**司与农**司签订的合同约定1997年1月起施工建设“银海山庄”，至1998年12月因资金问题，工程停工，未完成竣工验收。在审理该案期间，一审法院委托珠海**有限公司对三**司完成的案涉“银海山庄”工程进行造价鉴定，本案二审诉讼中，双方均提交了该珠海**有限公司作出的造价鉴定报告书――珠**管局提交了报告书全本，报告中对是否三**司施工完成工程有争议及无争议部分分别作出造价结论，其中争议双方对1“单体别墅1~5栋”、2“联体别墅6、7*（扣除基础、一层楼板、二层混凝土柱）”、3“军师级疗养楼8栋”、4“团级疗养楼9栋（扣除0以下部分）”、5“门卫室”、6“配电房”六项工程设施由三**司施工完成没有异议外，对1“绿化贮水池”、2“围墙”、3“化粪池”、4“绿化用水管网”、5“道路（包括路面及室外排水）”、6“海鸥休息亭”、7“A型2栋增加地下室”、8“1~5栋首层砼地骨改砼地板”、9“别墅A1型地下室增加照明”、10“平整土方及挖掘机台班费用”、11“签证零星工程”等十一项存有争议。报告的“工程鉴定造价汇总表”中，列明1-9栋别墅及楼房的工程项目均包括土建、铝合金、给排水和电气，“门卫室”及“配电房”包括土建和铝合金。经一、二审审理，认定三**司共完成上述无争议工程八项共计工程款8670448.28元，农**司已付7950000元，尚欠工程款720448.28元；对于双方存有争议的十一项工程，因三**司提交的证据不足以支持其主张，而不予支持。上述无争议部分中门卫室（岗亭）鉴定造价7801.52元、配电房鉴定造价35471.91元。

珠**管局在本案二审诉讼中提交一审法院2015年5月27日向该局发出的（2015）珠香法执字第1980-1号执行通知书，该通知书限期该局履行上述本院（2014）珠中法民三终字第234号民事判决确定的连带付款义务，向三**司支付工程款720448.28元及其利息201479.77元、迟延履行金76700.03元，并支付案件受理费21600元、案件执行费12408.6元。该局提交了同年7月1日将款1032636.68元付入一审法院帐户的银行单据。对此，德**司同意在折价补偿款中作相应扣除。

珠**管局在本案一审庭审后提交代理词，认为该案中的工程款应视为广**司基于合同无效而遭受的损失。二审诉讼中，珠**管局则认为上述二审终审（2014）珠中法民三终字第234号民事判决已认定德**司实际投入为8670448.28元，因本案所涉合作合同无效，故仅应返还德**司该款8670448.28元及三**司接手前，由“五华县曾**工程队”完成的前期工程造价269393.49元，共8939841.77元。珠**管局又认为上述因其承担连带责任被执行向三**司支付的工程款及利息应从中扣除。

一审法院认为

一审判决的理由与结果

一审法院认为，该院（2009）香民一初字第2627号民事判决书确认德**司与广**司2007年12月12日签订的《合同书》有效，认定德**司取得广**司在《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》的权利、义务，并通过签订一系列的受让合同，将广**司和农**司在1996年12月18日、1996年12月19日的《合作开发银海山庄项目合同书》及《合作开发银海山庄项目合同书补充协议》的合同权利义务同时归于德**司，即农**司基于参与合作开发产生的权利、义务也已归于德**司，所以，德**司已经取得《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》中**圳公司的权利、义务。

《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第十条规定“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”土地使用权人必须按照规划确定的用途使用土地。《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”本案所涉土地使用权是珠**管局以划拨方式取得，用地功能为疗养院。广**公司与珠**管局签订《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》，约定由珠**管局提供土地，广**公司投资建设的方式合作开发房地产，变更了原土地用途，根据上述规定，应当认定广**公司与珠**管局签订《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》为无效。双方在签订合同时，均明确知道土地使用权的性质，对于合同无效的后果均存在过错，双方均应承担相应的责任。

本案双方是以土地使用权和出资合作开发房地产，相关投资已经物化到案涉建设项目。案涉建设项目，包括有关土地及地上建筑物及附属设施已经被市政府收回，并根据已建房产即新营房1-9栋的面积按6229元／平方米的价格进行补偿。有关部门在确定补偿方案时，并未对土地使用权和地上建筑物的补偿金额作出区分，因此，该补偿款应认定为对珠**管局土地使用权及德**司对房产建设投入的整体补偿。对于如何分配该补偿款，是本案争议的焦点。一审法院认为，补偿款源自双方的共同投入，两者缺一不可，故可依据双方的投入来确定分配比例。但由于涉案项目已经被收回，根据目前的状况，无法确定双方实际投入的土地使用权和建筑费用的比例。《合作建设住宅楼宇合同书》约定双方按照3：7的比例分配房产，可理解为签订合同时，双方对于土地成本与建设成本的比例确定为3：7，该比例是双方的真实意思，故可以参照该比例确定补偿款的分配比例。据此，德**司应得的新营房补偿总额的70%，即53739700.86元70%u003d37617790.60元。珠**管局已经收取了全部补偿款，故应将该37617790.60元支付给德**司。德**司认为已批准容积率未建部分的1000元／平方米的单价是土地价值，并据此计算其应得补偿款，依据不充分，一审法院不予支持。

