温州蒲鞋市锦之尚旅馆与温州蒲鞋**有限公司一案一审民事判决书

审理经过

原告温州蒲鞋**有限公司（以下简称兰立方酒店）与被告温州蒲鞋市锦之尚旅馆（以下简称锦江之星）占有排除妨害纠纷一案于2015年5月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员孙**适用简易程序分别于同年6月18日、6月23日、7月15日三次公开开庭进行了审理。原告兰立方酒店的委托代理人汪**，被告锦江之星的经营者李**及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告兰立方酒店诉称：2013年5月，温州市鹿城区广化海跃东山海鲜楼（以下简称广跃海鲜）将坐落于温州**院中路272号温**学学院路校区综合楼1-5层及14层以上（即15楼的房间）提供给原告兰立方酒店合作经营，并将6-14层提供给被告李**引进锦江之星品牌和管理团队合作经营。原告兰立方酒店（作为乙方）与广跃海鲜（作为甲方）于2013年12月20日签订了《合作经营协议书》一份，约定承租面积约5052.74平方米，含地下室398平方米，合同期限为2013年6月1日起至2021年3月30日止，其中协议第三条第7项明确约定，该建筑物6楼和15楼的楼顶广告位归乙方单独使用，整栋楼停车位归乙方所有使用，乙方在满足自己使用条件下可将空余车位临时给6楼以上租户停放，该大楼附属设施（如电梯、消防梯等）由乙方和6楼以上的租户共同使用、维护，公共共同通道装修的费用也由乙方和6楼以上的租户平均分摊。另根据该大楼的规划设计图，大楼原有两部电梯，其中一部为消防电梯，双方在消防审批时均将其中一部电梯作为消防电梯进行申报且通过消防审批，现被告擅自将其中一部消防电梯封住并占为己用，且在未经原告同意的情况下擅自侵占使用15楼的房间及楼顶广告位，在楼顶设置其企业的标识和广告，不允许原告使用。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即拆除位于温州**院中路272号温**学学院路校区综合楼顶楼被告的广告牌等，并恢复原状，顶楼的广告位由原告使用；2.被告立即腾空位于温州**院中路272号温**学学院路校区综合楼15层的房间并交由原告使用；3.被告立即开放位于温州**院中路272号温**学学院路校区综合楼的公共消防电梯，并拆除原、被告一楼电梯间前室（即隔板），由原、被告共同使用；4.本案诉讼费用由被告承担。审理期间，原告撤回第二项诉讼请求，本院依法予以准许。同时，原告将第一项诉讼请求变更如下：位于温州**院中路272号温**学学院路校区综合楼顶楼的广告位由原、被告共同使用。

被告辩称

被告锦江之星辩称：1.原告兰立方酒店与广跃海鲜于2013年12月20日签订的《合作经营协议书》属恶意串通，损害第三人利益，该协议无效，理由如下：广跃海鲜与李**签订《合作经营协议书》的时间为2013年5月28日，早于原告与广跃海鲜签订《合作经营协议书》的时间；广跃海鲜实际控制人与原告的法定代表人陈**系同一人；从合同约定的建筑面积来看，原告承租的建筑面积5052.74平方米加上被告承租的建筑面积5540平方米，正好是该综合楼的总建筑面积，结合房产测绘面积，房产登记面积中并未包括第15层；另根据工商登记信息显示，原告登记注册的住所为温**学院中路272号综合楼1—5层，也并未包括第15层；被告在楼顶放置广告牌之前，已按照合同约定将广告牌设计放置位置等交由原告审核，原告对此同意。根据2013年5月15日“强三优二”收益金收缴证明，国土资源鹿城分局向鹿城区规划分局出具证明亦明确六至十五层改为商务宾馆，按50%收取土地收益金。2013年6月25日，李**向锦江之星出具承诺书，承诺必须按照锦江之星的要求，将锦江之星广告牌置于楼顶之上。该综合楼十五楼已由被告放置广告牌一年多时间，原告亦在六楼置放广告牌，故被告使用楼顶广告位和15楼房间合法有据；2.关于消防电梯问题，双方合同约定，被告对一层430平方米范围拥有自主使用权，电梯间前室（隔板）和两部电梯位置均位于被告承租范围内，与原告无关；另该综合楼原本只有两部电梯，涉案的电梯刚好处于被告的使用区域内，经原、被告口头约定，在原告的使用区域内另建两部电梯由原告使用，处于被告使用区域内的两部电梯维修费与新建电梯费用由双方共同承担。被告已支付18万元（经新电梯新建费用与老电梯维修费用折抵）汇入陈**个人帐户，一年多来，双方各自使用各自承租范围内的电梯。另消防电梯属消防行政部门管理，不在法院受诉范围之内。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经本院审理查明：坐落于温州**院中路274号综合楼系温**学所有，其下属单位温**学技术与管理人才培训中心（作为甲方，以下简称温大培训中心）与广跃海鲜（作为乙方，陈**签字确认）于2012年7月2日签订《合作经营协议书》一份，约定甲方将该综合楼（总建筑面积10592平方米，含地下室1017.2平方米，）提供给乙方经营，经营期限为八年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。协议签订后15日内乙方向甲方缴纳履约保证金200万元，待“退二进三”手续完成后，再缴纳履约保证金100万元，保证金不予退还，将于2012年12月15日自动转为第二年目标责任管理费，2013年度目标责任管理费为726万元等内容。另温大培训中心出具一份《广告位使用授权书》，将综合楼的所有广告位（包括15楼楼顶）授权广跃海鲜支配使用。由于该大楼在办理产权证和“退二进三”手续时审批时间过长，占用大楼装修期和经营期，后双方于2013年4月28日签订《补充协议》一份，约定经营期限顺延9个月，2013年4月1日起至9月30日止为装修期（免收目标责任管理费），其余条款及经营期限不变。经温**学申请，2013年5月15日，温州市**城分局出具《“强三优二”收益金收缴证明》，同意改变大楼功能从事经营活动。

