王**与陈*如占有排除妨害纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告陈**占有排除妨害纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，依法由审判员杨*适用简易程序于3月16日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，适用普通程序于7月20日公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人吴**、张**，被告陈**及其委托代理人潘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：2006年，原告位于淮阴区营东村安置小区的自建房纳入拆迁范围，由淮安市**有限公司（以下简称世邦公司）进行拆迁。2009年8月23日，相关拆迁部门、开发商及原告达成协议一份，约定由开发商出资建房交付原告使用。后经区领导协调处理，由原告与拆迁办安排的承建人尹**就划定地块建设单独签订建房协议，资金由承建人从拆迁部门结算。房屋建好后被被告占用，原告多次要求被告搬出该房屋，被告以承建人欠其工程款为由予以拒绝。为维护原告的合法权益，诉至法院要求被告：1.立即自淮安市淮阴区王营镇双和社区F区十一排08号安置房搬离；2.按照2000元／月标准，支付自2015年2月13日起至实际搬离之日止的房屋使用费；3.承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告陈*如辩称：1.原告非本案适格主体，因原告向法庭提交的安置协议载明的是宅基地而非房屋，不能确定诉争房屋的权属归原告；2.被告非本案适格主体，因诉争房屋系案外人尹**建设，被告居住在内是受尹**所托看管房屋；3.尹**已垫付诉争房屋全部工程款，原告未付工程款，建设工程人依据建筑法有优先抵偿权。综上，原告应以尹**为被告要求排除妨碍，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2009年8月23日，原告作为被拆迁人（乙方）与作为拆迁人（甲方）的世**司及作为拆迁实施单位（丙方）的淮安市淮**安置中心（以下简称淮阴区安置中心）签订《房屋拆迁协议书》一份，内容概要：甲方在王营镇双和小区协调一份宅基地，面积为9米13米，建房按该小区统一图纸施工，该宗房地产由甲方出资建成交付乙方使用。

2010年5月17日，原告作为甲方与作为乙方的尹**就甲方在双和安置小区的私人住宅的施工承包签订《协议书》一份，合同就房屋的结构、质量标准、工程工期、建房价格及付款、安全责任均进行了约定。建房价格及付款约定概要：总造价14万元，合同签订后向乙方给付10万元，余款在房屋建成并经甲方验收认可后，一周内付清。同日，尹**在淮阴区安置中心书写条据一份，内容概要：今收到王**家建房款10万元。

2015年1月27日，被告作为被谈话人在淮阴区王营镇双和社区会议室作《谈话笔录》一份，被告陈述概要：1.知晓位于淮阴区王营镇双和中心村F区十一排08号安置房屋系原告的安置房；2.是尹某锋让其搬进该房屋用于过渡，待尹某锋还款后即搬出；3.搬离的前提是政府替尹某锋偿还所欠70余万工程或为其安置一套房屋。

另查明：1.原、被告庭审均自认在王营镇双和安置小区只有诉争一套住所；2.被告庭审中对《谈话笔录》的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议；3.原告在本院所作谈话笔录中陈述，无诉争房屋的建筑执照或宅基地使用权证明。

上述事实，有当事人庭审陈述，原告提供的《房屋拆迁协议书》、《协议书》、《谈话笔录》，本院依职权调取的条据及所作谈话笔录予以证实，经质证，本院予以确认。

关于原告与伊继峰签订的《协议书》性质问题。本院认为：首先，该合同中的发包方和承包方均为个人。其次，承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。从该合同的内容看，尹**作为承包人按作为定做人的原告的各种具体要求完成建房工作，向原告交付房屋，并由原告支付14万元报酬，其各项特征均符合承揽合同的特征。再次，《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定，农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。该条款规定的“农民自建”是从建设主体即权利主体而言，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或建筑企业建设，都属于农民自建。因此，本案中原告与尹**签订的合同应属于承揽合同，而非建设工程合同。

关于《谈话笔录》能否作为证据使用。本院认为，证据的合法性是指该证据符合证据的法定形式、要件形式且来源合法。首先，该份《谈话笔录》是以其内容来证明待证事实的有关情况的文字材料，其符合证据法定形式中的书证形式。其次，被告作为完全民事行为能力人，其在该份笔录上签字的行为是对谈话内容的认可，其符合证据的要件形式。再次，该份证据系原告复印自淮安市**管理办公室，其取得并未侵犯他人合法权益，系以合法取证程序得来。综上，《谈话笔录》具有证据的真实性、合法性、关联性，可以作为证据使用。

关于原告主体是否适格。本院认为，根据原告与尹**签订的《协议书》及尹**于同日在淮阴区安置中心书写的条据，可以认定《协议书》已经生效，且尹**已领取了合同约定的房屋部分价款。原告虽未取得土地使用权、建筑许可证，但其出资兴建房屋，作为承揽合同的定做人，其对作为承揽成果的不动产仍享有事实上的占有。占有作为一种受法律保护的事实状态，原告可以对该建筑占有、使用和收益，且有权禁止他人侵犯其对建筑的占有。故，原告是本案适格主体。

关于被告主体是否适格。本院认为，根据被告在《谈话笔录》中陈述，可以认定被告在诉争房屋建好后，在明知该房屋系原告的安置房情况下，因其与尹**之间的利害纠纷仍入住了诉争房屋。保管合同是保管人有偿地或无偿地为寄存人保管物品，并在约定期限内或应寄存人的请求，返还保管物品的合同，该合同成立的前提是委托人将自己的物品交给保管人保管。尹**作为承揽合同的承包人，其无权处分承揽成果，因而被告亦无权侵占讼争房屋，其行为致使原告的占有利益无法实现，构成了民事侵权。故，被告是本案适格主体。

关于原告要求被告按照2000元／月标准支付自2015年2月13日起至实际搬离之日止的房屋使用费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，因被告不予认可，且原告并未举证证明2000元／月标准的依据，故本院根据诉争房屋所处位置、建筑面积等因素，酌定房屋使用费标准为1000元／月，超出部分不予支持。

综上，原告对诉争房屋享有占有利益，而占有利益应当受到法律保护，被告拒不搬出的行为对诉争房屋已构成侵占，原告作为诉争房屋的实际占有人，有权请求被告返还房屋。本案调解未果。根据《中华人民共和国合同法》第二百五十一条、第三百六十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈*如于本判决发生法律效力之日起二十日内搬离淮安市淮阴区王营镇双和小区F区十一排08号房屋；

二、被告陈*如于本判决发生法律效力之日起二十日内按照1000元／月标准向原告王**支付自2015年2月13日起至实际搬离之日止的房屋使用费；

驳回原告王**其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80元，由被告陈**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮**政局，开户行：中国农**行城中支行，账号：3454）

裁判日期

二〇一五年八月十日