珠**管局在2008年9月2日收到了全部补偿款，占用了本该属于德**司的部分补偿款，故应当支付占用资金的利息给德**司。考虑到款项补偿到位后，珠**管局也通知了原合作方，双方因理解差异一直未达成一致意见，利息损失应按照中**银行同期同类存款利率计算为宜。

（2014）珠中法民三终字第234号案件中判决农**司支付工程款720448.28元及利息，珠**管局承担连带责任。该案件属于农**司、珠**管局与三**司的其他法律关系，且案件尚未执行，因此案产生的法律后果，双方可另循法律途径解决，珠**管局以此案中的工程款应为广**司的损失进行抗辩，不予支持。

1995年8月20日的《补充协议》无效，广通深**司依协议支付的款项，珠**管局应予返还。关于款项的数额，珠**管局认可收到280万元，本院予以确认。关于另50万元的争议，《补充协议》第四条约定的“乙方曾于1995年1月3日支付给甲方的50万元信誉保证金，不再退还，作为甲方应得销售楼花房款的一部分计算”，证明珠**管局已经明确确认收到50万元保证金的事实，并同意作为房款的一部分，珠**管局现否认收到50万元，与合同内容不符。该50万元虽于1995年1月3日由鸿**司支付，但结合丁**作为代表签订两份合同以及原意向书并未实际履行的事实，珠**管局在认可50万元作为楼款的一部分的情况下，没有提供与鸿**司存在其他结算证据，现以该款项为珠**管局与鸿**司的结算款抗辩，一审法院不予支持。珠**管局应向德**司返还《补充协议》的购房款共计330万元。

合同无效取得的财产应予返还，根据补充协议的约定，广**公司向珠**管局支付房款，建好的房产由其使用，现协议无效，珠**管局应返还房款及房款的利息，广**公司应返还房产及占用房产期间的相应收益，房款的利息损失可对应房产的使用收益。广**司虽未能实际使用房产，责任在于其自己的建设问题，应视为其已经享受到房屋的使用效益，所以对于补偿款到位之前的利息损失，一审法院不予支持。对于补偿款已经支付给珠**管局之后，基于前述补偿款利息损失相同的理由，珠**管局应按中**银行同期同类存款利率支付自2008年9月3日至实际付清之日的利息。

关于附属设施的补偿款，从附属设施的内容来看主要是青苗、配电设施、水泥路面、围墙等内容，位置分布在龙**司、宝**司及已建小区内，因广**司承建的范围为1-9栋新营房，仅为政府收回范围内的一部分，也没有证据证明附属设施中属于广**司或农垦公司建设或投入的具体内容。德**司主张附属设施的补偿款，证据不足，不予支持。

珠**管局折价补偿德**司的款项是合同无效的法律后果，珠**管局抗辩德**司未取得案涉建筑物及附着物的物权，无权主张补偿款，没有依据，一审法院不予支持。德**司受让广**司的权利之后，一直通过信函及诉讼等方式主张该项目的相关权利，珠**管局抗辩德**司诉讼请求超过诉讼时效，依据不足，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决一、珠**管局于判决发生法律效力之日起十日内向德**司支付补偿款37617790.60元。二、珠**管局于判决发生法律效力之日起十日内向德**司支付上述第一项补偿款37617790.60元利息，利息自2008年9月3日按中**银行同期同类存款利率计算至实际支付之日。三、珠**管局于判决发生法律效力之日起十日内向德**司返还购房款330万元。四、珠**管局于判决发生法律效力之日起十日内向德**司支付上述房款330万元的利息，利息自2008年9月3日按中**银行同期同类存款利率计算至实际支付之日。五、驳回德**司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费339346元，由德**司负担92957元，珠**管局负担246389元。

当事人二审的意见

上诉人诉称

一审原告德*公司不服一审判决上诉称，一、一审判决第判令珠**管局支付的合建房屋补偿款37617790.60元的利息，应当按照中**银行同期同类贷款利息计算。参照《最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最**法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释的规定以及众多司法判例，利息损失赔偿额的计算方法一般是以贷款利率或逾期贷款利率来计算。

本案中，珠**管局自2008年9月3日收到款项，一直借故拖延不向德**司分配任何款项，长达六七年之久，给德**司造成重大的资金损失，这决非存款利息所能弥补。因此，不论是从司法实践还是考虑实际损失，珠**管局都应当按照中**银行同期同类贷款利率支付利息损失，请求二审法院依法予以纠正。