2013年5月，广跃海鲜将该综合楼分别提供给兰立方酒店、李**进行合作经营。同年5月28日，广跃海鲜（作为甲方，陈**签字确认）与李**签订《合作经营协议书》一份，约定甲方将该综合楼6-14楼（总建筑面积约5540平方米，含地下室398平方米，一楼430平方米）提供给乙方合作经营，经营期限为八年，自2013年4月1日起至2021年3月30日止，其中2013年4月1日至9月30日为装修期，免收使用费，2013年10月1日起至2014年9月30日止年度目标责任管理费为2725680元等内容。同年12月20日，广跃海鲜（作为甲方）与兰立方酒店（作为乙方）签订《合作经营协议书》一份，约定将该综合楼1-5层、14层以上（即15楼房间）提供给乙方合作经营，总建筑面积约5052.74平方米，含地下室398平方米，合同期限为八年，自2013年6月1日起至2021年3月30日止，其中2013年6月1日至2014年9月30日目标责任管理费为510万元（装修期免收使用费），该协议第三条第7项约定，该建筑物6楼和15楼的楼顶广告位归乙方单独使用，整栋楼停车位归乙方所有使用，乙方在满足自己使用条件下可将空余车位临时给6楼以上租户停放，该大楼附属设施（如电梯、消防梯等）由乙方和6楼以上的租户共同使用、维护，公共共同通道装修的费用也由乙方和6楼以上的租户平均分摊。

经本院现场勘察，原告在综合楼裙楼5楼楼顶、三楼玻璃幕墙雨棚左侧、一楼南侧外墙放置了“兰立方大酒店”广告，被告在综合楼主楼15楼楼顶南侧、15楼西侧外墙放置了“锦江之星”广告位及标识。原告使用新建的两部电梯（内电梯为3号、外电梯为4号），被告使用老的两部电梯（北侧电梯为1号、南侧电梯为2号）。1、2号电梯与3号电梯有隔板封闭。经双方庭审确认，原综合楼有两部电梯，即1、2号电梯。2014年3月，锦江之星通过装修竣工验收，竣工图亦显示综合楼2号电梯为消防电梯。同年5月，兰立方酒店通过装修竣工验收，竣工图显示综合楼2号电梯为消防电梯。1、2号电梯与3号电梯之间为FM乙级防火门。后因两部电梯无法满足使用功能，经原、被告口头协商，原、被告共同出资再行修建电梯，老电梯供被告使用，新电梯供原告使用，原、被告共同承担新电梯的新建费用与老电梯的维修费用，2013年12月23日，李**通过张*转账支付18万元（新电梯新建费用与老电梯维修费用相互折抵）给陈**，兰立方酒店对上述金额予以确认，但双方就上述费用支出项目仍存异议。