二、一审判决判令珠**管局返还330万元购房款的利息自2008年9月3日按中**银行同期同类存款利率计算至实际支付日，存在以下错误：1、起算时间错误。根据一审判决的认定，《合作建设住宅楼宇合同书》与《补充协议》均为无效合同。但两者的合同关系不一样，前者是合作开发合同，后者是购房合同，因此，合同无效的法律后果是不一样的，珠**管局因合同无效产生的损失赔偿的计算方式也是不一样的。合建合同无效，因资金已转化为建筑物，实际上是参照有效合同来处理，因此，一审法院判决自德**司收到补偿款之日起支付补偿款及利息是正确的。但补充协议其实质是一个购房合同，自始无效，珠**管局应自收到房款之日起向德**司支付利息，而非一审判决认定的自2008年9月3日起算。请求二审法院判令珠**管局自收款之日起支付利息损失。2、计算利息损失的标准错误。同前述合建房屋补偿款的利息计算理由一样，德**司认为，房款的利息计算标准也应当按中**银行同期同类贷款利率计算，而非存款利率。

判令珠海房管局支付附属设施补偿款1781465.62元，并自2008年9月3日起按中**银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日。

德**司认为，一审法院的事实认定错误。理由如下：1、新营房范围的绿化、配电房、围墙、厕所、配电设施等附属设施均为农**司投入，并已与施工队进行竣工结算。2、珠**管局2008年9月1日的《关于大浪湾补偿拆迁的通知》中也认可德**司应分得附属设施的补偿。3、珠海市国土资源局的《银坑大浪湾部队青苗及附属设施补偿明细表》就是针对新营房和旧营房两部分的附属设施的补偿，其中标注为龙**司和宝**司的范围就是旧营房的范围，未标注的都属于新营房的范围。这是显而易见的事实。根据《银坑大浪湾部队青苗及附属设施补偿明细表》，青苗及附属设施补偿总额为2323218.37元，其中明细表标注为龙**司和宝**司的均为旧营房范围的补偿，计541752.75元；其余均属于农**司投入的新营房范围的补偿，计1781465.62元。据此，新营房范围的青苗及附属设施1781465.62元应补偿给德**司。

本院查明

综上所述，德*公司认为，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判1、珠**管局向德*公司支付补偿款37617790.60元的利息，利息自2008年9月3日按中**银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日。2、珠**管局向德*公司支付房款330万元的利息，利息自被告收款之日起按中**银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日。3、珠**管局向德*公司支付附属设施补偿款1781465.62元，并自2008年9月3日起按中**银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日。

一审被告珠**管局亦不服一审判决，上诉称，一、本案系德**司与珠**管局间的合同纠纷，审理范围限于双方关于无效的银海山庄合作建房合同权益法律关系，并不包括珠**管局与珠海**发展中心间的物权征收拆迁补偿合同法律关系。一审判决混淆了不同当事人之间不同的合同法律关系，在适用法律过程中做出了自相矛盾的逻辑处理，依法应予纠正。

德**司基于无效合同而对珠**管局享有的财产返还和过错责任赔偿请求权，系德**司通过受让广**司和农**司的权益，与珠**管局发生的无效合同法律关系，而享有的权利，只受《中华人民共和国合同法》调整；而珠**管局基于物权被地方政府征收而享有（并已实现）的拆迁补偿请求权，则系珠**管局与珠海**发展中心之间的拆迁补偿法律关系，则主要受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的调整。

一审判决出现以下自相矛盾的错误逻辑处理：一方面认定《合作建设住宅楼宇合同书》和《补充协议》为无效合同，适用《中华人民共和国合同法》第58条规定处理本案，另一方面却以目前无法确定双方实际投入为借口，行《合作建设住宅楼宇合同书》和《补充协议》为有效合同之实，按照该合同约定分配上诉人依法取得的拆迁补偿款。

二、一审判决偷换了“基于无效合同的财产返还和过错责任赔偿请求权”与“基于物权被地方政府征收而享有的拆迁补偿请求权”这两个法律概念，以“根据目前的情况，无法确定双方实际投入的土地使用权和建筑费用的比例”为由，完全免除德**司的举证义务，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的举证原则规定。

因《合作建设住宅楼宇合同书》和《补充协议》为无效合同，在适用《中华人民共和国合同法》第58条规定处理本案时，本应由主张财产返还及过错责任赔偿的德**司，举证证明珠**管局因无效合同而取得广**司和农**司的财产及其具体数额，及其因无效合同而遭受的损失数额，如德**司不能举证的，应承担举证不能的法律后果。尤其是，一审判决已经认定，德**司取得的权益来源于广**司和农**司，广**司与珠**管局之间的合作合同属于无效合同，应当适用《中华人民共和国合同法》第58条规定处理。也就是说，德**司所享有的权益，无非就是广**司基于与珠**管局之间的无效合同而享有的、由《中华人民共和国合同法》第58条规定的财产返还请求权和过错责任赔偿请求权，并不享有任何“补偿款”请求权。

但是一审判决在表明上述法律逻辑和法律概念之后，却完全撇开了德**司第一项诉讼请求的请求权性质，采取偷换“基于无效合同的财产返还和过错责任赔偿请求权”与“基于物权被地方政府征收而享有的拆迁补偿请求权”这两个法律概念的手法，并进一步以“根据目前的情况，无法确定双方实际投入的土地使用权和建筑费用的比例”（法律表述应当是：“无法确定合同相对人因无效合同而取得对方财产的数额”）为由，既免除了德**司基于合同法第58条规定所享有的财产返还请求权和过错责任赔偿请求权的举证责任，又免除了德**司关于“拆迁补偿款”请求权的举证责任。这一做法显然违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于“谁主张、谁举证”的举证原则规定，依法应予纠正。

三、一审判决在没有全面的证据支持的情况下，即认定“新营房”（银海山庄1-9栋）全由广**司和农**司投资建设完成，属于认定事实错误，依法应予纠正。

德**司所提供的证据只能证明广**司和农**司投资了“新营房”（银海山庄1-9栋）的土建工程，一审判决在没有其它证据证明其还投资了其它工程（如水电、装修等）建设的情况下，即认定“新营房”（银海山庄1-9栋）全由广**司和农**司投资建设完成，属于认定事实错误，依法应予纠正。

四、一审判决遗漏查明和认定广**司与农**司间的《合作开发“银海山庄”项目合同书》及其补充协议的法律性质和效力，以及经由生效（2014）珠中法民三终字第234号民事判决书认定的农**司向三**司支付的795万元工程款的法律属性。珠**管局认为，尽管德**司并未因上述事实向珠**管局主张工程款财产返还，但是，上述工程款的法律性质确属珠**管局因无效的合作开发合同而取得的广**司和农**司的财产。上述案件事实及其法律性质的认定，直接关系着本案纠纷如何适用合同法第58条规定，因而必须予以明确认定。

五、一审判决在没有任何合法依据的情况下，将鸿**司支付给珠**管局的50万元，认定为广**司支付给珠**管局的信誉金，属于认定事实错误，依法应予纠正。

一审判决在认定鸿**司支付给珠**管局的50万元的法律属性过程中，在没有证据证明广**司支付了该款项的情况下，仅凭鸿**司与广**公司的签约代表人为同一人，及凭珠**管局与广**司在《补充协议》有50万元信誉金约定，就认定鸿**司支付给珠**管局的50万元应当确定为广**司支付的信誉金。无端将本属于德**司的举证责任倒置给珠**管局，显然违反了民事诉讼法关于“谁主张、谁举证”的举证原则规定。属于认定事实错误，依法应予纠正。

基于上述，珠**管局认为，一审判决错误，依法应予纠正。为依法保护自己的合法权益，特提出上诉，请求撤销一审判决，驳回德**司的诉讼请求；

随后，珠**管局补充提出上诉理由，认为一、一审判决遗漏生效判决中载明的重大法律事实，未查明德**司在项目中的投入金额，进而错误认为项目已收回、无法确定双方实际投入，最终作出参照3：7比例分配补偿款的错误判决。

1、生效判决已经认定珠海房管局的合作方在涉案项目中的实际投入，并非一审判决认定的项目已收回、无法确定双方实际投入。德**司一审提交的（2014珠中法民三终字第234号判决，已查明涉案工程造价即德**司实际投入为8670448.28元。

2、根据上述生效判决及工程造价鉴定报告，珠**管局的合作方在涉案项目中的实际投入为8939841.77元，该投入金额应当为合同无效后的返还金额。

根据《“银海山庄”项目已完工部分工程造价鉴定报告书》显示，三**司、农**司、珠海房管局无争议部分为8670448.28元。三**司接手前，涉案项目由五华县曾**工程队完成前期工程（B2栋部分工程造价103010.97元、C1栋部分工程造价166382.52元），前期工程造价为269393.49元。因此，涉案项目工程的实际投入为：五华县曾**工程队施工的前期工程＋三穗施工工程，即269393.49＋8670448.28u003d8939841.77元。

3、珠**管局已经执行生效判决，支付涉案项目工程款及利息，已支付金额应当从返还金额8939841.77元中予以扣除。（2014）珠中法民三终字第234号民事判决书确定珠**管局与合作方对欠付工程款承担连带支付义务，珠**管局已于近期履行上述判决，已支付的工程款及利息应当从返还金额中予以扣除。

二、一二审证据证明德**司完全可以举证证明其在项目中的实际投入，但一审判决刻意违反“谁主张、谁举证”的基本规则，在德**司有举证能力而不充分举证的情况下，免除德**司举证义务，直接参照3：7比例分配补偿款，导致合同无效后的权利义务处置方式明显违法。

1、合同无效的法律后果是各自返还，即投入多少，返还多少，德**司主张合同无效，应当举证证明自己的实际投入，法院应当按照各自实际投入认定返还金额。2、德**司完全有能力，也有义务举证证明其在项目中的实际投入，否则应承担举证不能的法律后果。从本案一二审证据看，德**司在一审中提交《设计合同书》、《工程地质勘测工程合同》、《珠海市建筑安装施工合同》，在二审中提交证据《绿化工程合同书》及其预算表，足以证明德**司完全有能力举证证明自己在涉案项目中的实际投入。德**司主张涉案合同无效并要求返还投入，按照“谁主张、谁举证”的原则，德**司应当举证证明自己的实际投入，法院应当根据德**司的举证，依法查明其实际投入，据此认定珠海房管局返还的金额。如果德**司怠于举证或举证不充分，应当依法承担举证不能的法律后果。