审理期间，本院对陈**制作一份《谈话笔录》，陈**陈述其在广跃海鲜曾有25%股份，并牵头成立兰立方酒店，后因资金原因未入股并将广跃海鲜25%股份转让给董**，现仍为兰立方酒店法定代表人。原、被告在承租涉案综合楼时，原口头协商楼顶广告位由双方共同使用，后李*建得知上海锦江之星企业规定楼顶广告位需独占使用，并拒绝原告在楼顶使用广告位。原大楼原有两部电梯，双方口头协商老的两部电梯由被告使用，被告出资再建一部电梯给原告使用，预付了18万元费用。

2013年4月，原、被告双方因楼顶广告位、消防电梯使用权等问题产生纠纷并报警，现双方仍未就上述纠纷达成一致意见，故原告诉至本院。

另查明：温州市民信房地**限公司于2012年5月14日出具《成套房屋所有权面积测算汇总表（实测）》显示，该综合楼地下室建筑面积为797.19平方米，一楼建筑面积为1997.31平方米，合计建筑面积为10592.74平方米，未包括第15层。审理期间，原告兰立方酒店自行委托浙江信**限公司对锦江之星一层面积进行测绘，该公司于2015年7月10日出具《房屋建筑面积测绘成果书》，载明锦江之星一层建筑面积为446平方米。被告虽对该建筑面积提出异议，但未提供充分证据予以反驳。

还查明：广跃海鲜系个人独资企业，成立于2010年8月27日，法定代表人翁**，投资人为翁**。兰立方酒店系私营有限责任公司，成立于2013年12月12日，法定代表人为陈**，投资人为温州兰**理有限公司、董**、郑*。温州兰**理有限公司成立于2013年11月22日，法定代表人为黄**，投资人为黄**、翁**（二人系夫妻关系）。锦江之星系个体工商户，负责人为李**。

以上事实有原、被告提供的企业工商登记信息、产权证、证明、《广告位授权书》、温大培训中心与广跃海鲜于2012年7月2日签订《合作经营协议书》及2013年4月28日签订的《补充协议》、广跃海鲜与兰立方酒店于2013年12月20日签订《合作经营协议书》、广跃海鲜与李**于2013年5月28日签订《合作经营协议书》、《“强三优二”收益金收缴证明》、竣工图、现场照片、转账凭证、现场勘察、《谈话笔录》、《房屋建筑面积测绘成果书》以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告均为坐落于温州**院中路272号温**学学院路校区综合楼承租户，双方在各自承租过程中因楼顶广告位、消防电梯使用权等产生纠纷，本案应定性为占有排除妨害纠纷。原、被告各自承租综合楼相应楼层用于经营活动，原告提供其与广跃海鲜于2013年12月20日签订的《合作经营协议》拟证明其独占使用综合楼楼顶全部广告位，后在审理期间将该项诉讼请求变更为楼顶广告位由原、被告共同使用，系其自愿处分的权利，本院依法予以确认。由于被告与广跃海鲜于2013年5月28日签订的《合作经营协议》中并未明确约定楼顶广告位由被告独占使用，温州市**城分局出具的《“强三优二”收益金收缴证明》仅能证明综合楼功能变更的审批，民事主体之间的权利义务内容仍应遵循合同约定，故被告据此证明其享有综合楼15楼楼顶广告位的辩称，本院不予采信。至于消防电梯使用权问题，经庭审查明，由于原、被告提供的竣工图中均将2号电梯作为消防电梯使用，双方庭审时亦予以确认，故被告将2号电梯封闭且将1、2号与3号电梯之间的防火门封闭，不符合消防相关规定，至于双方就新建电梯与老电梯之间如何使用、费用如何分摊等纠纷，不在本案审理范围，双方可另行解决，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、坐落于温州**院中路274号综合楼15楼楼顶广告位由原告温州**理有限公司、被告温州市蒲鞋市锦之尚旅馆共同使用；

二、被告温州市蒲鞋市锦之尚旅馆于本判决生效之日起三日内拆除该综合楼一楼1、2号电梯与3号电梯之间的防火门（隔板），开放消防电梯（2号电梯）由原告温州**理有限公司、被告温州市蒲鞋市锦之尚旅馆共同使用。

案件受理费80元，减半收取40元，由被告温州市蒲鞋市锦之尚旅馆负担。

如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月四日