一审法院在德**司有能力举证的情况下，不依照德**司的举证认定其实际投入，而是错误认为实际投入无法查明，进而超越合同当事人意志，参照3：7比例分配补偿款，明显违背客观事实，毫无依据地揣测当事人意思，错误十分明显。虽然合同双方在合作合同中约定，房屋建成后按照3：7比例分配，但是双方关于房屋建成后的分配比例并不必然等于双方实际投入的比例，合作双方存在土地、资金等投入，但也存在项目管理、办理手续等方面的无形投入，客观上存在房屋建成后的分配比例与双方实际投入比例并不相符的可能，一审法院认为双方约定的房屋建成后的3：7分配比例视为双方实际投入比例，明显超越当事人意思自治，既没有合同依据，也没有法律依据。

德**司对珠**管局的上诉答辩称，一、一审判决并未混淆无效合同法律关系和拆迁补偿合同法律关系，珠**管局上诉意见错误。德**司的诉请是基于无效合同主张补偿款，并不是基于物权主张拆迁补偿款。一审法院在审理德**司与珠**管局合同纠纷中，不代表不能查明与案件相关的、包括拆迁补偿在内的其他事实。珠**管局把查明案件事实和认定法律关系混为一谈，据此认为一审判决认定法律关系错误的观点实在让人匪夷所思。

二、一审判决既未偷换概念，也未免除德**司的任何举证责任。1、德**司对于珠**管局因无效合同而应返还的财产及其价值，已经完成举证责任。从合建合同的约定到合建合同的履行，均可以证明珠**管局仅为土地提供方，广**司和农**司为投资方，且其资金投入已转化为银海山庄新营房这一事实。而德**司经过一系列的受让合同和生效判决的确认，取得《合作开发银海山庄项目合同书》中广**司一方的权利义务。鉴于房屋的特殊性以及被拆迁的事实，珠**管局无法返还依据前述无效合同取得的房屋给德**司，只能折价补偿。而政府支付给珠**管局的补偿款就是房屋价值的最好体现，德**司无须另行就其价值或损失进行举证。因此，一审判决以补偿款数额作为基数来计算德**司的补偿款，是完全正确的。

2、虽然合建合同无效，但投资方已实际履行，房屋也已建成。根据《最**法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条的司法精神，在合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有；房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市场估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。因此，一审判决参照合建合同约定的房产分配比例来确定补偿款，是公平、合法的。

三、珠**管局否认新营房是由广**司和农**司投资建设完成，是对事实的严重歪曲。首先，从合同约定来看，无论是珠**管局与广**司之间的约定，还是广**司与农**司之间的约定，各方的意思表示都是一致的，即：珠**管局只提供土地，广**司和农**司承担小区建设直至交付使用的全部建设资金，其建设内容不止是土建工程，还包括其他工程，如水电、通信、装修、小区配套的道路绿化等。其次，（2009）香民一初字第2627号生效民事判决和（2009）珠中法审监民再字第30号民事判决对于工程内容的描述，以及（2014）珠中法民三终字第234号案对于工程项目的结算，均可以证明工程内容不仅包括土建，还包括水电、配套设施等。此外，农**司与运**公司签订的《协议书》中还确认：农**司向珠海**学中心支付了银海山庄项目绿化工程款28万元，支付了水电工程款16.2万元，也证明工程内容远不止土建。以上证据足以印证新营房由广**司和农**司投资建设完成这一事实，更何况，珠**管局并没有相反的证据来证明其有资金投入。因此，德**司认为，珠**管局在全程参与前述三个关联案件的全部诉讼活动的情况下，仍罔顾事实、颠倒黑白，其目的就是想侵吞补偿款。

四、一审判决并无遗漏查明和认定的事实。（2009）香民一初字第2627号生效民事判决已经认定，德**司通过一系列受让行为，将广**司与农**司之间就《合作开发“银海山庄”项目合同书》及其补充协议产生的权利义务归于德**司一人。因此，无论前述合同是有效还是无效，其权利义务均由德**司承接，不存在遗漏查明事实的问题。

至于农**司、珠**管局与三**司间的建筑工程施工合同纠纷，已由（2014）珠中法民三终字第234号生效判决作出责任认定，判令农**司支付工程款人民币720448.28元，珠**管局承担连带清偿责任。但到目前为止，珠**管局并未支付该款项，对本案权利义务的认定没有任何改变。因此，一审判决不予支持珠**管局认为该工程款为广**司损失的抗辩，是完全正确的。

五、珠**管局认为一审判决关于鸿**司支付的50万元的认定没有合法依据，是错误的。首先，法定代表人为丁**的鸿**司向珠**管局支付50万元信誉金所依据的《关于合同建设银坑住宅小区的合作意向书》，与法定代表人同为丁**的广**公司与珠**管局签订的《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》，指向的是同一个合作项目---“银海山庄”，且《补充协议》对付款时间、金额的确认与事实吻合。其次，即便没有前述事实来印证，仅凭珠**管局在《补充协议》中对其收到50万元，并同意作为房款的一部分计算的认可，也足以认定该50万元应当计入已付房款这一事实。因此，一审判决依据前述支付凭证以及珠**管局对该款项的认可做出的认定是完全正确的。

综上所述，德*公司认为珠**管局的上诉请求及事实与理由都是错误的，请求二审法院依法予以驳回。

本院裁判的理由与结果

本院认为

本院认为，与案有关的生效判决业已判定德**司取得广**公司在其与珠**管局签订的《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》中的相关权益，意即德**司已取代广**公司在合同及协议中的地位。上述合同及协议因违反斯时适用的《中华人民共和国土地管理法》第十条、及《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，系无效合同。对于合同的无效，双方均有过错。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，珠**管局应返还因上述无效合同、协议而取得的财产予德辉公司，但显而易见，因合同取得而应予返还的财产已事实上“不能返还”，珠**管局当对“不能返还”的财产“折价补偿”。至于珠**管局如何“折价补偿”、“折价补偿”的标准是什么，则是本案应当解决的实质问题。

一般而言，案件审理中在不能确定应当返还的建筑工程价值之时，可由主张一方申请法院对建筑物及附属设施的现状价值委托专业机构进行鉴定。但本案中，珠**管局与珠海**发展中心签订的协议已就案涉建筑物及附属设施约定了补偿标准与方法，这一协议最终确定的补偿金额是最现实与最实际的利益体现，况且事实上珠海**发展中心已依约支付了补偿金额。如果本案中再由当事人申请并由法院委托专业机构另行鉴定价值反而会增加判断的不确定性，会背离已由上述协议体现的价值利益，并不公平和客观，也是没有意义的。

本案之审理基于德**司取代广**公司地位后，与珠**管局间因《合作建设住宅楼宇合同书》及其《补充协议》无效，依法应返还财产产生争议形成纠纷，一审法院审理本案并未涉及珠**管局与珠海**发展中心间形成之法律关系，而仅以珠**管局因与珠海**发展中心签订补偿协议而取得的补偿标准与金额，作为确定珠**管局与德**司因无效合同而“折价补偿”的标准与金额，这与对珠**管局与珠海**发展中心间形成之法律关系进行审理存在着本质的区别，珠**管局对此提出的上诉意见，本院不予采纳。

珠**管局补充上诉意见认为，应以案涉项目的实际投入资金作为合同无效后的返还财产。案涉地上建筑物及附属设施系始建于1997年，至1998年12月停工，而十年后的2008年珠海**发展中心是以珠**管局斯时所存的建筑物及其他附属设施之现状进行补偿，依珠**管局的意见即仅返还德**司至1998年时投入建设的资金，而珠**管局则取得因这些资金投入而在十年后因房地产升值――此十年房地产的升值状况毋庸多赘――的全部价值利益，这一意见无论出于何种考虑，都欠缺公平与公正。

当然，珠**管局与珠海**发展中心签订的补偿协议中，对案涉建筑物及其他附属设施没有区分土地及地上附着物的价值，故**公司案中认为珠**管局与珠海**发展中心签订的协议中已约定“已批准容积率未建部分”以每平方米1000元计价补偿，故“新营房”部分可在该协议中确定的每平方米6229元的单价基础上扣除该1000元土地价值后以每平方米5229元折价补偿，事实上这并不失为一种相对客观的补偿标准；一审法院审理认为，珠**管局与广**公司签订的合作建设合同中约定，珠**管局提供土地及提供建设资金的广**公司按3：7的比例分享建筑物，即双方认可土地价值在建成的建筑物全部价值中占有三成，故可参照该比例确定折价补偿款的分配比例。对此，珠**管局在上诉补充意见中提出异议，认为该比例并不必然等于双方实际投入的比例，除资金与土地外还存在着项目管理、办理手续等方面的无形投入。但查阅珠**管局与广**公司的《合作建设住宅楼宇合同书》可见，在合同中双方明确约定了双方义务，作为甲方的珠**管局有六项“责任”，已明白无误地包括了珠**管局的“无形投入”，即双方在确定3：7的分配比例时事实上已对双方的全部有形、无形资金、资产等方面的投入进行了综合考虑与判断。故珠**管局认为一审法院以该比例确定补偿款的分配“明显超越当事人意思自治”，没有事实依据，不符合上述合同书表现出的“当事人意思自治”，本院不予采纳。一审法院参照该比例确定双方对折价补偿款的分配，亦无不当，本院予以维持。

获本院（2014）珠中法民三终234号民事判决维持的一审法院（2010）香民二初字第857号民事判决，认定了三穗公司承建的案涉工程项目包括1-9栋“新营房”及附属设施中的“门卫室”、“配电房”两项，而不认定“围墙”、“厕所”、“绿化贮水池”、“绿化用水管网”等争议部分的工程系三穗公司承建。二审诉讼中，珠**管局已认可“门卫室”、“配电房”两项属于德**司应获补偿款的附属设施。鉴于该生效判决的认定，德**司对其他建筑类附属设施的补偿款主张，本院不予支持。至于附属设施中的苗木绿化部分，德**司在本院审理中提交了农**司与珠海**研究中心签订的《绿化工程合同书》及十页的“银海山庄绿化工程预算总表”及其“护坡工程”、“平面绿化”分项工程的预算表，以期证明“新营房”范围内的绿化工程亦属其承接权益中附属设施之一部分，对照“银坑大浪湾部队青苗及附属设施补偿明细表”及上述预算表，预算表中列有种植的苗木41种，德**司依据“补偿明细表”主张的青苗则有22种，其中只有“假槟榔树”、“榕树”、“白玉兰”、“桂花树”、“树菠萝”、“龙眼”、“芒果”、“荔枝”、“九里香”、“台湾草皮”10种苗木名称相对应，但名称相对应的苗木数量又大多不相符，如预算表列“假槟榔树”38棵、“小榕树”15棵、“黄金榕”59棵、“白玉兰”20棵、“桂花树”5棵、“树菠萝”3棵、“龙眼、芒果、荔枝”各3棵、“九里香”4800棵、“台湾草皮”5000平方米，而“补偿明细表”列“假槟榔树”17棵、“榕树”三类共18棵、“白玉兰”1棵、“桂花树”2棵、“树菠萝”7棵、“龙眼、芒果、荔枝”共9棵、“九里香”8523棵、“台湾草皮”3100平方米。故由此，本院认为名称不能相对应的，德**司提交的合同书及其预算表并不能证明与德**司承接的权益相关，而名称相对应但“补偿明细表”所列数量超出“预算表”的部分也不能证明与德**司承接的权益相关，故本院仅支持德**司主张苗木绿化部分的折价补偿款中“假槟榔树”17棵20400元、“榕树”三类18棵共98000元（9000＋44000＋45000）、“白玉兰”1棵600元、“桂花树”2棵1000元、“树菠萝”3棵4500元（15003）、“龙眼、芒果、荔枝”各3棵5940元、“九里香”4800棵38400元（84800）、“台湾草皮”3100平方米37200元，以上共计206040元。加上“门卫室”、“配电房”两项181833.08元（24576.34＋157256.74），以上附属设施折价补偿款共计387873.08元。

珠**管局案中不否认德**司享有因原广通深**司及农垦公司投资建设的“新营房”1-9栋别墅及楼房的土建部分权益，但认为德**司并没有证据证明享有该1-9栋别墅及楼房的“其他工程（如水电、装修等）”权益，但珠**管局二审提交的全本珠海**有限公司对“银海山庄”工程作出的造价鉴定报告书中，“工程鉴定造价汇总表”已明确列明1-9栋别墅及楼房鉴定的造价不单有土建，还包括铝合金、给排水和电气，门卫室及配电房同样除了土建外还包括铝合金，故珠**管局该上诉意见不符合事实。况且珠**管局如若认为上述德**司享有相关权益别墅及楼房的“其他工程（如水电、装修等）”非广通深**司及农垦公司投资建设，而另有他人添附建设则负有举证责任，以证明“其他工程（如水电、装修等）”的权益不应由德**司享有。事实上，本院审理本案所见，珠**管局在与珠海**发展中心签订的补偿协议及其附件中，并没有说明上述房产有此区别，故珠**管局该上诉意见，本院不予采纳。

德**司与广**司订立合同前，已与农**司及运**公司签订了相关协议，承继了广**公司及农**司、运**公司在案涉工程项目中的投资，在取代广**公司与珠**管局签订的《合作建设住宅楼宇合同书》中的法律地位过程中，也依法定程序获得珠**管局的同意认可，这一事实已为生效判决认定。珠**管局认为一审判决遗漏查明和认定广**司与农**司签订之合同性质与效力，及农**司与三**司签订合同并支付工程款的法律属性，从而上诉请求本院予以认定，但这超出本案审理范围，本院不予采纳。但珠**管局二审中提交证据证明，本案一审判决作出后，因执行本院（2014）珠中法民三终字第234号民事判决，该局履行连带付款义务向一审法院划付执行款包括工程款720448.28元及其利息201479.77元，对此本院认为，珠**管局在该案中承担连带清偿责任在于该案判决认定该局系开发“‘银海山庄’项目的合作方，从三**司施工建设的工程中收益”，而依据珠**管局与广**公司签订的《合作建设住宅楼宇合同书》的约定，该局仅以土地作为合作开发建设之出资，即包括之后取代广**公司的农**司，及取代农**司的运**公司，则负有出资义务，而最终取代广**公司、农**司及运**公司享有本案所涉权益的德**司正是基于上述被取代公司之前在合作开发建设项目中的出资，故珠**管局付出的执行款及其利息应当由德**司承担，换言之，应当在德**司主张的折价补偿款中扣除。珠**管局对此提出的补充上诉主张，本院予以支持。即因不能返还建筑物，珠**管局应支付折价补偿款：“新营房”1-9栋补偿款中的37617790.6元（53739700.8670%），加上附属设施补偿款中的387873.08元，再扣除珠**管局支付的工程款本息921928.05元（720448.28＋201479.77），共计37083735.63元。

珠**管局与广**公司在1995年8月20日签订的《补充协议》中，明确说明广**公司曾于同年1月3日向珠**管局支付了信誉保证金50万元，案中证据则表明鸿**司依据1994年12月25日与珠**管局签订的《关于合作建设银坑住宅小区的合作意向书》的约定，于1995年1月3日向珠**管局支付了50万元诚意金，而代表鸿**司、广**公司与珠**管局签订意向书、合同及协议的均为丁双印，这已为生效的一审法院（2009）香民一初字第2627号民事判决书所认定，故在珠**管局未能对其案中该50万元的收取作出有依据的合理解释下，本院认同一审法院对此50万元的认定。珠**管局于此的上诉请求，本院予以驳回。该50万元与广**公司依据《补充协议》支付珠**管局的280万元共330万元，及广**公司提供六套成本价住宅，是双方对《合作建设住宅楼宇合同书》关于按3：7比例对物业进行分成、珠**管局分得全部建筑面积30%约定的变更，其实质是广**公司如依约履行后即取得了除六套住宅之外的全部建筑面积，珠**管局则除取得六套住宅外不再享有30%的建筑面积。基于案涉合同及其补充协议无效及约定实际未全部得以履行的事实，也鉴于德**司在本案中关于该330万元系而购房关系支付而应予返还的主张，及珠**管局除对上述50万元之认定提出异议外，未对一审判决判令返还《补充协议》项下款项提出上诉的案情，本院进一步认定上述别墅及楼房的折价补偿款以3：7比例分享符合双方之诉讼利益，也由此判断珠**管局应当返还德**司该330万元本息无疑。

既然案中德**司主张330万元系因“购房关系”无效应予返还的款项，而珠**管局对返还《补充协议》项下款项的主张也不持异议，故德**司上诉主张因《补充协议》而返还的款项，与因《合作建设住宅楼宇合同书》无效、其后该合同项下建筑物及其他附属设施获珠海**发展中心收地补偿性质不同，《补充协议》项下已付款应从珠**管局收取之日起计算利息的主张合理，本院予以采纳。一审判决对330万元的利息起计时间判定不当，本院予以纠正。但330万元系陆续支付，时间跨度大，最早是鸿**司1995年1月3日支付的50万元，最后是广**公司1999年1月11日支付的20万元，故仍应从每一笔款项支付之次日起计算利息，分别为50万元从1995年1月4日、50万元从1995年9月8日、30万元从1995年11月29日、50万元从1997年1月17日、50万元从1997年1月29日、50万元从1997年3月21日、20万元从1997年6月28日、10万元从1998年5月21日、20万元从1999年1月12日起计。

至于德**司对一审判决认定的“折价补偿”款及“购房款”330万元利息计算采用的利率提出的上诉主张。本院认为进入民事诉讼程序的多数案件均多为双方当事人对给付款的金额、时间等存有争议，故一审法院以案涉双方“因理解差异一直未达成一致意见”为由按照中**银行同期同类存款利率计算上述款项利息并无依据，也不合理。本案所涉之合同纠纷系平等民事主体间的商业经营行为争议，德**司上诉援引的最高人民法院有关司法解释有完全的参照价值，本院认定案涉款项应当以中**银行规定的同期同类贷款基准利率计算利息。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但部分实体处理不当，应予改判；德**司部分上诉主张有理，应予支持；珠**管局以二审诉讼中提交的证据，提出的部分上诉主张有理，亦予支持。根据（1986年）《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1560号民事判决第三项。

二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1560号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项。

三、上诉人广州军**管理分局于本判决书送达之日起十日内向上诉人珠海德*投资策划有限责任公司支付折价补偿款37083735.63元本息，利息自2008年9月3日起按中**银行规定的同期同类贷款基准利率计至本判决确定的履行之日止。

四、上述珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1560号民事判决第三项判定广州军**管理分局向珠海德**责任公司支付的款项，按中**银行规定的同期同类贷款基准利率计至本判决确定的履行之日止，其中50万元从1995年1月4日、50万元从1995年9月8日、30万元从1995年11月29日、50万元从1997年1月17日、50万元从1997年1月29日、50万元从1997年3月21日、20万元从1997年6月28日、10万元从1998年5月21日、20万元从1999年1月12日分别起计。

五、驳回上诉人珠海德*投资策划有限责任公司、上诉人广州军**管理分局的其他上诉请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费339346元，由一审原告珠海德*投资策划有限责任公司负担10181元、一审被告广州军**管理分局负担329165元；二审案件受理费437339元，由上诉人珠海德*投资策划有限责任公司负担54278元、上诉人广州军**管理分局负担383061元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十一日